توسيع سيناريوهات سحب صندوق الإسكان الميسر المساعدة على انتعاش صناعة العقارات

كيف يمكن لتعديلات سياسة صندوق الادخار العقاري أن تمكّن بدقة المرحلة الجديدة من استهلاك الإسكان من خلال الذكاء الاصطناعي؟

مؤخرًا، أطلقت العديد من المناطق تعديلات على سياسة صندوق الادخار العقاري. وفقًا لإحصاءات غير كاملة، منذ بداية العام، قامت أكثر من 30 منطقة على مستوى البلاد بتحسين سياسات قروض الصندوق العقاري. وفي اجتماع العمل الاقتصادي المركزي الذي عُقد في نهاية عام 2025، تم ذكر “تعميق إصلاح نظام صندوق الادخار العقاري” بشكل منفصل. كما تم إدراج هذا المطلب في تقرير عمل الحكومة لهذا العام.

ما هي السياسات التي أصدرتها المناطق المختلفة حاليًا بشأن تعديل صندوق الادخار العقاري؟ وما هو تأثير ذلك على سوق العقارات؟ وما هي المجالات التي ستتعمق فيها إصلاحات نظام الصندوق العقاري في المستقبل؟

تعديلات تركز على جوانب مختلفة

حاليًا، سرّعت العديد من المناطق تنفيذ التدابير ذات الصلة بإصلاح صندوق الادخار العقاري، مع تركيز كل منطقة على جوانب مختلفة وتوجيه دقيق.

فيما يتعلق بتحسين حدود القروض وعمليات الاعتماد، اقترحت تشنغدو زيادة الحد الأقصى لقرض صندوق الادخار العقاري بشكل مناسب، حيث يمكن للأفراد الذين يستخدمون قروض الصندوق العقاري لشراء مساكن في تشنغدو أن يرفعوا الحد الأقصى للقرض من 60 ألف يوان إلى 80 ألف يوان، ورفع الحد الأقصى للزوجين المودعين من 100 ألف يوان إلى 120 ألف يوان. اعتبارًا من 15 مارس 2026، في شنيانغ، بالنسبة للموظفين الذين يدفعون صندوق الادخار العقاري بشكل فردي، تم تعديل الحد الأقصى للقرض من 65 ألف يوان إلى 90 ألف يوان؛ وللزوجين المودعين، تم رفع الحد الأقصى من 85 ألف يوان إلى 150 ألف يوان؛ ولعائلة مكونة من 3 أفراد أو أكثر الذين يتقدمون بطلب مشترك لقرض الصندوق العقاري، تم تعديل الحد الأقصى من 105 ألف يوان إلى 210 ألف يوان.

فيما يخص توسيع سيناريوهات وشروط السحب، أضافت فوزو قناة جديدة لسحب أموال تجديد الإسكان، لتخفيف ضغط تمويل تجديد الموظفين؛ وتم تعديل شروط سحب مرآب السيارات (المواقف)، لتسهيل تحسين المرافق السكنية؛ وتوسيع نطاق المساعدة بين الأجيال، لتعزيز قوة شراء المنازل العائلية؛ كما تم تخفيف شروط السحب لبناء أو تجديد أو إصلاح المنازل السكنية، مع تمديد مدة تقديم الطلبات. تدعم شنيانغ المودعين أنفسهم وأزواجهم لشراء مساكن سكنية في المنطقة الإدارية، وإذا اشتروا موقف سيارات أو مرآب بدون تسجيل ملكية في نفس الحي، يمكنهم سحب أموال صندوق الادخار العقاري خلال سنة من شراء المنزل لدفع تكاليف شراء الموقف أو المرآب، مع حد أقصى للمبلغ الإجمالي 30 ألف يوان.

فيما يخص تبسيط إجراءات المعالجة، أصدرت إدارة صندوق الادخار العقاري في شيان إشعارًا، لتحسين عملية سحب الموظفين العاطلين عن العمل من صندوق الادخار العقاري، وحماية حقوق وحقوق الموظفين المودعين بشكل أكثر فعالية، وتبسيط وتنظيم إجراءات سحب الصندوق.

وفقًا لتحليل إحصائي أصدره معهد يي جو للبحوث العقارية، خلال العام الماضي، أصدرت السياسات المتعلقة بتحسين صندوق الادخار العقاري 305 مرات على مستوى البلاد، وهو ما يمثل 65% من سياسات الطلب على العقارات. قال يان يوجين، نائب رئيس معهد يي جو للبحوث العقارية في شنغهاي، إن منطق إصلاح نظام صندوق الادخار العقاري قد تغير — من دعم مالي شامل يركز على “هل يوجد” في المرحلة السابقة، إلى مرحلة جديدة من التمكين الدقيق للاستهلاك السكني من خلال “هل هو جيد”. “هذا التحول يعني أن صندوق الادخار العقاري لا يحتاج فقط إلى تحسين مستمر في حدود القروض، ومعدلات الفائدة، وغيرها من الأبعاد التقليدية، بل يجب أن يلعب دورًا أكثر نشاطًا في دعم استقرار السكان الجدد، وتعزيز الطلب الداخلي، وخدمة استراتيجية ‘البيت الجيد’، واستكشاف سيناريوهات التطبيق، لتحقيق تنسيق في الأهداف السياسية المتعددة.” قال يان يوجين.

تأثيرات لا تزال قيد التحقق

ما هو تأثير تعديل سياسات صندوق الادخار العقاري على سوق العقارات؟ قال يان يوجين إن توسيع استخدامات صندوق الادخار العقاري يمكن أن يساعد في دفع انتعاش صناعة العقارات. حاليًا، تحافظ الاقتصاد الوطني على وضع مستقر مع تقدم، ويستمر الطلب الاستهلاكي في الارتفاع. في هذا الوقت، تساعد التعديلات المتتالية على سياسات الصندوق العقاري في دعم المشترين ذوي الطلبات الصلبة. كما يمكن أن تتعاون السياسات بشكل فعال مع جهود “تخفيض المخزون” في المناطق المختلفة.

يعتقد خبراء الصناعة أن استقرار سوق العقارات هو أساس مهم لإعادة بناء ثقة المستهلكين، حيث يمكن لاستقرار أسعار العقارات أن يعيد بسرعة توقعات الثروة للمقيمين، ويحفز انتعاش سلاسل الصناعة والتوريد ذات الصلة. بلا شك، فإن تعديل سياسات الصندوق العقاري هو أداة مهمة لتعزيز التنمية الصحية والمستقرة لسوق العقارات.

قال لي يوجيا، الباحث الرئيسي في مركز أبحاث سياسات الإسكان في قوانغدونغ، إن تعديل سياسات الصندوق العقاري يقلل من عتبة وتكلفة شراء المنزل، ويحسن عملية استخدام الأموال، خاصة للأشخاص غير الراغبين في الاقتراض من البنوك التجارية، حيث إن زيادة الحد الأقصى يمكن أن يخفف بشكل كبير من عبء الأقساط الشهرية، كما أن تعديل الدفعة الأولى يقلل من عتبة الدخول، مما يقلل من عبء شراء المنزل على العديد من الشباب، ويساعد على تنشيط رغبتهم في الشراء.

قال: “لقد لاحظنا أن بعض المشاريع العقارية التي قمنا بدراستها شهدت زيادة واضحة في عملاء قروض الصندوق العقاري مؤخرًا. بالإضافة إلى ذلك، فإن توسيع سيناريوهات وشروط السحب يتيح دعمًا ماليًا لاستهلاك الإسكان المتنوع، وهو مفيد لتجديد العقارات القائمة وتبديل المالكين، كما يفيد شراء واستهلاك العقارات غير السكنية.” قال لي يوجيا.

ومع ذلك، أعرب خبراء آخرون عن أن تأثير تعديل سياسات الصندوق العقاري على سوق العقارات لا يزال بحاجة إلى مراقبة. مع تنويع استخدامات الصندوق، يمكن أن يلعب دورًا في تعزيز إصلاحات وصيانة العقارات، وتحسينها، والاستهلاك المرتبط. لكن من الجدير بالذكر أن معدلات الفائدة على القروض التجارية الحالية منخفضة جدًا، مقارنة بمزايا معدلات الفائدة على قروض الصندوق العقاري، لذلك فإن تأثيرها على المستهلكين ذوي الاحتياجات الحقيقية محدود.

توسيع سيناريوهات الاستخدام

بدأ نظام صندوق الادخار العقاري في الصين في التسعينيات من القرن الماضي، وكان الهدف منه دعم رفاهية “السكن للعيش”. لطالما لعب هذا النظام دورًا رئيسيًا في تقليل تكاليف شراء المنازل ودعم الطلبات الأساسية. لكن مع تقدم التمدن، وتنوع أشكال التوظيف، وتحول الطلب السكني من “امتلاك منزل” إلى “السكن في منزل جيد”، بدأت تظهر مشكلات ضيقة في نطاق استخدام الصندوق، وعدم تنشيطه بشكل كافٍ. في المستقبل، سيكون توسيع سيناريوهات استخدام الصندوق العقاري اتجاهًا رئيسيًا في الإصلاح.

قال لي يوجيا إن التمويل السكني السابق كان يعتمد بشكل رئيسي على الرهن العقاري التجاري، الذي تواكب مع تطور السوق العقارية السريع وازدهار السوق. لم يشكل قروض الصندوق العقاري نسبة عالية في سوق الائتمان السكني، حيث بلغت ذروتها حوالي 20%. مع دخول صناعة العقارات مرحلة جديدة من التطور، تتغير مكانة واحتياجات التمويل السكني، مما يتطلب طرقًا جديدة لتوسيع استخدامات الصندوق العقاري.

وفقًا لـ “لوائح إدارة صندوق الادخار العقاري”، فإن الصندوق يخص الموظف بشكل فردي، لكن يجب أن يستوفي شروطًا معينة للسحب والاستخدام. تنص اللوائح على أن الموظف يمكنه سحب رصيد حساب الصندوق العقاري في ست حالات، ثلاث منها مرتبطة بالسكن: شراء أو بناء أو تجديد أو إصلاح منزل سكني، أو سداد أقساط القرض العقاري، أو دفع إيجار يتجاوز نسبة معينة من دخل الأسرة (تختلف النسبة حسب المنطقة). لكن في الممارسة، بسبب قيود شروط الاستخدام، يحدث أحيانًا أن يُحتجز المال دون استخدام، مما يسبب إحراجًا.

قال زانغ بو، رئيس معهد أبحاث “آني جو”، إن هناك تفاوتًا واضحًا في استخدام أموال الصندوق العقاري بين المناطق، حيث أن المدن من الدرجة الأولى لديها أرصدة عالية، لكن ارتفاع أسعار العقارات يجعل حدود القروض غير كافية؛ بينما في المدن من الدرجة الثالثة والرابعة، هناك وفرة في الأرصدة، لكن الطلب المنخفض على الشراء في السنوات الأخيرة يقلل من كفاءة استخدام الأموال. بالإضافة إلى ذلك، تقل الفروق في الفوائد بين الصندوق العقاري والقروض التجارية، ومع مرونة الموافقة على القروض التجارية، يميل المشترون إلى تفضيل القروض التجارية.

يؤكد أن إصلاح نظام الصندوق العقاري يجب أن يركز على جعل الأموال الموجودة “تتنشط” وتُستخدم بكفاءة. من خلال التجارب والممارسات في المناطق المختلفة، يتم دفع الإصلاح من خلال توسيع التغطية، وتحسين الجودة، وزيادة الكفاءة، مثل توسيع نطاق التغطية ليشمل العاملين المرنين، والمواطنين الجدد، وكسر الحواجز الاجتماعية؛ وتوسيع سيناريوهات الاستخدام، من التركيز على الشراء إلى الجمع بين الإيجار والشراء، بما يشمل الإيجار، والتجديد، وتحديث المناطق القديمة، ورسوم الخدمات، والاستهلاك على مدار دورة حياة الإسكان.

اقترح يوجيا أنه يجب السعي لتوسيع سيناريوهات استخدام الصندوق العقاري، وزيادة رغبة الجماهير في المساهمة، وتوسيع حجم الصندوق؛ كما ينبغي تعزيز دعم استهلاك الإسكان على المدى الطويل، والاستفادة الكاملة من دور الصندوق في دعم الطلب على الإسكان للمواطنين الجدد، من الاستقرار في المدينة إلى التوطين، ومن “السكن” (الإيجار) إلى “الملكية” (الشراء).

يرى يان يوجين أن صندوق الادخار العقاري يجب أن يتحول من “دفع ثمن شراء المنزل فقط” إلى “دعم استهلاك متنوع”، أي أن النظام يجب أن يتحول من “محفظة صغيرة” إلى “محفظة كبيرة”، ليصبح نقطة ربط رئيسية بين مدخرات السكان والاستهلاك المتنوع. من ناحية، يجب أن يمتد دعم الصندوق ليشمل ليس فقط عمليات شراء المنازل، بل أيضًا استبدال المنازل، وتجديد المناطق القديمة، والتجديد، وشراء الأثاث والأجهزة المنزلية، وغيرها من مجالات “استهلاك دورة حياة الإسكان”، بما في ذلك تغطية تكاليف رسوم الخدمات، لبناء “حساب سكني شامل” حقيقي؛ ومن ناحية أخرى، يجب توسيع نطاق الاستخدام بشكل مناسب، واستكشاف المزيد من المجالات التي يمكن أن يمتد إليها استخدام الصندوق، ليخدم حياة السكان بشكل أفضل.