تقرير أرباح شركة هوا رون للتطوير العقاري لعام 2025: نمو استثمارات الحقوق خلال السنة بنسبة 28%، وانخفاض هامش الربح الإجمالي للتطوير إلى 15.5%

مقدمة

في 30 مارس، عقدت شركة كيرينج للتمويل العقاري مؤتمرها لإعلان نتائج عام 2025. قال لي شين، رئيس مجلس إدارة شركة كيرينج للتمويل العقاري، إن “الخطة الخمسية الخامسة عشرة” تتبنى نموذج أعمال جديد كليًا يتمثل في “ثلاث مسارات نمو تتعاون بكفاءة، وتعمل باتجاه واحد، وتحقق تنمية عالية الجودة بشكل شامل”، مما يدل على أن كيرينج للتمويل العقاري قد تخلت تمامًا عن نموذج التنمية القديم المتمثل في “ثلاثة ارتفاعات”.

01

الأرباح: نمو الإيرادات التشغيلية بنسبة 0.9%، وانخفاض هامش الربح الإجمالي للأنشطة المطورة إلى 15.5%

بحلول عام 2025، حققت كيرينج للتمويل العقاري إيرادات تشغيلية إجمالية قدرها 2814.4 مليار يوان، بزيادة نسبتها 0.9% على أساس سنوي. من بينها، بلغت إيرادات مبيعات الأنشطة المطورة 2381.6 مليار يوان، وإيرادات تأجير العقارات التشغيلية غير الاستثمارية 254.4 مليار يوان (بنمو 9.2% على أساس سنوي، وهو أداء لافت)، وإيرادات رسوم إدارة الأصول الخفيفة 178.3 مليار يوان.

وفيما يتعلق بالأرباح، بلغ الربح الإجمالي 597.4 مليار يوان، وهو هامش ربح إجمالي بنسبة 21.2%، بانخفاض قدره 0.4 نقطة مئوية على أساس سنوي. أما صافي الربح، فبلغ 328.2 مليار يوان، مع هامش صافي ربح بنسبة 11.7%. ويعود الضغط الرئيسي على انخفاض هامش الربح الإجمالي إلى أنشطة المبيعات المطورة. ففي عام 2025، بلغ هامش الربح الإجمالي عند التسوية 15.5%، بانخفاض قدره 1.3 نقطة مئوية. وعلى الرغم من ارتفاع السعر عند التسوية بنسبة 10.5% ليصل إلى 24,599 يوان للمتر المربع، إلا أن ارتفاع تكاليف الأراضي بنحو 14% أدى إلى ارتفاع تكاليف التسوية الفردية بنسبة 12.3%، مما أدى إلى انخفاض هامش الربح عند التسوية إلى 15.5%.

وصل هامش الربح الإجمالي لأنشطة المبيعات المطورة في كيرينج للتمويل العقاري إلى أعلى مستوى له تاريخيًا عند 42.9% في عام 2018، ثم استمر في الانخفاض حتى عام 2024 ليهبط إلى أقل من 20%، حيث بلغ 16.8%، ثم انخفض مرة أخرى إلى 15.5% في عام 2025. بالمقابل، تعوض أنشطة تأجير العقارات التشغيلية غير الاستثمارية هذا الانخفاض، حيث ارتفع هامش الربح فيها بنسبة 1.8 نقطة مئوية ليصل إلى 71.8%.

قال المدير المالي تشاو وي إن، في ظل استقرار سوق العقارات، من المتوقع أن يرتفع مستوى هامش الربح الإجمالي بشكل ثابت، وأنه من الممكن أن يتحسن بأكثر من ثلاث نقاط مئوية على أساس الوضع الحالي، كما أنه لن يعتمد بشكل كامل على زيادة نسبة أنشطة تأجير العقارات التشغيلية غير الاستثمارية.

حتى نهاية عام 2025، حددت كيرينج للتمويل العقاري إيرادات غير محسوبة بقيمة 1645.8 مليار يوان، ومن المتوقع أن يتم تسوية 1234.8 مليار يوان منها في عام 2026، مما يضع أساسًا لإيرادات عام 2026.

وتوقع الفريق الإداري أنه بنهاية “الخطة الخمسية الخامسة عشرة”، ستظل إيرادات أنشطة المبيعات المطورة بين 2000 و2500 مليار يوان، مع الحفاظ على مكانتها كواحدة من الشركات الرائدة في القطاع؛ وستظل إيرادات أنشطة تأجير العقارات غير الاستثمارية مستقرة فوق 300 مليار يوان، مع الحفاظ على الجودة والحجم في المرتبة الأولى في القطاع؛ كما ستواصل أنشطة إدارة الأصول الخفيفة نموها بشكل جيد، مع معدل نمو سنوي يتجاوز 10%، مع حجم إيرادات يتجاوز 200 مليار يوان.

الشكل 1: وضع الربحية لشركة كيرينج للتمويل العقاري في 2025 و2024

مصدر البيانات: CRIC

02

التدفقات النقدية: استثمار حقوق الملكية لعام كامل بلغ 673.7 مليار، بزيادة 28%

حتى نهاية عام 2025، بلغت احتياطيات النقد لدى كيرينج للتمويل العقاري 1169.9 مليار يوان، بانخفاض قدره 162.2 مليار يوان عن نهاية عام 2024، بنسبة انخفاض 12.2%.

وفيما يخص المبيعات، حققت الشركة في عام 2025 قيمة مبيعات تعاقدية قدرها 2336 مليار يوان، بانخفاض 10.5% على أساس سنوي. من ناحية الهيكل، وبفضل استراتيجية التركيز على المدن ذات الطاقة العالية، زادت نسبة مبيعات المدن من الدرجة الأولى بنسبة 7 نقاط مئوية لتصل إلى 45%. قال تشن وي، المدير التنفيذي ورئيس العمليات ونائب الرئيس، إن الموارد القابلة للبيع حاليًا تبلغ حوالي 4500 مليار يوان، دون احتساب الموارد الناتجة عن الأراضي الجديدة التي تم الحصول عليها في 2026؛ كما أن الشركة تركز على المدن الأساسية، حيث تمثل المدن من الدرجة الأولى والثانية حوالي 92%. وتوقع أن تظل مبيعات الشركة في 2026 تقريبًا عند نفس مستوى 2025.

وفيما يخص الاستثمارات، حصلت الشركة في عام 2025 على 33 مشروعًا، بقيمة إجمالية للأرض 916.6 مليار يوان، واستثمارات حقوق الملكية 673.7 مليار يوان (مقارنة مع 526.5 مليار يوان في نفس الفترة من 2024)، بزيادة حوالي 28.0% على أساس سنوي، مع زيادة في كثافة الاستثمار. وأكد الفريق الإداري على الالتزام بمبدأ “الإنفاق وفقًا للدخل”، والتحكم في وتيرة الاستثمار، واستخدام عمليات الاحتجاز، وتبديل الأراضي، وخروج الأسهم لدفع عملية تبديل الموارد، حيث تم تنشيط الأراضي المخزنة بقيمة حوالي 255 مليار يوان في 2025.

03

الملاءة المالية: ارتفاع نسبة الدين الصافي إلى 39.2%، ونسبة النقد القصير إلى الديون 2.32

حتى نهاية عام 2025، بلغت نسبة الدين إلى الأصول لدى كيرينج للتمويل العقاري 61.1%، بانخفاض قدره 3.8 نقطة مئوية عن نهاية عام 2024، محققة انخفاضًا مستمرًا لخمسة أعوام. بلغت قيمة أصول مراكز التسوق على الورق 2403.5 مليار يوان، وتمثل 22.3% من إجمالي أصول الشركة، مع استمرار ارتفاع وزن الأصول كـ"رصيف" من خلال العقارات التشغيلية غير الاستثمارية. وبلغت قيمة المخزون العقاري على الورق 3980.9 مليار يوان، بانخفاض 9.8% عن بداية الفترة.

وفي نهاية الفترة، بلغ إجمالي الديون لدى الشركة 2814.7 مليار يوان؛ وبلغت نسبة الدين الصافي غير الميسر 39.2%، مرتفعة بمقدار 7.3 نقطة مئوية عن نهاية 2024 التي كانت 31.9%. ونسبة النقد القصير إلى الديون حوالي 2.32، وبعد خصم الحسابات المستحقة القبض، تكون نسبة الدين إلى الأصول حوالي 56%. وجميع المؤشرات الثلاثة تتوافق مع المعايير “الخضراء”، مما يدل على وجود هامش أمان مالي كافٍ.

وفي نهاية الفترة، انخفض متوسط تكلفة التمويل المرجح إلى 2.72%، مقارنة بـ3.11% في نهاية 2024، مسجلًا أدنى مستوى تاريخي. وخلال النصف الأول من 2025، أصدرت الشركة سندات متوسطة الأجل بقيمة 115 مليار يوان، بمعدل فائدة بين 1.90% و2.20%، وهو أدنى مستوى في السوق. كما حافظت تصنيفات S&P وMoody’s وFitch على تصنيفات استثمارية BBB+/نظرة مستقرة، Baa1/نظرة مستقرة، وBBB+/نظرة مستقرة على التوالي.

وأكد الفريق الإداري على أن “التركيز على الإيرادات المربحة والخدمات النقدية، مع اعتبار التدفق النقدي أولوية لسلامة الشركة”، وأنه من خلال التوسعة المنتظمة لصناديق الاستثمار العقاري (REITs)، سيتم تسريع دورة رأس المال للأصول، مع خطة لإطلاق حجم REITs يتراوح بين 50 و100 مليار يوان سنويًا، بهدف الوصول إلى نطاق 300-500 مليار يوان على المدى البعيد، مما سيساعد على تقليل ضغط تراكم الأموال على الأصول.

بشكل عام، تظهر نتائج تقرير شركة كيرينج للتمويل العقاري لعام 2025 خصائص “استقرار الإيرادات، وتحسن هيكل الأرباح، وزيادة طفيفة في الرافعة المالية”. ومع ذلك، يجب الانتباه إلى أن مبيعات أنشطة التطوير لا تزال تواجه ضغوطًا دورية في القطاع، وأن الأداء الربحي في 2026 و2027 لا يخلو من بعض عدم اليقين. ومن الضروري مواصلة مراقبة تكاليف أنشطة التطوير، خاصة مع تصاعد المنافسة على الأراضي في المدن الرئيسية، لتجنب ارتفاع تكاليف الأراضي التي قد تؤدي إلى تآكل هامش الأرباح عند التسوية. بالإضافة إلى ذلك، مع زيادة حجم الاستثمارات، يجب مراقبة اتجاه ارتفاع نسبة الدين الصافي. وأخيرًا، يجب الانتباه إلى الضغوط التشغيلية على مكاتب الأعمال (نسبة الإشغال 77.7%) وفنادق الأعمال (نسبة الإشغال 67.3%)، والعمل على تحسين معدلات الإشغال والعائدات بشكل مستمر.

في الختام

تذكير خاص

1. محتوى هذا المقال من إعداد محلل الأبحاث في كيرينج، ي تيان يوي. هذا المحتوى للاستخدام فقط كمرجع، ولا يشكل نصيحة استثمارية.

2. المحتوى المولد (بما في ذلك الصور والبيانات والنصوص وغيرها) لم يتم الحصول على إذن من الجهات ذات الصلة، ويجب على المستخدم التأكد من أن استخدامه أو نشره (خصوصًا للأغراض التجارية) لا ينتهك حقوق الآخرين.

3. لا يتحمل المشغل مسؤولية أي نتائج مباشرة أو غير مباشرة أو تبعية قد تنجم عن استخدام المحتوى من قبل المستخدم.