كنت أبحث مؤخرًا عن بعض أسهم العقارات لشرائها، واثنين من الأسماء يظلان يتكرران في تغذيتي: رياليتي إنكوم وNNN REIT. كلاهما آلات توزيع أرباح في مجال العقارات التجارية، وهو أمر فاجأني بصراحة نظرًا لكل السرديات السوداوية التي سمعناها عن العقارات التجارية خلال السنوات القليلة الماضية.

دعني أشرح ما أراه. رياليتي إنكوم هو الوزن الثقيل هنا—نحن نتحدث عن أكثر من 15,500 عقار مع حوالي 80% من الإيجارات تأتي من المستأجرين التجاريين. ديلور جينيرال، وولغرينز، هوم ديبوت، وول مارت—هذه هي الركائز الصلبة. معدل الإشغال يقف عند 98.7%، وهو معدل مثير للإعجاب، وقد جددوا العقود بأسعار أعلى بنسبة 3.5%. دخلت أرباحهم التشغيلية المعدلة (AFFO) عند 1.09 دولار للسهم سنة بعد سنة، ووافق المجلس على زيادة الأرباح ربع سنويًا لأكثر من 30 عامًا. هذا ليس مجرد كلام؛ إنهم يضعون أموالهم حيث أفواههم. العائد الحالي على الأرباح هو 5.7%.

أما NNN REIT فهي أصغر—حوالي 3,700 عقار—لكن هذا في الواقع يثير اهتمامي. الأصغر يعني أنهم لا زالوا قادرين على تحريك المؤشر من خلال الاستحواذات الجديدة. معدل الإشغال لديهم هو 97.5%، وAFFO ارتفع من 0.84 دولار إلى 0.86 دولار. لديهم 36 سنة متتالية من زيادات الأرباح، ورفعوا توزيعاتهم بنسبة 3.4%، والعائد يقف عند 5.9%. المحفظة تركز أكثر على متاجر الراحة، وخدمات السيارات، والمطاعم.

إليكم ما أعود إليه دائمًا: قطاع العقارات التجارية حافظ على أدائه بشكل أفضل بكثير مما توقعه الناس. خلال التسعة أشهر الأولى من 2025، متوسط عائدات العقارات التجارية المركزة على التجزئة كان 6.9%. هذا ليس بالقليل. كلا الشركتين استثمرتا في عقارات لأعمال لا تتعرض للتدمير بسبب التقلبات الاقتصادية—متاجر البقالة، سلاسل الراحة، المطاعم السريعة. هذه هي منطق الأسهم العقارية التي تعمل الآن.

لكن المقايضة واضحة جدًا. رياليتي إنكوم تقدم الاستقرار والتنويع على نطاق ضخم، لكن هذا الحجم يجعل النمو السريع أصعب. NNN REIT لديها مساحة أكبر للنمو، لكن تنويع أقل. بصراحة، أميل إلى NNN REIT لإمكانات النمو، حتى وإن كان ذلك يأتي مع مرونة أقل. لكن إذا كنت تريد الدخل الأكثر أمانًا وتوقعًا، فإن رياليتي إنكوم تقوم بهذا الدور بشكل جيد.

كلاهما لديه عوائد مماثلة وانضباط ثابت في توزيع الأرباح. الأمر حقًا يعتمد على ما إذا كنت تريد العملاق الراسخ أو اللاعب الأكثر مرونة. على أي حال، إذا كنت تبحث عن أسهم عقارية لشراءها مع دخل ثابت، فهذان الاثنان يستحقان الغوص العميق.