أكثر من 60 مرة خلال الربع الأول أصدرت الحكومات المحلية سياسات جديدة لصندوق الإسكان التعاوني هل تغير اتجاه سوق العقارات؟

تتوالى السياسات الجديدة لصندوق الإسكان في مختلف المناطق، وتصبح وسيلة مهمة لتحقيق استقرار سوق العقارات.

ابتداءً من 1 أبريل، بدأت مدينة هانغتشو رسميًا تنفيذ السياسات الجديدة لصندوق الإسكان، مع رفع الحد الأقصى لقرض الصندوق إلى 1.8 مليون يوان؛ وفي 31 مارس، أوضحت هاينان أن المودعين يمكنهم سحب أموال الصندوق لدعم شراء أول منزل للأسرة؛ وفي 24 مارس، أصدرت تشنغدو سياسة تقترح إلغاء حد عدد مرات القروض من صندوق الإسكان بشكل مؤقت، بحيث يمكن للمودعين الذين ليس لديهم قروض غير مسددة من الصندوق التقدم بطلب؛ وفي 25 فبراير، رفعت شنغهاي الحد الأقصى لقرض الصندوق من 1.6 مليون يوان إلى 2.4 مليون يوان، مع إضافة سياسة الرفع، ليصل الحد الأقصى للقرض إلى 3.24 مليون يوان……

أظهر تقرير معهد أبحاث الصين أن أكثر من 60 مرة خلال الربع الأول أصدرت جميع المقاطعات والمدن (البلديات) سياسات ذات صلة بصندوق الإسكان، وهو ما يمثل حوالي 38% من إجمالي السياسات العقارية ذات الصلة في المناطق، مما يجعلها محورًا رئيسيًا لتحسين السياسات العقارية. ويشمل ذلك زيادة حدود القروض، وتحسين معايير عدد مرات القروض، وتوسيع نطاق استخدام السحب، وتحسين سياسات المساهمة، وغيرها، وهي الاتجاهات الرئيسية لتحسين السياسات الجديدة لصندوق الإسكان. بالإضافة إلى ذلك، خلال الربع الأول، ركزت السياسات على تنشيط الطلب على الشراء، وتخفيض المخزون، وتحفيز السوق، مع التركيز على تحسين السياسات المقيدة، وتقديم دعم مالي لشراء المنازل، وتحسين سياسات تحديث المدن، وتحسين سياسات الإسكان الميسر، وغيرها، حيث أصدرت حوالي 100 سياسة ذات صلة.

في ظل دعم السياسات وتأثير عطلة عيد الربيع على إصلاح السوق، شهدت بعض المدن الرئيسية بداية انتعاش مرحلي في المبيعات في مارس. وفقًا لبيانات شركة كيروي، ارتفعت مساحة المبيعات الجديدة في 50 مدينة رئيسية في مارس إلى 11 مليون متر مربع، بزيادة كبيرة بنسبة 89% على أساس شهري. وأظهرت بيانات معهد أبحاث الصين أن مبيعات العقارات المستعملة في 20 مدينة في 20 مارس بلغت 148 ألف وحدة، بزيادة 119% على أساس شهري، وأن حجم مبيعات العقارات المستعملة بعد العيد استمر في الارتفاع لمدة 5 أسابيع متتالية. ومع ذلك، لا تزال السوق العقارية بشكل عام في مرحلة تصحيح، وتظهر خصائص التباين بين المدن ذات المستويات المختلفة بشكل واضح.

وفي رأي الخبراء، من المتوقع أن تعزز السياسات في المستقبل دعمها للأسر التي تتزوج وتلد لأول مرة، وتوفير دعم أكبر للأسر ذات الأطفال المتعددين، مع الاستمرار في تعميق إصلاح نظام صندوق الإسكان، خاصة في المدن الرئيسية التي من المتوقع أن تواصل تحسين السياسات المقيدة.

السياسات الجديدة لصندوق الإسكان تتوالى

مؤخرًا، أطلقت مدينة هانغتشو رسميًا السياسات الجديدة لصندوق الإسكان “ثماني بنود هانغتشو”، والتي تشمل رفع الحد الأقصى للقروض ونسبتها، وتحسين مزايا الرفع، وتحسين معايير عدد القروض، وإضافة دعم لسحب رسوم شراء العقارات والضرائب، وتخفيف قيود سحب أموال شراء المنازل، وتوسيع نطاق السحب للمساعدة في دعم الأسر، وغيرها من الجوانب، مع إبراز قوة السياسات.

وبموجب السياسات الجديدة، زاد الحد الأقصى لقرض صندوق الإسكان في هانغتشو من 1.3 مليون يوان إلى 1.8 مليون يوان، ويمكن للموظف أن يقترض حتى 900 ألف يوان كحد أقصى. كما تم تعديل مضاعف حساب الحد الأقصى للقرض من 15 مرة إلى 20 مرة، وزيادة حالات رفع الحد الأقصى بنسبة 20% للأسر الجديدة والأسر ذات الأطفال المتعددين، مع رفع نسبة الحد الأقصى للأسر ذات الأطفال المتعددين من 20% إلى 50%، مع عدم وجود حد لعدد مرات الرفع، ويمكن الجمع بين أنواع الرفع المختلفة، ليصل الحد الأقصى للرفع إلى 70%، أي 3.06 مليون يوان.

وفيما يخص معايير عدد القروض، أوضحت “الثمانية بنود” أن الأسر التي تشتري أول أو ثاني منزل سكني لها، وإذا كانت قد باعت المنزل السابق الذي تم شراؤه بقرض من صندوق الإسكان، يمكن خصم عدد القروض ذات الصلة.

قال رئيس معهد بيكيه في هانغتشو، شانغوان جيان، لصحيفة “الاقتصادية الصينية” إن بيانات شركة بيكيه في هانغتشو تظهر أن حوالي 29.8% من عمليات البيع والشراء خلال العام الماضي كانت تستخدم قروض صندوق الإسكان، وأن عدد العمليات التي تستخدم فقط صندوق الإسكان ارتفع من 6.6% في يناير من العام الماضي إلى 10.7% الآن. ومن بداية العام، كانت نسبة الصفقات الجديدة التي تقل عن 2 مليون يوان و3 ملايين يوان على التوالي 57.5% و76.9%. بعد تنفيذ السياسات الجديدة، ستتمكن غالبية الأسر في هانغتشو من تقليل عبء التمويل عند شراء المنازل بشكل ملحوظ من خلال استخدام قروض صندوق الإسكان.

كما أن توسيع نطاق سحب أموال صندوق الإسكان واستخدامها هو أحد النقاط البارزة في السياسات الجديدة في هانغتشو. حيث أُضيف دعم لسحب أموال الصندوق لدفع ضرائب شراء العقارات، وأيضًا رسوم خدمات العقارات للمساكن السكنية، وهو أول مرة يتم فيها شمول رسوم الخدمات ضمن نطاق سحب أموال الصندوق. بالإضافة إلى ذلك، تم توسيع نطاق سحب أموال الدعم بين الأجيال، ليشمل الآن الزوج/الزوجة، والوالدين، والأبناء وأزواجهم، بدلاً من أن يقتصر على الأقارب المباشرين للمشتري.

يرى شانغوان جيان أن السياسات الجديدة لصندوق الإسكان في هانغتشو تعكس دعمًا دقيقًا لمختلف احتياجات الإسكان، مع تركيز خاص على دعم الشباب في الاستقرار، والاحتياجات الأساسية، والتعديلات الضرورية. وبتوقيت إصدار هذه السياسات في ذروة موسم “الربيع الصغير”، مع السياسات المرنة القائمة، ستساعد على إطلاق الطلبات المختلفة لشراء المنازل بشكل أكبر.

وتُعد “الثمانية بنود” نموذجًا لسياسات صندوق الإسكان الجديدة في مختلف المناطق، وتتميز بقوة تأثيرها ونطاق تغطيتها، مما يجعلها ذات دلالة نموذجية. وأظهرت بيانات معهد أبحاث الصين أن أكثر من 60 مرة خلال الربع الأول أصدرت جميع المناطق سياسات ذات صلة بصندوق الإسكان، وهو أعلى نسبة بين السياسات العقارية، حيث أُطلقت حوالي نصفها في مارس. ويُعد رفع الحد الأقصى لقروض صندوق الإسكان، وتحسين معايير السحب، وتوسيع نطاق الاستخدام من أبرز محاور تحسين السياسات.

وتستمر السياسات الجديدة في التتابع، ففي 25 فبراير، رفعت شنغهاي الحد الأقصى لقرض الصندوق من 1.6 مليون إلى 2.4 مليون يوان، مع إضافة سياسة الرفع، ليصل الحد الأقصى إلى 3.24 مليون يوان؛ وفي 24 مارس، ألغت تشنغدو بشكل مؤقت حد عدد مرات القروض من صندوق الإسكان، بحيث يمكن التقدم بطلب إذا لم يكن هناك قروض غير مسددة؛ وفي 31 مارس، أوضحت هاينان أن المودعين يمكنهم سحب أموال الصندوق لدعم شراء أول منزل للأسرة.

قال رئيس معهد أبحاث 58، زانغ بو، إن “تعديلات سياسات صندوق الإسكان أصبحت أداة مباشرة وفعالة لدعم الفئات ذات الاحتياجات الأساسية، ولتثبيت التوقعات السوقية، مع تأثير واضح على تحفيز الطلب.”

وبالإضافة إلى دعم شراء المنازل، تواصل المناطق توسيع استخدامات صندوق الإسكان.

في 31 مارس، أصدرت إدارة الإسكان في مقاطعة أنهوي سياسات جديدة، تؤكد دعم سحب أموال الصندوق لدفع رسوم العقارات، وتكاليف تحديث المدن، وضرائب الشراء، وصناديق الصيانة الخاصة بالمساكن، وتوسيع نطاق سحب أموال الصندوق في حالات الأمراض الخطيرة. كما زادت سياسات صندوق الإسكان في تشنغدو من دعم سحب أموال الأمراض الخطيرة، بحيث يمكن للمصابين من المودعين، أو أزواجهم، أو والديهم، أو أبنائهم، طلب سحب كامل الرصيد المتاح من حساب الصندوق لدفع تكاليف العلاج، مع عدم تحديد عدد مرات السحب، ودعم سحب أموال الصندوق لشراء مواقف السيارات، بحيث لا يتجاوز المبلغ الإجمالي لكل موقف 10 آلاف يوان.

وأشار زانغ بو إلى أن تطبيق سياسات صندوق الإسكان في المدن الرئيسية سيؤدي إلى إصلاح التوقعات السوقية، وتحفيز المشترين على الانتقال من الانتظار إلى الشراء النشط، وزيادة نشاط السوق. ومن منظور كلي، فإن تحسين سياسات صندوق الإسكان في هانغتشو وغيرها هو في جوهره إصلاح منهجي لنظام صندوق الإسكان، ويمهد الطريق لمرحلة جديدة من التوازن بين الإيجار والشراء، مع توسيع نطاق السحب، وتعزيز الدعم للأقارب، وتسهيل المعاملات على مستوى الوطن، وتوسيع نطاق المودعين من العمالة المرنة.

شهدت مبيعات السوق في بعض المدن الرئيسية ارتفاعًا ملحوظًا في مارس

بما في ذلك السياسات المتعلقة بصندوق الإسكان، أصدرت جميع المناطق حوالي 160 سياسة خلال الربع الأول. بالإضافة إلى سياسات صندوق الإسكان، كانت هناك جهود لتحسين السياسات المقيدة، وتقديم دعم مالي لشراء المنازل، وتعزيز بناء “منازل جيدة”، وتسريع تحديث المدن، وهي من الاتجاهات الرئيسية لتحسين السياسات في هذا العام.

وفيما يخص تحسين السياسات المقيدة، في 25 فبراير، خفضت شنغهاي بشكل إضافي قيود شراء المنازل، بحيث يُقصّر مدة الاشتراك في الضمان الاجتماعي أو الضرائب على غير المقيمين في شنغهاي لشراء منازل داخل الحلقة الخارجية إلى سنة واحدة، وسمحت لغير المقيمين الذين يستوفون الشروط بشراء منزل إضافي داخل الحلقة الخارجية، مع تحديد أن من يحمل بطاقة إقامة في شنغهاي يمكنه شراء منزل في المدينة. أدى تنفيذ هذه السياسات إلى توسيع نطاق الطلب على المساكن داخل الحلقة الخارجية، وتحقيق استهداف أكثر دقة للطلب.

وفي دعم شراء المنازل، أطلقت مناطق مثل غونغشو، شيانغشان، يوهان، لينبينغ، تشيانغتانغ، ولينآن، مؤخرًا، سياسات دعم لشراء المنازل أو “قسائم شراء” بقيمة تصل إلى 10 آلاف يوان لكل وحدة، مع بعض المناطق التي أضافت خصومات جماعية. وفي عام هذا، حددت نانجينغ أيضًا معايير دعم تذاكر الإسكان للموهوبين، بحيث يمكن للحاصلين على شهادة جامعية أو أعلى الاستفادة من الدعم، الذي يتراوح بين 3 آلاف و15 ألف يوان، مع زيادة الدعم في بعض المناطق.

بالإضافة إلى ذلك، تتسارع السياسات الداعمة لتحديث المدن في العديد من المناطق، مع إصدار خطط عمل طويلة الأمد أو مخططات خمسية. وقالت كاو جينجين من معهد أبحاث الصين إن تطبيق هذه السياسات سيساعد على تقليل عوائق تطوير الشركات، وتبسيط إجراءات الموافقة، وتسريع تنفيذ مشاريع تحديث المدن، وتحفيز النشاط التنموي.

وبفضل هذه السياسات، شهدت السوق العقارية انتعاشًا بعد عطلة عيد الربيع. وأظهرت بيانات لجنة الإسكان والبناء في بكين أن حجم مبيعات العقارات المستعملة في مارس بلغ 19,886 وحدة، بزيادة 144.6% على أساس شهري، و3.4% على أساس سنوي، وهو أعلى مستوى خلال 15 شهرًا. كما أظهرت بيانات شركة لينكيان في شنغهاي أن حجم المبيعات في نفس الفترة بلغ 31 ألف وحدة، بزيادة 37% عن يناير من هذا العام، و6% على أساس سنوي.

وعلى نطاق أوسع، أظهرت بيانات معهد أبحاث الصين أن مبيعات 20 مدينة رئيسية من العقارات المستعملة في مارس بلغت 148 ألف وحدة، مع استمرار ارتفاع المبيعات بعد العيد لمدة 5 أسابيع متتالية، ووصلت في الأسبوع الرابع (23-29 مارس) إلى أعلى مستوى أسبوعي منذ بداية العام 2025. كما أظهر سوق العقارات الجديدة أداءً جيدًا، حيث ارتفعت مساحة المبيعات في 50 مدينة رئيسية إلى 11 مليون متر مربع، بزيادة كبيرة بنسبة 89% على أساس شهري.

لكن الارتفاع الكبير في المبيعات في مارس يعكس أيضًا تأثير تباطؤ السوق بسبب عطلة عيد الربيع في فبراير، ولا تزال السوق بشكل عام في مرحلة تصحيح. وأظهرت بيانات معهد أبحاث الصين أن مساحة المبيعات الجديدة في 30 مدينة رئيسية انخفضت بنسبة 7% على أساس سنوي في مارس، وانخفضت بنسبة 21% خلال الربع الأول، كما انخفضت مبيعات العقارات المستعملة في 20 مدينة بنسبة 2.5% على أساس سنوي، و4.1% خلال الربع الأول. لا تزال أسس الانتعاش بحاجة إلى تعزيز، ويجب أن تستمر السياسات في دعم السوق لتحقيق استقرارها.

وأوضحت الحكومة في تقرير عملها السنوي أن الهدف هو استقرار سوق العقارات، من خلال سياسات تعتمد على المدينة، للسيطرة على الزيادة، وتقليل المخزون، وتحسين العرض، وتحفيز السوق من خلال طرق متعددة، بما في ذلك شراء العقارات القائمة، وتشجيع شراء العقارات المملوكة مسبقًا، وتطوير نظام جديد لتمويل العقارات. كما ستعمل على إصلاح نظام صندوق الإسكان بشكل أعمق، مع التركيز على تحسين إمدادات الإسكان الميسر، وتطوير “منازل جيدة”، وحل مخاطر ديون الشركات العقارية، وتطوير نماذج جديدة للسوق العقارية.

ويرى زانغ بو أن السياسات قصيرة المدى، خاصة في المدن الأولى، لا تزال هناك مساحة لتحسينها، مع إمكانية تعديلها بشكل ديناميكي وفقًا لمعدلات المبيعات والتخفيضات، مع التركيز على تخفيف قيود الشراء، والتمويل، والبيع، لدعم الطلبات الأساسية والاحتياجات التحسينية. كما ستسعى الحكومات إلى استغلال فترات مثل عيد العمال لتعزيز السياسات، مع تقديم حوافز من قبل الشركات العقارية، لتحقيق تفاعل بين السياسات والسوق. بالإضافة إلى ذلك، ستسرع الحكومة من إجراءات استحواذها على العقارات القائمة، وتطوير برامج “استبدال العقارات القديمة”، بهدف تصريف المخزون، وتحسين العرض والطلب، وتوحيد قنوات تداول العقارات الجديدة والمستعملة، لتحقيق استقرار السوق، وزيادة الثقة، ودفع السوق نحو التعافي السريع.

وفي إطار خطة “الخطة الخمسية الخامسة عشرة”، يعتقد كاو جينجين أن دمج السياسات السكنية مع السياسات السكانية سيصبح اتجاهًا رئيسيًا، مع التركيز على دعم الأسر التي تتزوج وتلد لأول مرة، والأسر ذات الأطفال المتعددين. ويظل تحسين نظام صندوق الإسكان أداة مهمة لتعزيز الحماية السكنية، مع استمرار تنفيذ سياسات التحكم في الزيادة، وتقليل المخزون، وتحسين العرض، مع تسريع تنفيذ سياسات تحديث المدن، وتفعيل السياسات المساندة مثل دعم السحب، وتعاون الأقارب، وتسهيل المعاملات على مستوى الوطن، وتوسيع نطاق المودعين من العمالة المرنة.

(المؤلف: لي شا، التحرير: لي بو، زينغ وي)