أرى الكثير من الناس يسألون عن صيانة العائد، خاصة عندما يفكرون في إعادة التمويل أو سداد قرض مبكرًا. إنها واحدة من الآليات المالية التي لا تحظى بالاهتمام الكافي حتى تكلفك فجأة أموالًا.

إذن إليك الأمر: صيانة العائد هي في الأساس غرامة سداد مبكر مصممة لحماية المقرضين عندما تقرر سداد قرض قبل موعد استحقاقه. عندما تقترض مالًا على المدى الطويل، يعتمد المقرض على جمع دفعات الفائدة طوال تلك الفترة. إذا سددته مبكرًا، فإنه يخسر كل تلك الدخل المستقبلي من الفوائد. صيانة العائد هي كيف يعوضون عن ذلك الخسارة.

تعمل الآلية على النحو التالي. يحسب المقرض ما كان سيكسبه من فوائد لو التزم بجدول القرض الأصلي. ثم يحدد ما يمكنه كسبه فعليًا إذا اضطر لإعادة استثمار رأس مالك المدفوع مسبقًا بأسعار السوق الحالية. إذا كانت تلك الأسعار الحالية أقل من سعر قرضك الأصلي، فهناك فجوة. يتعين عليك دفع غرامة تُغطي تلك الفجوة بشكل أساسي. الهدف هو أن ينتهي بالمقرض تقريبًا بنفس العائد سواءً.

دعني أشرح كيف تتم عملية الحساب فعليًا، لأنها أقل تعقيدًا مما تبدو. صيغة صيانة العائد تأخذ في الاعتبار ثلاثة أشياء رئيسية: القيمة الحالية لمدفوعاتك المتبقية، سعر الفائدة الأصلي، وعائد سندات الخزانة الحالي. الصيغة هي القيمة الحالية للمدفوعات المتبقية مضروبة في الفرق بين سعر قرضك وعائد سندات الخزانة.

إليك مثالًا ملموسًا. لنفترض أن لديك 60,000 دولار متبقية على قرض بنسبة 5% مع خمسة أعوام متبقية. تريد سداده الآن، لكن عائد سندات الخزانة لمدة خمس سنوات انخفض إلى 3%. أولًا، تحسب معامل القيمة الحالية باستخدام سعر سندات الخزانة الحالي والمدة المتبقية. الناتج حوالي 4.58. تضرب ذلك في رصيدك المتبقي البالغ 60,000 دولار، وتحصل على قيمة حالية تقريبًا 274,782 دولار. ثم تضرب ذلك في فرق السعر (5% ناقص 3%، أي 0.02)، وتكون غرامة صيانة العائد حوالي 5,496 دولار.

هذا رقم مهم. ولهذا السبب تعتبر صيانة العائد اعتبارات مهمة إذا كنت تفكر في إعادة التمويل. عليك أن تحسب ما إذا كانت وفورات الفائدة من إعادة التمويل بمعدل أقل تبرر دفع تلك الغرامة. أحيانًا يكون الأمر منطقيًا، وأحيانًا لا.

ما هو مثير للاهتمام هو أن صيانة العائد تعمل لصالحك إذا ارتفعت الأسعار. إذا زادت أسعار السوق فوق سعر قرضك الأصلي، يمكن للمقرض أن يعيد استثمارها بعائد أعلى، وبالتالي تقل أو تختفي الغرامة تمامًا. لكن في بيئة انخفاض الأسعار، وهو الوضع الذي يرغب فيه معظم الناس في إعادة التمويل، فإن صيانة العائد تصبح فعلاً مؤلمة.

هذه الهيكلة للغرامة توجد غالبًا في قروض العقارات التجارية والقروض التي تُجمّع في أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري. عادةً لن ترى صيانة العائد على قرض سكني عادي لمدة 30 سنة. تلك القروض غالبًا ما تكون لها غرامات سداد مبكر أبسط، إن وُجدت.

السبب في استخدام المقرضين لصيانة العائد هو لأنها توفر لهم توقعات واضحة. يمكنهم تقديم قروض ثابتة المدة بمعدل ثابت بثقة، مع العلم أنه حتى لو سددت مبكرًا، فإنهم محميون. من وجهة نظر المقترض، فهم صيانة العائد يساعدك على اتخاذ قرارات أكثر ذكاءً حول متى يكون إعادة التمويل منطقيًا من الناحية المالية وما هو التكلفة الحقيقية للسداد المبكر. إذا كنت تفكر في سداد قرض مبكرًا، فمن الجدير التفكير في الأمر بعناية.