Рынок аренды жилья в Шэньчжэне восстанавливает активность: арендная плата стабилизировалась, качественные объекты "сразу посмотреть — сразу подписать"

Рынок аренды в Шэньчжэне переживает «маленькую весну».

После новогодних праздников Лю Цинь начал искать трехкомнатную квартиру в районе Футянь за сумму до 9000 юаней, но обнаружил, что желаемые объекты быстро расходятся. «Много людей меняют жилье после праздников, хорошие трехкомнатные двухсанузельные квартиры очень быстро сбываются — как только выставляются, сразу сдаются. Я выбрал одну, договорился посмотреть ее на следующий день, а к обеду посредник уже сообщил, что она сдана», — рассказывает Лю Цинь.

Агент по недвижимости Чэнь Цзюнь, работающий в районе Хуачжяо Чжуншань в Наньшане, разделяет подобное ощущение. «Наш район — это элитный жилой сектор, и цены на аренду новых объектов уже явно стабилизировались. Например, в комплексе «Новый лебедь», «Мельница у ароматных гор» в прошлом году некоторые квартиры сдавались примерно за 23 000 юаней, а после праздников цены стабилизировались около 25 000 юаней».

Каждый год после новогодних праздников рынок аренды в первых городах обычно оживляется.

По данным агентства Цзяньчжун из Шэньчжэня, после праздников спрос на аренду жилья в городе резко возрастает, количество запросов увеличивается, а средний показатель просмотров в офисах Цзяньчжун (с 24 февраля по 3 марта) вырос на 105% по сравнению с первой половиной февраля, при этом просмотры арендуемых объектов удвоились. С одной стороны, увеличился спрос на аренду со стороны возвращающихся к работе и ищущих работу в городе; с другой — спрос на аренду жилья в районах с хорошими школами достигает пика, и рынок аренды скоро войдет в первый главный сезон этого года.

Большинство специалистов, опрошенных журналистом «21世纪经济报道», считают, что изменения на рынке аренды в Шэньчжэне в основном связаны с сезонными факторами, и в целом рынок остается под давлением. Однако некоторые положительные тенденции уже проявляются: в таких районах, как Технологический парк Наньшань и центр Футяня, спрос на элитное жилье довольно высок, и цены на аренду действительно начинают стабилизироваться. В условиях разделения рынка, рынок аренды в Шэньчжэне тихо влияет на сделки на рынке недвижимости.

Восстановление спроса

Эта волна оживления рынка аренды после новогодних праздников связана с новым спросом, вызванным возвращением к работе. Но если сравнить с прошлым годом, показатели сделок по аренде также заметно выросли. Согласно данным исследовательского института «Бэйчжэ», за первые восемь дней после праздников объем сделок по аренде в партнерских офисах «Бэйчжэ» в Шэньчжэне вырос на 36% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, достигнув рекордных за последние восемь лет показателей.

Что касается арендных ставок, то из-за высокого спроса цены на некоторые объекты также выросли. Чэнь Цзюнь отмечает: «В нашем районе новые объекты, поскольку предложение очень ограничено, в жилых комплексах, где всего около 100 квартир на продажу, только около 10 сдаются в аренду. Многие клиенты, посмотрев одну квартиру, не находят альтернативных вариантов, поэтому сделки по аренде проходят довольно быстро».

Он добавляет, что после праздников аренда квартир в новых жилых комплексах выросла примерно на 3–8% в зависимости от района, стоимости и расположения.

Лю Цинь также почувствовала «жар» на рынке: после быстрого заключения договоров на две понравившиеся ей квартиры, она решительно приняла решение и быстро выбрала одну. «В моем районе, где я ищу жилье, бюджет позволяет только старым домам с относительно простым ремонтом. Но из-за хорошей локации и школы аренда за последние два года оставалась стабильной, и квартиры сдавались очень быстро».

Данные «Бэйчжэка» подтверждают опыт Лю Цинь. За восемь дней после начала работы в этом году, показатель сделок «сразу посмотреть — сразу подписать» достиг 44%, что на 2,2 процентных пункта больше по сравнению с прошлым годом. Более 40% арендаторов заключают договор в тот же день после просмотра, чтобы не упустить подходящее жилье. Средняя арендная плата за квадратный метр в новостройках в Шэньчжэне за первые восемь дней после праздников составила 73,3 юаня, что всего на 0,3% выше по сравнению с прошлым годом, демонстрируя умеренный рост.

По информации, полученной от журналистов «21世纪经济报道» из различных источников, в настоящее время рынок аренды в Шэньчжэне явно разделен: в районах с хорошей локацией, где предложение новых объектов ограничено, арендные ставки немного выросли; также, из-за массового выселения некоторых брендов апартаментов в прошлом, спрос на такие объекты увеличился, что привело к небольшому росту арендных ставок в некоторых комплексах. В целом, цены на аренду остаются стабильными.

Один из посредников в центре Футяня отметил: «После Нового года арендные ставки действительно немного изменились, но это тоже связано с разделением. Например, в старых жилых комплексах, где есть дома 2003 года постройки, после праздников цены на аренду не достигли уровня второй половины прошлого года, продолжают немного снижаться — примерно на 2%».

Также представитель крупной сети апартаментов в районе Шэньчжэня сообщил «21世纪经济报道»: «После праздников цены на аренду у нас остались примерно на том же уровне, что и перед праздниками, практически без изменений. Но в некоторых районах наблюдается небольшой рост — около 2–5%, так как арендаторы там относительно стабильны, а часть клиентов — корпоративные — менее чувствительны к ценам и готовы платить чуть больше».

Связь между арендой и продажами

На этапе одностороннего роста рынка недвижимости, связь между рынками аренды и продажи существует, но она не очень сильна. По мере того как рынок становится более рациональным, покупатели начинают ориентироваться на показатели аренды для прогнозирования будущего состояния рынка недвижимости. Поэтому стабильность или рост рынка аренды в большей степени влияет на решения покупателей.

高级研究员 Цзоу Шао Вэй из Центра исследований Цзяньчжун в Шэньчжэне отметил в интервью «21世纪经济报道», что за последние годы между рынками наблюдается определенная положительная корреляция. Под воздействием рыночных условий, в целом цены на аренду и недвижимость остаются под давлением, что влияет на сделки на рынке.

Цзоу Шао Вэй подчеркнул, что краткосрочно рынок аренды в Шэньчжэне колеблется в рамках сезонных пиков и спадов, но в долгосрочной перспективе, под воздействием объективных факторов, тенденция к возвращению к рациональности сохраняется.

Чэнь Цзюнь также отметил, что в текущих условиях некоторые потенциальные покупатели переключаются на рынок аренды, что способствует росту краткосрочного спроса и подготовке к входу на рынок.

«Недавние случаи аренды, с которыми мы сталкиваемся, показывают, что эти клиенты вполне способны принять решение о покупке. Но поскольку рынок еще находится в стадии формирования дна, они действуют очень осторожно. Многие предпочитают сначала арендовать жилье в предполагаемом районе на один-два года, чтобы дождаться, когда соотношение цен на аренду и покупку станет более рациональным, и уже потом приобретать подходящее жилье», — говорит Чэнь Цзюнь.

Важно отметить, что после значительной коррекции рынка недвижимости и при этом стабильных или немного растущих ценах на аренду, некоторые объекты уже достигли психологического уровня цен покупателей, что стимулирует их к покупке.

Представитель агентства в центре Футяня сообщил «21世纪经济报道», что некоторые объекты аренды уже очень стабильны, и возможности для снижения цен практически исчерпаны, а цены на продажу за последние годы также достигли оптимальных уровней. «На сегодняшний день мы наблюдаем, что такие качественные объекты постоянно сбываются, и в текущих условиях у них уже практически нет резерва для снижения стоимости. Это вызывает интерес покупателей и способствует активизации рынка».

Исходя из этого, рынок недвижимости в Шэньчжэне, вероятно, достигнет дна и начнет стабилизироваться. В недавнем отчете «Гоффин секьюритиз» также отмечается, что с более долгосрочной точки зрения, учитывая такие показатели, как доходность по аренде и соотношение цен к доходам, цены на жилье по всей стране приближаются к нижней границе оценки, и вероятность их стабилизации в этом году достаточно высока.