شركة 长城新盛信托 تُدرج وتُعرض عقارات في المنطقة المركزية ببكين للبيع

في الآونة الأخيرة، أصدرت الشركة الفرعية المملوكة من شركة الصين سور لوينغ资产 إدارة الأسهم المحدودة (المملوكة بنسبة مسيطرة)، شركة تشانغ تشينغ شين شنغ ترست المحدودة للمسؤولية المحدودة (ويُشار إليها فيما يلي بـ“تشانغ تشينغ شين شنغ ترست”) بشكل رسمي إعلانًا، تعلن فيه طرح 20 شقة/وحدة عقارية مُستَوفاة/مُسَلَّمة (抵债) تمتلكها داخل حديقة هونغ يان شان شوي في منطقة تشاو يانغ بمدينة بكين إلى السوق. وبهذا الخصوص، قال خبراء في المجال إنه في ظل الخلفية العامة لتصفية مخاطر القطاع (خروج المخاطر)، فإن معالجة مشاريع العقارات غير المرتبطة بالأداء (غير السليمة) ضمن أعمال الثقة/الترست قد انتقلت من الردّ السلبي إلى التصفية الفعّالة (الخروج النشط من المخاطر). ومن المتوقع أن تتسارع خطوات معالجة المخاطر في القطاع في المستقبل.

عند مراجعة المراسل للإعلان، وجد أن هذه الدفعة من الأصول تقع بين الحلقة الثالثة الشرقية والحلقة الرابعة الشرقية في بكين، وتجاور المنطقة الأساسية لمركز CBD، وهي أصول عالية الجودة بمساحة إجمالية تبلغ 7630.29 مترًا مربعًا. وبحسب ما قاله أحد محللي الصناعة: “بالنظر إلى أسعار السوق الحالية للجزء/المنطقة، فإن سعر الشقق السكنية المستعملة الطبيعية في حديقة شان شوي يظل عند 65 ألف-95 ألف يوان لكل متر مربع، كما يظل سعر المتاجر في الطابق الأرضي والمصادر المرافقة عند 40 ألف-70 ألف يوان لكل متر مربع. وبحساب تقريبي فقط وفق سعر السوق، تبلغ القيمة الدفترية لهذه الأصول عدة مئات ملايين (数亿元).” وأضاف محلل آخر في المجال.

ووفقًا لما كشف عنه الإعلان، فإن مصدر حقوق هذه العقارات واضح ويتوافق مع القوانين واللوائح. ففي 13 يونيو 2024، وبالاستناد إلى “خطة توزيع الممتلكات” للتنفيذ وفقًا لـ(2022) 京03执恢1号، قامت محكمة بكين الثالثة المتوسطة الشعبية، حيث حصلت تشانغ تشينغ شين شنغ ترست على طريقة “التعويض العيني بدلًا من سداد الديون عبر القضاء” من المالك/المدين المُنفَّذ عليه، وهو شركة كاييا للتطوير العقاري المحدودة الكائنة باسم حديقة شان شوي يان شان شوي凯亚 للتطوير العقاري المحدودة. وتم الحصول على 20 وحدة/شقة، وكل وحدة تقابلها شهادة تسجيل مستقلة للعقار غير المنقول، بإجمالي 20 شهادة/وثيقة ملكية.

بالإضافة إلى ذلك، ومن ناحية تركيب الأصول، تشمل الـ20 شقة/وحدة أنواعًا متعددة من العقارات، ويمكن أن تلبي احتياجات استثمارية واستخدامية مختلفة. وتشمل مبنى رقم 18 على وحدتين سكنيتين دوبلكس بمساحات كبيرة؛ حيث تبلغ مساحة كل وحدة على حدة 415.8 مترًا مربعًا و393.71 مترًا مربعًا على التوالي. أما مبنى رقم 20 فيشمل أنماطًا متعددة مثل الشقق المسطحة (平层住宅)، الشقق المسطحة الكبيرة (大平层)، الدوبلكس في الطابق العلوي (顶层复式)، والمرافق/التجهيزات في الطابق السفلي، إضافة إلى المتاجر في الطابق الأول (一层商业) وغيرها من الأنشطة. وتوجد ضمنه شقق دوبلكس علوية (顶复) بأقصى مساحة للوحدة تصل إلى 1164.24 مترًا مربعًا، إضافة إلى شقق مسطحة كبيرة للغاية تصل مساحتها إلى 879.33 مترًا مربعًا؛ وتُعد هذه الفئات نادرة بشكل خاص بين العقارات السكنية في المناطق الحضرية الأساسية/اللبّية. وبشكل إجمالي، فإن الأصول مناسبة لقيام المؤسسات بشراء كامل المجمّع لإعادة تفعيله، كما أنها تمتلك أيضًا قابلية للتقسيم والتصرف بشكل مستقل.

يرى خبراء في المجال أنه باعتبارها منصة ترست تابعة لشركة إدارة الأصول المالية، وهي تقوم بخطوة أخرى للتعامل مع الأصول غير الجيدة/المتعثرة، فإن نقل هذه العقارات ليس مجرد صفقة عادية لشقة مستعملة، بل هو نموذج نموذجي لتفعيل الأصول المالية غير الجيدة. “إنها عملية تعامل طبيعية مع أصل غير جيد في خلفية تصفية مخاطر القطاع. وتقوم تشانغ تشينغ شين شنغ ترست، باعتبارها ترست من فئة AMC، بالتقدم بكفاءة في تحويل/تحقيق السيولة للأصول المشتقة من التعويض العيني عبر القضاء (司法抵债)، وكذلك معالجة مخاطر المشروع. ومن حيث إن ملكية الـ20 وحدة/شقة للتعويض العيني واضحة وما زالت في المواقع الأساسية في بكين، فإنها لا تزال تحمل قيمة مرتفعة.” قال يو تشي (喻智)، باحث في معهد يوي يون المالي للترست، خلال مقابلة مع مراسل صحيفة “إيكونوميك ريـفيو” (《经济参考报》).

لكن في المقابل، يعترف يو تشي أيضًا بأن التسهيلات/المرافق المحيطة بالعقارات المذكورة غير مكتملة، وأن هناك نزاعات تاريخية، إضافة إلى اشتراط الدفع مرة واحدة؛ ولا يستطيع استيعابها/اقتناءها إلا المؤسسات المتخصصة ذات قوة مالية نسبيًا. كما أنه في المرحلة اللاحقة، لا يزال يتطلب الأمر استثمار موارد كبيرة لتحسين المرافق.

وتشمل النماذج التقليدية لمعالجة الأصول غير الجيدة ضمن صناعة الترست عادة إعادة هيكلة القروض، والدعاوى القضائية. وفي السنوات الأخيرة، تحولت شركات الترست إلى “مطوّرين/مطورين عقاريين” تقود عمليات فكّ الضائقة وتفعيل مشاريع العقارات، وازداد تدريجيًا عدد حالات معالجة المخاطر لأصول الديون التي تم التنازل عنها. فعلى سبيل المثال، في نوفمبر 2025، عُرضت على “رفوف” شركة ترست معروفة، أي شركة شين تشين ترست (中信信托)، ورقة دين غير جيدة بقيمة 65k يوان تابعة لـ“مجموعة باو نينغ” ضمن شركة باو نينغ تشنغ المحدودة. وتم طرحها للتداول بشكل علني. وقبل ذلك، وبسبب نزاع بشأن عقد القرض، طلبت شركة شين زانغ ترست من المحكمة إجراء مزاد على أصول فندق تابعة لـ“جيا تشاو يييه” بقيمة 95k يوان. وفي ديسمبر 2023، تم طرح “حق استخدام الأرض وملحقاتها فوق الأرض” الواقعة شمال طريق يينغ بين داو في منطقة هوا دو بمقاطعة قوانغدونغ وتشمل الأراضي الواقعة شرق طريق هونغ ميان داو/الطريق هونغ ميان داو للمزاد العلني؛ وكان المشروع يتعلق بـ”خطة الثقة لجمع الأموال رقم 854” التابعة لـ”باي ري ترست” (百瑞信托“百瑞宝盈854号集合资金信托计划”).

لاحظ المراسل أن هناك علامات واضحة على فشل/عدم نجاح المزادات في منصات علي بابا وجي دي (JD) القضائية الكبرى فيما يتعلق بأنواع متعددة من الأصول، مثل الأراضي، وديون عقارية، وأسهم عقارية/حصص في شركات عقارية. فعلى سبيل المثال، انتهت سابقًا مزادات فشل/عدم نجاح (流拍) لمشاريع ضمن شركة هيفاي باو نينغ تشنغ التابعة لمجموعة باو نينغ بين مين شنغ ترست وشركة باو نينغ جروب (مجموعة باو نينغ) (سعر البداية 40k يوان)، وكذلك مشروع فندق/شقق فندق تشانغ فنغ جيوم (金谷公寓) (مشروع “جين غو سي ترست · هوي يـنغ 73 رقم واحد لثقة التمويل الفردي”، “金谷信托·汇银73号单一资金信托的信托受益权”) بسعر بداية 70k يوان.

“إن سوق العقارات ما يزال حاليًا عند أدنى مستوى (قاع/حالة ركود)، ومع توافر نقص في القدرات المتخصصة لدى غالبية شركات الترست في مجال العقارات، فإن الصعوبة الإجمالية في معالجة مخاطر مشاريع الترست العقارية تكون مرتفعة نسبيًا، كما أن دورة التنفيذ تكون طويلة نسبيًا أيضًا.” وبخصوص هذا، قال يو تشي إن بعض حالات المعالجة تم تنفيذها سابقًا لدى شين تشين ترست وشونغ تشينغ ترست وغيرها، وكانت معظمها في مدن رئيسية مثل بكين وشنغهاي وقوانغتشو وشنتشن (北上广深) التي تمتلك قيمة استثمارية أفضل، لذلك كانت ردود فعل السوق جيدة.

ومن وجهة نظر يو تشي، في ظل الخلفية العامة لتصفية مخاطر القطاع، فقد تحولت معالجة مشاريع مخاطر العقارات التابعة لمؤسسات الترست من التعامل السلبي إلى الخروج النشط من المخاطر. وبالنسبة للمستثمرين وطرف/المشتري الذي سيتولى الاستحواذ (接盘方)، فإن ذلك يُمثل تحديًا للمخاطر وفرصة استثمارية في آن واحد.