تراجع جماعي في حجم المبيعات، وتحول الشركات العقارية الرائدة إلى "مالكي العقارات"

هل تحول شركات العقارات إلى أعمال تأجير العقارات نتيجة حتمية لتقسيم السوق؟

مراسل تقرير اقتصاد القرن الواحد والعشرين وو شو يينغ

بعد الوصول إلى الحد الأقصى في الأعمال التطويرية، بدأت الشركات الرائدة في قطاع العقارات تخفض وتيرتها. في المستقبل القريب، لن تعتمد الشركات الرائدة على النمو بالحجم فقط لزيادة الإيرادات والأرباح، بل ستتجه نحو “تأجير العقارات”. من المتوقع أن تصبح شركات العقارات في البر الرئيسي الصيني مزيجًا من “المطور” و"المالك".

خلال موسم التقارير المالية لهذا العام، أظهرت الشركات الرائدة في القطاع سمات واضحة للتحول: شركة هوا ريونغ للتطوير العقاري، شركة الصين للإنشاءات العقارية، وحتى شركة招商蛇口، جميعها اقترحت زيادة استثماراتها في الأعمال التشغيلية العقارية وتأجير العقارات، مع الحفاظ على استقرار الحجم.

التحول الجماعي لشركات العقارات يعكس عوامل واقعية، حيث تراجع حجم الأعمال التطويرية تدريجيًا في السنوات الأخيرة. وفقًا لبيانات المكتب الوطني للإحصاء، في عام 2025، ستبلغ استثمارات تطوير العقارات في البلاد 8.28 تريليون يوان، بانخفاض قدره 17.2% عن العام السابق؛ منها استثمار السكنات 6.35 تريليون يوان، بانخفاض 16.3%.

حتى مع توسع حصة الشركات الرائدة في السوق، يبقى الجو العام للسوق هادئًا، ومن الصعب على الشركات الرائدة دفع الإيرادات والأرباح إلى مستويات جديدة. نتيجة لذلك، اضطرت الشركات إلى وضع خطط لنمو جديد لمواجهة تغيرات السوق.

خلال موسم الأداء لهذا العام، أعلنت شركة هوا ريونغ للتطوير العقاري لأول مرة أن حجم أعمالها التطويرية سيظل ثابتًا خلال الخمس سنوات القادمة، مع التركيز على تأجير العقارات وإدارة الأصول الخفيفة؛ أما شركة الصين للإنشاءات العقارية، فستتبنى استراتيجية “نظام بيئي مزدوج التوجيه”، بحيث تركز على تطوير وتشغيل العقارات، مع الجمع بين الإيجار والبيع، وتعزيز تطوير وإدارة السكنات كقوة دافعة مزدوجة؛ بينما شركة招商蛇口، ستتحول من مطور تقليدي إلى “مطور ومشغل ومقدم خدمات”، وتصبح من الشركات الرائدة في الصين في تطوير وتشغيل المناطق العقارية المتكاملة.

لم تعد الشركات الرائدة تتوق إلى الأرباح الفائضة من الأعمال التطويرية، بل تتجه نحو التحول إلى أعمال تأجير العقارات، وهو بداية لعصر جديد في صناعة العقارات.

تؤثر تقييمات الشركات الرائدة للسوق المستقبلي بشكل مباشر على توجهاتها الاستثمارية في الأعمال التطويرية.

تحليل تشن وي، المدير التنفيذي لشركة هوا ريونغ، يرى أن أصعب فترات صناعة العقارات قد ولت، وأن الدورة دخلت مرحلة الانخفاض والانتعاش، مع تباين عميق. “المدن الرئيسية والأحياء ذات الجودة العالية تبدأ أولاً، ومع استيعاب المخزون في باقي المدن، ستشهد تعافيًا بطيئًا.”

توقع رئيس شركة هوا ريونغ، شو رونغ، أن تستمر الهيكلية السوقية للأراضي في 2026 في التباين. من المتوقع أن يتركز عرض الأراضي بشكل أكبر في المناطق المركزية للمدن الرئيسية، مع الحفاظ على حجم معقول للمناطق ذات الجودة العالية، مع استمرار المنافسة في السوق على وتيرتها. ستلتزم هوا ريونغ بمبادئ استثمار حذرة، مع التركيز على “الكمية مقابل الجودة” و"مقياس الاستثمار"، مستفيدة من مزايا التطوير الشامل للمناطق لتحقيق استثمار دقيق يقوده الاستراتيجية.

في الواقع، من خلال استثمارات هوا ريونغ في عام 2025، يتضح أن المدن التي تركز عليها بشكل كبير هي التي تم تطويرها. ففي عام 2025، حصلت هوا ريونغ على 33 مشروعًا، بقيمة استثمار حقوق ملكية بلغت 673.7 مليار يوان، مع استثمار يقارب 80% في المدن الخمسة الكبرى مثل بكين وشنغهاي، مع تحسين مستمر في هيكل الأراضي المخزنة.

هيكل استثمار شركة الصين للإنشاءات العقارية مشابه أيضًا.

قال يان جيانغ Guo، رئيس مجلس إدارة الشركة، خلال مؤتمر الأداء، إن نجاح مبيعات الشركة يعود إلى التركيز على المدن ذات الأمان واليقين العالي، خاصة المدن الأولى، والاستفادة من الفرص الهيكلية في مدن أخرى. في عام 2025، حققت الشركة مبيعات عقودية بقيمة 1254.4 مليار يوان في هونغ كونغ وخمس مدن رئيسية، بنسبة 57.3%. وتتصدر السوق في بكين، شنتشن، تيانجين، جينان وغيرها من 15 مدينة.

قال يان إن شركة الصين للإنشاءات العقارية “بيعت أكبر عدد من المباني، واشتريت أكبر قدر من الأراضي، وتحافظ على وضع مالي مستقر وأرباح رائدة في القطاع.” في استثمارات الأراضي، أضافت الشركة 35 قطعة أرض خلال العام الماضي، مع أن حصة الأراضي المشتراة في هونغ كونغ ومدن بكين، شنغهاي، قوانغتشو، وشنتشن تبلغ حوالي 73.9%.

حتى نهاية عام 2025، بلغ إجمالي احتياطي الأراضي للشركة 25.28 مليون متر مربع من المباني، مع مساحة بناء حقوق ملكية تبلغ 22.86 مليون متر مربع. من قيمة الأراضي، تمثل المناطق في المدن الأولى والثانية القوية حوالي 86.5%.

رغم أن استثماراتها أكثر تنوعًا من هوا ريونغ، إلا أن شركة الصين للإنشاءات العقارية أصبحت بشكل أساسي غير مستثمرة في المناطق الأقل من المدن الثانية القوية. أما شركة招商蛇口، فهي تتبع أيضًا مبدأ التركيز في استثماراتها.

قالت إدارة الشركة خلال مؤتمر الأداء، إن السوق العقارية في 2026 من المتوقع أن تستمر في الأداء الضعيف بشكل عام، مع بعض المناطق التي ستشهد نشاطًا ملحوظًا. ستلتزم الشركة بتنفيذ نظام تقييم استثمار “ستة جيد” وتركيز الموارد على المناطق والمدن الرئيسية، مع استثمار يعتمد على المبيعات، مع اختيار دقيق للمشاريع. “مبدأ استثمار招商蛇口 في 2026 سيظل في المناطق الرئيسية والمدن ذات الأولوية، مع التركيز على البيع قبل الاستثمار.”

في عام 2025، بلغت حصة استثمارات الشركة في “عشرة مدن رئيسية” حوالي 90%، مع حوالي 63% في المدن الأولى، مع تركيز عالٍ على المناطق والمدن ذات الأولوية.

التركيز العالي على الاستثمارات يعني أن أداء الشركات الرائدة في الحجم على المدى القصير والمتوسط قد يظل ثابتًا. على سبيل المثال، شركة هوا ريونغ أوضحت أن حجم أعمالها التطويرية خلال الخمس سنوات القادمة سيظل بين 2000 و2500 مليار يوان؛ أما شركة الصين للإنشاءات العقارية و招商蛇口، فلم تذكر أهدافًا واضحة، لكنها تبدي تفاؤلًا حذرًا تجاه السوق المستقبلية.

قال رئيس شركة招商蛇口، زو ونكاي، إن العقارات في الصين ستدخل مرحلة انتقال من النموذج القديم إلى الجديد، مع استمرار بناء الأنظمة والسياسات الداعمة لهذا التحول. “مع تباطؤ النمو الاقتصادي وتيرة التحضر، ستؤثر بعض المتغيرات الكلية بشكل عميق على الطلب الكلي والهيكل السوقي للعقارات. سيتحول الطلب من التوسع الكلي إلى الانكماش الهيكلي.”

“الانكماش الهيكلي، والتحول في الهيكل”، هذا هو المشهد الجديد لسوق التطوير العقاري. في الوقت نفسه، تتجه الشركات الرائدة إلى تخصيص مواردها لقطاعات ذات إمكانات نمو. وتظهر هذه التحركات خصائص مشتركة.

أشارت هوا ريونغ إلى أن خلال الخمس سنوات القادمة، ستظل إيرادات الأعمال التشغيلية العقارية في مجال تأجير العقارات مستقرة فوق 300 مليار يوان؛ مع استمرار نمو رسوم إدارة الأصول الخفيفة، مع توقع معدل نمو سنوي يتجاوز 10%، وإيرادات تتجاوز 200 مليار يوان.

بالإضافة إلى ذلك، أكد رئيس مجلس إدارة هوا ريونغ، لي شين، أن التركيز على الجودة والكمية، وزيادة الأرباح، هو التوجه الرئيسي، مع تعزيز تطوير الأعمال عالية الجودة في مجال تأجير العقارات. ويشمل ذلك تعزيز الموارد للأصول المميزة مثل المناطق التجارية الرئيسية، واستخدام منصات إدارة الأصول متعددة المستويات، والتشغيل النشط لتحقيق تدفق فعال للأصول ورأس المال.

قال يان جيانغ أيضًا إن شركة الصين للإنشاءات العقارية ستتبنى استراتيجية “نظام بيئي مزدوج التوجيه”، بحيث تركز على تطوير وتشغيل العقارات، مع الجمع بين الإيجار والبيع، وتعزيز الأعمال ذات القيمة المضافة، مثل إدارة سلاسل التوريد، والتصميم والتخطيط، والتكنولوجيا الرقمية، والخدمات الهندسية.

رغم أن الأعمال التشغيلية لشركة الصين للإنشاءات العقارية لا تزال أقل من هوا ريونغ، إلا أنها في فترة نمو سريع. في 2025، بلغت إيرادات العقارات التجارية للشركة 7.2 مليار يوان، منها 3.47 مليار من المكاتب، و2.39 مليار من المراكز التجارية، و0.35 مليار من الشقق المؤجرة طويلة الأمد، و9.9 مليار من الفنادق والعقارات التجارية الأخرى.

قالت الشركة إن أعمالها التشغيلية تركز على الأصول ذات الجودة العالية في المدن الرئيسية، مع تحسين قدرات إدارة الأصول على مدار الدورة. في عام 2025، غطت إيرادات التشغيل التجاري جميع تكاليف الفوائد، مع مساهمة 81% من إيرادات المراكز التجارية والمكاتب، مع استمرار تحسين هيكل الأصول.

كما أعلنت招商蛇口 أنها ستتحول في المستقبل من التركيز على التطوير فقط إلى التوازن بين التطوير والإدارة، ومن الأصول الثقيلة إلى مزيج من الأصول الثقيلة والخفيفة، ومن المنافسة المتجانسة إلى التميز في السوق.

في عام 2025، بلغت إيرادات العقارات التي تملكها الشركة 7.63 مليار يوان، بزيادة 2.2%. وبلغ عدد المشاريع الجديدة في قطاعاتها الستة (التجارية، الشقق، المناطق الصناعية، الفنادق، المعارض، الرحلات البحرية) 29 مشروعًا، بمساحة بناء إجمالية 1.77 مليون متر مربع، مع زيادة في المساحات الخفيفة المدارة بمقدار 828 ألف متر مربع؛ وبلغت نسبة الإيجار للمراكز التجارية، والشقق، والمناطق الصناعية بعد أكثر من ثلاث سنوات من التشغيل 93%، 93%، و88% على التوالي.

من الواضح أن الأساس الذي يمكن الشركات الرائدة مثل هوا ريونغ، الصين للإنشاءات، و招商蛇口 من الانطلاق منه في التحول السريع هو الأصول غير المستغلة التي تحمل قيمة تشغيلية. هذا هو ميزة الشركات الرائدة. في المستقبل، من المتوقع أن يظل حجم الأعمال التطويرية ثابتًا، مع استقرار الإيرادات والأرباح، لكن أعمال التأجير والأصول الخفيفة، إذا أديرت بشكل جيد، ستوفر مزيدًا من الفرص للنمو، وهو ما يجعله أكثر جاذبية للسوق الرأسمالي.

بالنظر إلى وضع الأسواق الناضجة، فإن معظم الشركات العقارية تتبع مسارًا مشابهًا بعد بلوغ حدود الأعمال التطويرية: من خلال تشغيل وصيانة الأصول العقارية، وتوسيع سلاسل القيمة على طول المدى الطويل، للحفاظ على نمو الأرباح بشكل مستقر، وتشكيل “حصنها” الخاص.

كما أن الشركات الرائدة في البر الرئيسي الصيني تستفيد من تجارب الرواد السابقين، وتسرع في فتح فصول جديدة من التطور.