انخفض بشكل حاد عدد العقارات المتاحة للإيجار الكامل في شقق سول... وتسريع تحويل الإيجار الشهري

يصبح سوق الإيجارات الكاملة للشقق في سول يتطور بسرعة نحو زيادة نسبة الإيجار الشهري، نتيجة لانخفاض المعروض وارتفاع الأسعار في آن واحد. في ظل موسم الانتقال الربيعي الذي يتركز فيه الطلب، انخفض بشكل كبير عدد الشقق المتاحة للإيجار الكامل، مما ضيق نطاق الخيارات للمستأجرين، وتأثير ذلك يمتد ليشمل أسعار الإيجار الكامل وسوق الإيجارات الشهري الكامل.

في 19 من الشهر، كشفت شركة البيانات العقارية الكبيرة Asil أن إجمالي الشقق المتاحة للإيجار الكامل في سول بلغ 15,427 وحدة، استنادًا إلى بيانات اليوم السابق. وهذا يمثل انخفاضًا بنسبة 49.9% مقارنة بـ 37,500 وحدة في 18 أبريل 2022، قبل عامين. جميع مناطق سول الـ25 شهدت تراجعًا في عدد الشقق المتاحة للإيجار الكامل، وكانت نسب الانخفاض كالتالي: منطقة أورووان 88.5%، منطقة جونان 88.0%، منطقة جانجبو 83.5%، منطقة سونغبوك 83.4%، منطقة كيونغو 77.1%. في منطقة كيونغو، يوجد فقط 54 وحدة للإيجار الكامل، وفي جونان 51 وحدة، وفي جانجبو 50 وحدة، وحتى في مجتمعات كبيرة مثل مجمع يوكسيونغ في منطقة أورووان الذي يضم 1281 وحدة، يوجد فقط 2 إلى 3 وحدات للإيجار الكامل.

خلفية هذا التغير تكمن في تغير هيكل السوق المجمعة بين البيع والإيجار. بعد إعلان التدابير في 15 أكتوبر من العام الماضي التي حددت جميع مناطق سول كمناطق ترخيص معاملات الأراضي، تم إرساء التزام بالسكن الفعلي لمدة عامين بعد الشراء، مما أدى إلى إعاقة ما يُعرف بـ"الاستثمار بالفرق السعري" المرتبط بحق الإيجار الكامل. سابقًا، كان الاستثمار بالفرق السعري أحد الطرق لزيادة المعروض من الشقق للإيجار الكامل، ومع تضييق هذه الطريقة، فُسرت السوق على أن الشقق المتاحة للإيجار الكامل تتناقص بشكل طبيعي. وأكدت وكالات الوساطة أن حتى المجتمعات الكبيرة تكاد لا ترى شققًا للإيجار الكامل.

وفي سوق الإيجار الكامل التي انخفض فيها المعروض، كانت الزيادات في الأسعار واضحة بشكل خاص. وفقًا لدراسة اتجاهات أسعار المساكن من المعهد العقاري الكوري، بلغ متوسط سعر الإيجار الكامل في سول الشهر الماضي 601.49 مليون وون كوري، متجاوزًا للمرة الأولى منذ 3 سنوات و5 أشهر مستوى 600 مليون وون، بعد أن كان 614.94 مليون وون في أكتوبر 2022. الاتجاه التصاعدي أكثر حدة في المجتمعات الجديدة. في 4 من الشهر، تم توقيع عقد إيجار كامل لشقة بمساحة 84.8655 متر مربع في حي ميآ في منطقة جانجبو مع شركة هانوا فورينا مقابل 775 مليون وون، مقارنةً مع عقد مماثل في 22 ديسمبر من العام الماضي بسعر 680 مليون وون، أي بزيادة تقارب 100 مليون وون خلال أقل من أربعة أشهر. نسبة سعر الإيجار الكامل إلى سعر البيع أيضًا وصلت إلى 52.1% الشهر الماضي، مرتفعة عن 52.0% في الشهر السابق. مع ارتفاع أسعار الشقق بسرعة، عاد معدل سعر الإيجار الكامل الذي كان يتراجع لمدة 10 أشهر منذ أبريل من العام الماضي، إلى الارتفاع بعد مرور 11 شهرًا.

مع ارتفاع أسعار الإيجار الكامل وندرة المعروض، يتجه المستأجرون بشكل متزايد نحو الإيجار الشهري. وفقًا لبيانات نظام الكشف عن أسعار المعاملات الفعلية لوزارة الأراضي والبنية التحتية والنقل، حتى اليوم السابق، بلغ إجمالي عقود إيجار الشقق في سول 67,506 عقد، منها 32,608 عقد إيجار شهري، بنسبة 48.3%. وهذا يعني أن حوالي عقدين من أصل كل 4 عقود إيجار، هو عقد شهري. نسبة عقود الإيجار الشهري في سوق الشقق في سول ارتفعت من 28.2% في 2019 إلى 31.5% في 2020، وظلت فوق 40% منذ 2022 وحتى العام الماضي. المشكلة أن سوق الإيجار الشهري ليس واسعًا أيضًا. استنادًا إلى بيانات السوق من المعهد العقاري الكوري، بلغ متوسط الإيجار الشهري في سول الشهر الماضي 1.528 مليون وون، مسجلًا رقمًا قياسيًا جديدًا على مستوى التاريخ، بعد أن كان في الشهر السابق.

يعتقد السوق أن نقص الشقق للإيجار الكامل، وارتفاع أسعارها، وقيود القروض على الإيجار الكامل، والقلق من عبء الضرائب على الملكية، كلها عوامل تتفاعل معًا، وقد تسرع من التحول نحو الإيجار الشهري. يرتبط الإيجار الكامل والإيجار الشهري مباشرة بالطلب الفعلي، خاصة من قبل الطبقات الشعبية، مما يجعل الأمر أكثر من مجرد تغيير في نوع المعاملة. من المتوقع أن تتفاقم أعباء سوق الإيجارات في سول أكثر في المستقبل، وأن يكون قرار الحكومة بإصدار تدابير توازن بين العرض والتمويل واستقرار الأسعار محل اهتمام كبير.