Калифорния имеет 40 000 доступных жилых единиц, готовых к началу строительства. Одно препятствие задерживает их реализацию

Здание на Восточной Мэррис-авеню в Модесто — именно тот тип проекта, который хотят видеть политические лидеры Калифорнии: проект обещает 44 доступных жилья — половина из них для бездомных. Он получил одобрение зонирования, прошел через общественные отзывы, завоевал поддержку местных избранных должностных лиц и расположен рядом с оживленной автобусной линией. После строительства проект обещает на месте предоставлять услуги по психическому здоровью, обучение работе и занятия зумбой.

Чего проекту не хватает — это денег.

Объединив финансовую мозаику из грантов местных властей и корпораций, частных долгов и участка земли, пожертвованного фондом, он остается чуть менее необходимой суммы для начала работ.

Через шесть лет и 13 заявок на финансирование после первоначального предложения проект Morris Village готов, но ждет.

По оценкам, около 39 880 доступных единиц жилья по всему Калифорнии застряли в финансовом тупике, говорится в новом отчете организации Enterprise Community Partners — национальной некоммерческой организации, которая финансирует, консультирует и выступает за доступное жилье. Это 461 «готовый к началу строительства» проект, как и на Восточном Мэррис, полностью спроектированный, легально одобренный и поддерживаемый значительными — но все еще недостаточными — средствами.

Многие проекты «сидят» уже год или два в ожидании финансирования, говорит Джастин Маркус, директор по политике офиса Enterprise в Северной Калифорнии и один из соавторов отчета. «Сейчас нет выхода. Это узкое место».

Для многих застройщиков и сторонников доступного жилья это узкое место — особенно разочаровывающая несогласованность политики штата. Законодатели отчаянно хотят, чтобы штат строил больше домов — всех видов, но особенно для тех, кто не может позволить себе высокие арендные ставки. Регуляторы жилья требуют от местных властей планировать строительство еще 2,5 миллиона единиц жилья к концу десятилетия. Из них миллион предназначен для людей с доходом менее 80% от медианного дохода региона.

Это, как правило, население арендаторов, которое частный рынок не способен обслуживать в масштабах. Чтобы заполнить этот пробел, некоммерческие застройщики низкодоходного жилья обычно обращаются за поддержкой к налогоплательщикам. В настоящее время, по данным отчета, этой поддержки недостаточно.

Enterprise использовала публичные, но сложные для анализа списки заявителей из семи программ субсидий, управляемых различными ведомствами калифорнийского правительства за последние три года. В результате анализа и небольших выводов отчет оценивает, что для устранения текущего накопления потребуется дополнительно 4,1 миллиарда долларов, разделенных между грантами штата, недорогими кредитами и налоговыми вычетами.

После получения эти последние государственные субсидии должны быть израсходованы в относительно короткие сроки. Это означает, что список из 39 880 единиц жилья — это проекты, которые почти готовы к реализации, говорит Маркус. «Им нужно, чтобы у них всё было в порядке».

Пример тому: две трети проектов из списка уже получили поддержку хотя бы от одной другой государственной программы. Эти деньги не выдаются любому застройщику, говорит Бетси МакГоверн-Гарсия, вице-президент организации Self-Help Enterprises, одной из двух некоммерческих организаций, участвующих в Morris Village.

«Это все проекты, расположенные рядом с удобствами», — говорит она. «Это все проекты, предоставляющие услуги для жителей. Это все проекты, которые финансово осуществимы… Они все соответствуют нашим требованиям как к доступному жилью».

В феврале МакГоверн-Гарсия и ее коллеги подали заявку на последний раунд финансовой поддержки от штата «для закрытия разрыва» и начала строительства.

«Мы надеемся, что это наш шанс», — сказала она в интервью, скрестив пальцы.

Проблема затора

Калифорния уже сталкивалась с застойными явлениями в производстве доступного жилья, но точное место «пробки» менялось со временем.

Когда десять лет назад Неведа Мерриман руководила командой застройщиков в Кремниевой долине, она говорила, что основная задержка — это местное одобрение. Получить юридическое разрешение на строительство низкодоходного жилья в конкретном городе требовало пройти через множество заседаний плановых отделов и городских советов, завоевать расположение недоброжелательных соседей с помощью дорогостоящих уступок, общественных слушаний и изменений проекта, а также избегать возможных судебных разбирательств. Поскольку немногие проекты выдерживали эти испытания, конкуренция за финансирование на другом конце была не особенно жесткой, говорит Мерриман, которая сейчас является политическим защитником организации MidPen Housing, застройщика доступного жилья в Сан-Матео.

Это начало меняться в начале этого десятилетия. Законодатели Калифорнии начали принимать законы, отменяющие эти местные препятствия — особенно для проектов доступного жилья. Внезапно больше проектов проходили эти начальные регуляторные барьеры и боролись за налоговые кредиты на строительство жилья для низкооплачиваемых, которые являются ключевым субсидированием федерального правительства. «Пробка» переместилась дальше по пути.

Но и это начало меняться в конце прошлого года. В знаковом налоговом законе президента Дональда Трампа 2025 года был заложен значительный рост программы налоговых кредитов. (Конкретно, закон увеличил общий объем одного типа кредита, одновременно позволяя другому виду распространяться на вдвое больше проектов).

И вот мы подошли к последней «пробке».

Теперь проекты могут проходить местное одобрение. Они легче получают последний и самый важный слой федерального финансирования. Но обычно спонсоры проектов не могут подавать заявки на него, пока не закроют все остальные финансовые дыры.

«Мы ищем источники штата, чтобы заполнить этот разрыв», — говорит Мерриман. «Мы хотим убедиться, что не оставляем эти федеральные ресурсы без внимания».

В настоящее время у MidPen есть 1198 единиц, разбросанных по семи объектам, ожидающих этого последнего финансирования, говорит она. «Если появится источник… есть готовый проектный поток».

Последний крупный вливание государственных средств на доступное жилье в Калифорнии было в виде одобренного голосованием облигационного займа в 2018 году. Этот источник исчерпан. Остались разрозненные потоки финансирования.

Объединив уже одобренные законодателями средства и различные другие государственные и федеральные источники, департамент жилищного строительства и развития общин Калифорнии заявляет, что в этом году должно быть доступно как минимум 1,8 миллиарда долларов для заявителей на доступное жилье. Бюджетный проект губернатора Гэвина Ньюсома на следующий финансовый год не предусматривает новых дискреционных расходов сверх этого.

Сторонники увеличения финансирования настроены оптимистично. Ньюсом ранее в начале бюджетных переговоров проявлял жесткую позицию, но в итоге Законодательство успешно возвращало сотни миллионов долларов субсидий на доступное жилье в окончательный бюджет.

Законодатели Калифорнии также рассматривают рекордный выпуск облигаций на 10 миллиардов долларов для финансирования доступного жилья на голосование в 2026 году. Если большинство избирателей поддержит это, «мы будем в деле», — говорит Мерриман.

Снижение затрат

Один из способов построить больше доступного жилья — это тратить больше денег. Другой — сделать так, чтобы существующие деньги работали эффективнее за счет сокращения затрат.

Стоимость строительства доступного жилья в Калифорнии notoriously высока: исследование 2025 года оценило, что проекты, финансируемые налоговыми кредитами, здесь обходятся в два-четыре раза дороже, чем аналогичные проекты в Колорадо и Техасе. Нет единственной причины этого расхождения. Стоимость земли в Калифорнии значительно выше. Также зачастую выше стоимость рабочей силы. Регуляторные барьеры, такие как ограничительные зонирование, медленные разрешительные процедуры и высокие сборы за влияние, часто называют виновниками. Иногда обвиняют старомодные методы строительства и материалы.

Но есть и стоимость просто ожидания.

Типичный проект доступного жилья в Калифорнии обычно имеет два или три источника публичного финансирования, а иногда и шесть и более. Многие из этих источников выделяются по своим собственным графикам. Каждый имеет свои требования, выполнение которых занимает время. Некоторые зависят от получения другого финансирования. Со временем застройщики должны платить зарплату, проценты по предварительным займам и следить за ростом стоимости строительства из-за инфляции. Чем дольше задержки, тем больше рискуют истечь уже полученные средства, что еще больше задерживает процесс.

Каждый дополнительный источник финансирования в среднем увеличивает срок начала строительства на четыре месяца и добавляет около 20 460 долларов к стоимости каждого жилья, подсчитали в Центре инноваций в области жилья Тернера при Калифорнийском университете в Беркли.

Администрация Ньюсома сейчас работает над усовершенствованием системы финансирования доступного жилья в Калифорнии, чтобы ускорить процесс.

В прошлом году губернатор предложил создать первую в штате кабминовскую агентуру по вопросам жилья. Агентство по жилью и борьбе с бездомностью Калифорнии должно взять на себя управление разрозненными программами кредитования и грантов. В офисе губернатора также предложили законодательный проект, который обяжет новое агентство и Казначейство работать вместе, предоставляя застройщикам доступ к единому окну для подачи заявок на различные программы финансирования штата — и сокращая время ожидания.

Эта статья изначально была опубликована CalMatters и распространялась в партнерстве с The Associated Press.