دخل الإيجار يغطي مصروفات الفوائد بنحو 4 أضعاف: ما مدى عمق “الخندق الدفاعي” التجاري لدى شركة سينتشنغ القابضة؟

(المصدر: أخبار مالية)

          تحولت القطعة التجارية من "مساعد" إلى "بطلة"، لتصبح الدعامة الحقيقية التي تعبر بها هذه الشركة العقارية العريقة دورات السوق.            

في الوقت الذي لا تزال فيه معظم شركات العقارات الخاصة تكافح داخل وحل خسائر الأعمال، تروي شركة نيوكستون القابضة (601155.SH) قصة مختلفة عبر تقريرها السنوي لعام 2025: تحولت القطعة التجارية من “مساعد” إلى “بطلة”، لتصبح الدعامة الحقيقية التي تعبر بها هذه الشركة العقارية العريقة دورات السوق.

في مساء 27 مارس، أظهر تقريرها السنوي لعام 2025 الذي كشفته نيوكستون القابضة أن الشركة حققت خلال العام كاملًا إيرادات تشغيلية بلغت 530.12 مليار يوان، وصافي ربح ينسب إلى مساهمي الشركة المدرجة بلغ 6.80 مليار يوان، وبلغ إجمالي هامش الربح 27.42%، بزيادة قدرها 7.62 نقطة مئوية على أساس سنوي. ومن اللافت للنظر أنه، في ظل انكماش إيرادات أعمال التطوير، إلا أن مساهمة القطاع التجاري لأول مرة تجاوزت مستوى “نصف الحصة” — إذ إن هامش ربح أعمال تأجير الممتلكات وإدارتها كنسبة من إجمالي هامش ربح الشركة، قفز من 47.89% في الفترة نفسها من العام الماضي إلى 63% بشكل كبير.

وراء هذه الأرقام، يوجد تفسير حقيقي لتحول نيوكستون القابضة من “مطور عقاري” إلى “مشغل تجاري”.

انكماش التطوير ليس هزيمة، بل اختيار متعمد

في عام 2025، بلغت قيمة المبيعات التعاقدية للعقارات في التطوير لدى نيوكستون القابضة 192.7 مليار يوان، مع تراجع على أساس سنوي، وهو أمر غير مفاجئ في ظل تعديلات عامة يشهدها القطاع. لكن عند التدقيق في القوائم المالية، يتضح أن هذا “الانكماش” ليس ضربة تلقاها الطرف الآخر بشكل سلبي، بل هو تخلٍّ/اختيارٌ استراتيجي.

مؤشر رئيسي هو معدل تحصيل المستحقات. في عام 2025 حققت نيوكستون القابضة قيمة تحصيل قدرها 212.76 مليار يوان، وبلغ معدل التحصيل 110.41%. وهذا يعني أن الشركة لم تضحِ بجودة التدفق النقدي من أجل دفع الأحجام إلى الارتفاع، بل حققت “مبيعات مع تحصيل” ضمن مبيعات محدودة. وبحسب تعبير العاملين في المجال، فإنها قامت بـ"الخصم" مع ضمان أن يُنجز هذا الخصم على نحو نظيف.

وفي الوقت نفسه، أخّرت الشركة عمدًا وتيرة افتتاح المشاريع التجارية؛ وفي العام أضافت 5 مراكز جديدة من نوع “ويوي” فقط، وكان 4 منها مشاريع خفيفة الأصول. إن استراتيجية “عدم التوسع الأعمى والتركيز على الموجودات الموجودة مع تعميق الجهود” جعلت لوحة الأعمال التجارية أكثر رسوخًا، كما قدّمت مرة أخرى للجميع جوهر ثقافة الشركة — “روح الإبل/روح الجمل” — حيث لم تختَر التراجع أمام التحديات الحالية، بل واصلت التقدم بثبات في بيئة سوق معقدة، لتجتاز دورة السوق.

صرّح رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي وان شياوسونغ بأن الشركة تتخذ “العمل المتعمق والترسيخ مع التمسك بالأصل والابتكار الصحيح” كمنطلق عام، وتلتزم بالحد الأدنى الحاكم لأمان التدفق النقدي، وتُركز على دفع مزدوج يقوده كلٌّ من القطاع التجاري وقطاع التطوير، ما مكنها من تحقيق تشغيل مستقر للأساسيات التشغيلية، والوفاء بالتزامها تجاه تسليم المشاريع وضمان استقرار التشغيل والسيطرة على المخاطر.

وأشار محللا شركة هوتاي للأوراق المالية، لو لو وتشين شين، في تقارير بحثية حديثة إلى أن إيرادات أعمال التطوير في نيوكستون القابضة تنكمش أكثر، لكن “بدء تعافي هامش ربح القطاع، وتراجع تدريجي لحجم المخصصات/الهبوط في القيمة، وتحسن على مستوى التأثير الهامشي لأعمال التطوير على الأرباح”. بمعنى آخر، فإن “عبء” أعمال التطوير بدأ يخف، بينما “الدفع” من القطاع التجاري يتعزز.

ما يدعم به القطاع التجاري ليس الإيرادات فحسب، بل أيضًا هيكل الأرباح

في عام 2025، بلغ إجمالي إيرادات التشغيل للقطاع التجاري في نيوكستون القابضة 140.9 مليار يوان، بزيادة قدرها 10%، وارتفع وزن إيرادات القطاع التجاري في إجمالي إيرادات الشركة إلى نحو 26%.

إذا نظرنا فقط إلى نسبة الإيرادات، قد نقلل من القيمة الحقيقية للقطاع التجاري، لكن عندما ننظر إلى هامش الربح، تظهر الصورة بشكل مختلف تمامًا. تُظهر القوائم السنوية أن هامش ربح أعمال تأجير الممتلكات وإدارتها بلغ 90.95 مليار يوان، وأن هامش الربح وصل إلى 70%، وأن نسبة مساهمته في إجمالي هامش ربح الشركة قفزت من 48% إلى 63%. وهذا يعني أن أكثر من 60% من هامش الربح في نيوكستون يأتي من التشغيل التجاري وليس من تطوير العقارات.

ذكرت شركة غوانغفا للأوراق المالية في تقرير بحثي حديث أن إيرادات التشغيل التجاري لدى نيوكستون من نفس المتاجر نمت بنسبة 5%، وأن هامش الربح حافظ على مستوى 70%، كما أن معدل الإشغال ظل لسنوات عديدة فوق 95%؛ وأضافت أن “أداء تشغيل الأصول بارز، وأن الشركة تقوم بتبديل الربحية بصورة فعلية وبنشاط، مع مساحة كبيرة لإعادة تقييم القيمة على المدى الطويل”.

وتعتقد شركة سي آي سي إن نفس الاتجاه أيضًا؛ إذ ترى أن إيرادات التشغيل التجاري في نيوكستون تنمو بثبات، وأن هيكل هامش الربح يرتفع بشكل هيكلي. إن حكم “التبديل النشط لدورة الربحية” يجري الآن على أرض الواقع.

ومن الجدير بالانتباه أن مساهمة التدفق النقدي من القطاع التجاري قد تشكلت بالفعل بتأثير “الخندق المنيع”. في عام 2025، بلغ صافي التدفق النقدي التشغيلي في نيوكستون القابضة 14.25 مليار يوان، وهو العام الثامن على التوالي الذي يظل فيه هذا الرقم موجبًا. كما أن نسبة إيرادات التشغيل المستمرة إلى مصروفات الفوائد في الفترة نفسها ارتفعت أكثر لتصل إلى 3.94 مرات. وهذا يعني أنه من خلال إيرادات الإيجار فقط من القطاع التجاري يمكن تغطية مصروفات فوائد الشركة بنحو 4 أضعاف تقريبًا، وهو أمر غير شائع بين شركات التطوير العقاري.

صرّح نائب الرئيس التنفيذي بان مينغتشونغ بأن الشركة في مجال التشغيل التجاري تلتزم بالتشغيل الدقيق، وتحسين هيكل الأنشطة، ورفع كفاءة المساحات (بما فيها كفاءة كل قدم/متر مربع)، وتطوير ابتكارات سيناريوهات “Mall+X”، وتعزيز نظام الأعضاء والتشغيل الرقمي، بما يسهم في ترسيخ المكانة الأساسية لمراكز “ويوي” التجارية في المنطقة؛ كما تُسرّع توسيع مشاريع خفيفة الأصول، وتُقدم قدرات تشغيل معيارية، وترفع نسبة الإيرادات غير المرتبطة بالاحتفاظ بالملكية.

ما مصدر الثقة وراء “نصف الحصة”؟

إن لوحة الأعمال التجارية في نيوكستون لم تُبنَ بين ليلة وضحاها. وحتى نهاية 2025، كانت الشركة قد وزعت 207 مركزًا من مراكز “ويوي” في 141 مدينة داخل أنحاء البلاد، وقد تم تشغيل 178 منها وجاري العمل فيها، فيما ظل معدل إشغال مراكز “ويوي” ثابتًا عند مستوى مرتفع بلغ 97.86%.

كما أن البيانات التشغيلية مثيرة للإعجاب أيضًا. وتكشف القوائم السنوية أنه في عام 2025 بلغ إجمالي تدفق/عدد زيارات زوار مراكز “ويوي” 2 مليار مرة، بزيادة قدرها 13.31%، وبلغ عدد الأعضاء 5497 مليونًا، بزيادة قدرها 25.82%. وهذا التراكم المرتبط بالروابط بين المستخدمين عبر الإنترنت وخارجه يضع أساسًا لتطوير أعمق لقيمة الأعمال التجارية في الخطوة التالية.

وأشار تقرير حديث صادر عن موديز إلى أن “الزيادة المستمرة في الإيرادات المتكررة/الاعتيادية باتت تؤثر بشكل متزايد على استقرار أرباح المطورين العقاريين وصلابتهم المالية”. وتظهر الشركات العقارية التي لديها إيرادات متكررة/اعتيادية مرتفعة قدرة أعلى على تحقيق الأرباح خلال السنوات الماضية، كما تتمتع بمستويات أكثر استقرارًا في الرافعة المالية.

وتعد نيوكستون إحدى المستفيدات من هذا الاتجاه. فمن ناحية التمويل، اعتمدت الشركة على الأصول عالية الجودة لمراكز “ويوي”. وفي عام 2025، أُضيفت عمليات تمويل جديدة بنحو 125 مليار يوان من القروض العقارية التشغيلية وغيرها من التمويل بموجب رهن مراكز “ويوي”، وكانت الفائدة المتوسطة المرجّحة على الأصل بمتوسط 4.93% فقط. وفي نوفمبر 2025، نجحت الشركة في إصدار 6.16 مليار يوان من Reits الخاصة بالمؤسسات لمراكز “ويوي”، محققة سجليْن رائدين على مستوى البلاد: أول صفقة Reits استهلاكية بين المؤسسات وأول صفقة Reits بين المؤسسات لشركة مطور عقاري خاص مدرجة في سوق الأسهم، بما يحمل أهمية إرشادية واضحة لصناعة القطاع.

ذكرت شركة بينغآن للأوراق المالية في تقرير بحثي حديث أن الشركة تتمتع بتشغيل تجاري جيد، مع توسع منضبط من حيث الحجم، وأن قنوات التمويل متاحة بسلاسة وأن ضغوط الديون تتراجع باستمرار. كما أشارت إلى أن “محركَي تطوير مزدوجين: السكن + التجارة” من شأنه أن يوفر الحماية للتطور المستقبلي، مع الإبقاء على تصنيف “موصى به”.

عند مراجعة مسار التطور في نيوكستون القابضة، ليس من الصعب ملاحظة أن محركَي “السكن + التجارة” لطالما كانا الاستراتيجية الأساسية للشركة. لكن في ظل تبدل دورة القطاع في الوقت الراهن، تتغير أدوار هذين المحركين: التطوير هو “القاعدة الثابتة”، في حين أن القطاع التجاري هو “المحرك المتقدم”.

في عام 2026، تخطط نيوكستون القابضة لتحقيق إجمالي إيرادات التشغيل التجاري يبلغ 145 مليار يوان، مع افتتاح 5 مراكز جديدة من “ويوي” للأعمال. قد يبدو معدل النمو هذا مستقرًا، لكن بالنظر إلى أن الشركة قد أنهت تقريبًا انتشارها على مستوى البلاد، فإن النمو في المستقبل سيأتي بدرجة أكبر من تحسين كفاءة تشغيل الموجودات القائمة وإطلاق القيمة من خلال التوريق.

ومن هذا المنظور، تتحول نيوكستون القابضة تدريجيًا من “شركة تطوير عقاري” إلى “منصة تشغيل الأصول التجارية”، وباعتراف السوق الرأسمالية بهذا التحول، سيتم في النهاية تجسيده في إعادة تشكيل منطق التقييم — من “PB-مخزون الأراضي” إلى “P/FFO-التدفقات النقدية التشغيلية”.

وفي الدورة الجديدة للقطاع، لم يعد العامل الحاسم هو كمية العقارات التي تبيعها الشركة، بل عدد الأصول التي تمتلكها والتي يمكنها توليد تدفقات نقدية مستدامة. ومن هذا المعنى، قد يكون “نصف الحصة” في نيوكستون مجرد بداية.

صرّح وان شياوسونغ بأن نيوكستون القابضة في عام 2025 حافظت على الحد الأدنى للأمان، وثبّتت الأساس التشغيلي، وأصبح القطاع التجاري هو حجر الدعامة الأساسي، وبدأت تظهر نتائج التحول في التطوير. وفي عام 2026 سنواصل التمسك بـ"روح الجمل"، مع جعل التدفق النقدي محورًا، ووضع القطاع التجاري في المقام الأول، وفتح حلول جديدة في مجالي البناء والإدارة، والضبط الصارم للمخاطر، وتحسين جودة وكفاءة الأداء، وبذل كل الجهود لضمان السلامة التشغيلية وتحقيق عوائد طويلة الأجل للمساهمين.

كمّ هائل من المعلومات، وتحليل دقيق، كل ذلك عبر تطبيق Sina Finance APP