ركز! طريق استثمار تشي جيانغ للمدينة الخضراء

في 31 مارس 2026، عقدت لونغ تشن الصين مؤتمر إصدار نتائج الأداء لعام 2025. في ظل استمرار قطاع العقارات في مرحلة التأسيس والتعديل، وضغوط التخلص من المخزون التي استمرت طوال العام، قدمت الإدارة تقرير أداء يُظهر “استقرار مع تقدم، وتحسين الجودة في التقدم”.

تُظهر نتائج الأداء لعام 2025 أن لونغ تشن الصين حققت مبيعات تعاقدية بلغت 251.9 مليار يوان، وقيمة مخزون إضافية قدرها 135.5 مليار يوان، وأن نسبة المدن من المستوى الأول والثاني بلغت 86%، وقيمة المخزون القابلة للبيع في نهاية العام بلغت 230 مليار يوان؛ كما سجلت نسبة النقد القصير إلى الديون مستوى قياسي مرتفع، وانخفضت تكاليف التمويل إلى 3.3%.

وراء هذه النتائج، تكمن قدرة لونغ تشن الصين على فهم سوق الأراضي بدقة. في مؤتمر الأداء، أوضح الفريق الإداري أن هدف شراء الأراضي لعام 2026 هو حوالي 1000 مليار يوان، مع الالتزام بمبدأ “حماية الحد الأدنى للأمان، وتحقيق هدف 1 إلى 1”، مع مراعاة التدفق النقدي والأرباح، مع التركيز على “مشروع ذات جودة عالية، وليس مجرد النظر إلى مستوى المدينة”.

في نافذة التحول الحاسمة بين المحركات القديمة والجديدة للصناعة، لا تركز لونغ تشن الصين على الحجم أو المضاربة على الاتجاهات الساخنة، بل تعتمد على جودة المشاريع، وتضع إدارة المخاطر كخط أساس، وتستخدم قوة المنتج كمضخم، وتواصل بناء مخزون أراضي عالي الجودة وقابل للتحقيق. هذا المنطق الاستثماري أصبح نموذجًا مهمًا لمراقبة مسار التنمية عالية الجودة في قطاع العقارات.

لا تتبع الاتجاهات الساخنة، بل تركز على المشروع نفسه

في عام 2025، أضافت لونغ تشن الصين 50 قطعة أرض جديدة، بمساحة قابلة للبيع تبلغ 3.18 مليون متر مربع، وتوقع أن تصل قيمة المخزون القابل للبيع إلى 135.5 مليار يوان، مع حقوق الأراضي بقيمة 51.1 مليار يوان، مع الحفاظ على نسبة عالية من حقوق الملكية. من بين ذلك، بلغت نسبة قيمة الأراضي في المدن من المستوى الأول والثاني 86%، مع مساهمة واضحة من المدن المركزية، مما يعكس استراتيجية الاستثمار “التركيز على المركز + تحسين الهيكل”.

في مؤتمر الأداء، أوضح الفريق الإداري أن سوق الأراضي الحالية يشهد تباطؤًا في وتيرة العرض، وانخفاضًا في إجمالي المعروض، وقلة الأراضي ذات الجودة العالية، ويتأثر ذلك بشكل رئيسي بتعديلات وتيرة التزويد، وضغوط السوق على التخلص من المخزون، وتضييق مصادر التمويل للمطورين.

على وجه التحديد، في المدن ذات المخزون الكبير وفترات التخلص الطويلة، يتراجع رغبة القطاع في شراء الأراضي بشكل واضح؛ بينما في المدن ذات المخزون المنخفض وفترات التخلص السريعة والطلب القوي، تصبح هذه المدن هدفًا رئيسيًا للمنافسة بين الشركات العقارية.

في ظل هذا السياق، تلتزم لونغ تشن الصين بمبدأ “حماية الحد الأدنى للأمان، وتحقيق هدف 1 إلى 1”، ولا تعتمد على معيار الحجم وحده، بل توازن بين سلامة التدفق النقدي وهوامش الأرباح. أشار الفريق الإداري إلى أن بيئة الاستثمار لعام 2026 قد تكون الأكثر تعقيدًا في السنوات الأخيرة، مع تصاعد التباين في سوق الأراضي.

في المستقبل، ستواصل لونغ تشن الصين تعزيز قدرات البحث والاستثمار، وتعمق دراسات المدن والأقاليم، من خلال تقييم منهجي لهيكل السكان، ودعم الصناعات، ودورات المخزون، ومدى توافق المنتجات، مع التركيز على جودة المشروع ذاته، وتجنب اتخاذ القرارات بناءً فقط على مستوى المدينة أو حرارة السوق.

بالإضافة إلى التركيز على المدن المركزية، تبحث لونغ تشن الصين بنشاط عن فرص هيكلية في المدن غير الساخنة، من خلال تقييم دقيق لاختيار الأراضي ذات القيمة طويلة الأمد.

هذا المنطق يوجه جميع أنشطة الاستثمار على مدار العام. تتبع لونغ تشن الصين استراتيجية “الدخول المبكر، والتدوير السريع” خلال الفترات الحاسمة، لزيادة كفاءة تحويل المشاريع، وضمان أن يتشكل المخزون الجديد بسرعة من مبيعات واسترداد.

وفي الوقت نفسه، تواصل لونغ تشن الصين تحسين نظام البحث والاستثمار، وزيادة دقة الاستثمار، مع الحفاظ على معدلات الوفاء بعد الاستثمار عند مستويات عالية. حققت العديد من المشاريع عمليات شراء أراضٍ سريعة، وتطوير سريع، ودخول السوق بسرعة، وتقليل المخزون، مع ارتفاع قيمة المخزون وهامش الأرباح بشكل ملحوظ عن التقديرات الأولية.

هذه الطريقة في الاستثمار تساعد على تجنب التوسع بمستويات عالية من الرافعة المالية والمخاطر العالية، وفي ظل تراجع الاستثمار العام، وانخفاض مساحة البناء الجديدة، لا تزال لونغ تشن تحتل مرتبة متقدمة في قيمة المخزون الإضافي.

تشير البيانات إلى أن مبيعات الوحدات السكنية الجديدة استمرت في الانكماش خلال عام 2025، وانخفض الاستثمار في التطوير العقاري للعام الرابع على التوالي، وانخفضت تمويلات الشركات العقارية بنسبة 13% على أساس سنوي، ولا تزال بيئة التمويل تحت ضغط.

في مواجهة هذه البيئة، تلتزم لونغ تشن الصين بمبدأ “جودة المشروع أولاً”، وتوجه الموارد نحو تطوير الأعمال الأساسية والأعمال الإنشائية، مع تعزيز قدرات خلق التدفق النقدي. في 2026، تخطط لاستثمار حوالي 1000 مليار يوان، مع تعديل وتيرة الاستثمار وفقًا لتغيرات السوق، مع تطبيق استراتيجية “التحكم في العملية، والتعديل الديناميكي”.

وفي الوقت نفسه، تتخذ لونغ تشن الصين مبادرات لتقليل المخزون الطويل، حيث انخفضت نسبة قيمة المشاريع القديمة منذ عام 2021، مع تحسين هيكل المخزون بشكل مستمر، مما يتيح مساحة للاستثمار الجديد. من خلال تقييمات خاصة، وتوجيه الموارد، وتحقيق اختراقات رئيسية، وتحديث المشاريع القديمة، تضمن الشركة توازي التقدم في المخزون الحالي والجديد.

من ناحية، تعمل على تحسين جودة الأصول الحالية، وإطلاق التدفق النقدي؛ ومن ناحية أخرى، توفر أساسًا أكثر كفاءة لتحقيق قيمة الأراضي الجديدة. هذه الاستراتيجية “خفيفة الحمل” تتيح للونغ تشن الحفاظ على قدرات توسع مستقرة خلال مرحلة التأسيس، وتوفر أيضًا طاقة لموجة الانتعاش المستقبلية للسوق.

لا تركز على الحجم، بل على المخزون

حتى نهاية عام 2025، بلغ قيمة المخزون القابل للبيع لدى لونغ تشن حوالي 230 مليار يوان، مما يدعم هدف المبيعات لعام 2026 البالغ حوالي 130 مليار يوان بشكل كافٍ. لا تزال بعض المخزونات ذات الصعوبة والوزن الثقيل من عام 2021 وما قبله تشكل جزءًا، لكن نسبتها تتناقص باستمرار، مع تحسين هيكل المخزون.

في مؤتمر الأداء، أكدت لونغ تشن الصين أنها ستواصل زيادة جهود التخلص من المخزون في عام 2026، من خلال سياسات تقييم خاصة، وتوجيه الموارد نحو المخزون، وتحقيق اختراقات في المشاريع الرئيسية، وتنشيط المخزون غير الفعال، وترقية المشاريع القديمة، لتعزيز تحويل الأصول الحالية بكفاءة.

بالنسبة لمخزون الأراضي الجديد، من بين قيمة 135.5 مليار يوان التي أضيفت في 2025، بلغت نسبة المدن من المستوى الأول والثاني 86%، مع وضوح خصائص التوزيع في المدن المركزية.

من حيث التوزيع الإقليمي، لا تزال منطقة دلتا نهر اليانغتسي تمثل نسبة عالية، مع مساهمة واضحة من مدن مثل هانغتشو، شنغهاي، بكين، مما يعكس استراتيجية لونغ تشن “التركيز على المدن المركزية، والتوسع بشكل مناسب في المناطق ذات الجودة العالية”. كما تستثمر لونغ تشن في بعض المدن غير الساخنة للحصول على مشاريع ذات جودة عالية، مع التركيز على “الفرص الهيكلية”.

هذه المشاريع الجديدة تتمتع بعدة مزايا. أولاً، قدرة عالية على التخلص من المخزون. في عام 2025، حققت لونغ تشن مبيعات بقيمة 251.9 مليار يوان، مع مبيعات ذاتية بقيمة 153.4 مليار يوان، مع تصدر معظم مشاريع المدن المركزية في المبيعات، ودخول 21 مدينة ضمن قائمة العشرة الأوائل في المبيعات المحلية، مع استمرار ارتفاع الحصة السوقية. وبلغ معدل الاسترداد 101%، وهو مستوى مرتفع في الصناعة، مما يعكس قدرة الأراضي ذات الجودة العالية على مقاومة المخاطر في السوق المتباين.

ثانيًا، توافق عالي مع المنتجات. حافظت لونغ تشن على ريادتها في جودة المنتج لسنوات، واستمرت في ترقية معيار “البيت الجيد”. عند مرحلة التخطيط، يتم تصميم المشاريع وفق معايير عالية الجودة، مع التركيز على تجربة السكن وميزات المنتج الفريدة، مما يعزز القدرة على الزيادة في القيمة والتخلص من المخزون. هذا التوافق بين المنتج واحتياطيات الأراضي يضمن تحقيق أرباح المشاريع.

ثالثًا، تعزيز قدرات التحكم في المخاطر. تحافظ لونغ تشن على نسبة حقوق ملكية عالية، ونسبة النقد القصير إلى الديون في منطقة الأمان، وتظل تكاليف التمويل منخفضة، مع تحسين هيكل الديون بشكل مستمر. تتبع الشركة آليات تقييم صارمة في قرارات الاستثمار لضمان أن تكون المخاطر في المشاريع الجديدة قابلة للسيطرة، وتجنب أن تؤثر المشاريع القديمة على التدفق النقدي.

بالإضافة إلى ذلك، ستصبح هيكلية قيمة المخزون القابل للبيع أكثر تحسينًا في المستقبل. إذا تم تحقيق هدف الاستثمار البالغ 1000 مليار يوان لعام 2026، مع إضافة مخزون بقيمة 230 مليار يوان، ستشكل لونغ تشن الصين مخزونًا ثابتًا يدعم أهداف المبيعات المستقبلية، ويزيد من نسبة المشاريع في المدن المركزية.

في ظل دخول القطاع مرحلة التخلص من المخزون، لا تزال معظم المدن تشهد فترات مخزون عالية، مع تباين واضح في وتيرة التعافي السوقي. من خلال آلية “التركيز على المدن + دراسة الأقاليم + اختيار المشاريع”، تضمن لونغ تشن أن كل قطعة أرض تتمتع بقدرة عالية على تحقيق العوائد.

دائمًا، لا تسعى لونغ تشن لتحقيق أكبر حجم ممكن، بل تركز على الهيكل الأمثل، وأقل مخاطر، وأقصى قيمة، مما يعكس المنطق الاستثماري الدقيق.

هذه الاستراتيجية في تحسين الهيكل تتيح للونغ تشن أن تطلق قيمة مشاريعها بشكل مبكر خلال فترة الانتعاش، مع تقليل تأثير تقلبات الدورة على الأداء التشغيلي. ومع تزايد الطلبات التحسينية في المدن المركزية، من المتوقع أن تتضح مزايا احتياطيات الأراضي بشكل أكبر.

لا تراهن على السوق، بل على المنتج

لا يزال قطاع العقارات في مرحلة التأسيس، ويستمر تعديل نماذج السوق، وأصبح التطور عالي الجودة هو الإجماع الصناعي. في هذا السياق، تعتمد لونغ تشن على مخزون أراضي عالي الجودة وقوة المنتج لبناء نموذج “محرك مزدوج” يمر عبر الدورات، ويشكل ميزة تنافسية أساسية.

في عام 2025، بلغت نسبة المدن من المستوى الأول والثاني 86% من المشاريع الجديدة، ومعظمها يقع في المناطق ذات الجاذبية السكانية، والدعم الصناعي، واحتياجات التحسين. لا تقتصر هذه المشاريع على قاعدة عملاء مستقرة، بل توفر أيضًا مساحة لتقديم منتجات عالية الجودة.

بدلاً من الاعتماد على حرارة السوق، تركز لونغ تشن على جودة المشروع ذاته، بما يشمل الموقع، وملاءمة العملاء، وتحديد المنتج، وتيرة التخلص من المخزون، وغيرها من العوامل. من خلال التقييم المسبق والحساب الدقيق، تتكون لدى الشركة رؤية واضحة لمبيعات وأرباح المشاريع المستقبلية منذ مرحلة الاستثمار.

هذه الطريقة في السيطرة على المخاطر من المصدر تضمن أن يكون احتياطيات الأراضي ليست فقط ذات حجم، بل ذات قيمة قابلة للتحقيق، مما يوفر دعمًا ثابتًا للتشغيل المستقبلي.

بالإضافة إلى ذلك، تواصل لونغ تشن تعزيز نظام المنتجات، من خلال تحسين تجربة السكن، وتصميم المساحات، ووظائف المجتمع، وخدمات الدعم، لرفع جودة المنتج، وتحقيق توافق دقيق مع مختلف المدن والعملاء، عبر الجمع بين المعايير الموحدة والفردية.

هذه الاستراتيجية في المنتج تتيح للمشاريع أن تكتسب تميزًا عند دخول السوق، وتحسن من كفاءة التخلص من المخزون، وتعزز القدرة على الزيادة في القيمة. في ظل تصاعد المنافسة السعرية، تصبح قوة المنتج ميزة رئيسية للحفاظ على استقرار المبيعات وهامش الأرباح.

على مدى السنوات الأخيرة، قامت لونغ تشن بتعديل حجم الأراضي المقتناة وفقًا لتغيرات السوق، وبتسريع التدوير، وتحسين وتيرة المبيعات، وإدارة الاسترداد، لتحقيق دورة نقدية مغلقة. مع تحسين الأمان المالي والكفاءة التشغيلية، أصبحت لونغ تشن أكثر قدرة على مقاومة تقلبات السوق، وتوفير مساحة للاستثمار المستمر.

وفي مواجهة ضغوط التخلص من المخزون، تتخذ لونغ تشن مبادرات لترقية وتحفيز المشاريع القديمة، من خلال إعادة تشكيل المنتجات، وتعديل التسويق، وإعادة تخصيص الموارد، لزيادة كفاءة التخلص من المخزون الحالي.

مع تراجع نسبة المخزون التاريخي، وتحسن هيكل القيمة الإجمالية، يزداد مساهمة المشاريع الجديدة، مما يعزز استراتيجية “إزالة القديم وإضافة الجديد”، ويزيد من جودة الأصول، ويقوي القدرة على الربح المستقبلي.

على المستوى الاستراتيجي، تتبنى لونغ تشن استراتيجية “التطوير + المقاولات” ذات المحورين، مع التركيز على العميل وميزات المنتج، وتحسين الهيكل التنظيمي ونظام الاستثمار، مع رفع إدارة المخاطر إلى مستوى استراتيجي. يتم توجيه الموارد المحدودة نحو الأعمال الأساسية، لزيادة الكفاءة والعائد على الاستثمار.

القدرة التنافسية الأساسية للونغ تشن لا تأتي من عامل واحد، بل من دقة الاستثمار، وقوة المنتج، واستقرار الإدارة. يضمن الاستثمار الدقيق وجود أساس قابل للتحقيق لمخزون الأراضي، ويعزز قدرات المنتج على المنافسة في السوق، ويؤمن استقرار النمو.

الطريق في “الاستثمار الدقيق” هو خيار استراتيجي للتنمية عالية الجودة الخاص بلونغ تشن، ويقدم نموذجًا يمكن أن يستفيد منه القطاع، حيث يتم التوازن بين الحجم والجودة، والاحتفاظ برعونة المخاطر والنمو، وبناء ميزة تنافسية طويلة الأمد من خلال المنتجات والخدمات.