Средний уровень сбора составляет 71%, снижение подряд на четыре года, сбор за обслуживание становится все сложнее. В отрасли: индустрия полностью вошла во вторую половину

物业管理, ранее считавшаяся «дойной коровой» в сфере недвижимости, также сталкивается с финансовыми трудностями.

Данные исследовательского центра Кэрэй по управлению недвижимостью показывают, что к 2025 году средний уровень сбора платежей за услуги в крупнейших 500 компаниях по управлению недвижимостью по всей стране снизился до 71%, что уже четвертый год подряд. У компаний, котирующихся на бирже, этот показатель составляет 78%, а у малых и средних компаний он обычно ниже 65%, а некоторые даже опустились ниже 50%.

Данные аналитического центра Zhongwu также свидетельствуют, что в 2025 году уровень сбора платежей за жилую недвижимость у топ-100 компаний снизился до 82,3%, а удовлетворенность клиентов услугами в сфере жилой недвижимости составила всего 73,2 балла — это минимальный показатель за последние годы.

«Это далеко не простая циклическая волна, а сигнал о полном отказе отрасли от эпохи разрастания за счет заимствования у недвижимости, и о начале жесткой борьбы за выживание и переосмысление ценностей», — отмечается в отчете Zhongwu.

Все труднее собирать плату за управление

24 февраля филиал компании First Pacific Rongke Property Management (Пекин) в Хэфэе направил в жилой комплекс Beichen Tiandu в Хэфэе «Внешнее письмо о сотрудничестве», в котором ясно указано: «Уровень сбора платы за управление со стороны собственников продолжает оставаться низким, ситуация с задолженностью у проживающих значительно ухудшилась», «Долгосрочные убытки проекта объективно делают невозможным дальнейшее поддержание качества услуг по управлению недвижимостью, что влияет на бизнес-решения и операционную деятельность». Компания официально прекратит предоставление услуг по управлению этим жилым комплексом с 24 мая 2026 года.

Также в начале этого года компания Sunac Service в Тяньцзине официально подала заявку в местные органы по жилищному строительству на прекращение работы, планируя покинуть управление жилым комплексом Tongjian Sunac City в Цзиньчжоу до 30 апреля 2026 года. Причина — «долгосрочные убытки проекта, превышающие возможности устойчивого ведения бизнеса».

По данным мониторинга Кэрэй по управлению недвижимостью, в 2025 году было 173 проекта, где управляющие компании покидали объекты, из них 64,7% случаев связаны с «добровольным уходом» или «недолгосрочной не продлением договора». Основная причина — низкий уровень сбора платежей, что создает давление на денежные потоки.

Один из руководителей крупной управляющей компании сообщил «Ежедневной деловой газете» (далее — ЕДГ): «В настоящее время у нас действительно большие трудности с сбором платежей за управление, поскольку свойства объектов определяют ситуацию со сбором». Он привел пример: старые жилые комплексы, переселения, а также некоторые жилые комплексы с высокой инвестиционной привлекательностью — уровень сбора там очень низкий, тогда как у коммерческих новостроек, особенно тех, что были полностью проданы в первый год и имеют высокий уровень заселения, сбор платежей выше.

По его словам, у группы есть обязательные стандарты по уровню сбора платежей для каждого регионального подразделения, но «в некоторых случаях, когда показатели действительно не достигают стандарта, используют групповые формы, достигая уровня по региональной среднеарифметической». Он признал, что компания повышает удовлетворенность клиентов через мероприятия в сообществе, активность жителей, чтобы стимулировать желание платить; одновременно развивает новые дополнительные услуги, такие как бытовые услуги, ремонт, проверка домов, сопровождение при лечении и услуги для одиноких, чтобы «поддерживать доходы проекта за счет вспомогательных бизнесов».

Данные Кэрэй показывают, что в 2025 году средний уровень сбора платежей за управление среди крупнейших 500 компаний снизился до 71%, что уже четвертый год подряд; у котирующихся компаний — 78%, у малых и средних — обычно ниже 65%, а у некоторых — ниже 50%.

Исследования Zhongwu показывают, что в 2025 году уровень сбора платежей за жилую недвижимость у топ-100 компаний составил всего 82,3%, что на 2,4 пункта ниже по сравнению с предыдущим годом. Если посмотреть в историю, то этот показатель снизился примерно с пика около 93% в 2020 году, что примерно на 10 пунктов ниже. Это означает, что даже лидеры отрасли не застрахованы от давления на денежные потоки из-за снижающегося желания собственников платить.

«Трудности со сбором платежей обусловлены тройным давлением политики, рынка и поведения собственников», — отмечается в отчете Кэрэй. В последние годы в ряде городов введены государственные регулируемые цены на плату за управление, что строго контролирует начальные тарифы для обычных жилых комплексов. Некоторые собственники проявляют пассивное отношение — «не снижаем, не платим» или «услуги не улучшились, поэтому не платим», что снижает желание платить; одновременно политика скидок на плату за управление за пустующие квартиры еще больше усложняет сбор.

В то же время, нестабильные доходы населения, повышенная чувствительность к фиксированным расходам, таким как плата за управление, заставляют некоторых собственников задерживать или отказываться от оплаты. «В будущем тенденция снижения уровня сбора платежей продолжится, а денежные потоки и стабильность работы отрасли будут оставаться под давлением».

Полностью перешли во вторую половину

Падает не только уровень сбора платежей, но и уровень удовлетворенности собственников.

Данные Zhongwu показывают, что в 2025 году уровень удовлетворенности услугами в сфере жилой недвижимости составил всего 73,2 балла, что на 1,4 балла ниже по сравнению с предыдущим годом. Жалобы на базовые услуги — охрану, уборку, озеленение, ремонт — значительно выросли, а основные претензии связаны с «незамедлительной реакцией, несогласованными стандартами и неполным решением проблем».

«Качество обслуживания — это ключевая опора сбора платежей, а удовлетворенность — прямое отражение качества услуг», — отмечается в отчете Zhongwu. Каждая протечка, каждый вызов на парковку, каждая уборка — все это либо накапливает, либо расходует удовлетворенность собственников, что в конечном итоге влияет на их желание платить. Чтобы повысить уровень сбора, управляющие компании должны не только стимулировать оплату, но и системно решать наследственные проблемы, повышать качество обслуживания и повышать прозрачность информации.

Например, в районе Хэхуи в Ханчжоу, по данным газеты Qianjiang Evening News, уровень сбора платежей за управление в жилом комплексе «Древний дворец Востока» уже четыре года подряд достигает 100%. Ключ к этому — активное участие управляющей команды после заселения, значительные улучшения в качестве обслуживания, в том числе в санитарии, техническом обслуживании и ремонте, что постепенно завоевывает доверие собственников.

Компания Country Garden Service также добилась «устойчивого микро-прибыли» за счет интеграции ресурсов вокруг жилого комплекса Янцю в районе Шанхай Цзяньань, разработки дополнительных услуг и построения модели совместного управления, несмотря на то, что возраст этого жилого комплекса превышает 40 лет, а плата за управление составляет менее 1 юаня.

В то же время Vanke Property реализует на нескольких объектах, таких как жилой комплекс «Ванке Цзиньюй Шуфу Ханьлинь» в Чунцине, модель «гибкого ценообразования».

Примечание: к концу 2024 года Vanke Property предложила «гибкое ценообразование», разработав 158 обязательных услуг из 158 позиций, охватывающих 95 сервисных пространств и 1530 объектов работ, чтобы обеспечить базовую безопасность и порядок в сообществе; также есть 350 дополнительных услуг, которые собственники могут по необходимости выбирать по требованию и по частоте.

«Отрасль управления недвижимостью уже прошла первую половину пути — от зависимости от застройщика и разрастания до масштабов, — отмечает Zhongwu. — Вторая половина — это «независимая деятельность и точечное развитие». Снижение удовлетворенности и уровня сбора платежей — это концентрированный взрыв накопленных долгосрочных противоречий, а также неизбежное проявление боли трансформации. Это важный шанс для перехода к высококачественному развитию. Победителями на новом поле могут стать не обязательно самые крупные компании, а те, кто умеет решать наследственные проблемы, смело внедряет прозрачность услуг и способен на микроуровне разрешать макроэкономические противоречия».