Когда домовладельцы «заперты», покупатели оказываются вытесненными по цене

Основные выводы

• Новое исследование рассматривает эффект “запирания” ипотечных ставок, который сохранял рост цен на жилье вместе с ростом ипотечных ставок после пандемии.
• Владельцы жилья с ультра-низкими ипотечными ставками эпохи пандемии, которые в противном случае стали бы арендаторами, остались в своих домах. Это удержало значительную часть предложения жилья на рынке и повысило цены.
• Этот эффект возник только в тех регионах, где не строилось достаточно новых домов.

Получайте персонализированные ответы, основанные на более чем 27-летнем доверительном опыте, с помощью ИИ.

ЗАДАТЬ ВОПРОС

Когда ипотечные ставки растут, цены на жилье обычно падают. Но при росте ставок после пандемии произошло прямо противоположное, и новое исследование объясняет, как и почему.

Обычно повышение ставок приводит к снижению цен, потому что покупатели выходят из рынка, уменьшая спрос. Но экономика в 2021 году была далека от нормы, и новая статья Джастина Кац, научного сотрудника Гарвардского совместного центра исследований жилья, исследует, как и где эффект “запирания” удерживал цены на высоте, несмотря на рост ипотечных ставок. Оказывается, арендаторы сыграли в этом важную роль.

Ипотечные ставки начали расти в 2021 году после нескольких лет рекордно низких ставок, поднявшись до более чем 7% с менее чем 3% всего за два года. Поскольку ставки были очень низкими так долго во время пандемии, миллионы владельцев жилья имели очень низкие ипотечные ставки, что давало им огромный финансовый стимул не продавать свои дома. Из-за меньшего количества домов на рынке соотношение спроса и предложения сместилось в пользу продавцов, и цены продолжали расти.

Что это значит для экономики

Это исследование подчеркивает, что политики, направленные на увеличение предложения жилья, скорее всего, снизят давление на доступность жилья и стабилизируют важный сектор экономики США.

Исследование Кац рассматривает возможную проблему: разве те же владельцы с “запертыми” ставками не стали бы покупателями жилья? Почему тогда спрос не снизился вместе с предложением и не снизил цены?

Ответ, по мнению Кац, кроется в смене владельцев и арендаторов. Путь от арендатора к владельцу жилья — не односторонний. Каждый год значительный процент продавцов жилья выбирает сдавать следующую недвижимость в аренду, освобождая жилье для новых арендаторов. Например, в сентябре 36% продавцов планировали сдавать в аренду свое следующее жилье, согласно данным Fannie Mae. Эффект “запирания” зафиксировал этот потенциальный запас жилья.

“Если фиксация ставки уменьшает количество переездов владельцев, которые в противном случае вышли бы на рынок аренды, общее предложение домов, принадлежащих владельцам, сокращается, что повышает цены на дома по сравнению с арендной платой”, — писал Кац.

Связанные материалы

Понимание эффекта “запирания”: как он влияет на цены на жилье

Сравнить ипотечные ставки сегодня (9 марта) — ставки уже от 6,28%

В целом, эффект “запирания” объяснил 40% разницы между ожидаемыми и фактическими ценами на жилье в период с 2021 по 2023 год.

Более того, Кац обнаружил, что этот эффект возник только в тех регионах, где строилось недостаточно новых домов. Это имеет важные последствия для формирования политики правительства по повышению доступности жилья.

“Политика, направленная на улучшение доступности жилья, должна сосредоточиться на расширении предложения,” — написал он. “В то время как меры, влияющие на выбор продажи жилья через изменение условий ипотеки, такие как переносимость, окажут минимальное влияние на общие цены на жилье.”