نشر بان شيي: تأملاتي

قال، في الأيام القليلة الماضية، أثناء تجمعه مع الأصدقاء، لم تتوقف المواضيع عن الحديث عن الأحداث الكبرى التي حدثت في قطاع العقارات، والخسائر التي تقدر بتريليونات، وكاد القطاع ينهار بالكامل.
هذه القضية جلبت الألم لعدد لا يحصى من الأسر وللمجتمع بأسره، وقد يستغرق الأمر سنوات أو عشرات السنين ليتعافى ببطء.
أولاً، الجذور الأساسية للقطاع: عدم توازن النموذج الوراثي
1. من توزيع السكن الاجتماعي إلى السكن التجاري: استلهام نموذج هونغ كونغ ولكن مع انحراف، وتحوير قواعد المساحات المشتركة، مما يزرع مخاطر داخل القطاع.
2. السيطرة المفرطة على الرافعة المالية للرهون العقارية: تراجع نسبة الدفعة الأولى من خمسين بالمئة إلى الصفر، وانتشار عمليات غير قانونية مثل التقسيط على الدفعة الأولى، والعقود المزدوجة، وتزوير التدفقات المالية، مما أدى إلى تضخيم مخاطر الرافعة المالية بشكل غير محدود.
3. نظام البيع المسبق والبنك العقاري للأراضي: يتيح نظام البيع المسبق للمطورين البيع قبل البناء، مما يختلس الأموال، ويعزز نموذج البنك العقاري للأراضي من احتكار المطورين للأراضي، واعتماد الحكومة على إيرادات الأراضي، مما يشكل مجتمع مصالح مشوه.
ثانياً، انحراف القطاع: الابتعاد عن الجوهر وفقدان السيطرة
1. تشويه منطق المنافسة: أصبح القطاع يركز على "بناء المنازل" إلى "المنافسة على الرافعة المالية، وشراء الأراضي، والحجم"، مع الاعتماد على الديون العالية، والتداول السريع، وتحول التمويل إلى جوهر غير سكني.
2. دورة مفرغة من التدهور البيئي: يعتمد المطورون على أموال البيع المسبق، ويستمرون في تمويل عملياتهم من خلال اقتراض جديد وسداد الديون القديمة؛ وتقوم الحكومة برفع أسعار الأراضي؛ ويطارد المشترون الأسعار بشكل أعمى، مما يضخم الفقاعات، ويصبح الأمر بمثابة مخطط بونزي، هش للغاية.
3. قيود الرأي والقواعد: يسيطر جو القطاع على التمجيد، ويُنظر إلى المعارضين على أنهم غرباء، ويفوتون فرصة التصحيح المبكر.
المشكلة ليست في أسعار العقارات، بل في النموذج بأكمله. البيع المسبق، والمساحات المشتركة، والتمويل العقاري، كلها تدفع القطاع تدريجياً نحو الهاوية.
ذرة رماد من العصر تقع على العديد من الأسر، وتتحول إلى جبل.