تخلص تمامًا من "الثلاثة الكبار"!
ثلاث مسارات نمو لشركة هوا رونغ تشي دي تفتح مساحة تقييم جديدة

كيف تحقق شركة 华润置地 نموًا عالي الجودة من خلال ثلاث منحنيات؟

المنتج | شبكة 中访

المراجعة | لي شياو يان

في 30 مارس، عقدت 华润置地 مؤتمر أداء عبر الإنترنت للسنة المالية 2025، حيث ظهر جميع كبار التنفيذيين مثل رئيس مجلس الإدارة لي شين، والرئيس التنفيذي شو رونغ، وأعلنوا رسميًا عن خطة الاستراتيجية “الخطة الخمسية الخامسة عشرة”: باستخدام ثلاث منحنيات نمو متناسقة، للتخلص تمامًا من النهج التقليدي “الرفع المالي العالي، والديون المرتفعة، والدوران السريع”، والخروج بمسار جديد للنمو عالي الجودة ومستدام خلال فترة التعديل العميق للصناعة. على الرغم من أن صافي الربح الأساسي لعام 2025 انخفض بنسبة 11.4% على أساس سنوي، إلا أن أداء الأعمال التشغيلية للشركة نما بشكل معاكس للسوق، ومسار استعادة هامش الربح واضح، وهيكل الأراضي مستمر في التحسين، مما يظهر مرونة قوية وقدرة استراتيجية على عبور الدورة.

في عام 2025، حققت 华润置地 إيرادات تشغيلية قدرها 25.42B يوان، بزيادة طفيفة بنسبة 0.9% على أساس سنوي؛ وصافي الربح للمساهمين بنسبة 254.2 مليار يوان، بانخفاض طفيف بنسبة 0.5% على أساس سنوي؛ وصافي الربح الأساسي 224.8 مليار يوان، بانخفاض 11.4% على أساس سنوي. في ظل ضغط الصناعة وانخفاض الإيرادات والأرباح لمعظم شركات التطوير العقاري، لا تزال هذه النتائج تتفوق على السوق، مما يبرز استقرار الشركة كواحدة من الشركات المركزية الرائدة.

كجزء من الأعمال الأساسية، حققت مبيعات التطوير خلال العام إجمالي مبيعات موقعة بقيمة 22.48B يوان، ومساحة موقعة قدرها 9.22M متر مربع، مما يجعلها في المراتب الثلاثة الأولى في الصناعة. من بين ذلك، زادت حصة المبيعات في المدن من الدرجة الأولى بنسبة 7 نقاط مئوية لتصل إلى 45%، وتصدرت حصة السوق في 5 مدن، واحتلت 13 مدينة المراتب الثلاثة الأولى، مما يبرز نجاح استراتيجية المدن ذات المستويات العالية. من ناحية التسوية، حققت إيرادات التسوية من الأعمال التطويرية 11.65B يوان، ومتوسط سعر التسوية 24,599 يوان للمتر المربع، بزيادة 10.5% على أساس سنوي، لكن بسبب تراجع الصناعة وارتفاع تكاليف الأراضي، انخفض هامش الربح الإجمالي للتسوية إلى 15.5%، مما أثر على الأداء العام للأرباح.

ما يستحق الانتباه هو أن الأعمال الدائمة التي تعتمد على تأجير العقارات التشغيلية ورسوم إدارة الأصول الخفيفة أصبحت المحرك الرئيسي لنمو الأرباح. حققت هذه القطعة خلال العام إيرادات قدرها 432.8 مليار يوان، وصافي ربح أساسي 116.5 مليار يوان، بنسبة 51.8% من إجمالي صافي الربح الأساسي، متجاوزة لأول مرة أعمال المبيعات التطويرية. من بين ذلك، بلغت إيرادات تأجير العقارات التشغيلية 254.4 مليار يوان، بزيادة 9.2%، مع هامش ربح إجمالي يصل إلى 71.8%، بزيادة 1.8 نقطة مئوية على أساس سنوي؛ ورسوم إدارة الأصول الخفيفة، مع هامش ربح 35.5%، بزيادة 2.5 نقطة مئوية، مما يبني قاعدة ثابتة للأرباح والتدفقات النقدية.

خلال مؤتمر الأداء، أكد لي شياو يان أن “الخطة الخمسية الخامسة عشرة” ستبني نمطًا جديدًا يتعاون فيه ثلاث منحنيات للنمو، مما يدل على أن الشركة ستتخلص تمامًا من الاعتماد على “الثلاثة عاليات”، وتحول إلى نموذج تنمية عالي الجودة يعتمد على “التطوير + التشغيل + الخدمات” متعدد المحاور.

المنحنى الأول: أعمال التطوير والمبيعات، كـ"حجر الأساس" لتحسين الجودة والكفاءة. ستعتمد الشركة على “عصر الكفاءة الفردية”، مع التركيز على “تحسين الجودة والأرباح”، مع التعمق في المدن من الدرجة الأولى والثانية القوية، واستكشاف المناطق ذات القيمة المدعومة صناعيًا، لضمان “العمل بنسبة 10%”. بحلول 2025، ستقوم الشركة بتنشيط الأراضي المخزنة بقيمة حوالي 250 مليار يوان من خلال إصدار سندات خاصة، وخروج الأسهم، وتبادل الأراضي، مع استمرار تحسين هيكل الأراضي؛ خلال العام، حصلت على 33 مشروعًا، واستثمرت 25B يوان، مع أنشطة استثمار في خمس مدن رئيسية تمثل حوالي 80%. حتى نهاية العام، تملك موارد قابلة للبيع بقيمة حوالي 67.37B يوان، مع حصة 92% في مدن من الدرجة الأولى والثانية، مما يوفر دعمًا قويًا للاستقرار في المبيعات.

المنحنى الثاني: أعمال تأجير العقارات التشغيلية، كمحرك رئيسي للنمو المستقر. أصبحت هذه الأعمال أكثر القطاعات تنافسية في 华润置地، حيث بلغ إجمالي مبيعات مراكز التسوق التابعة لها 30B يوان، بزيادة 22.4%، متفوقة على السوق الوطني؛ مع 98 مركز تسوق قيد التشغيل، ونسبة تأجير 97.4%، واستمرار تأثير المعالم التجارية في المدن الرئيسية. في المستقبل، ستواصل الشركة توسيع نطاق الأعمال التجارية، وتعزيز علامة “万象系”، مع توقع أن يظل الإيراد ثابتًا فوق 300 مليار يوان بنهاية “الخطة الخمسية الخامسة عشرة”، مع اقتراب نسبة الأرباح من 50%.

المنحنى الثالث: رسوم إدارة الأصول الخفيفة، كمبدع لقيمة المساحات. مع التركيز على إدارة الممتلكات والتشغيل التجاري، أصبحت هذه الأعمال، بخصائصها عالية الهامش والأصول الخفيفة، محركًا جديدًا للنمو. بحلول 2025، حققت 万象生活 إيرادات قدرها 18.02B يوان، وصافي ربح أساسي 39.5 مليار يوان، بزيادة 13.7%، مع توقع أن تتجاوز إيراداتها 200 مليار يوان، وأن تصل نسبة الأرباح إلى 10-15%.

بالنسبة لموضوع هامش الربح، قدم المدير المالي Zhao Wei مسارًا واضحًا للتحسين: من المتوقع أن يرتفع هامش الربح الإجمالي بشكل عام بأكثر من 3 نقاط مئوية على أساس مستدام، دون الاعتماد على قطاع واحد. بشكل محدد، أولا، من خلال استثمار دقيق وترقية المنتجات، ستسعى لرفع هامش الربح 2 نقطة مئوية؛ ثانيا، ستعزز مزايا مبيعات العقارات، مع نمو ثنائي الأرقام، مع الحفاظ على هامش ربح للأعمال الرقمية فوق 70%؛ ثالثًا، ستعمل المنحنيات الثلاثة معًا لرفع هامش الربح الإجمالي إلى أكثر من 25%.

أما بالنسبة لاتجاه الصناعة، فحكم المدير التنفيذي Chen Wei أن أصعب فترات الصناعة قد مرت، وأنها الآن تدخل في دورة التأسيس والانتعاش، مع تباين عميق: حيث تستقر المدن الرئيسية والمناطق ذات الجودة العالية أولاً، وتبدأ باقي المدن في استهلاك المخزون تدريجيًا. تظهر بيانات الأسابيع الثلاثة الأولى من مارس 2026 أن مبيعات العقارات الجديدة زادت على أساس شهري، وأن مبيعات العقارات المستعملة ارتفعت بشكل كبير، مع ظهور خصائص تصحيح هيكلي للسوق. صرح لي شياو يان أن أعمال التطوير ستظل تحت ضغط في 2026-2027، لكن مع تحسين جودة الاستثمار وتحقيق “العمل بنسبة 10%”، ستدعم الزيادة في المعروض استقرار الأعمال وعودتها للانتعاش.

بالنسبة لـ"الخطة الخمسية الخامسة عشرة"، وضعت 华润置地 إرشادات أداء واضحة: إيرادات أعمال التطوير ستظل بين 2000 و3.95B يوان، مع حصة 70-75%، ونسبة الأرباح حوالي 40%; وإيرادات تأجير العقارات التشغيلية ستتجاوز 20B يوان، مع حصة 15%، ونسبة أرباح حوالي 50%; وإيرادات رسوم إدارة الأصول الخفيفة ستتجاوز 30B يوان، مع حصة 10-15%. مع العمل على تنسيق المنحنيات الثلاثة، ستخلق بيئة تنمية “تطوير ثابت، تشغيل يرفع الأرباح، وخدمات توسع المساحات”.

من خلال الانتقال من المنحنى الثاني للنمو خلال “الخطة الأربعينية”، إلى بناء ثلاث منحنيات للنمو في “الخطة الخمسية الخامسة عشرة”، أتمت 华润置地 قفزة حاسمة في التحول الصناعي برؤية استراتيجية. في مرحلة تتخلى فيها صناعة العقارات عن التوسع في الحجم وتتجه نحو التنمية عالية الجودة، وبفضل التمويل المستقر، والأراضي ذات الجودة العالية، والقدرة التشغيلية الرائدة، تخلصت تمامًا من نمط “الثلاثة عاليات”، وخرجت بمسار جديد مستدام ومقاوم للدورات، مما يوفر نموذجًا يُحتذى به في التحول الصناعي.