«Длинные деньги» меняют на «короткие деньги»: за обработкой REIT «Гуанфу Синьчэн Уюэ» стоит за кулисами

Взгляд.ру В 2026 году коммерческие недвижимые активы REITs ожидает бум.

После того как в конце 2025 года Китайская комиссия по ценным бумагам и фьючерсам выпустила соответствующие рекомендации, поощряя REITs держать портфели активов с близкими видами деятельности, взаимодополняющими функциями или операционной синергией, стимулируя интеграцию активов из разных сфер, повышая масштабность и диверсификацию рисков, в этом году на системной рабочей встрече вновь подчеркнули необходимость «успешного и стабильного внедрения пилотных проектов по коммерческим недвижимым активам REITs».

Поддерживая политику, 6 марта проект закрытого инвестиционного фонда GF New City Wuyue по коммерческим недвижимым активам был обновлен статус на «принят к рассмотрению».

Согласно меморандуму о привлечении инвестиций (черновику), базовыми активами проекта являются торговые центры Wuyue в Тяньнинь, Чанчжоу, и Qidong, Нантуна, с общей оценочной стоимостью 2,143 миллиарда юаней. Планируемый сбор средств — 1,625 миллиарда юаней, прогнозируемая ставка распределения чистого денежного потока (годовая) в период с октября по декабрь 2025 года — около 5,5%, а в 2026 году — около 5,59%.

Обновление статуса проекта не только свидетельствует о дальнейшем развитии стратегии компании Xin Cheng Holdings в сфере секьюритизации коммерческой недвижимости, но и является одним из ключевых событий в продвижении частных компаний на рынке публичных REITs.

Особая «цель»

Еще три года назад, когда индустрия недвижимости переживала глубокую корректировку, Xin Cheng Holdings уже планировала проекты REITs для оживления существующих активов и снижения давления на ликвидность и долговую нагрузку.

На полугодовой отчетной конференции 2023 года финансовый директор компании Гуань Юйдун отметил, что публичные REITs для инфраструктуры потребления находятся в стадии планирования и находятся в тесном контакте с регулирующими органами; на годовой встрече председатель и генеральный директор Ван Сяосонг вновь подчеркнул активную поддержку продвижения REITs.

После двухлетней подготовки в конце ноября 2025 года Xin Cheng успешно выпустила первый в стране потребительский держательный ABS на базе торгового центра Qingpu Wuyue в Шанхае, а также стала первой частной компанией, разместившей держательный ABS на рынке A-акций, объем — 616 миллионов юаней.

Этот успех укрепил уверенность руководства в пути секьюритизации активов Wuyue, а в этом году Xin Cheng сформировала более четкую масштабную стратегию по REITs.

9–10 февраля 2026 года Xin Cheng Development и Xin Cheng Holdings провели закрытую презентацию в Гонконге, где раскрыли общие планы по REITs, заявив о намерениях выпустить в 2026 году многотипные и многоуровневые продукты REITs, включая публичные REITs и частные REITs между институтами, а общий объем коммерческих активов, подлежащих оценке, может достигнуть 8 миллиардов юаней.

Средства планируется использовать преимущественно для рефинансирования долларовых облигаций, кредитов на развитие и других долгов с высокой стоимостью и коротким сроком, а также для привлечения низкозатратных долгосрочных или долевых средств на 8–15 лет.

Это примерно то же самое, что заменить «короткие деньги» долларовых облигаций «длинными» средствами, обеспечивая выживание и развитие компании.

По финансовым данным, по состоянию на конец третьего квартала 2025 года активы Xin Cheng Holdings достигли 2806,73 миллиарда юаней, обязательства — 2020,72 миллиарда юаней. Несмотря на стабильное финансовое положение, чистый денежный поток от финансирования оставался отрицательным — минус 3,034 миллиарда юаней, что подчеркивает необходимость оптимизации структуры долга и снижения стоимости заимствований.

Также на конец третьего квартала 2025 года в инвестиционной недвижимости (главным образом в торговых центрах Wuyue) на балансе числилось около 1215 миллиардов юаней, из которых около 1065 миллиардов находились в ограниченном состоянии, с высоким уровнем залога — 88%. В частности, 134 коммерческих комплекса Wuyue были заложены, с остатком финансирования около 440 миллионов юаней и уровнем залога свыше 40%, что ограничивает ликвидность ключевых активов.

В таких условиях для Xin Cheng логичным стало развитие сегмента REITs.

В 2025 году компания четко сместила фокус с «жилья + коммерция» на «коммерция в приоритете, жилье — в помощь», запланировав в год всего 252,7 тысяч кв. м новых проектов и завершив 2,691 миллиона кв. м, реализуя стратегию «выхода из запасов без новых вводов».

На собрании акционеров в конце мая этого года председатель Ван Сяосонг заявил, что ранее основное внимание уделялось девелопменту недвижимости, однако за последние два года, в связи с изменениями на рынке, коммерческая недвижимость стала основой бизнеса и будущим фундаментом развития компании, и около 80% времени и усилий будет посвящено именно этому сегменту.

Основа уверенности в REITs

Успех прошлых частных REITs, успешное принятие проекта GF New City Wuyue REITs, а также стратегическая переориентация — все это основано на огромных запасах торговых центров Xin Cheng.

По масштабам, к концу 2025 года Xin Cheng имела в портфеле 207 торговых центров в 141 городе по всей стране, из которых 178 находились в эксплуатации или управлении, что делает компанию лидером по количеству открытых объектов.

Для сравнения, по состоянию на конец 2025 года у Longfor Group было 102 открытых торговых центра; у China Resources Vientiane Life — 125; у Powerlong — 97.

На сегодняшний день коммерческая деятельность стала основной линией развития Xin Cheng. В 2025 году с января по декабрь компания получила около 14,09 миллиарда юаней дохода от коммерческой деятельности, что на 10% больше по сравнению с 12,808 миллиарда за аналогичный период прошлого года. В январе 2026 года доход составил около 1,201 миллиарда юаней, рост — 3,36%.

В качестве базовых активов для GF New City Wuyue REITs выступают торговые центры в Чанчжоу и Циньдунь, являющиеся двумя ключевыми проектами Xin Cheng.

Конкретно, торговый центр в Тяньнине занимает центральное положение в экономической зоне Тяньнин, запущен в октябре 2019 года, общая площадь — около 173,8 тысяч кв. м, арендная площадь — 69,6 тысяч кв. м. По состоянию на 30 сентября 2025 года уровень аренды — 97,15%, эффективная арендная ставка — 99,38 юаней за кв. м в месяц, EBITDA за первые три квартала — 52,52 миллиона юаней, общая оценка — 1,147 миллиарда юаней.

Торговый центр в Циньдуне занимает ключевую позицию в юго-восточной части города, введен в эксплуатацию в декабре 2018 года, площадь — около 120,3 тысяч кв. м, арендная — 45,1 тысяч кв. м. На тот момент уровень аренды достиг 100%, эффективная ставка — 122,74 юаней за кв. м в месяц, EBITDA за три квартала — 51,92 миллиона юаней, оценка — 996 миллионов юаней.

Источник изображений: меморандум о привлечении инвестиций, скриншоты коммерческих объектов

Однако стоит отметить, что после создания фонда, по планам, около 520 миллионов юаней внешних банковских кредитов по проектам в Тяньнине и Циньдуне планируется оставить, что составляет 32% от чистых активов фонда.

В меморандуме также указано, что при недостижении ожидаемых денежных потоков в 2026 году сумма распределения может оказаться на 16,87% ниже прогнозируемой, а снижение арендных ставок и давления на аренду могут значительно снизить доходность и даже повлиять на стабильность дивидендов.

Тем не менее, внутри рынка коммерческих REITs в Китае интерес инвесторов остается высоким.

К концу 2025 года на внутреннем рынке было зарегистрировано 79 публичных REITs на сумму свыше 210 миллиардов юаней, что делает его крупнейшим в Азии и вторым в мире по объему.

По состоянию на 9 марта 2026 года в стадии рассмотрения находятся 13 инфраструктурных REITs и 14 коммерческих REITs, охватывающих торговые центры, офисные здания, гостиницы, outlet-центры и торгово-развлекательные комплексы.

Disclaimer: Настоящий материал и данные подготовлены на основе открытых источников и мнений, не являются инвестиционной рекомендацией. Перед использованием рекомендуется провести собственную проверку.