تحسين سياسات الإسكان الميسر في العديد من المناطق وتطوير نظام ضمان الإسكان

炒股就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！

المستثمرون في الأسهم يعتمدون على تقارير المحللين من كينغ تشي ليان، موثوقة، محترفة، في الوقت المناسب، شاملة، لمساعدتك على استكشاف فرص المواضيع المحتملة!

本报记者 张芗逸

صحفينا زانغ شانغيي

保障性住房是我国住房保障体系中的重要组成部分。在完善住房保障体系，优化保障性住房供给的政策背景下，近期，多地优化保障性住房有关政策。

السكن المضمون هو جزء هام من نظام ضمان السكن في بلادنا. في ظل تحسين نظام ضمان السكن، وتطوير سياسات توفير السكن المضمون، قامت العديد من المناطق مؤخرًا بتحسين السياسات ذات الصلة.

在政策方向上，优化保障性住房房源筹集方式是各地发力的重点。

وفي الاتجاه السياسي، فإن تحسين طرق جمع موارد السكن المضمون هو التركيز الرئيسي لكل منطقة.

例如，珠海市住房和城乡建设局日前发布《珠海市保障性租赁住房管理办法》，明确了保障性租赁住房房源主要通过新建、改建和存量盘活三种方式筹集。在改建方面，主要是将闲置和低效利用的非居住房屋改造为保障性租赁住房；在存量筹集方面，主要是将符合条件的存量住房纳入保障性租赁住房进行统一使用和管理。

على سبيل المثال، أصدرت إدارة الإسكان والبناء في مدينة Zhuhai مؤخرًا “لوائح إدارة الإسكان المضمون للإيجار في Zhuhai”، التي تحدد أن موارد الإسكان المضمون للإيجار تُجمع بشكل رئيسي من خلال ثلاث طرق: البناء الجديد، والتعديل، وتنشيط المخزون. فيما يخص التعديل، يتم تحويل المباني غير السكنية غير المستغلة والفعالة إلى مساكن إيجارية مضمونة؛ أما في جمع المخزون، فالأمر يتعلق بشكل رئيسي بإدراج المساكن القديمة المؤهلة ضمن الإسكان المضمون للإيجار لإدارتها واستخدامها بشكل موحد.

《郑州市住房保障和房地产管理局2026年工作要点》（以下简称《工作要点》）则将“指导郑州城发集团、省铁建投集团、区县（市）推进收购存量商品房用作保障性住房工作”作为2026年主要目标任务。

أما “نقاط العمل” التي أصدرتها إدارة ضمان السكن وإدارة العقارات في مدينة Zhengzhou لعام 2026 (ويشار إليها فيما بعد بـ “نقاط العمل”)، فهي تعتبر “توجيه مجموعة Zhengzhou Urban Development، ومجموعة Provincial Railway Construction Investment، والمناطق (المدن) لتعزيز شراء العقارات التجارية القديمة لاستخدامها كسكن مضمون” كهدف رئيسي لعام 2026.

广州市同样将存量住房列为保障性住房房源筹集方向。在广州市规划和自然资源局3月20日发布的《广州市支持高质量城市更新 促进精细化空间治理的规划用地管理若干措施》中，“鼓励使用库存商品房源改建为保障性租赁住房”被列入存量建筑调整用途无需规划许可正面清单和管控要求。

كما أدرجت مدينة قوانغتشو أيضًا المساكن القديمة ضمن اتجاه جمع موارد السكن المضمون. في “إجراءات إدارة الأراضي والتخطيط الحضري” التي أصدرتها إدارة التخطيط والموارد الطبيعية في 20 مارس، تم إدراج “تشجيع تحويل مخزون العقارات التجارية إلى مساكن إيجارية مضمونة” ضمن قائمة الاستخدامات التي يمكن تعديلها دون الحاجة إلى تصاريح تخطيط، مع متطلبات الرقابة.

“通过收购存量房、新房或二手房，来补充保障性住房房源本质上是在供给端做文章。”上海易居房地产研究院副院长严跃进对《证券日报》记者表示，这比较贴合当前保障性住房工作的导向，也符合存量与增量并重的政策思路。

قال يان يوجينغ، نائب رئيس معهد أبحاث العقارات في شنغهاي يي جو، لصحيفة “ساوث تشاينا مورنينغ بوست”: “إن شراء المخزون من العقارات الجديدة أو المستعملة لتعزيز موارد السكن المضمون هو في جوهره عمل على جانب العرض.” هذا يتماشى بشكل جيد مع توجهات العمل الحالية في مجال السكن المضمون، ويعكس استراتيجية توازن بين المخزون والإضافة الجديدة.

“可以说，住房保障供给端已经进入存量时代，或存量为主的时代。新增筹集保障性住房主要靠盘活存量，存量保障房也要常态化维护保养，提高与需求的匹配性。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，多渠道筹集保障房，使房源区位、风格、设计、配套等尽可能多元化、多样化，不仅能提高供给效率，还能盘活存量闲置资源。

ويقول لي يوجيا، الباحث الرئيسي في مركز أبحاث سياسة الإسكان في مقاطعة قوانغدونغ: “يمكن القول إن جانب عرض ضمان السكن قد دخل بالفعل عصر المخزون، أو عصر الاعتماد على المخزون بشكل رئيسي. الاعتماد على تنشيط المخزون لجمع موارد السكن المضمون هو الأساس، ويجب أن يكون الصيانة الدورية للمساكن القديمة جزءًا من ذلك. تنويع مواقع، أنماط، تصميمات، وخدمات المساكن يعزز من كفاءة العرض ويُحسن من استغلال الموارد غير المستغلة.”

在调整保障性租赁住房筹集方式的同时，各地也正通过提升房源品质优化保障性住房供给。

وفي الوقت ذاته، تعمل المناطق على تحسين جودة الموارد السكنية لتحسين عرض السكن المضمون.

郑州市发布的《工作要点》明确，“建设高品质保障性住房”“完善生活配套设施建设，提升运营管理专业化、规范化水平，将保障性住房建成‘好房子’”。

أصدرت مدينة Zhengzhou “نقاط العمل” التي تؤكد على “بناء مساكن مضمونة عالية الجودة”، و"تحسين البنية التحتية المعيشية"، و"رفع مستوى الإدارة التشغيلية بشكل احترافي ومنظم"، لجعل السكن المضمون “بيوت جيدة”.

李宇嘉认为，未来政策层面应出台和落地保障性住房的“好房子”标准。住房“好不好”的需求不仅出现在商品房市场，也出现在保障性住房领域。如果只能满足基本的住房条件，而无法达到安全、舒适、绿色、智慧等“好房子”标准，新增的保障性住房可能就无法实现有效配租和配售。

ويرى لي يوجيا أنه في المستقبل، يجب أن تصدر السياسات معايير واضحة لـ"البيوت الجيدة" في السكن المضمون. فالحاجة إلى “بيت جيد” لا تقتصر على سوق العقارات التجارية، بل تمتد أيضًا إلى مجال السكن المضمون. إذا كانت المساكن الجديدة تقتصر على تلبية الشروط الأساسية فقط، دون أن تصل إلى معايير الأمان، والراحة، والبيئة الخضراء، والذكاء، فإن القدرة على التوزيع الفعّال للمساكن المضمونة الجديدة ستتأثر.

同时，对保障性住房全流程管理的调整也正在部分城市展开。

وفي الوقت نفسه، يتم تنفيذ تعديلات على إدارة السكن المضمون عبر جميع مراحلها في بعض المدن.

比如，3月23日起，乌鲁木齐市正式优化调整保障性租赁住房和配售型保障性住房的配租配售机制，将保障性租赁住房和配售型保障性住房的分配权限下放至各房屋运营管理单位，停止原有每周集中分配模式。

على سبيل المثال، بدءًا من 23 مارس، قامت مدينة أورومتشي رسميًا بتحسين وتعديل آلية توزيع السكن المضمون للإيجار والسكن المضمون المخصص للبيع، حيث تم تفويض صلاحيات التوزيع إلى وحدات إدارة تشغيل العقارات، وإيقاف نمط التوزيع المركز الأسبوعي السابق.

对于保障性住房有关政策未来的优化方向，严跃进认为，“十五五”规划纲要里提到了“优化保障性住房供给”“加强保障性住房全流程管理”“探索配租型、配售型保障性住房房源有序转换和统筹使用”释放了重要的信号。通过“先租后买”的方式，能够降低保障性住房入住门槛，也有助于促进市场交易。

أما بالنسبة لاتجاهات تحسين سياسات السكن المضمون في المستقبل، فيرى يان يوجينغ أن خطة “الخطة الخمسية الخامسة عشرة” تشير إلى “تحسين عرض السكن المضمون”، و"تعزيز إدارة جميع مراحل السكن المضمون"، و"استكشاف تحويل موارد السكن المضمون المخصصة للإيجار أو البيع بشكل منظم"، وهو إشارة مهمة. إن نهج “الإيجار أولاً ثم الشراء” يمكن أن يقلل من عتبة دخول السكن المضمون، ويساعد على تنشيط السوق.

李宇嘉认为，未来应适时扩大保障的对象范围，从过去主要盯住低保、低收入和人才群体，进一步扩大到住房困难群体，凡是中短期存在住房困难的，只要照常缴纳个税或社保，或在本地长期就业的，就应该纳入保障的范围。此外，各地还应顺应新市民、年轻人、新就业大学生等群体对保障性住房需求的变化，如职住平衡、通勤便利、配套个性化等。在地铁1公里范围内、新增就业集中区或新区、大型产业园区内等，要增加保障性住房布局。

ويقول لي يوجيا إنه في المستقبل، يجب توسيع نطاق المستفيدين من الضمان بشكل مناسب، من التركيز السابق على الفقراء، منخفضي الدخل، والكوادر، إلى توسيعه ليشمل الفئات التي تواجه صعوبات سكنية على المدى المتوسط والقصير، طالما كانوا يدفعون الضرائب أو التأمينات الاجتماعية بشكل منتظم، أو يعملون في المنطقة لفترة طويلة. بالإضافة إلى ذلك، ينبغي أن تتوافق السياسات مع التغيرات في طلبات الفئات الجديدة من السكان، مثل السكان الجدد، والشباب، وطلاب الجامعات الجدد الذين يعملون، مع التركيز على توازن العمل والسكن، وراحة التنقل، والخدمات الشخصية. ويجب زيادة توزيع السكن المضمون في المناطق التي تقع ضمن نطاق كيلومتر واحد من محطات المترو، أو المناطق الجديدة ذات التركز الوظيفي، أو المناطق الصناعية الكبرى.