Многие регионы после праздников вводят меры по оптимизации для стимулирования активности на рынке недвижимости

Ведущий журналист: Чжан Сяньи

25 февраля Комитет по жилищному строительству и городскому развитию Шанхая и еще четыре ведомства совместно приняли уведомление «О дальнейшем оптимизации и корректировке политики в сфере недвижимости города» (далее — «Уведомление»), направленное на стабилизацию и здоровое развитие рынка недвижимости.

«Уведомление» включает в себя изменения в области ограничения покупки жилья, жилищных накопительных фондов, налога на недвижимость для физических лиц и другие меры, охватывающие различные сегменты рынка, что способствует расширению возможностей для разных групп покупателей и стимулирует спрос на жилье.

После праздника Весны, включая Шанхай, в нескольких городах, таких как Хуайань в Цзянсу и Гуйян в Гуйчжоу, были запущены меры по оптимизации политики в сфере недвижимости. Используя такие инструменты, как жилищные накопительные фонды и субсидии на покупку жилья, власти стремятся лучше удовлетворить потребности граждан в первичном и улучшенном жилье.

«Уведомление» четко указывает на дальнейшее снижение ограничений на покупку жилья. В частности, семьи нерезидентов Шанхая или одинокие взрослые, которые платят социальное страхование или налог на доходы физических лиц в городе не менее одного года подряд до покупки, могут приобретать любое количество жилья за пределами внешней окружности города, а внутри — не более одного. Те, кто платит социальное страхование или налог не менее трех лет, могут покупать до двух квартир внутри внешней окружности.

«Эта ступенчатая стратегия смягчения мер точно соответствует структуре потребительского спроса и потребностям в недвижимости в Шанхае, что позволяет эффективно удовлетворить как первичный, так и улучшенный спрос», — отметил Чжан Бо, директор исследовательского института 58 Anjuke. По данным платформы 58 Anjuke за 2025 год, совпадение между покупателями первичного и вторичного жилья составляет всего 8,7%, что является минимальным по всей стране, что свидетельствует о стабильной сегрегации между рынками новостроек и вторичного жилья. В рамках новых правил сокращен срок платёжеспособности нерезидентов, платящих социальное страхование или налог, до одного года, что снижает барьеры для новых граждан и специалистов при первичной покупке жилья, учитывая доминирование потребности в вторичном рынке.

Генеральный менеджер Shanghai Data Research Institute Чжан Вэньцзинь считает, что данное изменение политики продолжает тенденцию постепенного и точечного регулирования, сосредоточенного внутри внешней окружности, что расширяет целевую аудиторию спроса и может более явно стимулировать внутренний рынок. Поскольку доля вторичного рынка внутри внешней окружности больше, эти меры могут оказать более позитивное влияние на стабилизацию цен.

Кроме того, «Уведомление» предусматривает увеличение максимальной суммы кредита по жилищным накопительным фондам, оптимизацию критериев определения количества ипотечных кредитов, расширение поддержки семей с несколькими детьми и другие меры для поддержки жилищных кредитов, что способствует удовлетворению потребностей граждан в комфортном и устойчивом жилье на разных этапах.

Максимальный размер кредита по жилищным накопительным фондам для семей, покупающих первую квартиру, увеличен с 1,6 до 2,4 миллиона юаней, а при учете повышения лимита для семей с несколькими детьми и покупки экологичных зданий (до 35%) — максимальный кредит для семей в Шанхае может достигать 3,24 миллиона юаней.

«После корректировок в Шанхае соотношение максимальной суммы кредита по жилищным накопительным фондам к средней стоимости новой квартиры приблизится к 50%, что значительно повысит доступность покупки жилья, снизит издержки и повысит желание и возможности граждан к приобретению жилья», — отметила Чжан Вэньцзинь. В будущем, по её словам, возможна оптимизация первоначального взноса и использования жилищных накопительных фондов, что дополнительно поддержит спрос.

Главный исследователь Центра жилищной политики провинции Гуандун Ли Юцзя считает, что Шанхай уже в начале весны запустил меры по оптимизации, что ясно сигнализирует о снижении издержек, снижении порогов и повышении ожиданий на рынке. Эти меры имеют сильную целевую направленность и могут значительно стимулировать «маленькую весеннюю волну» на рынке недвижимости в марте.

На сегодняшний день, целью является активное стимулирование спроса на жилье и баланс между спросом и предложением на рынке. Множество регионов регулярно объявляют о мерах поддержки, предоставляют субсидии на покупку жилья и оптимизируют политику жилищных накопительных фондов.

В части субсидий на покупку жилья 24 февраля Хуайань опубликовал «Пять мер по содействию здоровому развитию рынка недвижимости» (далее — «Меры»), включающие субсидии на приобретение новых квартир, корпоративные программы по покупке жилья для сотрудников, а также субсидии на покупку жилья для пожилых родителей.

«Меры» предусматривают выплату субсидии в размере 2% от стоимости новой квартиры при покупке. Для новых жителей Хуайаня (тех, кто не имеет местной регистрации или зарегистрировались менее 10 лет назад и работают в городе) — 3%.

Что касается политики по жилищным накопительным фондам, 24 февраля Гуйчжоу опубликовал «Положение о реализации программы по переходу с коммерческих ипотек на жилищные кредиты через жилищные накопительные фонды», регулирующее управление кредитами «перевод с коммерческих в государственные», поддерживая потребности граждан в жилье.

«На сегодняшний день, включая Шанхай, все регионы сосредоточены на выявлении и стимулировании спроса», — считает Ли Юцзя. Поддержка политики, стимулирование застройщиков и сезонные факторы создают предпосылки для возможного пика рынка в марте. В апреле и мае важным будет, сможет ли рынок в марте, при поддержке политики и повышении ожиданий, запустить цикл обновления и продаж старого жилья.

Чжан Вэньцзинь отмечает, что с реализацией новых мер рынок недвижимости Шанхая, вероятно, первым стабилизируется и начнет восстанавливаться, что усилит роль крупного города и улучшит общие ожидания рынка. В будущем ожидается, что и в Шэньчжэне будут предприняты меры по дальнейшей оптимизации политики, чтобы дополнительно укрепить доверие к рынку.