سي.إيه.سي.سي: نقطة التحول في سوق العقارات في بكين وشنغهاي تقترب تدريجياً

شركة CITIC Securities تُشير في تقريرها البحثي إلى أن دورة العقارات الحالية قد استمرت أكثر من أربع سنوات، ومع التغيرات الأخيرة في جانب العرض والسياسات، تعتقد شركة CITIC Securities أن أسعار العقارات في بكين وشنغهاي قد تستقر هذا العام، وربما تتجه نحو سوق بيتا تدريجي، وتنصح المستثمرين باختيار ثلاثة استراتيجيات استثمارية وفقًا لميلهم للمخاطرة: 1) تخصيص أصول ذات خصائص بيتا واضحة ومستقرة؛ 2) استثمار في النمو الهيكلي لتطوير العقارات، مع التركيز على الأصول ذات القوة الإنتاجية والجودة العالية للمخزون، والأصول ذات الخصم الكبير في التقييم والمرونة المحتملة؛ 3) عودة بعض الشركات الخاصة إلى “الطاولة”، وتحقيق تقييمات مجدية في ظل انخفاض التقييمات المفرطة.

النص الكامل

CITIC Securities: نقطة التحول في سوق العقارات في الشمال والشرق تقترب تدريجيًا

بحث CITIC Securities

لقد استمرت دورة العقارات الحالية في التعديل لأكثر من أربع سنوات، ومع التغيرات الأخيرة في جانب العرض والسياسات، نعتقد أن أسعار العقارات في بكين وشنغهاي قد تستقر هذا العام، وربما تتجه سوق العقارات نحو سوق بيتا تدريجي، وننصح المستثمرين باختيار ثلاثة استراتيجيات استثمارية وفقًا لميلهم للمخاطرة: 1) تخصيص أصول ذات خصائص بيتا واضحة ومستقرة؛ 2) استثمار في النمو الهيكلي لتطوير العقارات، مع التركيز على الأصول ذات القوة الإنتاجية والجودة العالية للمخزون، والأصول ذات الخصم الكبير في التقييم والمرونة المحتملة؛ 3) عودة بعض الشركات الخاصة إلى “الطاولة”، وتحقيق تقييمات مجدية في ظل انخفاض التقييمات المفرطة.

ملخص

لماذا نعتقد أن أسعار العقارات في الشمال والشرق قد تستقر هذا العام؟ السبب الرئيسي في تعديل دورة العقارات الحالية هو المخزون، حيث يؤثر مخزون العقارات المستعملة مباشرة على تحديد أسعار المساكن الحدية. وجدنا أن دورة تصفية مخزون العقارات المستعملة مرتبطة بشكل قوي وكمّي باتجاهات أسعار العقارات، وذلك بفضل استمرار انخفاض عدد العقارات المعروضة للبيع في شنغهاي وبكين منذ النصف الثاني من 2025، حيث عاد معدل التصفية في المدينتين تقريبًا إلى النطاق الذي يُتوقع أن تستقر عنده الأسعار.

هل استقرار أسعار العقارات في الشمال والشرق مستدام؟ وجدنا أن الانخفاض في عدد العقارات المعروضة لا يأتي من تسريع عمليات البيع، بل من انخفاض حجم العقارات القابلة للبيع أو رغبة البائعين في البيع، ويظهر ذلك من خلال انخفاض العقارات المعروضة وزيادة العقارات التي أُسقطت من السوق، وهو مختلف تمامًا عن فترات السياسات السابقة التي شهدت استقرارًا في الأسعار. نعتقد أن هذا يعكس بشكل كبير وصول المخزون الاجتماعي إلى الحد الأدنى الطبيعي، وإذا استمر حجم التداولات في المدينتين بشكل مستقر، وتم تطبيق سياسات “الحد من النمو” في سوق الأراضي، فإن تحسين ظروف العرض والطلب واستقرار الأسعار سيكونان مستدامين.

ما الذي يميز التغيرات الأخيرة في السياسات مقارنة بالماضي؟ نلفت الانتباه إلى نقطتين: الأولى، أن السياسات بدأت من أعلى إلى أسفل في التركيز على “خفض المخزون”، مع توقع استمرار التقدم غير المتوقع في عمليات احتجاز العقارات، مثل تجربة شنغهاي في احتجاز العقارات المستعملة في مناطق معينة؛ الثانية، على الرغم من أن التعديلات الحدية على سياسات الحد من الشراء في بكين وشنغهاي لا تزال معتدلة، إلا أن تراجع المخزون الاجتماعي في المدينتين قد يكون محفزًا ومسرعًا لدورة توقعات الأسعار في الاتجاه الإيجابي.

المخاطر

زيادة غير متوقعة في حجم المعروض من الأراضي السكنية في المدن الرئيسية؛ زيادة غير متوقعة في عدد العقارات المعروضة للبيع؛ مخاطر داخلية وخارجية تؤدي إلى تراجع كبير في حجم معاملات العقارات.