وداعًا لـ "السباق على التوسع"، شركات العقارات تتراجع وتبحث عن التغيير

يعتقد القطاع أن هذا الاتجاه في التعديل سيستمر خلال العامين إلى الثلاثة أعوام القادمة.

على مدى السنوات الماضية، كان هناك دائماً تبادل في المشاريع داخل صناعة العقارات، حيث تظهر شركات إدارة العقارات سنوياً حالات خروج من بعض المشاريع، وهو أمر طبيعي في دوران السوق. لكن هذا الوضع بدأ يتغير تدريجياً، حيث بدأت المزيد من الشركات المدرجة في السوق تتخذ مبادرات للانسحاب من السوق بشكل استباقي.

قالت شركة كريري للاستشارات المستقلة في إدارة العقارات، إنه في ظل التحسين المستمر لبنية المشاريع في القطاع، والخروج الطوعي من المشاريع ذات الجودة المنخفضة والكفاءة الضعيفة، فإن معدل النمو الإجمالي لمساحات إدارة الشركات العقارية المدرجة البالغ عددها 50 شركة قد انخفض بمقدار 1.4 نقطة مئوية مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي، ويتجه التوسع في الحجم نحو الحذر.

يعتقد القطاع أنه بعد أن تودع صناعة العقارات عصر “سباق التوسع على حساب الأراضي”، فإن الشركات المدرجة تتخذ من الانسحاب الطوعي وسيلة لإعادة تركيز الموارد على المشاريع ذات الأرباح العالية والإمكانات الكبيرة، مما يدعم تعديل الاستراتيجية. وهذا أيضاً علامة على أن صناعة العقارات تودع عصر الاعتماد على التغطية الواسعة للمدن والنمو غير المنظم، وتدخل دورة جديدة من التشغيل الدقيق المميز بالتركيز والكفاءة.

الانسحاب الطوعي

يُعتبر “الانسحاب الطوعي” بمثابة “الكلمة السنوية” في تقارير الشركات المالية لعام 2025.

قالت شركة China Overseas Property في تقرير أدائها لعام 2025: “نواصل تحسين هيكل الأعمال وإدارة المشاريع الخاسرة، وفي ظل التوازن بين الحجم والمنفعة، بلغ إجمالي المساحات التي انتهت عقودها أو تم سحبها 55.6 مليون متر مربع.” وارتفع حجم السحب هذا بنسبة حوالي 25% مقارنة بعام 2024.

وفي نفس الوقت، أوقفت شركة Color Life إدارة مساحة تزيد على 60 مليون متر مربع؛ ووقعت شركة Yongsheng Service على إلغاء إدارة حوالي 42 مليون متر مربع؛ وبلغت مجموع المشاريع التي تم سحبها أو تم اتخاذ قرار بسحبها من قبل شركة Sunac 59 مشروعاً؛ بينما تراجعت مساحة إدارة شركة Oceanwide Service بسبب الانسحاب الطوعي من بعض المشاريع، حيث انخفضت المساحة تحت الإدارة بنسبة تقارب 3% على أساس سنوي…

لم تعد هذه المبادرات الطوعية استثناءً من قبل شركات معينة، بل أصبحت نمطاً عاماً في القطاع. ووفقاً لإحصائيات شركة كريري للاستشارات، فإن 50 شركة مدرجة في السوق أبلغت عن حجم إدارة المشاريع، حيث بلغ إجمالي المساحات تحت الإدارة حوالي 7.51 مليار متر مربع، بزيادة نسبتها 5.3% مقارنة بالعام السابق، مع تراجع معدل النمو بمقدار 1.4 نقطة مئوية مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي. وترى المؤسسة أن هذا يعكس الاتجاه الحالي في تحسين هيكل المشاريع، والخروج الطوعي من المشاريع ذات الجودة المنخفضة والكفاءة الضعيفة، وأن التوسع في الحجم يتجه نحو الحذر والجودة العالية.

وفي الواقع، كانت بعض الشركات العقارية قد بدأت في تقليل حجم مشاريعها بشكل كبير قبل عامين.

وفقاً للتقارير، في عام 2023، بلغ حجم خروج شركة Greenland Service حوالي 38.8 مليون متر مربع، بزيادة كبيرة تجاوزت 175% مقارنة بالعام السابق؛ وفي عام 2024، تجاوز حجم الخروج 36 مليون متر مربع؛ وعلى الرغم من عدم الإعلان عن الوضع الكامل لعام 2025، إلا أن حجم الخروج في النصف الأول من العام وصل إلى 17.3 مليون متر مربع، بزيادة تزيد عن 5%. وفي عام 2024، خرجت شركة Wanyun Cloud من 53 مشروع سكني كامل، وخرجت شركة Shimao Service من 60.9 مليون متر مربع وغيرها.

وليس فقط تقليص المشاريع تحت الإدارة، بل قامت بعض الشركات أيضاً بتعديل مخزون المشاريع لديها لتفادي المخاطر المستقبلية. على سبيل المثال، قامت شركة Greenland Service في عام 2025 بالانسحاب الطوعي من بعض المشاريع غير الأساسية في المدن التي تنطوي على مخاطر تسليم، مما أدى إلى انخفاض مساحة المخزون لديها بنسبة تزيد عن 7% مقارنة بالعام السابق.

بشكل عام، تظهر إحصائيات شركة كريري أن 38 شركة مدرجة أبلغت عن مساحة تعاقدية، حيث زادت المساحة التعاقدية الإجمالية بنسبة 1% فقط، مع تراجع معدل النمو بمقدار 2 نقطة مئوية مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي.

عند الحديث عن الانسحاب من المشاريع، يصف العديد من مديري الشركات ذلك بأنها مشاريع ذات كفاءة منخفضة أو ذات جودة ضعيفة، ويعتبر معيارهم الأساسي هو عدم القدرة على تحقيق الأرباح.

قالت إدارة شركة Sunac: “المعيار الرئيسي لانسحاب العقود ذات الجودة المنخفضة هو أن المشروع يخسر لمدة عامين متتاليين ويكون التدفق النقدي سالباً”، وأشارت إلى أسباب الخسارة مثل انخفاض الأسعار للعملاء، ارتفاع التكاليف، انخفاض معدل الرسوم، وغيرها من التدابير التحسينية، مضيفة: “إذا لم نتمكن من تحقيق تقليل الخسائر أو تحسين التدفق النقدي، فسنقوم بالانسحاب بشكل حاسم”.

كما ذكرت إدارة شركة Country Garden Service أنها قامت في بداية عام 2025 بتقييم الموارد الميدانية لبعض المشاريع الخاسرة، ووضع خطة خاصة لكل مشروع بهدف تحسين الأداء، مؤكدة أنها لن تتخلى بسهولة عن أي مشروع، ولكن إذا تبين من التقييم الشامل أن “صعوبة تحسين الوضع التشغيلي للمشروع عبر جميع الوسائل، فإنها ستختار الانسحاب الطوعي”.

كما أن شركة Wanyun Cloud خصصت فريقاً خاصاً لإدارة المشاريع الخاسرة القديمة، واستفادت من منطق التسعير المرن لعام 2025، وتوصلت إلى اتفاق مع العملاء على أن تكون الجودة والسعر متوافقين، ولكن “إذا لم تتمكن من تحسين الخسائر بعد جهود مضنية، فسيتم الانسحاب الحاسم”.

وفي رأي نائب مدير قسم أبحاث إدارة العقارات في معهد أبحاث China Index, Peng Yu، فإن التغيير الذي شهدته الشركات العقارية في الانسحاب الطوعي من المشاريع يُعد علامة على أن صناعة إدارة العقارات قد انتقلت من مرحلة التوسع غير المنظم إلى دورة جديدة من التنمية عالية الجودة، حيث تركز على الجودة والكفاءة. وهذا ليس مجرد تقليص استراتيجي بسيط، بل هو عودة عقلانية وتحسين استباقي تحت ضغط متعدد.

الاستمرار في التعديل

منذ عام 2015، وبسبب النمو السريع لقطاع العقارات في السوق العليا، ودعم سوق رأس المال، كانت صناعة إدارة العقارات تتبع منذ فترة طويلة منطق “الحجم هو الأهم”. وقد أدى ذلك إلى وضع الأساس للتحول الحالي، وسبب الألم الذي يعيشه القطاع حالياً.

قالت شركة كريري إن خلال مرحلة النمو السريع، قامت العديد من الشركات العقارية بقبول مشاريع ذات جودة منخفضة، إما بسبب التسعير المنخفض، أو نقص المرافق، أو مشاكل متراكمة من المطورين، مما جعلها تبدأ في خسائر أو أرباح ضئيلة من البداية.

قال مصدر داخلي في إحدى الشركات العقارية إن بعض المباني في مشاريع التطوير المستمر أصبحت غير مكتملة، مع وجود مشاكل مثل عدم توصيل الغاز والمياه والكهرباء، أو عدم إتمام إصلاح الطرق، وقد يتعين على الشركات دفع تكاليف الإصلاح بعد دخول المشروع، وقد يواجهون أيضاً عدم دفع أصحاب العقارات لرسوم إدارة العقارات. بالإضافة إلى ذلك، فإن ظاهرة ارتفاع معدل الشغور الناتجة عن التطوير المفرط أصبحت خلال العامين الأخيرين سبباً رئيسياً في ضعف تحصيل رسوم إدارة العقارات.

قالت المؤسسة إن خلال فترات ازدهار سوق العقارات وارتفاع هامش الربح، كانت الشركات قادرة على تعويض خسائر المشاريع ذات المشاكل من خلال أرباح مشاريع أخرى عالية الجودة. لكن مع تقلص هامش الربح في السوق، ظهرت عيوب هذه المشاريع بشكل واضح.

وتُعد الضغوط المالية على هذه المشاريع سبباً مباشراً في دفع شركات إدارة العقارات إلى الانسحاب الطوعي. وأوضح Peng Yu أن متوسط معدل تحصيل رسوم إدارة العقارات بين الشركات الـ100 الكبرى انخفض إلى 87.32% في عام 2025، مع انخفاض ملحوظ في معدل التحصيل للمشاريع ذات الكفاءة الضعيفة، ومع ارتفاع تكاليف العمالة والصيانة، أصبحت بعض المشاريع خاسرة، مما دفع الشركات إلى الانسحاب منها بشكل استباقي. كما أن الانسحاب من المشاريع ذات الكفاءة الضعيفة يساعد على تحسين كفاءة التشغيل للشركات.

قالت شركة كريري إن الشركات العقارية ليست في مرحلة تقليص الأعمال ببساطة، بل تحوّلت من “التوسع في الحجم” إلى “التركيز على التخصص”، مع زيادة كثافة التشغيل في المناطق الرئيسية وحصتها السوقية.

على وجه التحديد، من حيث التغطية الجغرافية، لم تعد الشركات تسعى لتغطية أوسع، بل تركز على المناطق، مثل شركة Greenland Service التي أغلقت تعاونها مع شركات خاصة منذ 2021، وقلصت تغطيتها من أكثر من 200 مدينة إلى 56 مدينة رئيسية؛ وقلصت شركة Yongsheng Service تغطيتها من أكثر من 120 مدينة إلى 70-80 مدينة رئيسية.

وفي استراتيجيتها للمشاريع الجديدة، تضع الشركات حدوداً واضحة للمخاطر، لضمان ربحية المشاريع، مثل شركة Sunac التي لا تسعى حالياً لتوسيع نطاق عملياتها، وتلتزم بمعايير جودة عامة تشمل تقييم الأرباح، والهوامش، وتقييم استلام المدفوعات من العملاء.

وفي مستوى التشغيل، تعتمد الشركات على التغطية الكثيفة للمساحات المادية لتقليل تكاليف الإدارة، وزيادة كفاءة العاملين. وأظهرت بيانات شركة كريري أن مساحة إدارة الشركات المدرجة في كل مدينة ارتفعت إلى 1.69 مليون متر مربع في عام 2025، بزيادة حوالي 7%، وأن تأثير الكثافة بدأ يظهر، مما يدل على أن القطاع يتجه بثبات نحو مرحلة التشغيل عالية الجودة.

يعتقد Peng Yu أن هذا الاتجاه في التعديل سيستمر خلال العامين إلى الثلاثة أعوام القادمة. على المدى القصير، ستتواصل استراتيجيات “التحسين والتطوير” والتركيز على المشاريع والمناطق ذات القيمة العالية. وعلى المدى الطويل، ستتحول المنافسة في القطاع من الاعتماد على الموارد إلى الاعتماد على القدرات، مع تشكيل نمط جديد يركز على جودة الخدمة، وتطبيق التكنولوجيا، والتكامل البيئي. وتهدف الشركات الرائدة من خلال الانسحاب الطوعي من الأصول غير الفعالة إلى تعزيز الأساس المالي، وتوفير القوة للنمو المستدام والمنافسة التميزية في المستقبل.