حوار حصري مع عضو اللجنة الوطنية للمؤتمرات الاستشارية، نائب وزير الإسكان والبناء السابق جيانغ وان رونغ: يقترح إصدار "قانون إدارة مبيعات الإسكان" في أقرب وقت ممكن، والعمل على تعميم نظام بيع الوحدات المكتملة تدريجياً، وزيادة عتبات البيع قبل الاكتمال للوحدات السكنية التجارية

المشكلة السكنية تتعلق بكل أسرة.

في 5 مارس، قدمت تقرير عمل الحكومة المثير للاهتمام، الذي يركز على استقرار سوق العقارات. من خلال تنفيذ سياسات حسب المدينة، للسيطرة على الزيادة، والتخلص من المخزون، وتحسين العرض، واستكشاف قنوات متعددة لتنشيط العقارات القائمة، وتشجيع شراء العقارات القائمة بشكل رئيسي لضمان السكن، وتعمق إصلاح نظام صندوق الإسكان التعاوني. تحسين عرض الإسكان المضمون، وتسريع تجديد المباني القديمة.

وفي الوقت نفسه، يتم دفع بناء “بيوت جيدة” بشكل منظم، مع تنفيذ مشاريع تحسين جودة المنازل وخدمات إدارة الممتلكات. وتعزيز دور نظام القائمة البيضاء لضمان تسليم المنازل، ومنع مخاطر التخلف عن السداد. وتعزيز بناء نظام أساسي وسياسات داعمة لنموذج جديد لتطوير العقارات.

كيف نفهم النموذج الجديد لتطوير العقارات؟ وما هي الميزات البارزة لهذا النموذج؟ وما هي التوصيات لبناء نظام أساسي وسياسات داعمة لهذا النموذج؟ مع هذه الأسئلة، خلال انعقاد جلسة المؤتمر الوطني، أجرى مراسل “الأخبار الاقتصادية اليومية” (NBD) مقابلة مع عضو المجلس الوطني الـ14 للجنة السياسية، ونائب وزير وزارة الإسكان والتنمية الحضرية والريفية السابق، جيانغ وان رونغ.

منذ انضمامه إلى وزارة البناء عام 1988، قضى جيانغ وان رونغ قرابة 40 عامًا في نظام الإسكان والبناء. شغل مناصب مدير إدارة العقارات، ونائب مدير إدارة الإسكان والعقارات، وبعد تشكيل وزارة الإسكان والتنمية الحضرية والريفية في 2008، تولى إدارة قسم تنظيم سوق العقارات، مما أتاح له فهم عميق لملمس وأمراض سوق العقارات. بعد تعيينه نائبًا لوزير الإسكان والتنمية الحضرية والريفية في 2019، كان مسؤولًا عن ضمان السكن، وتنظيم سوق العقارات، حتى استقالته في 2025.

خلال المقابلة، عبّر جيانغ وان رونغ عن رأيه في المقترحات التي قدمها. قال بصراحة، إن التغيرات في سوق العقارات، حيث يقارب نصف المعاملات تتعلق بالعقارات المستعملة، تتطلب تحسين القوانين والتنظيمات على المستوى الوطني. لذلك، اقترح أن يدرج مجلس الدولة تنظيم “لوائح إدارة مبيعات الإسكان” في خطة التشريع، وأن يُصدر بسرعة؛ وأن يتم بناء أساس قانوني قوي من خلال تحسين نظام مبيعات العقارات، وإنشاء نظام إفصاح المعلومات، وتسجيل العقود عبر الإنترنت، وغيرها من السياسات، لتعزيز النموذج الجديد لتطوير العقارات.

NBD: قدم التقرير هذا العام، أن يتم تعميق بناء النظام الأساسي والسياسات الداعمة للنموذج الجديد لتطوير العقارات. هل يمكنك أن تشرح فهمك لهذا النموذج، خاصة نظام البيع؟

جيانغ وان رونغ: اقترحت الدورة الـ20 للحزب أن يتم تسريع إنشاء نظام إسكان متعدد الجهات، يوفر من خلاله من خلال قنوات متعددة، ويجمع بين الإيجار والشراء. وأوصت “مقترحات الخطة الخمسية الخامسة عشرة للتنمية الاقتصادية والاجتماعية” التي أقرها المؤتمر الرابع للجنة المركزية للحزب، بسرعة بناء نموذج جديد لتطوير العقارات، وتحسين أنظمة تطوير، وتمويل، وبيع العقارات.

حالياً، تتغير علاقة العرض والطلب على السكن في بلادنا، حيث ستصل نسبة معاملات العقارات المستعملة إلى حوالي 45% بحلول 2025، وتجاوزت معاملات العقارات المستعملة في مدن مثل بكين وشنغهاي معاملات العقارات الجديدة، مما يشير إلى أن نمط المعاملات الذي كان يركز على العقارات الجديدة يتجه نحو نمط يدمج بين العقارات الجديدة والمستعملة. لكنني أعتقد أن القوانين والتنظيمات المتعلقة بمعاملات العقارات المستعملة لا تزال غير مكتملة بعد.

وفيما يخص العقارات الجديدة، هناك مشاكل في الرقابة على الأموال، وعدم الشفافية، وعدم انتظام المعاملات، وارتفاع مخاطر التسليم. بعض شركات التطوير العقاري تتصرف بشكل غير قانوني في أموال المعاملات، مما يؤدي إلى عدم اكتمال تسليم العقارات في الوقت المحدد، ويثير اهتمام المجتمع؛ وبعض الشركات تروج بشكل كاذب، وتختلق وتوزع معلومات غير صحيحة عن أسعار العقارات، وتتحايل على السوق، وتتحكم في الأسعار، أو تتجاهل عيوب العقارات الكبرى، مما يضر بحق المستهلكين في المعرفة، ويثير خلافات اجتماعية.

حالياً، القوانين واللوائح المتعلقة بالعقارات تشمل قانون إدارة العقارات الحضرية، و"لوائح إدارة تطوير وإدارة العقارات الحضرية"، و"لوائح تأجير السكن"، و"لوائح إدارة الممتلكات"، لكن اللوائح الخاصة ببيع الإسكان على نطاق واسع، والتي تنظم بشكل خاص عمليات البيع، تظل إدارية ذات مستوى أدنى، وتفتقر إلى العقوبات الفعالة.

وفي عام 2017، أعدت وزارة الإسكان والتنمية الحضرية والريفية مشروع “لوائح إدارة تأجير وبيع الإسكان (مسودة استشارة)”، وطرحتها للمجتمع، وأخذت آراء المجتمع بعين الاعتبار، وتم تقسيمها إلى “لوائح إدارة تأجير السكن” و"لوائح إدارة مبيعات الإسكان". الآن، صدرت “لوائح إدارة تأجير السكن”، ويُقترح أن يدرج مجلس الدولة “لوائح إدارة مبيعات الإسكان” في خطة التشريع، وأن يُصدر بسرعة.

نصيحة: التدرج في تطبيق نظام بيع العقارات الجاهزة، مع تشديد الرقابة على عمليات البيع المسبق للعقارات

NBD: إذا تم إصدار “لوائح إدارة مبيعات الإسكان” بسرعة، ما هي الجوانب التي ينبغي أن تركز عليها في تصميم النظام، لضبط سوق البيع وضمان حقوق جميع الأطراف؟

جيانغ وان رونغ: أعتقد أنه يمكن تصميمه من خلال الجوانب التالية:

أولاً، توسيع نطاق التشريع ليشمل الحاجة القانونية في مرحلة تحسين جودة العقارات القائمة. لمواكبة التغيرات الجديدة في سوق المعاملات العقارية، يجب أن تشمل اللوائح معاملات العقارات القائمة، مع تحسين أنظمة معاملات العقارات القائمة والجديدة، وإنشاء نظام قانوني شامل يدمج بين العقارات القائمة والجديدة.

ثانياً، تحسين نظام مبيعات العقارات، وتنظيم سوق المعاملات. التدرج في تطبيق نظام البيع الجاهز، وتحسين نظام تسجيل مبيعات العقارات الجاهزة. رفع معايير البيع المسبق للعقارات، وتعزيز رقابة على أموال البيع المسبق، بحيث لا يُسمح باستخدام الأموال إلا لمشروع التطوير، ويجب أن تُصرف وفقًا لتقدم العمل.

ثالثاً، إقامة نظام معاملات باسم حقيقي، لضمان صحة ودقة المعاملات. يجب على البائعين، والمشترين، ووسطاء العقارات، والمهنيين العاملين في القطاع، استخدام أسمائهم الحقيقية أو أسماء الشركات، وأرقام الهوية عند نشر معلومات البيع، أو طلب الشراء، أو توقيع العقود، أو تسجيلها عبر الإنترنت.

رابعاً، إقامة نظام إفصاح عن المعلومات، لتعزيز الشفافية. يجب على مطوري العقارات الإفصاح عن معلومات الترخيص المسبق أو تسجيل البيع، وموقع العقار، وسعره، ومساحته، والرهون على المشاريع قيد الإنشاء. ويجب على البائعين للعقارات المستعملة الإفصاح عن الحالة الطبيعية للعقار، وملكيته، والرهون، والقيود على الحقوق، والمعلومات الرئيسية التي تؤثر على السعر. ويجب على إدارة سوق العقارات نشر معلومات البيع، والتحقق من العقارات المستعملة، والمعلومات التنظيمية.

خامساً، إقامة نظام تسجيل عبر الإنترنت، لتعزيز دور الحكومة في الرقابة. تعزيز بناء منصة إدارة معاملات العقارات، وإنشاء قاعدة بيانات موحدة للعقارات، وتحسين إدارة المعلومات الأساسية، وتسجيل المعاملات عبر الإنترنت، ورقابة أموال المعاملات، ومراجعة الأطراف، والإفصاح عن المعلومات، والمراقبة الإحصائية. يجب أن تتم جميع عقود البيع للعقارات من خلال منصة موحدة، مع استخدام نماذج عقود قياسية، يتم إعدادها بالتعاون بين إدارة سوق العقارات ووزارة السوق والمنافسة.

سادساً، إقامة نظام تسليم العقارات، لتحسين جودة التسليم. يجب على شركات التطوير العقاري تسليم العقارات في الوقت المحدد، وفقًا للعقد، بعد استيفاء شروط الاستخدام. عند عرض نماذج من العقارات، يجب أن توضح جودة العقار، والأجهزة، والتجهيزات، وما إذا كانت تتطابق مع النموذج، وإذا لم يُذكر، فيجب أن يكون العقار الفعلي مطابقًا للنموذج.

سابعاً، إقامة نظام إدارة الائتمان، لتعزيز النزاهة في القطاع. إنشاء آلية مشتركة لتحفيز الالتزام، وعقوبات مشتركة على عدم الالتزام، وربط سجل الائتمان للمشغلين في القطاع، مع نشر المعلومات بشكل فوري للمجتمع.

من خلال خمسة مجالات، يتم دفع بناء “بيوت جيدة” على طول السلسلة بالكامل

NBD: تم ذكر بناء “بيوت جيدة” في تقرير العمل الحكومي للسنة الثانية على التوالي. هل يمكنك أن تذكر الأعمال التي قامت بها وزارة الإسكان والتنمية الحضرية والريفية خلال العام الماضي في هذا الصدد؟

جيانغ وان رونغ: تلبيةً لتوقعات الناس الجديدة بشأن “البيوت الجيدة”، تواصلت وزارة الإسكان والتنمية الحضرية والريفية مع الحكومة، والشركات، والمجتمع، من خلال العمل على المعايير، والتصميم، والمواد، والبناء، والصيانة، لتعزيز بناء “بيوت جيدة” بشكل كامل.

صور المصدر: مراسل “الأخبار الاقتصادية اليومية” تشن لي

على وجه التحديد، أولاً، من خلال تحسين المعايير. في مارس من العام الماضي، أصدرت الوزارة معيارًا وطنيًا إلزاميًا “مواصفات مشاريع الإسكان”، الذي رفع جودة السكن من خلال تحسين ارتفاع الطوابق، وعزل الجدران والأرضيات، ومرور الأبواب والحمامات، والتدفئة والتكييف في مناطق مناخية مختلفة، وغيرها من 14 جانبًا. في ديسمبر، أصدرت “آراء وزارة الإسكان والتنمية الحضرية والريفية حول تحسين جودة الإسكان”، التي حددت أهداف وتحديات تطوير “البيوت الجيدة”، وزادت من التنسيق، ودفعت العمل بقوة.

ثانيًا، من خلال تحسين التصميم. استمرت الوزارة في تنظيم مسابقة تصميم “البيوت الجيدة” على مستوى الوطن، واختارت أكثر من 80 عملًا فائزًا من حوالي 2000 مقترح، بما في ذلك تصميم منازل جديدة وتحديث المنازل القديمة، بهدف توجيه المصممين والطلاب الجامعيين لتلبية احتياجات السكن المتنوعة، وتصميم “بيوت جيدة” بشكل إبداعي، بحيث يكون كل متر مربع مستغلًا بشكل كامل، ويحقق قيمة مقابل السعر.

ثالثًا، من خلال تحسين المواد. سرّعت الوزارة تطوير مواد بناء جديدة، باستخدام أساليب مثل “الترشيح والتحدي”، لدعم أكثر من 50 نوعًا من المواد الجديدة، وتحسين خصائص العزل، والمقاومة للماء، والبيئة، وغيرها. كما عملت على تنمية قطاعات البناء الأخضر، واستكشاف تطبيقات التكنولوجيا الحديثة، مثل الإنترنت، وأجهزة الاستشعار.

رابعًا، من خلال تحسين البناء. استثمرت في دور الشركات، وشجعت الشركات الكبرى على تطوير أنظمة بناء “6633” (ستة مبادئ، وستة وقاية، وثلاثة توفير، وثلاثة ضرورات)، و"365" (ثلاثة استخدامات، وستة مزايا، وخمسة دعم). ودعمت استخدام البناء الذكي، والبناء الأخضر، والتجميع، لرفع مستوى الجودة، وضمان جودة المشاريع.

وأخيرًا، من خلال تحسين الصيانة. من جانب، تم تسريع إنشاء نظام فحص سلامة المباني، وصناديق إدارة السلامة، وتأمين سلامة المباني طوال دورة حياتها. ومن جانب آخر، تم تنفيذ خطة تحسين جودة خدمات إدارة الممتلكات، واستكشاف نماذج “خدمات إدارة الممتلكات + خدمات الحياة”، لدخول خدمات إدارة الممتلكات إلى المنازل، وحل المشكلات الصغيرة التي تهم الناس، وخلق بيئة سكنية أكثر دفئًا وسعادة.

دفع تطبيق تقنيات الذكاء الاصطناعي، وإنترنت الأشياء، وغيرها من التقنيات والمنتجات الجديدة إلى المنازل والمباني

NBD: ذكر التقرير أن هناك دفعًا منظمًا لبناء “بيوت جيدة” آمنة ومريحة وصديقة للبيئة وذكية. ما الذي ينبغي أن تركز عليه وزارة الإسكان والتنمية الحضرية والريفية في هذا المجال؟

جيانغ وان رونغ: حاليًا، بدأ بناء “البيوت الجيدة” يتشكل، وأصبح مفهومًا اجتماعيًا عامًا. وفي المستقبل، أعتقد أن الوزارة يجب أن تواصل تعزيز الجهود، وتدفع بشكل منظم لبناء “بيوت جيدة”، لخلق مساحات سكنية عالية الجودة للناس.

على وجه التحديد، أولاً، تنفيذ مشروع تحسين جودة السكن. دفع الجهات المحلية لتطبيق “آراء الوزارة حول تحسين جودة الإسكان”، ومواصلة العمل على المعايير، والتصميم، والمواد، والبناء، والصيانة، لإنشاء أنظمة دعم وآليات عمل متكاملة. إصدار وتعميم “دليل بناء البيوت الجيدة”، وترويج نتائج مسابقات التصميم، وتوجيه ممارسات البناء، بحيث يتم بناء منازل جديدة “جيدة”، وتحويل المنازل القديمة تدريجيًا إلى “بيوت جيدة” باستخدام أساليب علمية، لتلبية الطلبات المتنوعة للسكن.

ثانيًا، تعزيز البحث والتطوير في تكنولوجيا “البيوت الجيدة”. استنادًا إلى احتياجات السكن المتنوعة، تنفيذ مشاريع تكنولوجية، وتطوير تقنيات رئيسية لتحسين جودة السكن، لبناء مشاريع “بيوت جيدة” مستقبلية. إنشاء قاعدة بيانات للإنجازات التكنولوجية في مجال الإسكان، وجمع وتحديث قائمة التقنيات المفيدة، ودفع نتائج الابتكار إلى الميدان، لمساعدة الناس على السكن المريح.

ثالثًا، ترقية سلسلة صناعة الإسكان. من خلال بناء “بيوت جيدة”، فتح مسارات جديدة للتحول الصناعي. اختيار مناطق ذات أساس عمل، وتطوير تجمعات صناعية تشمل مواد البناء، والتشطيب، والأثاث، والأجهزة المنزلية، وتحويل شركات التطوير والبناء إلى مزودي خدمات “البيوت الجيدة”، وابتكار أنظمة منتجات وخدمات جديدة. واستغلال تطبيقات التكنولوجيا الحديثة، مثل الذكاء الاصطناعي وإنترنت الأشياء، في المنازل والمباني، لتحقيق الاستخدام التجاري، وجعل السكن منصة لتكامل التكنولوجيا.