هل لا تزال هناك حاجة للسداد المبكر للقروض العقارية الشخصية التي تقلص رصيدها من قبل الستة بنوك الكبرى بمقدار 0.7 تريليون يوان؟

صحفي جريدة موي جينغ | زاو جينغ زى   
محرر جريدة موي جينغ | وي غوان هونغ

هل انتهت موجة سداد القروض العقارية المبكرة؟ منذ النصف الثاني من عام 2022، سرع المقترضون من قروض الإسكان الشخصية في بلادنا سداد القروض مبكرًا، وتشكّلت تدريجيًا موجة “السداد المبكر” على مدى فترة من الزمن.

لكن الآن، لم تعد مشاهد حجز الأرقام في وقت الفجر، والانتظار لعدة أشهر، شائعة. هل لا تزال موجة السداد المبكر مستمرة؟ أظهر جمع البيانات الذي أعده مراسل “الخبر الاقتصادي اليوم” أن رصيد القروض العقارية الشخصية القائمة للبنوك الستة الكبرى المملوكة للدولة حوالي 24.48 تريليون يوان، بانخفاض قدره حوالي 0.71 تريليون يوان مقارنة بالعام السابق.

قال وانغ بنغ بو، كبير محللي قطاع التمويل في شركة بوتون للاستشارات، إن “السداد المبكر للقروض العقارية لا يزال موجودًا، لكنه لم يعد يُعتبر ‘موجة’ مقارنة بالسنوات السابقة.” وأوضح أن انخفاض رصيد القروض المرهونة هو نتيجة لتراجع رغبة السكان في شراء المنازل العام الماضي، بالإضافة إلى السداد المبكر للقروض.

ومن الجدير بالذكر أن السوق العقارية شهدت “ربيعًا صغيرًا” في الربع الأول من هذا العام. يرى الخبير المالي المخضرم زو يي تشين أن هذا ليس انتعاشًا مؤقتًا، بل هو نتيجة لانخفاض تدريجي في أسعار الفائدة السوقية وتخفيف السياسات المتعلقة بشراء المنازل، مما يعزز ثقة السوق بشكل تدريجي، ومن المتوقع أن يستمر هذا الاتجاه في الربع الثاني.

انخفاض رصيد القروض العقارية الشخصية العام الماضي

أظهر جمع البيانات أن رصيد قروض الإسكان الشخصية لا يزال في تراجع.

في عام 2024، كجزء من عمليات إصدار القروض العقارية، انخفض رصيد القروض العقارية الشخصية للبنوك الستة الكبرى بمقدار 0.62 تريليون يوان؛ بينما في عام 2025، من المتوقع أن ينقص بشكل صافٍ حوالي 0.71 تريليون يوان، مع زيادة في نسبة الانخفاض مقارنة بعام 2024.

ومن الجدير بالذكر أن النقص في النصف الأول من عام 2025 بلغ 244.8k يوان، وهو أقل بشكل واضح من 7.1k يوان في النصف الأول من عام 2024، لكن الانخفاض الكبير في النصف الثاني من عام 2025 بمقدار حوالي 6.2k يوان أدى إلى توسع الانكماش الكلي في رصيد القروض العقارية الشخصية مقارنة بعام 2024.

ومع استمرار تقلص رصيد القروض العقارية الشخصية، تودع رصيد القروض العقارية الشخصية للبنوك الستة الكبرى حقبة “6 تريليون يوان”.

على مستوى البلاد، يشهد رصيد قروض الإسكان الشخصية أيضًا تراجعًا. وفقًا لبيانات البنك المركزي، في نهاية عام 2025، بلغ رصيد القروض العقارية الشخصية على مستوى البلاد 37.01 تريليون يوان، بانخفاض نسبته 1.8% على أساس سنوي.

وفي رأي الخبراء، فإن انخفاض رصيد القروض العقارية هو نتيجة لمنافسة بين قوتين: الأولى هي مقدار السداد المبكر الذي تم، والثانية هي مقدار القروض الجديدة التي تم إصدارها لتعويض ذلك.

قال يانغ هاي بين، الباحث الخاص في جمعية إدارة الثروات ببكين، إن سوق العقارات لا يزال في مرحلة تعديل، وهناك العديد من العملاء الذين يحتاجون إلى شراء منازل، لكن هناك أيضًا عملاء يتابعون السوق، بشكل عام، النمو في قروض الرهن العقاري يعاني من ضعف.

انتعاش السوق في الربع الأول

شهد الربع الأول من هذا العام انتعاشًا في معاملات العقارات المستعملة. أظهرت تقارير كيروي أن مساحة مبيعات العقارات المستعملة في 20 مدينة رئيسية في مارس بلغت حوالي 17.97 مليون متر مربع، بزيادة بنسبة 117% عن الشهر السابق، وارتفاع بنسبة 6% على أساس سنوي؛ كما أن إجمالي مساحة المبيعات في الربع الأول بلغ حوالي 41.08 مليون متر مربع، بزيادة 4% على أساس سنوي.

وفي سياق هذا الانتعاش، لعبت مدن مثل بكين وشنغهاي دور “الزعيم”.

قال زو يي تشين للمراسل إن “انتعاش السوق في الربع الأول من 2026 يعتمد بشكل رئيسي على سوق العقارات المستعملة في المدن الأولى، وهو في مرحلة تصحيح معتدلة، ومن المتوقع أن يستمر هذا الانتعاش بشكل ما.” وأضاف أن هذا الانتعاش سيؤدي تدريجيًا إلى تأثير إيجابي على رصيد قروض الإسكان الشخصية للبنوك التجارية.

وأشار زو يي تشين إلى أن نشاط معاملات العقارات المستعملة سيؤدي مباشرة إلى زيادة طلبات القروض العقارية، مما يبطئ من وتيرة انخفاض الرصيد، ومن المتوقع أن يدعم ذلك الرصيد بشكل إيجابي في المستقبل، وأن يسير السوق بشكل عام نحو “زيادة الحجم واستقرار الأسعار”.

قال يان يوي جين، نائب رئيس معهد أبحاث العقارات في يي جو، إن “انتعاش السوق في الربيع الصغير يركز أكثر على معاملات العقارات المستعملة في المدن الرئيسية، وما زال في المرحلة الابتدائية من انتعاش السوق العقارية على مستوى البلاد، ومن المتوقع أن يتحسن السوق بشكل أكبر في الربع الثاني، مما يدعم سوق القروض بشكل إيجابي.” وأضاف أن بعض العملاء يستخدمون قروض الصندوق التعاوني، والتي لا تُحتسب ضمن بيانات قروض البنوك التجارية، مما يؤثر أيضًا على بيانات رصيد القروض التجارية.

زيادة إصدار قروض الرهن العقاري من البنوك التجارية

بالنسبة لوضع قروض الإسكان الشخصية هذا العام، لاحظ المراسل أن العديد من الإدارات البنكية أعربت عن تقييماتها خلال مؤتمرات الأداء. ومن بين ذلك، كانت توقعات بنك النقل أكثر تفاؤلاً بشأن قطاع قروض الإسكان الشخصية.

قال وانغ وان فو، نائب رئيس بنك النقل، خلال مؤتمر الأداء لعام 2025، إن حجم إصدار قروض الرهن العقاري للبنك قد ارتفع بشكل واضح منذ مارس 2026. وأضاف أن “هذا يُعد إشارة على استقرار سوق العقارات.” وتوقع أن يستمر هذا الاتجاه، وأن تحقق قروض الإسكان نموًا إيجابيًا تدريجيًا في 2026، مما سيدعم تحقيق هدف النمو المتوقع لقروض التجزئة في البنك.

أما وانغ جين و، نائب رئيس بنك الصناعة والتجارة، فعلق على معدل التخلف عن سداد القروض الشخصية، موضحًا أن جودة أصول القروض الشخصية للبنك ظلت جيدة على المدى الطويل. وأشار إلى أن تأثير التحول الاقتصادي، وتعديل سوق العقارات، وعدم توازن العرض والطلب على مدى العامين الماضيين أدى إلى ارتفاع مؤقت في معدل التخلف، وهو يتماشى مع الاتجاه العام للصناعة.

قال وانغ جين و إن “الأساس الاقتصادي لبلدنا قوي ومرن، وهناك إمكانات كبيرة، ولا تزال الظروف الأساسية والاتجاهات العامة داعمة، لذا فإن مخاطر القروض الشخصية ستكون قابلة للسيطرة.” وتوقع أن تسرع تنفيذ حزمة السياسات، واستمرار إطلاق الفوائد الناتجة عنها، من تحسين أساس سوق الائتمان الشخصي، وأن تعود جودة أصول القروض الشخصية إلى مستويات معقولة.

رغم أن الدولة تواصل إصدار سياسات لدعم سوق العقارات، وأن السوق يظهر علامات على الانتعاش، إلا أن يان هاي بين قال للمراسل إن نسبة قروض الرهن العقاري في محفظة أصول البنوك قد تتجه نحو الانخفاض.

ومن البيانات الحالية، لاحظ المراسل أن القروض الاستهلاكية الشخصية والقروض التشغيلية الشخصية للبنوك الكبرى شهدت نموًا كبيرًا، حيث زادت قروض الاستهلاك الشخصي في بنك الصناعة والتجارة بمقدار 7.1k يوان، بزيادة 18.5%، وزادت القروض التشغيلية الشخصية بمقدار 107.8B يوان، بزيادة 15.0%. كما زادت نسبة القروض الاستهلاكية الشخصية داخل الصين بنسبة 28%.

هل من المجدي سداد القروض العقارية مبكرًا؟

في السابق، كانت موجة السداد المبكر لقروض الإسكان سببها الرئيسي هو المقترضون، حيث كان أحد الأسباب هو تقلبات الاقتصاد، والسبب الآخر هو تقلبات السوق المالية في بلادنا، حيث تراجع عائد الاستثمار للمواطنين العاديين، وارتفعت مخاطر التفضيل، بالإضافة إلى أن بعض قروض الإسكان القائمة كانت بمعدلات فائدة مرتفعة، حيث تجاوزت بعض القروض معدل 5%، مما دفع المقترضين لاستخدام جزء من أموالهم للاستثمار في السداد المبكر.

لكن مع انخفاض معدلات فائدة القروض العقارية القائمة، بدأ تكلفة الفائدة على قروض الإسكان الشخصية تتراجع تدريجيًا. وفقًا لبيانات البنك المركزي، في فبراير من هذا العام، بلغ متوسط معدل الفائدة المرجح للقروض الجديدة للإسكان حوالي 3.1%، وهو أقل بحوالي 10 نقاط أساس عن نفس الفترة من العام الماضي، وظل معدل الفائدة منخفضًا.

هل لا تزال السداد المبكر مجديًا عندما يكون معدل الفائدة منخفضًا؟

قال وانغ بنغ بو: “الجدوى تعتمد على مستوى عائدات الاستثمار أو الادخار للمستهلك، والفارق بين ذلك وبين معدل الفائدة على القرض.” وأضاف أنه إذا كانت عائدات الاستثمار أعلى من معدل الفائدة على القرض، فيمكن النظر في زيادة استثمار الأموال؛ وإذا كانت أقل، فربما يكون من الأفضل سداد جزء أو كامل القرض. ويجب أيضًا تخصيص أموال للإنفاق اليومي، والتقاعد، والرعاية الصحية في المستقبل.

ومن ناحية طرق السداد، بشكل عام، فإن طريقة الأقساط الثابتة للأصل تتطلب سداد مبالغ أكبر من الأصل وأقل من الفوائد في البداية، لذا فإن السداد المبكر يكون أكثر فائدة؛ أما طريقة الأقساط المتساوية، فهي تتطلب سداد فوائد أكبر في البداية وأصل أقل، وإذا كانت نصف مدة السداد قد انقضت، فقد لا يكون من الضروري السداد المبكر.

مصدر الصورة: وكالة أنباء شينخوا