كيف يمكن لعمليات التشغيل المختلطة في لونغهوب أن تعزز القيمة طويلة الأمد للأصول؟

المنتج | 子弹财经

المؤلف | 嬛嬛

المحرر | 闪电

المصمم | 倩倩

المراجعة | 颂文

عام 2025 هو العام الذي يشهد التحول الحقيقي في صناعة العقارات الصينية من “القدرة على التكيف القديمة والجديدة”. إذا كانت السنوات الماضية لا تزال تتصارع فيها شركات العقارات للبقاء على قيد الحياة، فإن شركات العقارات الرائدة في عام 2025 قد رسمت بوضوح “منحنى النمو الثاني” من خلال أفعالها الفعلية.

في هذا العام، لم تعد الأعمال التجارية والعقارات مجرد “ملحق” لعمليات التطوير، بل أصبحت “حجر الزاوية” لعبور الدورة الاقتصادية. كما تغيرت منطق الربح بشكل جذري، فبيع المنازل كان سابقًا صفقة لمرة واحدة، بينما بيع “أسلوب الحياة” و"قدرة إدارة الأصول" أصبحا أعمالًا مستدامة على المدى الطويل.

1، نقطة التحول قد وصلت، التشغيل التجاري يصبح “حجر الزاوية”

بالنسبة لسوق السكن، لا تزال في عام 2025 في مرحلة تعديل عميق مع “التحكم في الزيادة، وتقليل المخزون”، إلا أن هيكل العرض والطلب في التشغيل التجاري يظهر مرونة أكبر. الأصول التجارية ذات الجودة العالية في المدن الرئيسية، لا تتعرض للاشباع، بل بسبب الطلب الصلب وقيمة التدفق النقدي على المدى الطويل، أصبحت “عملة صعبة” لشركات العقارات لعبور الدورة الاقتصادية.

وفي تقارير الشركات المالية لعام 2025، كانت السمة الأبرز هي أن مساهمة الأعمال التشغيلية التجارية في الأداء قد حققت قفزة نوعية.

على سبيل المثال، حققت شركة China Resources Land إيرادات تشغيلية قدرها 43.28 مليار يوان، وارتفع صافي الربح من الأعمال الأساسية بنسبة 13.1% على أساس سنوي ليصل إلى 11.65 مليار، وارتفعت نسبة الربح الصافي الأساسي إلى 51.8%. حتى نهاية عام 2025، بلغ عدد مراكز التسوق المملوكة والمشغلة 98 مركزًا.

أما مجموعة لونغهوب، ففي عام 2025، بلغ دخل أعمال التشغيل والخدمات 26.77 مليار يوان، وحقق صافي أرباح حقوق الملكية الأساسية 7.92 مليار يوان، مع هامش إجمالي يزيد عن 50%.

كشف تشن شو بينغ، رئيس مجلس إدارة مجموعة لونغهوب والرئيس التنفيذي، أن “الأرباح من مسارات التشغيل والخدمات قد تجاوزت بشكل كبير أرباح مسارات التطوير خلال السنوات الماضية، ومن المتوقع أن ينمو بنسبة أكثر من 10% هذا العام، مع السعي للوصول بسرعة إلى حجم أرباح 100 مليار يوان.”

ظاهرة أخرى هي أن وتيرة توسع الشركات الرائدة في مجال التشغيل التجاري قد تسارعت بشكل واضح خلال العام الماضي، وليس فقط China Resources و لونغهوب، بل أيضًا China Overseas Property، Poly Developments، Greentown، Yuexiu وغيرها، جميعها تتخذ إجراءات متكررة، مما يدل على أن خلال فترة التعديل العميق للصناعة، أصبح اعتماد عمليات التشغيل والخدمات كمحركات نمو جديدة هو إجماع بين شركات العقارات.

على سبيل المثال، أكد مسؤول كبير في China Merchants Shekou خلال مؤتمر الأداء أن “نحن بحاجة إلى التحول من مطور تقليدي إلى ‘مطور + مشغل + مقدم خدمات’، وأن نصبح أكبر مزود لخدمات التطوير والتشغيل للمناطق العقارية في الصين.”

2، تغير منطق الربح من بيع المساحات إلى بيع أسلوب الحياة

كما يتغير منطق الربح في صناعة العقارات بشكل جذري مع تطور مراحل الاقتصاد.

هناك فرضية سائدة في الصناعة: في الأسواق التي يقل فيها نصيب الفرد من الناتج المحلي الإجمالي عن 10,000 دولار، تلعب شركات العقارات دور “مطور سكني”، مع التركيز على التكاليف، الحجم، والسرعة. وعندما يتجاوز نصيب الفرد من الناتج المحلي الإجمالي 10,000 دولار، تبدأ الشركات في التحول من “مطور” إلى “مقدم رسوم”، مع تحول القدرة الأساسية من إدارة المشاريع إلى خلق القيمة، وصولًا إلى مرحلة “المشغل الشامل”.

وفي آسيا، يُعد كيارد لاند في سنغافورة نموذجًا للتحول من شركة عقارات إلى “مُشغل شامل”. بعد أكثر من ثلاثين عامًا من دخول السوق الصينية، مر كيارد بعدة دورات عقارية، وما زال يدير أكثر من 300 مشروع في أكثر من 40 مدينة. مفتاح نجاحه هو ترقية “بيع المساحات” إلى “بيع أسلوب الحياة”: سواء من خلال شبكة العلامات التجارية لمراكز التسوق مثل Raffles و凯德Mall، أو التشغيل التعاوني لمختلف الأصول مثل المكاتب، فإن جوهر الأمر هو إدارة العمليات المختلطة لتنشيط الأصول بشكل مستمر.

وفي الشركات العقارية المحلية، يُعد لونغهوب أحد الأمثلة على التحول عبر مسار مماثل.

حتى نهاية عام 2025، بلغ عدد مراكز التسوق التي تديرها وتشغلها لونغهوب في جميع أنحاء البلاد 99 مركزًا، مع معدل إشغال ثابت عند مستوى مرتفع يبلغ 97%، وارتفعت إيرادات التشغيل وعدد الزوار اليومي بشكل عام بأكثر من 15%.

وفي السنوات الأخيرة، زادت لونغهوب من استثمارات التحديث والتجديد للمشاريع الرائدة. على سبيل المثال، خلال 8 سنوات من افتتاح مركز تسوق في شوشو شيشان، شهدت عدة عمليات تجديد: في 2024، أُنشئ حي “أسفل الجبل” نصف الخارجي، وفي 2025، تم تحويل حلبة التزلج على الجليد ذات الطابق العالي إلى حي “وادي الجبال” المفتوح، مما حول المناطق ذات التدفق المنخفض سابقًا إلى مناطق جذب رئيسية للمركز التجاري.

أما في مجال إدارة الأصول، فإن مجموعة “欢肆” و"冠寓" تمثل مزيجًا من “شقق الإيجار الطويل” و"الحي النشيط". على سبيل المثال، في حافلة “欢肆” في هيفي، يمكن للمقيمين في “冠寓” ممارسة التمارين الرياضية والتواصل الاجتماعي مباشرة من منازلهم، مع تفاعل يومي مع التجار والسكان المحليين. من البيانات، فإن كفاءة استخدام مساحة “冠寓” تتفوق على المنافسين بنسبة تزيد عن 50%، كما أن أكثر من 700 مستأجر من “冠寓” يساهمون في تدفق يومي يزيد عن 2000 شخص إلى المنطقة التجارية، مع تجاوز معدل الإشغال لكل من المنطقة التجارية والشقق 95%. هذا النموذج يساهم إلى حد كبير في حل مشاكل تشغيل الأراضي التجارية الصغيرة والمتوسطة الحجم.

وفي تشونغتشينغ ليجي، نفذت لونغهوب حالة تعاون أوسع نطاقًا. منذ افتتاح مركز تسوق “ليجي تشونغتشينغ” في 2020، وحتى مشاريع الشقق طويلة الأمد “冠寓”، ومراكز الأعمال الصناعية “蓝海引擎”، ومشاريع السكن المختلفة مثل “御湖境”، وفقًا للمعلومات المتاحة، هناك مركز تسوق جديد آخر قيد الإعداد، حيث أكملت لونغهوب تدريجيًا بنية النقل والتجارة والحدائق والسكن ضمن مساحة تبلغ كيلومتر مربع واحد.

ومع تطور المنطقة، بدأت تظهر الوظائف التكميلية للسكن والتجارة والمساحات العامة. من الناحية الاقتصادية، فإن هذا التوزيع المتعدد للأصول يخلق تأثيرات خارجية إيجابية واضحة: فالسكن يوفر تدفقًا ثابتًا للعملاء للمراكز التجارية، والتجارة تعزز من راحة وقيمة السكن، والمساحات العامة تحسن من مستوى المعيشة في المنطقة بشكل عام، مما يخلق تفاعلًا إيجابيًا بين هذه العناصر.

بالنسبة لشركات العقارات، فإن هذا التعاون يظهر بشكل مباشر في مؤشرين: الأول، تسريع مبيعات السكن وتقليل دورة التدفق المالي؛ الثاني، بعد استقرار التشغيل التجاري، يقل تقلب إيرادات الإيجار ومعدلات الإشغال، مما يجعل التدفق النقدي للأصول أكثر توقعًا.

لذا، فإن قدرة التشغيل المختلط على إدارة الأصول أصبحت معيارًا رئيسيًا لمستوى إدارة الأصول في شركات العقارات. مشاركة العملاء بين الأصول المختلفة، وتكامل الوظائف، يؤثر مباشرة على العائدات طويلة الأمد للأصول. وكل ذلك يعتمد على مراقبة أنماط حياة سكان المدن: ما نوع المساحات التي يحتاجونها، وما نوع الخدمات التي يرغبون في دفع ثمنها. من هذا المنظور، لم يعد الأمر مجرد نموذج عمل للمطورين، بل هو مهارة تتطلب استثمارًا طويل الأمد وبناء قدرات.

3، تغيير هيكل الأعمال من أجل الحصول على المبادرة

عبر العشرين عامًا الماضية، كانت شركة ميتسوي فودونت واحدة من أنجح شركات العقارات في اليابان.

بعد خسائر كبيرة في التسعينيات، غيرت هذه الشركة نموذج أرباحها المعتمد على ارتفاع قيمة الأراضي، حيث عززت استثماراتها في أنشطة التأجير، وطرحت إدارة الأصول كمصدر جديد للأرباح، وفي الفترات الأخيرة، اقتربت إيرادات الأعمال الثلاثة: التطوير، والملكية، والإدارة، من بعضها البعض، مما جعل الهيكل التشغيلي أكثر استقرارًا.

حاليًا، يمر السوق العقاري المحلي بمرحلة تاريخية تتزامن فيها الأسواق ذات النمو والإحتياطي، حيث تظل التدفقات النقدية من عمليات التشغيل والخدمات في السوق القائم مستقرة، لكن فترات الاستثمار طويلة والعوائد بطيئة؛ بينما أداء أعمال التطوير المرتبطة بالسوق الجديد مرن جدًا، لكنه يتأثر بشكل كبير بالدورة، ويحتمل أن يواجه العديد من عدم اليقين، والمشكلة الأساسية الآن هي كيف يمكن لشركات العقارات المحلية موازنة علاقات الأعمال المختلفة.

حاليًا، على الرغم من أن كبار المطورين المحليين يعززون عمليات التشغيل والخدمات، إلا أن هيكل الإيرادات لا يزال يهيمن عليه التطوير. فقط من خلال النظر إلى الشركات التي تتقدم في التحول مثل China Resources و لونغهوب، حتى عام 2025، فإن نسبة أعمال التشغيل تصل إلى 15.4% و27.5% على التوالي.

وهذا يعني أن الطريق لا يزال طويلاً أمام شركات العقارات المحلية لتحقيق التحول الكامل.

وفي عام 2026، ستستمر خطوات التحول. اقترحت China Resources Land تعزيز تخصيص الموارد للأصول المميزة مثل المناطق التجارية الأساسية والأصول ذات الجودة العالية، مع بناء منصة تشغيل أصول متعددة المستويات، والعمل على إدارة الأصول بشكل منظم، لتحقيق دورة فعالة للأصول ورأس المال.

كما تعمل لونغهوب على تعزيز تحسين الأداء السنوي للمبيعات، وتوسيع نطاق الأعمال في الخدمات. وفقًا للخطة، بحلول 2028 على أبعد تقدير، ستتجاوز إيرادات أعمال التشغيل والخدمات إيرادات التطوير العقاري، وسيكون ذلك هو الانتهاء النهائي من تحول الهيكل التشغيلي للأعمال.

المنافسة بين شركات العقارات، في جوهرها، هي منافسة على النماذج، وعلى هيكل الأعمال.

سواء كانت China Resources، لونغهوب، أو غيرها من الشركات، فإن الهدف المشترك هو أن تكون شركات العقارات المستقبلية “مشغلين حضريين” و"مديري أصول" ممتازين.

وبنظرة إلى عام 2026، فإن الشركات التي أتمت التحول مبكرًا قد حصلت بالفعل على تذكرة الدخول إلى العصر القادم.

المصدر: الصورة التوضيحية في النص من: 摄图网، استنادًا إلى بروتوكول VRF.