Точка зрения | Процент продления аренды в Guangzhou IFC превышает 86%, эффект якоря активов фонда недвижимости Yuexiu проявляется явно

观点网 11 марта, Yuexiu Property Fund впервые опубликовал отчет о результатах за 2025 год.

Согласно финансовым данным, общая деятельность фонда демонстрирует устойчивость, эффективность управления активами и способность противостоять циклическим колебаниям.

В частности, за отчетный период фонд получил общий доход в 1,856 миллиарда юаней, чистый доход от недвижимости составил 1,284 миллиарда юаней, основные показатели деятельности оставались стабильными.

Стоит отметить, что результаты оптимизации финансирования Yuexiu Property Fund заметны: к концу периода средняя стоимость заимствований снизилась до 3,61%, что на 55 базисных пунктов ниже уровня 2024 года (4,16%), что дополнительно укрепляет финансовую безопасность.

Что касается политики распределения прибыли, управляющая компания продолжает придерживаться консервативной стратегии: за год было распределено всего 270,7 миллиона юаней, на одну долю фонда — 0,0522 юаня (примерно 0,0580 гонконгских долларов). Исходя из рыночной цены на 31 декабря 2025 года, годовая доходность по дивидендам составляет 6,74%.

Благодаря постоянной оптимизации стратегий по реконструкции активов и аренде, Yuexiu Property Fund дополнительно укрепил роль своих ключевых активов как “якоря” портфеля. Одновременно, постоянное улучшение структуры финансирования демонстрирует способность фонда преодолевать циклы.

В финансовом отчете фонд отметил, что управляющая компания предпринимает множество мер для стабилизации операционной базы, что эффективно поддерживает относительно стабильный уровень доходов за год.

Стабильность операционной базы

Обращая внимание на развитие Yuexiu Property Fund за последний год, наиболее заметным изменением стала стратегическая корректировка портфеля активов.

8 сентября 2025 года фонд продал 50% акций целевой компании Yuexiu Financial Tower за 3,433 миллиарда юаней, одновременно оставшуюся половину передал внутренней реорганизации.

После завершения продажи и реорганизации доля реальных выгодных интересов Yuexiu Property Fund в указанной недвижимости снизилась до 49,495%.

После продажи активов в портфеле фонда осталось 9 объектов недвижимости, включающих офисные здания, гостинично-апарт-комплексы, торговые центры и профессиональные рынки. Общая арендуемая площадь на конец периода — 633,8 тысяч квадратных метров, уровень аренды — 82,1%, что выше среднего по рынку, оценочная стоимость активов — 33,645 миллиарда юаней.

По структуре доходов, офисные здания остаются основным источником прибыли. В 2025 году доход от этой категории составил 986 миллионов юаней, доля в общем доходе — более 50%, что стабильно.

За последний год рынок офисной недвижимости в стране находился в стадии расширения предложения и структурных корректировок. Несмотря на восстановление спроса в четвертом квартале со стороны технологического и финансового секторов, в целом за год уровень арендных ставок и заполняемость оставались под давлением.

В такой сложной ситуации несколько офисных проектов Yuexiu Property Fund показали стабильные результаты: уровень аренды в конце периода в Wealth Plaza — 93,4%, в Wuhan Yuexiu Wealth Center — 62,1%, оба показателя выросли на 1 процентный пункт по сравнению с прошлым годом. Hong Kong Yuexiu Tower сохранил 100% заполняемость, деятельность остается стабильной.

По показателям новых договоров, за год было подписано аренду на 96 тысяч квадратных метров офисных площадей. Среди ключевых объектов — Guangzhou IFC (Guangzhou International Finance Center), где подписано 15,7 тысяч кв. м, включая крупную сделку по торговой отрасли на первом этаже; Wuhan Yuexiu Wealth Center — 26,8 тысяч кв. м; Shanghai Yuexiu Tower — 6,43 тысяч кв. м, что эффективно заполнило освобожденные помещения.

Что касается продлений аренды, показатели для Guangzhou IFC и Wealth Plaza составили 86% и 84% соответственно, а Wuhan Yuexiu Wealth Center достиг рекордных за три года 76%.

Говоря о стратегии реагирования на рынок офисной недвижимости, руководство фонда на ежегодной отчетной встрече отметило, что большинство офисных объектов расположены в ключевых районах, таких как Цзюцзянь-новый город и спортивный центр в Гуанчжоу, что дает значительные преимущества по расположению. Также за последние два года фонд активно оптимизирует продуктовую линейку в соответствии с рыночными трендами, что уже дало первые результаты.

В частности, в отчетный период было запущено 7403 кв. м с отделкой в Guangzhou IFC, срок реализации — около 36 дней, уровень реализации — около 72%; в Wuhan Yuexiu Wealth Center за год было проведено реконструкцию примерно 21 тысячу кв. м, уровень реализации — около 98%; в Wealth Plaza — с отделкой — 93%.

“Наша способность к оптимизации продуктов позволяет проектам получать более высокое признание со стороны клиентов”, — отметил управляющий фондом.

Кроме того, на стороне сервиса Yuexiu Property Fund создает новые клиентские впечатления через формирование сообществ, а в сфере привлечения арендаторов реализует индустриальные операционные модели, что способствует постоянной оптимизации структуры арендаторов.

Данные показывают, что к 2025 году в офисных объектах фонда появится 10 новых арендаторов из списка Fortune 500 и China Top 500. К концу 2025 года доля таких арендаторов в общем арендованном пространстве офисных объектов фонда составит около 38%.

Сектор гостинично-апарт-отелей стал еще одним ярким аспектом годовой деятельности Yuexiu Property Fund: доход за отчетный период достиг 514 миллионов юаней, что составляет 28% от общего дохода.

Примечательно, что несмотря на оптимизацию некоторых номеров в Guangzhou Four Seasons Hotel, доходы от гостинично-апарт-отелей за год выросли на 1,1%, демонстрируя стабильный рост.

Также выделяется Guangzhou Goldn Arch Aparthotel, доходы которого достигли рекордных за время работы показателей: средняя заполняемость — 91,5%, что на 1 процентный пункт выше по сравнению с прошлым годом; средняя цена за номер — 1137 юаней, рост на 1,6%; доход на доступный номер (RevPAR) — 1040 юаней, рост на 2,7%.

В сегменте торговых центров за год получено 147 миллионов юаней дохода, что составляет 8% от общего. В конце периода уровень аренды в China Gold Tiandi — 95,5%, в Wuhan Starry Hegemon Shopping Center — 87,4%, что значительно выше среднего за полугодие (на 5 процентных пунктов).

White Horse Building, являющееся основным объектом профессионального рынка, достигло уровня заполняемости 96,0%, что на 1 процентный пункт выше по сравнению с серединой года, доход — 209 миллионов юаней, что составляет 11% от общего.

Укрепление финансовых границ

На фоне рыночных перемен Yuexiu Property Fund благодаря стабильному портфелю активов и аккуратной финансовой политике создает надежную “укрепленную гавань” для своей деятельности, обеспечивая стабильный рост стоимости активов.

Что касается рынка офисной недвижимости, руководство фонда прогнозирует, что в 2026 году новые поставки продолжат повышать уровень вакантных площадей, а арендные ставки останутся под давлением снижения, хотя темпы падения могут замедлиться. Важно отметить, что арендаторы проявляют высокую приверженность к ключевым деловым районам, а рыночные возможности сосредоточены в расширении и переезде арендаторов, а также в потребностях технологических и потребительских компаний.

Исходя из этого, Yuexiu Property Fund заявил, что планирует использовать преимущества единого бренда для усиления маркетинговых усилий и привлечения клиентов; одновременно, будет укреплять отраслевую специфику каждого здания, уточнять позиционирование проектов, создавать уникальные операционные системы и применять гибкую ценовую политику для достижения баланса между ценой и заполняемостью.

В сегменте розничной торговли фонд подчеркнул, что в ближайшее время продолжит модернизацию торговых центров и оптимизацию структуры арендаторов, чтобы сохранить конкурентоспособность проектов.

Помимо эффективного управления, важной составляющей преодоления циклов является стабильное финансовое управление. За последний год Yuexiu Property Fund активно оптимизировал структуру капитала и контролировал издержки на привлечение финансирования, что укрепило финансовую безопасность.

В отчетный период фонд продал 50% доли в Yuexiu Financial Tower, при этом ожидаемая выручка от сделки — около 2,3 миллиарда юаней; вместе с предполагаемым привлечением новых кредитных линий на 3 миллиарда юаней для рефинансирования, общая сумма средств составит около 5,3 миллиарда юаней, которые планируется полностью направить на погашение существующих долгов либо досрочно.

По последним данным, на конец отчетного периода соотношение заемных средств компании составило 48,5%. После погашения части долгов за счет выручки от продажи активов в начале 2026 года оно снизилось до 41,2%.

Что касается стоимости заимствований, то в течение отчетного периода стоимость финансирования фонда составила 773 миллиона юаней, снизившись на 16,5% по сравнению с прошлым годом; средняя ставка по займам снизилась до уровня за последние три года — 3,61%.

Средняя ставка по выплатам процентов за год — 3,77%, что на 76 базисных пунктов ниже по сравнению с прошлым годом, что позволило сэкономить около 150 миллионов юаней. Уровень валютных рисков снизился до 24%, что является минимальным за последние пять лет.

Особое внимание заслуживают достижения в области финансовых инноваций: в июле 2025 года фонд выпустил трехлетние “панда-облигации” на сумму 600 миллионов юаней с низкой ставкой 2,70%, что стало первым в мире публичным выпуском REITs в форме “панда-облигаций”.

В феврале 2026 года фонд успешно разместил первый за границей зеленый дву валютный бонд: 300 миллионов долларов США трехлетний зеленый бонд и 690 миллионов юаней трехлетний зеленый “десертный” бонд, что стало важным шагом для возвращения на рынок долларовых капиталов.

“В будущем, если изменится ситуация на внутреннем и международном рынках заимствований, мы можем выбрать наиболее выгодные каналы финансирования и продолжать развивать эту стратегию”, — заявил управляющий фондом.

Также на отчетной встрече было отмечено, что развитие рынка публичных REITs в Китае продолжает идти к зрелости, а выпуск новых продуктов становится более регулярным. Руководство Yuexiu Property Fund выразило уверенность, что в условиях развития C-REITs внутренние коммерческие активы постепенно вернутся к разумным рыночным оценкам, что создаст более благоприятные условия для оценки проектов фонда и в целом положительно скажется на рынке REITs.

Отказ от ответственности: Настоящий материал подготовлен на основе открытых источников и мнений, не является инвестиционной рекомендацией. Перед использованием рекомендуется провести собственную проверку.