تجاوزت شركة رونجتشوانج جبلين كبيرين هما التسليم وتسوية الديون، وتحتاج الآن إلى التحدي في تنشيط مشاريعها وفتح "الجمود الصلب" فيها

اسأل الذكاء الاصطناعي · هل يمكن أن تصبح تنشيط المشاريع عبر إعادة تفعيل الأصول هو المفتاح لاستعادة التدفقات النقدية لدى شركة رونتشنغ؟

كيف كان حال شركات التطوير العقاري التي أنهت أولاً إعادة هيكلة ديونها داخل الصين وخارجها خلال عام 2025؟

في مساء 27 مارس، أصدرت شركة رونتشنغ تشاينا (01918.HK، ويُشار إليها اختصارًا بـ“رونتشنغ”) إعلانًا يظهر أنه في العام الماضي، حققت الشركة إيرادات بنحو 8B يوان، بانخفاض سنوي يقارب 39.0%؛ فيما بلغ صافي خسارة إجمالي يقارب 6.4 مليارات يوان، بينما كانت ربحية إجمالية العام السابق نحو 28.9 مليار يوان؛ وبلغت خسارة تعود للمساهمين المالكين للشركة نحو 123.3 مليار يوان، ضيقةً مقارنةً بالعام السابق بنحو 52.0%.

ومن خلال الأرقام، يتضح أن رونتشنغ، التي تسعى إلى دفع إعادة هيكلة الديون، لا تزال تواجه تحديات معينة على مستوى التشغيل. ومع ذلك، وبسبب تقدم أعمال معالجة الديون “تبديد الديون” (化债)، انخفضت ديون رونتشنغ ذات الفوائد بمقدار 640M يوان لتصل إلى 12.33B يوان، وهو انخفاض إجمالي في الالتزامات مقارنةً بنهاية 2021 بنحو 188.26B يوان؛ كما أدت الأرباح الدفترية الناتجة عن إعادة الهيكلة إلى تقليص حجم خسائرها.

أرباح إعادة الهيكلة وتحقيق “تقليص للخسائر” في الأداء

يُعد تراجع إيرادات مبيعات العقار هو السبب الرئيسي في انخفاض إيرادات رونتشنغ. في عام 2025، بلغت إيرادات مبيعات العقار لدى رونتشنغ للعقار/الممتلكات نحو 33.05B يوان، بانخفاض سنوي يقارب 46.0%، ويرجع ذلك أساسًا إلى انخفاض مساحة التسليم العقاري وأسعار البيع المتوسطة. وخلال الفترة، انخفضت مساحة تسليم عقارات رونتشنغ على أساس سنوي بنحو 23.1%، كما انخفض متوسط سعر المبيعات للمشروعات المسجلة في الإيرادات السنوية على أساس سنوي بنحو 29.8%.

وبالنسبة لوضع المبيعات الحالي، صرحت رونتشنغ بأن قطاع العقارات شهد منذ سنوات استمرار الهبوط؛ إذ تقلص سوق المبيعات بشكل كبير بشكل عام، كما ظهرت لدى شركات التطوير العقاري تباعًا مشكلات ديون، ما أدى إلى ضعف ثقة مشتري المنازل في العقود قبل التسليم، الأمر الذي زاد من صعوبة مبيعات العقارات الجديدة. وإلى جانب ذلك، أدى تضييق قنوات التمويل الخارجية إلى تقييد تقدم تسليم العقارات وإطلاق/طرح مبيعات المشاريع الجديدة.

إلى جانب أعمال التطوير العقاري، تواجه قطاعات إدارة الممتلكات والسياحة الثقافية لدى رونتشنغ أيضًا تحديات ذات طبيعة قطاعية. فمن ناحية خدمات إدارة الممتلكات، في عام 2025، ومع الضغط الناتج عن انخفاض متوسط معدل تحصيل رسوم إدارة الممتلكات لدى رونتشنغ، حققت الشركة إيرادات بنحو 68.2 مليار يوان، وعادت لتحقيق الربحية بعد الخسارة؛ أما إيرادات قطاع السياحة الثقافية فبلغت نحو 47.3 مليار يوان، وفي هذه المرحلة يتعرض قطاع السياحة الثقافية لتعديلات عميقة، وتتسارع عملية تمايز خريطة المنافسة في السوق.

في مواجهة التحديات الداخلية والخارجية للشركة، تمثلت أهم مهمتين لدى رونتشنغ في العام الماضي في: ضمان التسليمات (保交付) ومعالجة ديونها (化债务).

وتُظهر البيانات أنه خلال الفترة من 2022 إلى 2025، قامت رونتشنغ بتسليم 18.6 ألف وحدة و31.2 ألف وحدة و17 ألف وحدة و5.4 ألف وحدة من المساكن على التوالي، بإجمالي تسليم يتجاوز 72.2 ألف وحدة. ومع انتهاء ذروة التسليمات تقريبًا وكون أعمال ضمان التسليم قد وصلت بشكل أساسي إلى نهايتها، انتقلت رونتشنغ من حالة “حملات كسر/تغلب على العقبات لضمان التسليم” إلى نموذج التشغيل المعتاد “مبيعات — تسليم”.

كما حققت أعمال معالجة الديون تقدمًا محوريًا. ففي العام الماضي، تم الانتهاء من إعادة هيكلة ديون رونتشنغ داخل الصين وخارجها بالكامل، ما انعكس بشكل مباشر على المؤشرات المالية الأساسية للشركة. ومن ناحية ديون ذات فائدة، في نهاية 2025، بلغ رصيد ديون رونتشنغ ذات الفائدة نحو 4.73B يوان؛ بانخفاض قدره 186k يوان مقارنةً بنهاية العام السابق، وبانخفاض إجمالي للالتزامات مقارنةً بنهاية 2021 بنحو 312k يوان.

كما أدت عملية إعادة هيكلة الديون إلى تحقيق أرباح دفترية. في عام 2025، بلغت إيرادات وأرباح أخرى لدى رونتشنغ نحو 170k يوان، وتشمل بشكل رئيسي أرباح إعادة هيكلة ديونها الخارجية (مجموع يقارب 54k يوان) وأرباح إعادة هيكلة ديون داخل الصين (مجموع يقارب 722k يوان)؛ بالإضافة إلى أرباح من بيع الشركات التابعة والشركات المشتركة والشركات الزميلة بنحو 6.5 مليار يوان، وأرباح فوائد محصلة من شركات مشتركة وزميلة وغيرها بنحو 2.9 مليار يوان.

إن الارتفاع الكبير في الإيرادات والأرباح الأخرى خفف من أثر المصاريف والخسائر الأخرى لدى رونتشنغ. ففي العام الماضي، بلغت المصاريف والخسائر الأخرى لدى رونتشنغ نحو 271.2 مليار يوان، وتشمل أساسًا خسائر من بيع شركات تابعة وشركات مشتركة وشركات زميلة بنحو 89.2 مليار يوان؛ وتخصيص مخصصات تدني قيمة للأصول طويلة الأجل بنحو 75.1 مليار يوان؛ وتخصيص مخصصات التقاضي والالتزامات المحتملة الأخرى بنحو 39.8 مليار يوان، وغيرها.

ومع تأثير العوامل المختلفة مجتمعة، حققت رونتشنغ في العام الماضي “تقليصًا للخسائر”، إذ بلغت خسارة تعود للمساهمين المالكين نحو 123.3 مليار يوان، وهي أضيق بنحو 52.0% مقارنةً بالعام السابق. وعند نهاية الفترة، بلغ إجمالي صافي الأصول العائد للمساهمين نحو 650M يوان؛ كما بلغ إجمالي النقد (بما في ذلك النقد وما يعادله والنقد المقيد) نحو 290M يوان، منها النقد غير المقيد بنحو 8.92B يوان.

قال مدير أبحاث الشركات في معهد تشونغزه يانغ إن (C&I) للأبحاث، ليو شووي، إن أرباح إعادة هيكلة ديون شركات التطوير العقاري غالبًا ما تكون تعديلًا على مستوى المعالجة المحاسبية أكثر من كونها تحسنًا جوهريًا في الحالة التشغيلية. ففي إعادة هيكلة الديون، ينشأ فرق عندما تكون القيمة الدفترية للديون بعد إعادة الهيكلة أكبر من القيمة العادلة للأصول غير النقدية أو القيمة الدفترية للديون بعد إعادة الهيكلة أكبر من النقد الخاص بالسداد أو القيمة العادلة للأصول غير النقدية؛ ووفقًا لذلك، يجب إدخال هذا الفرق مرة واحدة في أرباح الفترة، ليشكل “أرباح إعادة هيكلة الديون”. الأرباح الناتجة وفقًا لمعايير المحاسبة هي أرباح لمرة واحدة وغير مستدامة.

ويرى ليو شووي أن ظروف أرباح شركات التطوير العقاري في المستقبل ستعتمد ما يزال على تغيّر الإيرادات والأرباح الناتجة عن التشغيل الطبيعي للشركة. ويجب التركيز على مؤشرات مثل الأرباح التشغيلية الأساسية بعد استبعاد أرباح إعادة الهيكلة، ومعدل هامش الربح الإجمالي، والتدفق النقدي الصافي التشغيلي؛ وكذلك سرعة تصريف المبيعات (去化)، وظروف تسليم المشاريع، وجودة مخزون الأراضي (土储)، وما إذا كانت قنوات التمويل قد تعافت بالفعل. وهذه العوامل تعكس بصورة أفضل قدرة الشركة على التنمية المستدامة.

الاستحواذ/القضم على “العظم الصلب” لتنشيط المشاريع

بعد إنهاء إعادة هيكلة ديونها، هل يمكن لرونتشنغ أن “تبحر بنجاح” (上岸)، وكيف يمكنها “أن تبحر بنجاح”؛ تلك هي الأسئلة التي يهتم بها السوق حاليًا.

وبخصوص ذلك، قالت رونتشنغ إنه مع اكتمال مهام ضمان التسليمات بشكل أساسي، وانتهاء أعمال إنهاء مخاطر ديون السوق المفتوحة، فإن إدخال أموال لتنشيط المشاريع وحل مشكلات ديون المشاريع سيكون “الأولوية الكبرى” لأعمال هذا العام؛ كما ستزيد الشركة من جهودها لدفع التعاون مع مؤسسات مثل شركات إدارة الأصول وغيرها التي تستطيع توفير تمويل إضافي، من أجل تسريع حل مخاطر ديون المشاريع وتنشيط المشاريع عالية الجودة.

خلال العام الماضي، قامت رونتشنغ بتنشيط 12 مشروعًا عقاريًا، ومن المتوقع أن تحصل منها على نحو 112 مليار يوان من التمويل، لحل مشكلات الديون القائمة للمشاريع وإطلاق بناء وتطوير المشاريع. وحتى الآن، تلقت الشركة مجتمعةً حوالي 3.98B يوان من التمويل. ومن بين هذه المشاريع، مثل: بكين رونتشنغ إيي هاويوان (北京融创壹号院)، وووهان غوانغو إيي هاويوان (武汉光谷壹号院)، وتبلغ المرحلة الثانية من تيانجين ميجيانغ إيي هاويوان (天津梅江壹号院) وغيرها—تم بالفعل بدء البناء وتحقيق المبيعات. وفي عام 2026، يُتوقع طرح منتجات جديدة مثل خليج تشونغتشينغ (重庆湾) وأراضي ميجيانغ في تيانجين (天津梅江地块) وغيرها إلى السوق.

وفي جانب الحصول على التمويل، وحتى تاريخ الإعلان، حصلت رونتشنغ وشركاتها التابعة عبر الشراكة (合营) وشركاتها الزميلة على إجمالي مبالغ الموافقات على القروض الخاصة لضمان تسليم المنازل في مختلف المناطق بنحو 12.33B يوان؛ وعلى إجمالي مبالغ الموافقات على التمويل المساند من البنوك بنحو 112.7 مليار يوان؛ وعلى إجمالي مبالغ موافقات التمويل للمشروعات ضمن “القائمة البيضاء” (白名单项目) بنحو 47.8 مليار يوان؛ وكذلك، من خلال إدخال شركات إدارة الأصول للتعاون في تطوير المشاريع، تم الحصول على تمويل إضافي بنحو 64.1 مليار يوان. مستقبلًا، ستظل طريقة الحصول على التمويل للمجموعة تعتمد أساسًا على القنوات المذكورة أعلاه.

وتعتقد رونتشنغ أنه حتى نهاية 2025، بلغ إجمالي مخزون الأراضي للمجموعة بما يشمل شركاتها التابعة عبر الشراكة (合营) وشركاتها الزميلة حوالي 10,777.2 مليون متر مربع (بينما يبلغ مخزون الأراضي بحقوق المساهمين حوالي 7,651.3 مليون متر مربع). ومن بين ذلك، يبلغ مخزون الأراضي غير المباعة حوالي 8,678 مليون متر مربع (ومخزون الأراضي غير المباعة بحقوق المساهمين حوالي 6,050 مليون متر مربع). ومع استقرار سوق العقارات تدريجيًا، فإن وفرة مخزون الأراضي ستشكل قاعدة مهمة لحل مشكلات ديون مشاريع العقارات لدى رونتشنغ ودعم التعافي التدريجي لتشغيل قطاع العقارات.

ومن الجدير بالذكر أنه على الرغم من إتمام إعادة هيكلة الديون العامة داخل الصين وخارجها، ما يزال إجمالي حجم ديون رونتشنغ ذات الفائدة مرتفعًا عند 11.27B يوان، ولا يزال يتعين على الشركة معالجة مشكلات اقتراض أخرى. وحتى تاريخ الإعلان، بلغ إجمالي أصل القروض غير المسددة عند الاستحقاق لدى رونتشنغ حوالي 4.78B يوان، ما قد يؤدي إلى طلب السداد المبكر لجزء من أصل إجمالي القروض بنحو 107.77M يوان.

وفي 31 ديسمبر 2025، كان نحو 76.51M يوان من ديون/اقتراض رونتشنغ مرهونًا بأصول تقوم بها شركة رونتشنغ للأصول (融创资产)؛ وتواصل المجموعة التفاوض مع المقرضين الآخرين الموجودين حاليًا، من خلال حلول مثل التمديد (展期) أو إعادة التمويل (再融资) أو إعادة الهيكلة، بهدف دفع حلول طويلة الأجل لمشكلات الديون. وبسبب تشتت المقرضين وتغير السوق باستمرار، ما يزال يتطلب الأمر وقتًا لتحديد حلول التمديد واحدًا تلو الآخر.

وبخصوص ذلك، قال المدققون في مكتب ديلويت هونغ كونغ ليشين دههاو (香港立信德豪会计师事务所) إنه استنادًا إلى صافي خسارة أداء رونتشنغ، وحجم القروض المتداولة وغير المتداولة، وإجمالي النقد المتاح لديها، توجد عدة عوامل غير مؤكدة بشأن الاستمرارية في التشغيل للشركة، ما قد يثير شكوكًا جوهرية حول قدرة المجموعة على الاستمرارية في التشغيل؛ وبالتالي لا يمكن إصدار رأي حول ما إذا كانت أساسيات إعداد التقارير على أساس الاستمرارية في التشغيل مناسبة.

ويرى مدير أبحاث الشركات في معهد تشونغزه يانغ إن (C&I) للأبحاث، ليو شووي، أن إتمام إعادة هيكلة الديون لا يعني أن الشركة قد حققت بالفعل “النجاح في الإبحار” (上岸)؛ فهي تحل في الأساس مخاطر السيولة قصيرة الأجل، وتمنح وقتًا لإصلاح الميزانية العمومية. فإذا لم تكن المبيعات في المرحلة اللاحقة سلسة، ولم تتحسن التشغيلية، فقد يظل هناك خطر انقطاع التدفقات النقدية مرة أخرى. لذلك يجب اعتبار إعادة هيكلة الديون نقطة بداية جديدة وليس نقطة نهاية.

لكي تتمكن شركات التطوير العقاري من استعادة “قدرة توليد السيولة” بشكل حقيقي، وتحقيق تشغيل مستدام، فإن المهمة الأساسية هي تسريع تحصيل مستحقات المبيعات وتنشيط الأصول القائمة؛ وهذا هو الأساس لاستعادة التدفقات النقدية. وفي الوقت نفسه، ركز على الأعمال ذات المزايا الأساسية، مثل تطوير العقارات، والتشغيل القائم على الاحتفاظ/الملكية (持有型运营)، والوكالة/التكليف بالبناء (代建) وغيرها، مع فصل أو التخلص من الأصول غير الأساسية والمنخفضة الكفاءة. كما أن تحسن المبيعات على مستوى القطاع ككل يُعد أساسًا مهمًا لتعافي تشغيل شركات التطوير العقاري.

(المقال مأخوذ من يي فيرست فاينانشال)