لا تزال القوة الرئيسية في التداول السوقي هي الاحتياجات السكنية الأساسية

نُقل هذا المقال من: صحيفة جفانغ ديباج

سوق العقارات المستعملة في شنغهاي يعيد إشعال توقعات ارتفاع الأسعار، وتحذير من الصناعة بضرورة التعامل بعقلانية

الصفقة الرئيسية في السوق لا تزال للشراء للاستخدام الشخصي

تشي يينغبو

الصحفي تسي يينغبو

يراقب يوان، مبرمج في جيانغ جي، في حي الإيجار بجينتشياو، عقارًا منذ ما يقرب من عام، بإجمالي سعر يزيد عن 700 مليون يوان. كان يخطط لزيارة العقار خلال عطلة عيد الربيع، لكن عند فتح التطبيق، وجد أن السعر قفز مباشرة بمقدار 50 مليون يوان. “كيف يمكن التفاوض الآن؟”

هذا ليس حالة استثنائية. بعد إصدار “السبع قواعد الجديدة” للسوق العقارية في شنغهاي، سجلت مبيعات العقارات المستعملة في مارس أعلى مستوى خلال خمس سنوات، مع تزايد حماسة العديد من المشترين. خلال عطلة عيد الربيع، كانت الأجواء مثالية لمشاهدة العقارات، لكن بعض المشترين اكتشفوا أن العقارات التي أعجبوا بها إما زادت أسعارها فجأة، أو لم يتم التفاوض عليها على الإطلاق.

ارتفاع الأسعار بشكل خفي

شاهدت السيدة Xia، عقارًا قديمًا في الضواحي، مساحته أقل من 100 متر مربع، وتحدثت مع البائع قبل ليلة واحدة بسعر 2 مليون يوان، وفي اليوم التالي، رفع البائع السعر إلى 2.05 مليون يوان. قالت وهي تضحك: “كنت أعتقد أن السوق الحالية ستجعل معظم الملاك يخفضون الأسعار، لكن الآن يرفعونها، هل هذا لحماية جيرانهم من البيع؟” ثم غيرت هدفها، ونجحت في شراء منزل قديم من عام 1995 بمساحة 93 مترًا مربعًا، بسعر صفقة 190 مليون يوان.

Xiao، الذي تخرج منذ ثلاث سنوات ويعمل في شنغهاي، كان يبحث قبل عيد الربيع عن منزل قديم في منطقة Putuo، وكان يخطط للمفاوضة خلال العطلة، لكنه فوجئ بأن البائع رفع السعر بمقدار 15 مليون يوان قبل أن يتحدث. قال وهو يشارك منشورًا طلبًا للمساعدة: “هناك فرق 15 مليون يوان بين توقعات المالك وواقعي، هل هناك مهارات تفاوض؟”

البيانات تؤكد أيضًا تغير مزاج البائعين. في مارس، ارتفع متوسط سعر العقارات المستعملة في شنغهاي بنسبة 0.08% مقارنة بالشهر السابق، منهية 33 شهرًا من الانخفاض المستمر.

العديد من البائعين يعيدون إشعال توقعات ارتفاع الأسعار. وفقًا لوكالة عقارية، منذ مارس، ظهرت ظاهرة زيادة الأسعار من قبل البائعين في عدة مناطق من شنغهاي. بعض الأسعار التي تم الاتفاق عليها سابقًا تم التراجع عنها مؤقتًا، وارتفعت أسعار بعض المناطق الشعبية بين 10 و50 مليون يوان، وهناك من أوقفوا الإعلانات وانتظروا السوق.

يمكن فهم مزاج البائعين، لكن الخبراء في الصناعة يرون أن: الزيادة في الأسعار في الوقت الحالي ليست الحل الأمثل دائمًا.

إطلاق الطلبات المكدسة

قال لو وينشي، محلل في شركة تشونغ يوان العقارية في شنغهاي، إن سبب انتعاش السوق هو أن السياسات الجديدة ساعدت على إطلاق الطلبات المكدسة بشكل مركز، وليس بداية دورة ارتفاع الأسعار الشاملة. في مارس، كانت أكثر من 70% من مبيعات العقارات المستعملة بأقل من 3 ملايين يوان. من ناحية الطلب، لا يزال السوق يهيمن عليه المشترون الذين لديهم ميزانية محدودة ويشعرون بحساسية عالية تجاه الأسعار.

من ناحية العرض، لا تزال كمية العقارات المعروضة في السوق في شنغهاي ضمن نطاق معقول، وليست نادرة. وقال لو: “السوق الآن نشط في عمليات البيع، وليس في ارتفاع الأسعار. الأسعار توقفت عند الانخفاض، وزيادة كبيرة في السعر قد تردع المشترين المحتاجين، وتجعل العقارات غير قادرة على المنافسة.”

على سبيل المثال، في منطقة Pudong، تم التفاوض على شقة بغرفتين وصالة مقابل 5.8 مليون يوان، لكن البائع رفع السعر مؤقتًا بمقدار 80 ألف يوان. تخلى المشتري عن الصفقة واشتري نفس نوع الوحدة في نفس الحي. انتظر البائع شهرًا ليجد مشتريًا آخر، وأتم الصفقة بسعر 5.72 مليون يوان، وهو أقل بمقدار 80 ألف يوان من السعر الأصلي، ودفعت أيضًا تكاليف حيازة شهر إضافي.

علمت الصحيفة أن عقارًا في منطقة Huamu في Pudong بمساحة 94 مترًا مربعًا، يعرضه البائع بجدية، وقد خضع لثلاث تغييرات في السعر خلال نصف سنة، من 7 ملايين إلى 5.8 مليون يوان، وخلال عطلة عيد الربيع، زار العقار 9 مرات. وعقار آخر في منطقة Changzheng في Putuo بمساحة 131 مترًا مربعًا، خضع لأربع تغييرات في السعر خلال نصف سنة، من 8.4 مليون إلى 7.68 مليون يوان، وزار 13 مرة خلال عطلة عيد الربيع.

قال لو: “الاستفادة من فترة الفرصة، واتخاذ قرار حاسم هو الأفضل.” وأشار إلى أن أفضل استراتيجية للبائعين هي تحديد السعر بناءً على الأسعار الحالية، وعدم الاندفاع لرفع السعر أو التراجع بشكل مؤقت. عند وجود مشترين جادين، يجب التفاوض بسرعة وإتمام الصفقة. أما البائعون الذين يغيرون استراتيجيتهم، فعليهم أن يسرعوا في البيع وشراء عقارات جديدة، والاستفادة من مرحلة النشاط السوقي لتحقيق السيولة، وعدم تفويت الفرص بسبب انتظار ارتفاع الأسعار.

الارتفاع أو عدمه، القرار يعود للبائع؛ والمشتري هو الذي يختار باستخدام قدميه. أولئك الذين لديهم نية جادة، تتسارع وتيرة الصفقات.