يمتلك مركز تشينغداو وانشيونغ سي الذي يحقق أرباحًا سنوية قدرها 400 مليون يوان، وريت التجاري ل华润 ينتظر تنفيذ زيادة التمويل.

وجهة نظر شبكة 青岛万象城 تتزايد في سهولتها، و华夏华润商业REIT (المعروف بـ华润商业REIT) يملك “بقرة نقدية” في يده، مما يجعله أكثر هدوءًا.

حاليًا، سوق التجزئة التجارية المحلية ليست في حالة جيدة جدًا، حيث يعاني العديد من المشاريع التجارية من زيادة المنافسة الإقليمية، أو هيكل المستأجرين الأحادي، أو ضعف القدرة التشغيلية، مما يؤدي إلى ضعف نمو الإيجارات، وتقلب معدلات الإشغال، وحتى خطر فقدان المستأجرين الرئيسيين.

في ظل هذا السياق الكبير، فإن الأصول التي تحقق نموًا في المؤشرات الأساسية بلا شك تتمتع بمرونة أقوى لمواجهة الدورة الاقتصادية.

عام الماضي، قدمت 青岛万象城 هذا الأداء.

كأصل أساسي واحد حاليًا يمتلكه 华润商业REIT، هذا المركز التجاري الذي تم افتتاحه في 2015 ويبلغ مساحته حوالي 300,000 متر مربع، يبدو أنه لم يظهر عليه علامات التعب مع بلوغه عشر سنوات من التشغيل.

هذا دعم 华润商业REIT لتحقيق نمو مزدوج في الأداء بحلول عام 2025.

من حيث الأداء المالي، حقق 华润商业REIT العام الماضي إيرادات تشغيلية قدرها 762 مليون يوان، بزيادة قدرها 18.7% على أساس سنوي؛ EBITDA بلغ 424 مليون يوان؛ وصافي الربح سجل 55.73 مليون يوان، بزيادة كبيرة مقارنة بـ 12.31 مليون يوان العام الماضي.

أما من ناحية التوزيعات، فإن مبلغ التوزيع القابل للتخصيص لـ 华润商业REIT بلغ 365 مليون يوان، والمبلغ الفعلي للتوزيع كان 360 مليون يوان، واستمرت في توزيع الأرباح 4 مرات خلال عام 2025، مع معدل تدفق نقدي للتوزيع حوالي 3.72%.

كدعامة للأداء، حققت شركة إدارة الأعمال التجارية 青岛嘉昇润城 (青岛万象城) نموًا شاملًا في عام 2025.

المصدر: تقارير الشركات، مقتطفات من العملاء التجاريين

لا تزال المشاريع تحتفظ بموقعها الرائد M2 (وإذا استخدمنا التصنيف الأحدث، فهي تعتبر علامة تجارية رائدة في المدينة) من حيث الأداء، حيث بلغ الإيراد التشغيلي 754 مليون يوان، بزيادة 19.74% على أساس سنوي؛ وبلغ EBITDA 439 مليون يوان، بزيادة 20.91%؛ وفي الوقت نفسه، ارتفعت نسبة الهامش الإجمالي من 61.42% في نفس الفترة من العام السابق إلى 64.73%.

معدل الإشغال هو مؤشر رئيسي لقياس صحة تشغيل المركز التجاري، ويعتقد السوق عمومًا أن معدل إشغال 95% هو الحد الصحي للمشروع التجاري. حتى نهاية عام 2025، بلغ المساحة المتاحة للتأجير في 青岛万象城 139,800 متر مربع، والمساحة المؤجرة الفعلية 138,500 متر مربع، بمعدل إشغال يصل إلى 99.09%.

أما بالنسبة لمتوسط سعر الإيجار، فقد بلغ مستوى 426.61 يوان/متر مربع/شهر خلال فترة التقرير. وبالنظر إلى مستوى الاستهلاك في 青岛 كمدينة قوية من الدرجة الثانية، فإن هذا السعر يعتبر من أعلى المستويات.

وفقًا لتقرير 华润商业REIT للربع الرابع من 2025، ارتفع متوسط سعر الإيجار في 青岛万象城 إلى 436.44 يوان/متر مربع/شهر. وكان مستوى سعر الإيجار السنوي لعام 2024 هو 397.73 يوان/متر مربع/شهر.

بالإضافة إلى ذلك، فإن متوسط مدة الإيجار المرجح حتى نهاية الفترة للمشروع هو عامان، مما يدل على صحة الهيكل. وحاليًا، يظل تركيز المستأجرين منخفضًا، حيث أن حصة إيرادات الإيجار من أكبر خمسة مستأجرين لا تتجاوز 13.63%، مما يجعل هيكل المستأجرين قابلاً للسيطرة.

كما تكشف التقارير المالية أن عدد الزوار في 青岛万象城 سجل أعلى مستوى على الإطلاق العام الماضي، وارتفع عدد الأعضاء بنسبة 22% على أساس سنوي ليصل إلى 1.77 مليون شخص. وبالمقارنة، حتى نهاية 2024، يبلغ عدد سكان 青岛 المقيمين الدائمين حوالي 10.44 مليون نسمة.

وراء كل هذه البيانات، يكمن أن 青岛万象城 قام العام الماضي بدفع تحديثات نشطة للبرمجيات والأجهزة، مما أدى إلى فوائد في الأداء التشغيلي.

وفقًا للمعلومات، في أغسطس من العام الماضي، أنجزت 青岛万象城 المرحلة الأولى من تجديد المنطقة الجنوبية قبل شهرين من الموعد المحدد، بمساحة بناء حوالي 12,500 متر مربع، وأدخلت علامات تجارية جديدة تشمل متاجر التجزئة للملابس 西町村屋، وعلامة المنزلية Harbor House، بالإضافة إلى 15 متجرًا من بينها 驸马巷، 十秋، 芸山季، مطعم الشرق الأوسط 阿萨، شواء 魔宗، ومخبز 小岩隐.

بالإضافة إلى ذلك، مع الانتهاء من تجديد المرحلة الأولى L4-L5 والجزء من المرحلة الثانية L4-L5 في 2024، فإن مساحة المناطق التي تم تحديثها في 青岛万象城 تجاوزت 25,000 متر مربع في السنوات الأخيرة.

لكن الأكثر لفتًا للانتباه هو جهود المشروع في تعديل العلامات التجارية. تظهر التقارير المالية أنه خلال عام 2025، تم افتتاح 151 متجرًا جديدًا، منها 46 متجرًا لأول مرة في شاندونغ، و12 متجرًا لأول مرة في 青岛.

على وجه التحديد، أدخل 青岛万象城 علامات تجارية مثل ديزانت DESCENTE، وسالومون Salomon، وHOURGLASS، وDOCUMENTS، وGROTTO، وtea‘stone، و巴奴毛肚火锅، و芸山季، و四季椰林، و驸马巷، وغيرها.

ومن الجدير بالذكر بشكل خاص أن المشروع يركز على تجميع العلامات التجارية للرياضات الخارجية. في عام 2025، دخلت أو قامت بتحديث متاجر لعلامات تجارية معروفة عالميًا مثل Salomon، KEEN، MAMMUT، وHaglofs، مما عزز بشكل كبير مصفوفة العلامات التجارية الخارجية في 青岛万象城.

وفقًا لمعلومات من المشروع في سبتمبر 2025 على منصة 小红书، فإن عدد العلامات التجارية المتعلقة بالأنشطة الخارجية داخل المركز قد اقترب من 50 علامة، مما يشكل تغطية كاملة من المعدات الاحترافية إلى الأنشطة الخارجية الحضرية. هذا التوجه يتوافق مع الاتجاهات الحالية في سوق الاستهلاك، حيث تتصدر فئات الأنشطة الخارجية معدل النمو في الاستهلاك مقارنة بالسوق الكلي.

وفي الوقت الحالي، لا تزال 青岛万象城 تعمل على تحسين تنوع العلامات التجارية في مجال الرياضة والأنشطة الخارجية.

وفقًا للمعلومات، بين الربع الرابع من 2025 والربع الأول من 2026، أي خلال حوالي نصف سنة، أدخل المشروع علامات تجارية خارجية مثل Skechers kids، VAUDE الألمانية المستدامة، Dodopoli للأنشطة الخارجية للأطفال، وACMEITEM للأنشطة الخارجية الخفيفة، مما يجعل 青岛万象城 أكثر مراكز التسوق تنوعًا في العلامات التجارية الخارجية في المدينة.

وفي الوقت نفسه، تواصل 青岛万象城 تحديث وترقية العلامات التجارية داخل المشروع، بما في ذلك إدخال ماركات كورية مثل Mmlg، وملابس نسائية مثل AIRIQI، وملابس شخصية مستقلة مثل MEIYANG.، وملابس نسائية فاخرة مثل ARIOSEYEARS، ونعال قديمة الطراز من بريطانيا مثل WALSH، وملابس الأطفال مثل PAW IN PAW، وملابس أتانتا الجامعية، وHUNTER للأحذية المطرية البريطانية، وماركات أخرى مثل 太平鸟، وSMILEREPUBLIC.

بالإضافة إلى ذلك، تشمل العلامات التجارية الأخرى مثل 嘉士利·黄油手信، HOOHOO للمأكولات الإبداعية، وrainbobo للحلويات، و羲和·京致 للمطبخ الحديث، و番茄口袋 للبيع بالتجزئة، و马鸿兴 للمأكولات الصينية، و泽田本家 لخبز الكعك، و福录 للمستلزمات الصينية، و三丽鸥، و好利来، وغيرها.

ومع ذلك، فإن إدارة أصل واحد بشكل جيد لا يخلو من مخاطر التركيز. بالنسبة لـ 华润商业REIT، فإن التوسع هو الطريق الحتمي.

في عام 2025، أطلقت إدارة صندوق 华润商业REIT خطتين للتوسع على التوالي.

الإعلان الأول كان في 25 مارس، حيث تم الإعلان عن نية التوسع لشراء مشروع 青岛万象汇 في كونشان. والإعلان الثاني كان في 9 يوليو، حيث تم الإعلان عن نية التوسع لشراء مشاريع في هانغتشو، شنيانغ، وزيبوه.

وفقًا لأحدث الإعلانات، لا تزال أعمال التوسع الأولى تسير وفقًا للخطة؛ أما التوسع الثاني، فهو يتطلب تقديم طلبات إلى لجنة الإصلاح والتنمية الوطنية، والموافقة من لجنة تنظيم الأوراق المالية الصينية، والموافقة على تعديل تسجيل الصندوق، والموافقة على تغيير منتجات الأوراق المالية المدعومة بالأصول، وأخيرًا، التصويت من قبل حملة الوحدات في الصندوق، قبل التنفيذ.

تطمح شركة 华润置地 إلى الدفع قدمًا، ومع النظر إلى المستقبل، فإن تنفيذ التوسعات هو مسألة وقت فقط.

وفقًا لأحدث خطط 华润置地، خلال “الخطة الخمسية الخامسة عشرة”، ستعمل الشركة على زيادة حجم صناديق الاستثمار العقاري العامة إلى أكثر من 600 مليار يوان. وباعتبارها موارد توسع احتياطية، بحلول نهاية 2025، سيكون لدى 华润置地 98 مركز تسوق يديرها، ومع نهاية 2030، ستزيد إلى 127 مركزًا.

إخلاء المسؤولية: محتوى البيانات في هذا المقال تم تجميعه بواسطة وجهة نظر استنادًا إلى معلومات عامة، ولا يشكل نصيحة استثمارية، يرجى التحقق قبل الاستخدام.