تراجع مستمر في النمو السلبي، رصيد قروض الإسكان الشخصية للبنوك الستة الكبرى انخفض بمقدار 1.9 تريليون يوان خلال ثلاث سنوات

سؤال AI: هل يعكس انخفاض رصيد قروض الرهن العقارية ثلاث سنوات متتالية إشارات اقتصادية معيّنة؟

باعتبارها اللاعب الرئيسي في سوق التمويل العقاري، تعد البنوك الستة الوطنية الكبرى العمود الفقري لسوق قروض الرهن العقارية للأفراد، إذ تمثل أكثر من 75% ضمن 42 بنكًا مدرجًا في البورصة.

وفقًا لإحصاءات First Financial، في عام 2025، بلغ إجمالي رصيد القروض العقارية السكنية للأفراد لدى البنوك الستة الوطنية الكبرى 25 تريليون يوان، بانخفاض سنوي يقارب 2.7%، مع استمرار اتجاه النمو السلبي منذ عام 2023. وحتى العام الماضي، كان رصيد قروض الرهن العقاري لدى البنوك الستة قد انخفض بمقدار 1.88 تريليون يوان مقارنةً بالذروة المسجلة في عام 2022.

قال الخبير البحثي المتفرغ لدى بنك سوشان، تشيه هونغيان، لمراسل: «إن انخفاض رصيد قروض الرهن العقارية للأفراد هو في جوهره نتيجة طبيعية وتجسيد موضوعي لعملية تعديل دورة العقارات». وأضاف أن وراء ذلك ضعف الطلب على قروض الرهن الجديدة، إلى جانب خروج/انحسار القروض القائمة.

انخفضت الذروة بمقدار 1.88 تريليون يوان

أشارت First Financial، بالاعتماد على بيانات Wind، إلى أنه في عام 2025 بلغ إجمالي رصيد قروض الرهن العقاري السكنية للأفراد لدى البنوك الستة الوطنية الكبرى 25.07 تريليون يوان، بانخفاض 6931 مليار يوان مقارنةً بعام 2024، وبنسبة انخفاض سنوي 2.69%. ومن حيث مقدار الانخفاض على أساس سنوي، فإن الانخفاض بنسبة 2.52% في عام 2025 مقارنةً بعام 2024 قد اتسع قليلًا.

منذ عام 2020، شهد حجم قروض الرهن العقاري للأفراد لدى البنوك الستة دورة من «نمو سريع - تباطؤ في معدل النمو - تراجع مستمر في النمو السلبي». ففي الفترة من 2020 إلى 2021، ظل حجم قروض الرهن لدى البنوك الستة محافظًا على نمو بمعدلات من رقمين، وهو ما يُعد أيضًا نهاية عصر الارتفاع الأحادي للعقارات.

يمثل عام 2022 نقطة تحول مهمة؛ ففي ذلك العام، تراجعت دافعية نمو قطاع العقارات بشكل واضح، وهبط معدل نمو رصيد قروض الرهن لدى البنوك الستة بسرعة إلى 1.78%، كما وصل إلى أعلى مستوى تاريخي قرب 27 تريليون يوان.

ومن عام 2023 إلى 2025، ومع دخول قطاع العقارات مرحلة تعديل عميقة، واصلت البنوك الستة تسجيل نمو سلبي في حجم قروض الرهن العقاري لمدة 3 سنوات متتالية، مع اتجاه تزايد وتيرة التراجع عامًا بعد عام؛ وكانت نسب الانخفاض على التوالي 1.92% و2.52% و2.69%. وفي العام الماضي، كان رصيد قروض الرهن العقاري لدى البنوك الستة أقل بمقدار 1.88 تريليون يوان من ذروة عام 2022.

قال الخبير البحثي المتفرغ لدى بنك سوشان، تشيه هونغيان، لمراسل، تعليقًا على: «إن انخفاض رصيد قروض الرهن العقارية للأفراد هو في جوهره نتيجة طبيعية وتجسيد موضوعي لعملية تعديل دورة العقارات»: «فخلف تراجع الأحجام هناك عاملان؛ أولًا، ضعف الطلب على قروض الرهن الجديدة، إذ أدى استمرار تعديل السوق العقاري إلى هبوط واضح في مساحة مبيعات العقارات السكنية وأسعار/قيمة المبيعات، فتراجعت رغبة السكان في شراء المنازل، كما بقيت الزيادات في القروض متوسطة وطويلة الأجل عند مستوى منخفض؛ وفي الوقت نفسه، عززت البنوك إدارة المخاطر ورفعت معايير الموافقة، ومع كون نسب الرافعة المالية لدى المقيمين في بعض المناطق ذات الأسعار المرتفعة مرتفعة بالفعل، فإن تضافر هذين العاملين حدّ من ضخ القروض الجديدة.

وثانيًا، تسارع خروج/تآكل القروض القائمة؛ إذ يختار بعض السكان سداد القروض مبكرًا خلال دورة انخفاض الفائدة لتقليل عبء الفوائد. وثالثًا، السداد الطبيعي للأصل والفائدة؛ ففي أقساط الرهن الشهرية، يتم سداد جزء من أصل القرض، وعندما لا تكون القروض الجديدة الممنوحة كافية لتعويض ذلك، فإنها بطبيعة الحال تخفض الرصيد أيضًا».»

يرى محلل شركة Dongwu Securities، لي يونغ، أن سوق العقارات في الصين يقع حاليًا في مرحلة محورية لانتقال القوة الدافعة بين «الجديدة والقديمة» والسعي إلى تحقيق توازن ديناميكي جديد. فمن نهاية عام 2025 وحتى بداية عام 2026، تظهر لبيئة السوق خصائص جديدة: من ناحية، يرافق خفض متزامن لأسعار فائدة قروض الرهن القائمة وقروض صندوق الإسكان، ما دفع تكلفة اقتناء المنازل لدى المقيمين إلى أدنى مستوى في السنوات الأخيرة؛ ومن ناحية أخرى، لا يزال تثبيت ثقة السوق يحتاج إلى مزيد من الدعم للسياسات تكون أكثر دقة وفعالية وقابلة للاستمرار.

تجاوزت معدلات عدم سداد قروض الرهن في بنكين 1%

من حيث حجم قروض الرهن العقاري لدى كل بنك، حافظ بنك البناء على المركز الأول العام الماضي عبر رصيد يقارب 5.99 تريليون يوان. وفي مؤتمر إعلان أداء بنك البناء لعام 2025، قال رئيس البنك، تشانغ يي، إن البنك العام الماضي انتهز الفرص البنيوية في سوق العقارات، واتبع سياسات «حسب المدينة»، وكمل أسلوبه في الاستراتيجيات الخاصة بشراء وبيع المنازل الجاهزة والمنازل القائمة بالفعل، ودعم إصلاح نظام أساس مبيعات العقارات الجاهزة ونظام صندوق الإسكان، بهدف تعزيز القدرة التنافسية لسوق الخدمات المالية الخاصة بالمساكن للأفراد.

احتل بنك الصناعة والتجارة المركز الثاني بحجم 5.88 تريليون يوان. ومن بيانات الماضي، فإن إجمالي رصيد قروض الرهن العقاري للأفراد لدى بنك البناء وبنك الصناعة والتجارة يشكل نحو 36%-37% من إجمالي 42 بنكًا مدرجًا في البورصة.

يأتي بعدهما بنك الزراعة والبنك الصيني؛ إذ بلغ رصيد قروض الرهن العقاري للأفراد العام الماضي 4.82 تريليون يوان و4.57 تريليون يوان على التوالي. أما بنك البريد وبنك الاتصالات فحجم قروض الرهن العقاري فيهما ضمن البنوك الستة أقل؛ إذ بلغ في العام الماضي 2.37 تريليون يوان و1.44 تريليون يوان على التوالي.

ومن حيث معدل النمو، تُظهر البنوك الستة في عام 2025 جميعها نموًا سلبيًا في رصيد قروض الرهن العقاري، لكن توجد فروق في حجم الانخفاض. أقل انخفاض سجله بنك البريد (-0.37%)؛ تلاه بنك الاتصالات (-1.65%) والبنك الصيني (-1.89%)، حيث بقيت نسبة الانخفاض ضمن 2%. أما حالات الانخفاض الأكبر فتمثلت في بنك الصناعة والتجارة (-3.41%) وبنك الزراعة (-3.38%) وبنك البناء (-3.18%)، حيث تجاوزت جميعها 3%، وكان ما يتعلق بقوة تعديل البنوك الرائدة أكبر. وبالأخص بنك الصناعة والتجارة، إذ تقلص حجم قروض الرهن العقاري فيه على أساس سنوي بأكثر من 2000 مليار يوان.

فيما يتعلق بمعدلات القروض غير العاملة/غير المنتظمة، ونتيجة لتأثير الاقتصاد الكلي ودورة تراجع سوق العقارات، يتجه معدل عدم سداد قروض الرهن العقاري في القطاع المصرفي عمومًا إلى الارتفاع.

في العام الماضي، باستثناء انخفاض طفيف قدره 0.01 نقطة مئوية في معدل عدم سداد قروض الرهن العقاري لدى البنك الصيني، شهدت معدلات عدم السداد لدى البنوك الخمسة الأخرى التابعة للدولة ارتفاعًا بدرجات متفاوتة. فقد ارتفع معدل عدم السداد في بنك الاتصالات وبنك الصناعة والتجارة بمقدار 0.43 نقطة مئوية و0.33 نقطة مئوية على التوالي، وكلاهما تجاوز 1% ليصل إلى 1.01% و1.06%.

في مؤتمر أداء عام 2025، استعرض العديد من مسؤولي البنوك المدرجة أحوال ضخ قروض الرهن العقاري، وإجراءات التعامل مع القروض غير المنتظمة، إضافةً إلى استراتيجيات ضخ القروض وتطوراتها لهذا العام.

ذكر مسؤولو البنك الصيني أن العام الماضي ساعد على استقرار سوق العقارات؛ إذ تجاوز ضخ قروض الرهن العقاري للأفراد 5000 مليار يوان. وفي عام 2026، سيواصل البنك التوسع تدريجيًا في أعمال قروض الرهن العقاري وقروض الاستهلاك غير العقاري، ودفع التطور التشاركي للمنتجات والفئات المستهدفة والسيناريوهات، لبناء نظام بيئي كامل لاستهلاك السيناريوهات.

عند حديث نائب رئيس بنك الاتصالات تشو وانفنغ عن الرهن العقاري، قال إن الربع الأول من العام الماضي شهد «ربيعًا طفيفًا» في سوق العقارات، حيث زادت قروض الرهن العقاري على أساس سنوي، بينما لا يزال سوق العقارات في عمق مرحلة التعديل، وأن حجم سداد قروض الرهن لدى بنك الاتصالات كان أكبر من حجم الإقراض، ما أظهر نموًا سلبيًا. لكنه في الوقت نفسه قال إن حجم الطلب على الرهن العقاري بدأ يرتفع بشكل واضح منذ دخول شهر مارس. وأضاف أنه مقارنةً بالربعين الأول والثاني من العام الماضي، أو مقارنةً بالفترات الثلاثة والرابعة من العام السابق، فإن النمو يُقدّر بنحو 15% تقريبًا.

يرى تشو وانفنغ أن ذلك يمثل إشارة إلى استقرار سوق العقارات. ويعتقد أنه مع استمرار هذا الاتجاه، ستتمكن قروض الرهن العقاري من الخروج تدريجيًا من النمو السلبي وتحقيق نمو إيجابي، الأمر الذي سيدفع كذلك القروض بالتجزئة إلى تحقيق هدف النمو المتوقع.

( هذه المقالة من First Financial )