من العصر الذهبي إلى لحظة الشتاء البارد، شركات العقارات تدفع ثمن الماضي

المؤلف: Hasove

هذه الصورة من إنتاج الذكاء الاصطناعي

الجميع يمكن أن يشعر بوضوح، في السنوات الأخيرة، القطاع العقاري، وأبرز شيء فيه كلمة واحدة: برود.

برود في المبيعات، وفي التمويل، وأيضًا في حكم الشركات نفسها.

تشير بيانات الجهاز المركزي للإحصاء إلى أن مساحة مبيعات العقارات التجارية الجديدة على مستوى البلاد في عام 2025 بلغت 881M متر مربع، بانخفاض نسبته 8.7% على أساس سنوي؛ وإجمالي المبيعات 8.39 تريليون يوان، بانخفاض 12.6% على أساس سنوي؛ واستثمار تطوير العقارات 8278.8 مليار يوان، بانخفاض 17.2% على أساس سنوي؛ وما زالت مساحة العقارات قيد الانتظار للبيع عند نهاية العام تبلغ 76.632 مليون متر مربع.

خلال السنوات الخمس الماضية، شهد سوق العقارات تحولًا سريعًا من “العصر الذهبي” إلى “أحلك اللحظات”. من يناير إلى أكتوبر 2025، بلغ إجمالي مبيعات أكبر 100 شركة عقارية فقط 2.9 تريليون يوان، ومن المتوقع أن ينخفض إجمالي المبيعات السنوية بشكل كبير مقارنة بعام 2021. انخفض عدد الشركات العقارية التي تتجاوز قيمتها 100 مليار يوان من 41 شركة في 2021 إلى 10 شركات في 2025، كما انخفض عدد الشركات التي تتجاوز 10 مليارات يوان من 158 إلى 73 شركة. ومع ذلك، تتسارع درجة التركيز في الصناعة — نسبة مبيعات أكبر 10 شركات من إجمالي مبيعات أكبر 100 شركة ارتفعت من 36.4% في 2021 إلى 49.4%.

إيرادات الشركات العقارية المدرجة في السوق تتراجع باستمرار، وعدد الشركات الخاسرة يزداد، ومعدل الدين يرتفع، وقدرة السداد قصيرة الأجل تتدهور باستمرار. مخزون كل مطور عقاري مرتفع ويستهلك الكثير من الأموال، وإذا كانت سرعة استهلاك المخزون أبطأ من سرعة سداد القروض، فإن انقطاع التدفق النقدي سيكون حتمياً. بدءًا من المطورين الخاصين وحتى الشركات الرائدة في الصناعة، فإن تمديد الديون، وبيع الأصول ذات الجودة العالية، وغيرها من الإجراءات، كلها تدفع ثمن التوسع المفرط في الماضي. بالنسبة للعديد من الشركات العقارية، المهمة الأهم الآن بالتأكيد هي كيفية استقرار الوضع.

بالطبع، الضغط نفسه يواجه شركات مختلفة بطرق مختلفة. الديون، المبيعات، إصلاح الأصول… مثل شركات مثل وانفك، بيغوييوان، الصين جينماو، سينتشوان، كل واحدة تواجه تحديات محددة وواقعية في ظل هذا الوضع الصناعي الحالي.

لطالما كانت شركة وانفك تُعتبر واحدة من الشركات التي تتسم بالحكمة في إدارة العقارات، لكن تقرير عام 2025 كسر التوقعات الخارجية.

وفقًا لبيانات تقرير وانفك لعام 2025، حققت الشركة إيرادات تشغيلية قدرها 83.9k يوان، وخسارة صافية للمساهمين في الشركة المدرجة قدرها 885.6 مليار يوان، بانخفاض نسبته 32% و79.0% على التوالي مقارنة بالعام السابق. ومن الجدير بالذكر أن هذا هو أكبر خسارة سنوية تسجلها شركة مدرجة في سوق الأسهم الصينية منذ تأسيسها في 1990، متجاوزة خسارة 766.32M يوان التي سجلتها هانجتشو هانجتشو في 2020.

حتى نهاية عام 2025، بلغت الأصول الإجمالية لشركة وانفك 1.02 تريليون يوان، بانخفاض 20.65% عن نهاية العام السابق؛ وحقوق المساهمين في الشركة المدرجة 29k يوان، بانخفاض 42.32%. وارتفع معدل الدين إلى 76.89%، وارتفع معدل الدين الصافي من 80.6% إلى 123.48%.

لحسن الحظ، لم تكن وانفك معزولة، حيث قدمت شركة قطارات شنزن، المساهم الأكبر، أكثر من 300 مليار يوان كقرض من المساهمين، بشروط أفضل من السوق. في يناير 2026، وافق حاملو السندات على تمديد ثلاث دفعات من سندات متوسطة الأجل بقيمة إجمالية حوالي 6.8 مليار يوان بنسبة 100%. لكن فجوة التمويل لا تزال كبيرة، ففي نهاية 2025، كانت السيولة النقدية لشركة وانفك 10.2k يوان، بينما بلغ الدين القصير الأجل والديون غير المتداولة المستحقة خلال سنة 263.31 مليار يوان و1.62B يوان على التوالي، ومع وجود حوالي 60 مليار يوان من الأموال المقيدة ضمن السيولة النقدية، فإن فجوة التمويل تتجاوز تريليون يوان.

على عكس وانفك، حققت شركة بيغوييوان في 2025 تحولًا من الخسارة إلى الربحية، حيث بلغ صافي الربح السنوي 16.2 مليار يوان، وصافي الربح للمساهمين 32.6 مليار يوان. حتى نهاية 2025، بلغت الأصول الإجمالية 3.26B يوان، وحقوق المساهمين 44.3B يوان، وانخفضت الديون ذات الفوائد بمقدار 43.12B يوان عن نهاية 2024، بانخفاض قدره 42%.

كيف تمكنت بيغوييوان من ذلك؟

الدافع الرئيسي هو الإصلاح الهيكلي للديون الذي أدى إلى إصلاح مالي منهجي. في 30 ديسمبر 2025، دخلت خطة إعادة هيكلة الديون الخارجية بقيمة حوالي 17.7 مليار دولار حيز التنفيذ رسميًا، وتمت الموافقة على خطة إعادة هيكلة السندات الداخلية بقيمة 137.7 مليار يوان بالكامل. بعد إعادة الهيكلة، تم تمديد مدة الديون الخارجية إلى أقصى حد 11 سنة، وانخفضت تكاليف التمويل لمعظم أدوات الدين الجديدة إلى بين 1% و2.5%، مما أسس هيكل ديون “منخفض الفائدة وطويل الأمد”.

لكن إذا استبعدنا أرباح إعادة الهيكلة، فإن أداء بيغوييوان لا يزال في حالة خسارة مؤقتة، حيث حققت خسارة إجمالية قدرها 44.5B يوان في 2025، ويرجع ذلك بشكل رئيسي إلى استحقاق حوالي 170k يوان من قيمة المخزون المرتبط بالمشاريع الحالية، بالإضافة إلى استحقاقات بقيمة 105 مليار يوان من الأصول المالية والضمانات المالية. بمعنى آخر، فإن الأرباح المسجلة على الورق ليست بالضرورة أرباحًا حقيقية.

وفيما يخص التسليم، أنجزت بيغوييوان في 2025 تسليم حوالي 170 ألف وحدة سكنية، وبلغ إجمالي الوحدات المسلمة خلال ثلاث سنوات من 2023 إلى 2025 حوالي 115 ألف وحدة. على الرغم من أن الأداء التشغيلي لا يزال تحت ضغط، إلا أن الشركة على الأقل حصلت على فرصة للراحة بفضل إعادة الهيكلة.

وفي ظل تراجع الصناعة بشكل عام، حققت شركة جينماو الصينية في 2025 مبيعات عقارية بقيمة 113.5 مليار يوان، بزيادة 16%، لترتقي إلى المركز الثامن في الترتيب، وهي الشركة الوحيدة من بين أكبر 10 شركات مبيعات التي حققت نموًا إيجابيًا. بلغت الإيرادات التشغيلية 1.15M يوان، بزيادة 0.5% على أساس سنوي؛ وصافي الربح بعد الضرائب 12.5 مليار يوان، بزيادة 17.7%.

لكن من خلال البيانات الموسعة، يظهر أن إيرادات جينماو زادت بنسبة 1% فقط، تقريبًا ثابتة. وزيادة صافي الربح بعد الضرائب تعتمد بشكل رئيسي على إعادة تقييم القيمة العادلة للعقارات الاستثمارية، حيث زاد صافي الربح الأساسي بنسبة 2% فقط. بعد استبعاد فوائد السندات الدائمة البالغة حوالي 1.25B يوان، يصبح صافي الربح بعد الضرائب 5.9 مليار يوان.

بالإضافة إلى ذلك، تمثل إيرادات تطوير العقارات في جينماو 80% من الإيرادات، مما يعكس اعتمادًا كبيرًا على النشاط الرئيسي، ولم تنجح قطاعات العقارات التجارية والفنادق في زيادة إيرادات الإيجارات، حيث انخفض معدل إشغال المشاريع الرئيسية مثل مركز بكين كايتشن التجاري من 96.8% في 2024 إلى 93.3%. ووفقًا لمحللين، على الرغم من دعم شركة الدولة الكبرى، مجموعة تشونغ هوا، فإن جينماو لن تواجه مشكلة كبيرة على المدى القصير، إلا أن ضعف جودة الأرباح وعدم قدرة الشركة على توليد أرباح مستدامة قد يسبب مشاكل مستقبلاً.

شركة سينتشوان هي واحدة من القليل من الشركات التي لا تزال تحافظ على تدفق نقدي تشغيلي إيجابي، لكن بسبب تراجع السوق بشكل عام، حققت في 2025 إيرادات بقيمة 660M يوان، بانخفاض 40.44%، وصافي الربح بعد الضرائب 590M يوان، بانخفاض 9.6%. ومساحة المبيعات حوالي 2.5358 مليون متر مربع، بانخفاض 52.94%. وتراجع نشاط التطوير بأكثر من متوسط السوق.

وأيضًا، حتى نهاية 2025، بلغ حجم الديون ذات الفوائد لشركة سينتشوان 53.01B يوان، بانخفاض 26.76 مليار يوان عن 2024. لكن ضغط السداد القصير الأجل أصبح أكبر، حيث استحق خلال سنة ديون ذات فوائد بقيمة 127.48 مليار يوان، بزيادة 6.34% عن 2024. ولتخفيف الضغط المالي، اضطرت الشركة إلى تقليص حجم الأراضي التي تشتريها، وبيع بعض الأصول التجارية، لكن أسعار البيع كانت منخفضة، مما أثر على مستوى الأرباح بشكل أكبر.

الخلاصة

لم يعد القطاع العقاري، الذي كان يُعرف بـ"المسار الذهبي"، صناعة مربحة بسهولة. لا تزال فترة الشتاء قاسية، مع استمرار السوق في التراجع، وارتفاع الديون، وضيق السيولة، وتراكم المخزون، وكلها ضغوط ستستمر طوال العام.

على المدى الطويل، ستعود صناعة العقارات تدريجيًا إلى العقلانية، وسيصبح “ضمان تسليم المشاريع، وحماية معيشة الناس، والحفاظ على الاستقرار” هو التوجه الرئيسي. ستتحول المنافسة بين الشركات من المنافسة على الحجم إلى المنافسة على الجودة، والعلامة التجارية، والقدرة التشغيلية.

في عام 2026، ستتزايد وتيرة تصفية المخاطر في القطاع العقاري، وسرعة إعادة الهيكلة ستتسارع، وما زالت هذه المرحلة من التعديل لم تنتهِ بعد، والشركات العقارية لم تصل بعد إلى مرحلة الراحة.