Реформа системы накопительного фонда на пороге

Политика по жилищному фонду сдержек и противовесов, вероятно, скоро переживёт революцию.

В этом году в отчёте о работе правительства было упомянуто о «углублении реформы системы жилищных накопительных фондов», что вызвало повышенное внимание. Это касается почти 180 миллионов вкладчиков, ведь в последний раз в отчёте о работе правительства упоминалась эта тема в 2015 году — спустя 11 лет жилищный накопительный фонд вновь вошёл в повестку дня, став важным инструментом реформы жилищной системы.

А уже к концу 2025 года на Центральном экономическом рабочем совещании также было впервые прямо указано на «углубление реформы системы жилищных накопительных фондов». Высшие руководители последовательно задают тон, сигналы уже очень ясны.

За последний год в стране было опубликовано 305 политик по оптимизации жилищных фондов, что составляет 65% от всех политик, связанных с потребительским сегментом. В 2026 году тема жилищных накопительных фондов всё ещё остаётся одним из ключевых направлений политики.

Стоит отметить, что по состоянию на конец 2024 года уровень использования личных ипотечных кредитов составляет около 74%, при этом в большинстве регионов уровень использования жилищных накопительных фондов ещё не достиг своего пика. Это означает, что с точки зрения политического и финансового пространства 2026 год станет «оконным периодом» для углубления реформы системы жилищных накопительных фондов.

Прогнозы по реформе жилищных накопительных фондов усилились в начале 2026 года.

В первую очередь, в конце 2025 года на Центральном экономическом рабочем совещании было впервые прямо указано на необходимость «углубления реформы системы жилищных накопительных фондов», а также на последовательное продвижение в строительстве «хороших домов».

Затем на Национальном совещании по жилищному строительству и городскому развитию было семь раз упомянуто о «жилищных накопительных фондах», было ясно заявлено о необходимости «лучшего использования роли жилищных накопительных фондов» и «углубления реформы системы жилищных накопительных фондов».

С 2026 года тема реформы жилищных накопительных фондов неоднократно поднимается.

2 января в журнале «Куэйши» было опубликовано статья, в которой вновь говорилось о необходимости «углубления реформы системы жилищных накопительных фондов», а также о плавном переходе между старой и новой моделями.

Позже в «Жэньминь жибао» было прямо заявлено, что в ближайшее время ожидается масштабная реформа жилищных накопительных фондов.

С прошлого года местные власти постоянно внедряют меры по оптимизации политики по жилищным накопительным фондам.

По данным Кэржуй, в 2025 году было опубликовано 305 политик по оптимизации жилищных накопительных фондов, что составляет 65% от всех политик, связанных с потребительским сегментом. В мае Центральный банк снизил ставку по личным ипотечным кредитам на 0,25 процентных пункта, что привело к историческому минимуму по ставкам по ипотеке, а ставки по первичной ипотеке вошли в диапазон «2,1%-2,6%».

В 2026 году оптимизация политики по жилищным накопительным фондам продолжает углубляться.

Только в феврале было реализовано 18 мер по оптимизации, среди них — поддержка оплаты коммунальных услуг и взносов на обслуживание в рамках жилищных фондов в Яньчэн, расширение возможностей для подачи заявлений на коммерческое преобразование в Ланьчжоу, Шанхай повысил лимит по кредитам по жилищным накопительным фондам до «максимума», а семьи с несколькими детьми могут получить до 3,24 миллиона юаней — это самый высокий показатель среди первых городов.

Жилищные накопительные фонды по-прежнему остаются одним из самых доступных инструментов для снижения стоимости покупки жилья. С точки зрения политики и скорости реализации, жилищные накопительные фонды постепенно превращаются из инструмента «редкого использования» в важный инструмент местных регулировок. Города, такие как Шанхай, повышают лимиты по кредитам, внедряют политику «认房不认贷» (не учитывать ипотеку при покупке жилья), что фактически является косвенной «поддержкой» за счёт снижения стоимости кредита, эффективно поддерживая большинство покупателей.

В Ханчжоу пример господина Ли очень показательен. Как покупатель для улучшения жилищных условий, он успешно заменил старую квартиру на новую, воспользовавшись политикой «认房不认贷», что позволило ему получить ставку для первичного жилья. Но основной движущей силой стала поддержка со стороны Ханчжоу по ипотеке для талантов: лимит кредита достиг 1,95 миллиона юаней, что позволило ему практически полностью покрыть расходы на покупку жилья за счёт жилищных накопительных фондов, практически не прибегая к коммерческому кредиту.

Не все покупатели могут воспользоваться такими преимуществами, как господин Ли, что вызывает всё больший спрос на дальнейшее углубление реформы жилищных накопительных фондов.

Согласно «Годовому отчёту по жилищным накопительным фондам за 2024 год», в 2024 году объём взносов составил 36,31783 трлн юаней, увеличившись на 4,67% по сравнению с предыдущим годом.

К концу 2024 года сумма накопленных средств достигла 109,25279 трлн юаней, что на 8,61% больше по сравнению с концом 2023 года. В 2015 году объём накопленных средств составлял 40,67472 трлн юаней, за девять лет он вырос в 1,7 раза.

Что касается использования, то в 2024 году уровень снятия средств по жилищным накопительным фондам составил 76,15%, то есть почти четверть вкладов остаётся «заблокированной» на счетах. В 2023 году уровень снятия был 76,55%, что значительно выше диапазона 68-70% в 2019—2022 годах. Благодаря расширению поддержки при аренде жилья и смягчению условий снятия, уровень использования вырос.

Однако есть и другая важная статистика: в 2024 году только 46,10% участников, внесших взносы в жилищные накопительные фонды, фактически снимали средства. Это означает, что более половины вкладчиков не используют свои накопления.

Наши исследования показывают, что часть вкладчиков всё ещё имеет на счетах «недоиспользуемые» средства. Например, в Чанчжоу Ли мадам — типичный пример: около пяти лет назад она взяла ипотеку через жилищный фонд, а затем один раз сняла 100 000 юаней для погашения кредита. Сейчас на её счету осталось более 50 000 юаней, которые «лежат без дела». В начале марта Чанчжоу расширил сценарии снятия — теперь можно снимать средства на оплату коммунальных услуг, ремонтных работ и налогов, и мадам Ли сказала: «Я собираюсь попробовать снять деньги на оплату коммунальных услуг, наконец-то деньги начинают использоваться, было бы удобно делать это онлайн».

Этот пример показывает одну из главных проблем текущей системы: огромный объём средств, но ограниченные сценарии использования. В структуре снятий за 2024 год около 65% средств использовалось для покупки, строительства, реконструкции, капитального ремонта жилья и погашения ипотечных кредитов, 9,8% — для аренды жилья, а менее 1% — для ремонта старых жилых комплексов.

Как активизировать «спящие» средства? — ответы ищут в регионах.

Ключевая функция жилищных накопительных фондов постепенно расширяется: от простого «кредитования для покупки жилья» к комплексной поддержке «жилья на всех этапах» — аренды, ремонта, оплаты коммунальных услуг, установки лифтов и даже семейной взаимопомощи.

Практика показывает, что в ряде городов условия снятия средств значительно смягчены: Шэньчжэнь и Гуанчжоу позволяют использовать накопления для первоначального взноса, Шицзячжуан и Сучжоу — для оплаты коммунальных услуг, Тяньцзинь и Гуанчжоу — для установки лифтов в старых домах, Сямэнь, Яньтай, Сяньян и другие города открывают «семейные фонды», снижая барьеры для молодых покупателей и стимулируя спрос на покупку жилья как для нуждающихся, так и для улучшения условий.

Ещё один важный показатель — по состоянию на конец 2024 года, уровень ипотечного кредитования по всей стране составляет 74%, что значительно ниже порога тревоги в 85%. Это говорит о том, что в 2026 году в политике по жилищным накопительным фондам ещё есть простор для оптимизации. Более половины провинций и автономных районов имеют уровень ипотечного кредитования ниже национального уровня, что говорит о наличии достаточного потенциала для дальнейших мер.

Реализация политики по жилищным накопительным фондам напрямую связана с процентными ставками. Например, ставка по ипотеке через жилищные накопительные фонды — 2,1% для сроков до 5 лет и 2,6% — для более длинных сроков, что постепенно сокращает разрыв с коммерческими кредитами. Снижение ставок по жилищным накопительным фондам — это прямой способ «зафиксировать» низкие долгосрочные ставки для большинства покупателей, значительно снижая их ипотечное бремя.

Глубже анализируя, можно сказать, что суть реформы системы жилищных накопительных фондов — в оптимизации системы поддержки жилищного финансирования, точечно решая проблемы финансирования для нуждающихся и тех, кто улучшает жилищные условия. Внедрение новых моделей и соответствующих политик позволит перейти к этапу «практической реализации» новых подходов в сфере недвижимости.

Рынок недвижимости претерпевает кардинальные изменения в соотношении спроса и предложения, и в процессе формирования новых моделей развития, система жилищных накопительных фондов постепенно превращается из простого инструмента жилищного финансирования в базовую систему и сопутствующую политику новых моделей.

От редкого упоминания на Центральном экономическом совещании и в отчёте о работе правительства до плотных внедрений 305 политик на местах — система жилищных накопительных фондов находится на ключевом этапе трансформации. Ожидается, что в новом году оптимизация политики по жилищным накопительным фондам продолжит оставаться основной направленностью региональных инициатив.

Как бы ни развивалась окончательная форма «углубления реформы» системы жилищных накопительных фондов, её глубокий смысл — в том, чтобы сделать «кошельки» почти 180 миллионов вкладчиков более гибкими и практичными, а также обеспечить более точное и эффективное распределение системы выгод, чтобы она лучше отвечала потребностям тех, кто нуждается в улучшении жилищных условий, стимулируя спрос на покупку жилья как для нуждающихся, так и для улучшения жилищных условий.