"التحويل من تجاري إلى عام" يواجه عوائق واقعية، وتخفيض قيمة التقييم يتطلب من الطلبة دفع فرق سعر قدره 30万元

الصحفي لي كايشيوان من بكين

“تحويل التجاري إلى سكني” أصبح أداة فعالة لخفض تكاليف شراء المنازل. في العامين الماضيين، بدأت العديد من المدن في تنفيذ سياسة “التحويل التجاري إلى سكني”. ومع ذلك، فإن عملية “التحويل التجاري إلى سكني” ليست سهلة، فهي تتطلب شروطًا مسبقة متعددة، بالإضافة إلى تقييم السعر الحالي للعقار.

من الجدير بالذكر أنه في العامين الماضيين، ومع تعديل السوق، شهدت أسعار العقارات تقلبات كبيرة، مما أدى إلى ضرورة دفع فرق السعر من قبل العديد من المتقدمين عند إجراء عملية “التحويل التجاري إلى سكني”، حيث يحتاج بعض المتقدمين إلى دفع فرق يصل إلى 30 ألف يوان، مما يزيد من صعوبة تنفيذ هذه العملية. وفقًا لمراسل صحيفة “هاشيا شو تاو”، فإن التقييم يعكس حذرية قروض صندوق الادخار السكني. ويعتقد الخبراء أنه يمكن معالجة الصعوبات المستقبلية من خلال استقرار السوق وابتكار أدوات组合 لفتح طرق عملية “التحويل التجاري إلى سكني”.

القلق من دفع مبالغ كبيرة إضافية

قالت تشين لين (اسم مستعار) لمراسل “هاشيا شو تاو” في 25 فبراير: “إذا أردت التحويل إلى قرض صندوق الادخار السكني، يجب أن أدفع 30 ألف يوان بنفسي.” وأوضحت تشين: “أنا لا أفهم هذه الأمور، وعندما سمعت أنني يجب أن أدفع هذا المبلغ الكبير، شعرت بالدهشة.” فما هو “التحويل التجاري إلى سكني”؟ ببساطة، هو تحويل الرصيد غير المسدد من قرض السكن التجاري الشخصي، كليًا أو جزئيًا، إلى قرض صندوق الادخار السكني، بهدف تقليل فوائد القرض وتخفيف عبء السداد.

قالت تشين إن منزلها يقع في هويتشو، ولم يكن بالإمكان استخدام قرض صندوق الادخار في ذلك الوقت، وكان عليها الاعتماد على قرض تجاري بنسبة فائدة حوالي 3.7%. وكان سعر المنزل الإجمالي 120 ألف يوان، والدفعة الأولى 30 ألف يوان، بينما بلغ إجمالي أصل القرض والفوائد 144 ألف يوان. حاليًا، يبلغ سعر فائدة قرض صندوق الادخار في هويتشو للمرة الأولى التي تتجاوز مدة سدادها 5 سنوات 2.6%. وإذا تم تحويل الرصيد إلى قرض صندوق الادخار، فسيتم توفير مبلغ كبير من الفوائد.

وأضافت: “بدون احتساب الفوائد، لا يزال لدي 80 ألف يوان من أصل القرض لم أسددها بعد.” في مايو 2024، أصدرت هويتشو لوائح تفصيلية لعملية “التحويل إلى صندوق الادخار”. فيما يخص حد الائتمان، حددت هويتشو أن “حد قرض التحويل التجاري إلى سكني لا يتجاوز رصيد أصل القرض التجاري”. وإذا تم التحويل إلى قرض صندوق الادخار فقط، يكون الحد هو “رصيد أصل القرض التجاري - مبلغ حسابات صندوق الادخار للزوجين”. وإذا تم التحويل إلى قرض مركب، يكون الحد هو “رصيد أصل القرض التجاري - مبلغ القرض التجاري المتبقي”.

قالت تشين: “لقد رأيت أن المستندات المطلوبة للتقديم تشمل عقد الشراء وعقد الرهن، فذهبت مباشرة إلى البنك المعين للاستفسار. وأخبروني أن بسبب انخفاض أسعار العقارات، فإن الحد الأقصى لقرض صندوق الادخار أقل من مبلغ القرض التجاري الذي لم أسدد بعد، لذلك يتعين علي دفع 30 ألف يوان بنفسي.”

واعترفت تشين بأنه إذا كان عليها دفع هذا المبلغ الكبير، فربما لا يكون من المجدي التحويل إلى قرض صندوق الادخار.

كيف يتم تحديد قيمة التقييم؟

قالت تشين: “قال البنك إن السبب هو أن تقلبات أسعار العقارات كبيرة، لذلك لا يمكن تقييم السعر بشكل مرتفع، ويجب أن أدفع الفرق.” ووفقًا لمراسل “هاشيا شو تاو”، فإن سعر البيع المعلن لعقار مشابه لعقار تشين على تطبيقات تداول العقارات يبلغ حوالي 80 ألف يوان.

ولم تتوقف مشكلة “التحويل التجاري إلى سكني” عند تشين فقط. قال أحد المشترين في 26 فبراير: “أنا أريد إتمام عملية التحويل في 2025. سعر العقار الأصلي كان 190 ألف يوان، والتقييم كان حوالي 140 ألف يوان. قال البنك إنه يجب أن يكون مبلغ القرض التجاري غير المسدد 80% من سعر العقار الإجمالي، أي حوالي 110 ألف يوان، لكي أتمكن من إتمام العملية. لكن في ذلك الوقت، لا زال لدي قرض تجاري بقيمة 150 ألف يوان لم أسدده، لذلك لم أتمكن من إتمام العملية.” وأوضح المشتري أن عملية التقييم كانت صعبة، وأنه لا يستطيع قبول السعر المقدر.

وأفاد ثلاثة مشترين، بمن فيهم تشين، أنهم يجرون تقييمات من جهات تقييم طرف ثالث لزيادة حد قرض صندوق الادخار. وقال أحد موظفي شركة تقييم في 26 فبراير: “عند تحويل القرض إلى صندوق الادخار، يكون الحد عادة بين 70% و80% من قيمة التقييم. لقد أجرينا العديد من العمليات المشابهة.” وأضاف أن التقييم لا يتطلب زيارة ميدانية، ويمكن للعميل تقديم مستندات مثل شهادة الملكية عبر الإنترنت، ويصدر التقرير عادة خلال 3 أيام عمل. وقال: “نحن نمتلك الاعتمادات، وتقاريرنا معتمدة من البنوك ومراكز إدارة صندوق الادخار. التقييم يعتمد على أسعار العقارات في المناطق المحيطة خلال الأشهر الثلاثة الأخيرة، ولدينا نظام يمكنه الاطلاع على البيانات.”

ومع ذلك، لا أحد يضمن مدى ارتفاع قيمة التقييم، وقال أحد موظفي شركات التقييم: “قد يكون التقييم أعلى من سعر البنك، لكنه لن يكون مرتفعًا بشكل كبير، ويعتمد على السوق.” وأكد أن التقييم يعتمد على السوق.

سياسات جديدة لتعزيز صندوق الادخار في مدن متعددة

قال يان يويجين، نائب رئيس معهد أبحاث العقارات في ييوي في شنغهاي، في 27 فبراير: “سياسة التحويل من التجاري إلى سكني، التي كانت مفيدة للمواطنين، تحولت في التطبيق العملي إلى عائق بسبب تغيرات الدورة السوقية، وهذا أمر يحتاج إلى اهتمام.” وأوضح أن قرض صندوق الادخار يتبع مبدأ “أقل سعر من الثلاثة”، ويعتمد على التقييم الحالي كمعيار للتمويل، مما يعكس حذرية إدارة المخاطر، ومن الطبيعي أن يكون التمويل متحفظًا.

وأضاف يان: “سياسة التحويل من التجاري إلى سكني جيدة جدًا، لكن ظهرت مشاكل بسبب فرق السعر، خاصة في المرحلة الأخيرة من تخفيف الأعباء.” وأكد على أهمية إدارة توقعات أسعار العقارات، وأن استقرار التقييم وارتفاعه تدريجيًا سيقلل من الفجوة بين التقييم وسعر الشراء، وبالتالي يقلل من الفجوة التمويلية.

وأشار أيضًا إلى إمكانية ابتكار نماذج تجمع بين التمويل، مثل السماح بتحويل جزء من القرض إلى تمويل تجاري إذا تجاوز الحد الأقصى لقرض صندوق الادخار، أو تحويله إلى قروض منخفضة الفائدة أخرى، دون الحاجة إلى دفع الفرق بالكامل دفعة واحدة. كما يمكن تحسين معايير قرض صندوق الادخار بشكل ديناميكي، مثل رفع الحد الأقصى لنسبة التمويل إلى 85% خلال فترات السوق المتقلبة، أو إدخال مؤسسات ضمان متخصصة لتقديم ضمانات مرحلية للفروق بين سعر التقييم وسعر الشراء، مما يقلل من مخاطر مركز إدارة صندوق الادخار.

لاحظ مراسل “هاشيا شو تاو” أن العديد من المدن زادت من جهودها في سياسة التحويل من التجاري إلى سكني. في 24 فبراير، أصدرت إدارة صندوق الادخار السكني في قوانغتشو إعلانًا يفيد بأنه اعتبارًا من مارس، ستبدأ في تنفيذ إجراءات استجابة لمخاطر السيولة من المستوى الثالث، مع التركيز على دعم الأسر التي لم تستخدم صندوق الادخار من قبل لإجراء عمليات التحويل، وحددت حجم العمليات لهذا العام بـ 5 مليارات يوان. وكان قد تم تعليق عمليات التحويل في قوانغتشو لفترة طويلة بسبب نقص السيولة.

وفي مثال على ذلك، فإن إعادة تفعيل عملية التحويل في قوانغتشو تعتمد على الحجز عبر الإنترنت والمعالجة على مراحل. يجب أن يكون المتقدمون من أسر لم تستخدم صندوق الادخار من قبل، وأن يكون القرض التجاري السابق قرضًا تجاريًا خالصًا، وأن يكون قد تم سداده بشكل طبيعي لمدة سنة على الأقل، وأن يكون لديهم سجل ائتماني خالٍ من التأخير خلال الـ 12 شهرًا السابقة، وأن يكون العقار المرهون في قوانغتشو أو منطقة جيانغنان الجديدة، ويحصل على شهادة ملكية غير منقوصة. حاليًا، تدعم 14 بنكًا في قوانغتشو هذا النوع من العمليات.

وفي اليوم نفسه، أصدرت إدارة صندوق الادخار السكني في تشنغتشو إشعارًا بأن بنك الصين للتجارة في تشنغتشو، فرع شارع شنغدو، وقع اتفاقية تعاون مع إدارة صندوق الادخار السكني في تشنغتشو بشأن عمليات التحويل إلى صندوق الادخار. وكان قد وقع 63 بنكًا على اتفاقيات سابقة، ومع الإعلان الأخير، أصبح هناك 64 بنكًا يمكنه تقديم خدمات التحويل، مما يوسع نطاق الشراكة المصرفية.