تبادل الأنماط القديمة والجديدة، وتحول القطاع العقاري إلى "ركيزة استقرار المعيشة"، ودخول مرحلة حاسمة في التحول والتطوير

تقرير: لِي بَي بَي، مراسلة صحيفة تشيناهوا شيباو (www.chinatimes.net.cn)، شنغهاي

خلال العام الماضي، أصبحت السياسة الخاصة بسوق العقارات عند نقطة القاع، وبالتوازي مع ذلك أصبحت حالة السوق عند نقطة القاع، أكثر وضوحًا تدريجيًا. وأحرزت أعمال تسليم المشاريع المضمونة (ضمان تسليم المنازل) نتائج على مراحل. وأصبح بناء مساكن عالية الجودة إجماعًا في القطاع. وباعتبار أن عام 2026 هو سنة انطلاق الخطة الخمسية الخامسة عشرة (15/5)؛ فإن تسارع خطوات التحول والترقية في هيكل الاقتصاد المحلي يجعل قطاع العقارات يدخل مرحلة حاسمة من التعديل العميق وتحديات التحول.

في 2 أبريل، وفي منتدى “رؤية 2026” السنوي، تشير إلى أن إجماع المهنيين وممارساتهم يثبتان أن طريق تحديات التحول والتغلب على الصعوبات يواجه تحديات، لكنه أيضًا مليء بالفرص. فمن “تحسين العرض” على مستوى السياسات، إلى “الابتكار في الجودة” على مستوى الشركات، ومن بناء “البيوت الجيدة” إلى تحديث المدن والتحول الرقمي وتشعب الاستكشافات المتعددة مثل التشغيل بأصول خفيفة؛ يتخلص قطاع العقارات تدريجيًا من الاعتماد على النموذج التقليدي القائم على التوسع بالحجم، ويتجه للعودة إلى خاصية إسكان المعيشة للمصلحة العامة، والتحول إلى منافسة الجودة.

المحطة التاريخية لتبادل النماذج القديمة والجديدة

بالنظر إلى هذه القضية الأساسية المتعلقة بتحول القطاع، عبّر خبراء وباحثون من القطاع وممثلو الشركات عن آرائهم على نطاق واسع، قائلين إنهم يفسرون توجه السياسات الخاصة بالقطاع واتجاه التطور.

قال وانغ شاو، رئيس جمعية صناعة العقارات بمقاطعة قوانغدونغ: مقارنةً بخطة “الخمس سنوات الرابعة عشرة” (14/5)، فإن السياسات الأساسية للعقارات في “الخمس سنوات الخامسة عشرة” (15/5) قد انتقلت من “زيادة العرض والتنمية المستقرة” إلى “تحسين العرض والتنمية عالية الجودة ونموذج تنموي جديد”. وهذا يرمز إلى تحول العقارات من التوسع بالحجم إلى تحسين الجودة، ومن “أداة التحفيز الاقتصادي” إلى “دعامة الاستقرار لحياة الناس”.

وفي مواجهة مرحلة التطور الجديدة، يواجه قطاع العقارات أيضًا متطلبات جوهرية لتحقيق التنمية عالية الجودة. ويكمن جوهرها في تحقيق التوحيد متعدد الأبعاد لـ“استقرار النمو، وتوازن التنمية، وقابلية الاستدامة البيئية، والإنصاف الاجتماعي”. وفي الوقت ذاته، يجب تحقيق توازن بين الاستقرار قصير الأجل والتنمية الصحية طويلة الأجل.

وأكد وانغ شاو أن الهدف النهائي للبيوت الجيدة يتمثل في العودة إلى خاصيتها المرتبطة بحياة الناس. وتحقيق أن “يستفيد الجميع من سكن مناسب”. وقال: “أن يكون الفضاء الحضري أكثر خدمة لِتقدم جميع القطاعات وأعماله للمجتمع الوطني؛ وهذا ينسجم بدرجة عالية مع الهدف النهائي لبناء مدينة الشعب الحديثة.” ويجب على شركات التطوير تحويل قيمة “البيوت الجيدة” و”الخدمات الجيدة” إلى دافع للنمو الاقتصادي، من خلال تحفيز الاستهلاك وخلق استثمارات فعالة؛ وبناء أماكن وسيناريوهات إنتاج وحياة عالية الجودة، مع إطلاق القيمة طويلة الأجل للاحتفاظ بـ“البيوت الجيدة” باستمرار. كما ينبغي المضي قدمًا بشكل منهجي وعميق في بناء “بيت جيد، وحيّ جيد، ومجتمع جيد، ومنطقة/مدينة جيدة”، بما يساعد على عودة قطاع العقارات إلى خاصيته المرتبطة بحياة الناس، ويصبح أداة مهمة لدعم التنمية عالية الجودة.

صرّح يانغ جينغ، الأمين الحزبي ورئيس مجلس الإدارة لشركة سينكسينغ للمدينة للتطوير والتشغيل المحدودة، بأن قطاع العقارات في الوقت الحالي يقع في المحطة التاريخية لتبادل النماذج القديمة والجديدة. فاختيار “حفظ التدفق النقدي” أم “حفظ الأرباح” أصبح خيارًا ذا حدّين ينبغي على الشركات مواجهته حتمًا.

ويرى يانغ جينغ أن تحديات القطاع الحالية، جوهريًا، هي نتيجة حتمية للتحول في الاقتصاد الكلي وتطور مراحل تنمية المدن. فقد فشل نمط النمو السابق القائم على التوسع في حجم قطاع العقارات. وتحول مركز الثقل الآن إلى تعظيم جودة الزيادة وإعادة تفعيل الأصول المخزونة. وفي الوقت الحالي، فإن المجالات التي تدعمها سياسات الدولة بقوة مثل تحديث المدن، وإعادة تطوير قرى داخل المدينة، وبناء السكن المضمون، وبناء بيوت جيدة… ليست فقط ممرات تُوجَّه إليها الدولة على أنها مسارات رئيسية، بل ستصبح أيضًا ساحة المعركة الرئيسية لقيمة قطاع العقارات في المستقبل.

وبناءً على هذا الحكم، حدّدت سينكسينغ سيتي كاي (سينكسينغ لمدينة التطوير والتشغيل) حاليًا نمط “تطوير + تشغيل” بقيادة مزدوجة على شكل جناحين. وبالاستناد إلى ميزة “التمويل + الصناعة” للتكامل بين التمويل والواقع لدى مجموعة سينكسينغ، تركز على المسارات الرئيسية مثل حل المخاطر وتحديث المدن. وفي الوقت نفسه، تعمل بشكل استباقي على تشكيل نموذج تحول “استكشاف نماذج جديدة، وبناء منتجات جديدة، واستخدام تقنيات جديدة، وتشكيل نظام بيئي جديد”، لتسلك طريقًا للتنمية والتحول يتمتع بخصائصها الخاصة.

مسار التنمية الابتكارية للشركات

عند الوقوف على نقطة التحول المحورية من “تراكم الكمية نحو تغيير النوعية”، فإن مواكبة اتجاهات تطور القطاع واختيار مسارات التنمية الابتكارية أصبحت المهمة الأساسية الحالية لشركات العقارات. وقد ركزت كبرى شركات التطوير على تحسين الجودة، واستكشاف نماذج تتوافق مع متطلبات الدورة الجديدة، لدفع القطاع نحو عصر المنافسة على الجودة.

صرّح منغ وي، مدير معهد أبحاث المدن التابع لشركة تشاوغشانغ شيكو العقارية القابضة (招商局蛇口工业区控股股份有限公司) والمدير التنفيذي لهذا المعهد، بأن تشاوغشانغ شيكو تعزّز استكشاف “البيوت الجيدة 2.0”. ويتركز جوهره على تكامل التقنيات والابتكار، وقد قامت ببناء “معمل البيوت الجيدة” في المقر الرئيسي بمدينة شنتشن بالفعل، وتنفيذ أعمال اكتشاف المشكلات الجديدة، واستكشاف التقنيات الجديدة، والتحقق من إحساس العملاء.

وتستكشف مجموعة لوتشينغ لايف تكنولوجي أيضًا طريقة بناء “البيوت الجيدة” بشكل محدد. قال تشو كواي، نائب المدير العام لمجموعة لوتشينغ لايف تكنولوجي، والمدير العام لمجموعة لوتشينغ الهندسة المعمارية للتكنولوجيا: إن كثيرًا من شركات التطوير التي تقع في مآزق تشغيلية تجد أن الجذر يكمن في أن معظمها يعتمد نمط تطوير يتمحور حول التجميع واللصق.

“إن منافسة العقارات في المستقبل، جوهريًا، هي منافسة للسكن الذكي على أساس ‘التكنولوجيا + الإنسانية’. وهذا هو أيضًا السبب الأساسي وراء عدم قدرة نموذج التطوير التقليدي القائم على التجميع واللصق على التكيف، ولا يمكنه بناء بيوت جيدة.” شرح تشو كواي أنه حاليًا تم تطبيق نظام تقنيات البيوت الجيدة التابع لِلوتشينغ في عدة مشاريع. وفي المستقبل، ستستمر لوتشينغ في جعل التكنولوجيا والإنسانية هما الأساس، كي يعيش المزيد من الناس في بيوت جيدة وفق معيار “6633” الخاص بتقنية لوتشينغ.

وباعتبار شركة جيندي إدارة إحدى الشركات الرائدة في مجال البناء بالوكالة (البديل/الإنابة)، فقد وضعت أيضًا نموذجًا فريدًا لبناء “البيوت الجيدة”. قال وانغ شين، نائب المدير العام لشركة جيندي للتطوير وإدارة المشاريع: إن جيندي، في مجال البناء بالوكالة التجاري (أي في المجالات غير السكنية)، قد شكلت بالفعل نظام إدارة وخدمات شامل على طول سلسلة القيمة، يغطي بشكل كامل جميع الحلقات بما في ذلك قرارات الاستثمار في المرحلة المبكرة، والتخطيط للقطاع، ومرحلة التطوير، وتشغيل المرحلة اللاحقة.

وبخصوص واقع القطاع، طرحت جيندي مانجمنت نمطي “إنابة +” و“إنابة -” (代建+ و代建－). من ناحية، في مواجهة المنافسة الشديدة في مجال البناء بالوكالة التقليدي المعياري، وتعددية احتياجات العملاء؛ توفر جيندي مانجمنت خدمات “إنابة +” كخدمات قيمة مضافة بالاستناد إلى قدراتها في مجالات مثل تشغيل حدائق/مدن صناعية، والإيجار طويل الأجل للشقق الفندقية، واستشارات التمويل، وخدمات العقار، والصحة والعناية والرياضة. ومن ناحية أخرى، وبالنظر إلى أن العاملين في قطاع العقارات باتوا مكتظين (مشبعين) وأن منصات الاستثمار في البنية التحتية الحضرية وشركات التكنولوجيا يمكنها تجنيد مواهب متخصصة بسهولة؛ فإن احتياجات الملاك تتجه إلى قطاعات جزئية أو خدمات محددة. لذا، تبني جيندي مانجمنت قدرات الأعمال بشكل معياري/مُرَكَّب (modular)، لتشكيل نموذج “إنابة -” بما يتوافق مع الاحتياجات. إضافةً إلى ذلك، تستكشف جيندي مانجمنت أيضًا في عدة أماكن نموذجًا استشاريًا للأصول الخفيفة، لتوسيع حدود الأعمال.

اتجاه القطاع نحو تثبيت الأساس وبدء الاستقرار

بفضل مزايا المنصة، لدى “بيهاو جيا” التابعة لِبيكِو (贝壳) حساسية عالية لإدراك السوق. صرّح وو بين، مدير مركز ابتكار C2M لدى “بيهاو جيا”، بأن سوق العقارات يشهد تغيّرًا هيكليًا كبيرًا. إذ إن حصة تداول العقارات السكنية المستعملة في المدن الرائدة تتجاوز 70%، كما أن اتجاهات أسعارها تعكس بصورة أفضل حالة السوق الحقيقية. وفي الوقت نفسه، تنعكس علاقة العرض والطلب في السوق؛ إذ يستمر ارتفاع المخزون من العقارات المستعملة. ومنذ عام 2021، دخل القطاع مرحلة “المنازل أكثر والزبائن أقل”، وازدادت حذرًا قرارات المشترين.

ويرى وو بين أنه في هذا السياق، فإن جوهر “التنافس على المنتجات” الذي يكثر في القطاع هو تلبية احتياجات فئة محددة من العملاء بدقة. وبناءً على ذلك، فإن جوهر نموذج C2M (Customer to Manufacturer، من المستهلك إلى المُصنِّع) الذي تقدمه “بيهاو جيا” هو “كل شيء يدور حول C”. ومع تطور التقنية، ومع الاستفادة من البيانات الضخمة وذكاء AI وقدرات التواصل الدقيق مع العملاء استنادًا إلى كميات هائلة من البيانات، يصبح من الممكن العثور بدقة على احتياجات C، ومن ثم القيام بأعمال مثل تحليل الأرض، وتحديد وضع المنتج، والتصميم، والتسويق… إلخ. وقد حوّلت “بيهاو جيا” هذه القدرة إلى حلول. وقد تم التحقق منها بشكل وافٍ في أكثر من عشرة مشاريع تعمل فيها بالشراكة مع مطورين مثل تشاوغشانغ ويكسيو وبنجيانغ.

وفي الوقت ذاته، حلل يان تشيونغ، المدير العام لقطاع أعمال البناء والعقارات لدى شركة كيندي الصين، المأزق الذي تعاني منه شركات التطوير في التحول الرقمي، واقترح طرقًا لكسر هذا الجمود من “الأفضل للمنتج الواحد” إلى “الأفضل للبنية”. وذكرت أن معظم شركات التطوير تواجه في عمليات التحول الرقمي وتطبيقات AI (الذكاء الاصطناعي) حالة عميقة من ضيق: “قلق الرئيس التنفيذي”، و“تعاسة مدير نظم المعلومات/مدير التكنولوجيا (CIO/CTO)”. وترتبط نشأة هذا المأزق ارتباطًا وثيقًا بالمفهوم الراسخ الذي كان يُتَّبع عند اختيار التقنيات رقميًا في الماضي، وهو السعي إلى “الأفضل للمنتج الواحد”. لذا، يتعين على شركات التطوير عند اختيار منصات رقمية كسر الإدراك التقليدي القائم على “الأفضل للمنتج الواحد”، والانتقال إلى مفهوم “الأفضل للبنية” في ظل الظروف الجديدة.

وعلى وجه التحديد، ينبغي إعطاء الأولوية لاختيار منصة رقمية شاملة تجمع بين “المنصة والبيانات والتطبيق والكيانات الذكية (smart agents)”؛ إذ يمكن لهذه المنصات تلبية احتياجات استدعاء أنواع متعددة من الاستخدامات داخل المؤسسة، كما تدعم التطوير الذاتي لكيانات ذكية مخصصة داخليًا. ويمكن أيضًا إجراء حوكمة بيانات المؤسسة. علاوة على ذلك، يمكن إعادة استخدام تطبيقات SaaS المدمجة في المنصة وكيانات AI الذكية مباشرة، بما يؤدي إلى تسريع كبير في سرعة إتاحة تقنيات AI على أرض الواقع، وتحسين كفاءة تشغيل الشركات فعليًا، ومساعدة شركات التطوير على تجاوز عنق الزجاجة في التحول الرقمي والعبور عبر دورة السوق.

وبالإضافة إلى الشركات التي تركز على تطوير المنتجات وترقيتها، يولي دينان، نائب المدير العام لشركة تشانغشينغ كابيتال مانجمنت المحدودة، اهتمامًا أكبر بتطور مجال الأصول غير العاملة (غير المنتظمة/المتعثرة) وحالة العاملين فيه. يرى أن الأصول غير العاملة وإعادة هيكلة الديون كانت في السنوات المبكرة مجرد أقسام هامشية في قطاع العقارات. لكن مع تغيرات القطاع، دخل العاملون في مجال الأصول غير العاملة إلى قلب قطاع العقارات، بل إن الكثير من الأشخاص العاملين في استثمار وتشغيل العقارات دخلوا أيضًا هذا المجال. وبحسب دينان، فإن عام 2026 هو السنة التي تتقارب فيها لأول مرة قناعات الجهات الأربع: شركات التطوير والدائنون وأصحاب المنازل والحكومة، ما يفتح نافذة حقيقية لإعادة التنظيم.

في الوقت الذي ترتد فيه شركات التطوير من قاع السوق، تظهر في السوق أيضًا إشارات إلى “تثبيت الأساس وبدء الاستقرار”. وقال شيا ييفينغ، كبير محللي قطاع العقارات ونائب الرئيس في شركة تشونغينغ للأوراق المالية: إن سوق العقارات الحالية يُظهر حالة تمايز؛ حيث تتثبت المدن الأساسية تدريجيًا، بينما أداء المدن غير الأساسية أضعف. فالمدن الأربع الأولى (الأولى على مستوى الصين) تتباين خصائص أسعارها، لكن إجمالًا تتجه نحو الاستقرار. مثلًا، يشهد سوق بكين للبيوت المستعملة نموًا إيجابيًا على أساس شهري بنسبة 0.2%. وفي شنغهاي، بعد سلسلة من الانخفاضات لمدة 9 أشهر من مايو 2025 حتى يناير من هذا العام، عاد السعر إلى مستوى مماثل لبكين. أما وضع السوق في المدن غير الأساسية فهو أضعف قليلًا مقارنة بالمدن الأساسية.

وشدد شيا ييفينغ على أنه وبسبب استمرار انخفاض أسعار البيوت المستعملة لفترة طويلة، بدأت في بعض المناطق بروز “قيمة مقابل سعر” في العقارات المستعملة، ما يولّد تأثيرًا ضاغطًا معينًا على مبيعات البيوت الجديدة القريبة. لذلك يجب على المطورين، إلى جانب تحسين المواقع والبيئات، الاعتماد على قوة المنتج وتحسين الجودة لرفع تنافسيتهم.

البحث عن طريق صعود للقطاع

ضمن مناقشة موضوع المنتدى، عمل تشانغ شياودوان، نائب مدير معهد أبحاث ديد لانغشينغ، كضيف مُقدِّم للجلسة. وفي البداية، تحدث مباشرة حول الموضوع الأساسي “طريق للأعلى”، قائلًا: إن سوق العقارات رغم أنه يطلق إشارات إيجابية موضعية، إلا أن ثقة السوق ككل ما زالت في مرحلة إصلاح بطيء. ولا يزال اتجاه تطور القطاع هو بؤرة اهتمام المهنيين.

في مواجهة توجه السوق ونقطة التحول في التطور، ما المؤشرات الرئيسية التي عادةً يركز عليها العاملون؟

وبخصوص هذا السؤال، قال لونغ جينغ شين، رئيس مجلس إدارة مجموعة ديسيو شين (德思勤集团): إن توقع اتجاهات السوق يتطلب مراقبة أنواع متعددة من المؤشرات، لكن المؤشرين الأساسيين لتحقيق الاستقرار حقًا هما: أولًا، عدد الأشخاص وعدد الشركات الذين ما زالوا على استعداد للاستثمار وإطلاق مشاريع؛ وهما المحرك الأساسي لتحسن مؤشرات مثل الإيجارات والتداول. وثانيًا، عدد المواليد/الإنجاب لدى المواهب في مجال التكنولوجيا في المدن من الدرجة الأولى والثانية (أول 20 مدينة في الصين). وأضاف لونغ جينغ شين أن تطوير المدن يجب أن يركز أكثر على إدخال موارد الابتكار التكنولوجي وسكان التكنولوجيا الجديدة، وهذا هو المفتاح الذي يؤدي إلى تثبيت السوق.

وقدمت غوو رُوي، المدير العام لشركة هيفهوي هويغوانغزو (合富辉煌)؛ بيانات محددة لتأييد التغير الإيجابي في السوق. فعلى سبيل المثال فقط في سوق العقارات الفاخرة في قوانغزو، كان عام 2025 قد دخل بالفعل مرحلة “ربيع صغير”. ومن حيث البيانات، فإن “الربيع الصغير” هذا العام تركز في آخر أسبوعين من شهر مارس: “ارتفع عدد الزيارات وعدد الصفقات بنسبة 80%، وارتفع المبلغ إلى 1.5 مرة (مقارنةً بالعام السابق)، وتحسن بشكل واضح أداء صفقات المنازل الأغلى.”

وقالت غوو رُوي إن السبب الجوهري في تحسن الصفقات يتمثل في ترقية المنتجات. وستحفز البيوت الجيدة في المستقبل المزيد من الصفقات، لكن البيوت الجيدة ليست مجرد ترقية منتج؛ بل هي أكثر من ذلك اعتبارات استراتيجية. ومن خلال تعزيز جانب العرض، تُحفَّز الاحتياجات الكلية في السوق، وتُصلح الثقة.

وأشار منغ وي، مدير معهد أبحاث المدن التابع لشركة تشاوغشانغ شيكو العقارية القابضة إلى أن “البيوت الجيدة” في 2024 و2025 كانت أساسًا في مرحلة توجيه السياسات وبناء الأنظمة لدى كل مطور. وفي مطلع عام 2026، قامت جميع الشركات المطورة بدفع تطبيق التنفيذ بشكل شامل، محققة الاختراق الأساسي من التحول من “الدعاية التسويقية” إلى “جانب سلسلة التوريد (الموردين)”. وعلى سبيل المثال، في 2025 لم يتم بناء سوى 6 مشاريع تجريبية نموذجية للبيوت الجيدة. بينما في الفترة من نهاية 2025 حتى مطلع 2026، تم تنفيذ أكثر من 30 مشروعًا، لتتحول من مشاريع تجريبية كنماذج إلى تطبيق شامل، مع تقدم عملي في بناء “البيوت الجيدة”، بما يلبّي بشكل أفضل احتياجات الناس لحياة أفضل.

وبعد بناء “البيوت الجيدة”، وسّع هو ماو، رئيس IWG في الصين، نظره إلى مستوى المجتمع والتجهيزات المساندة. ويعتقد أن “البيوت الجيدة” يجب أن تكون مدعومة بمجتمع جيد وتجهيزات داعمة جيدة، لكي تتشكل بيئة حياة شديدة الجاذبية.

وأشار هو ماو إلى أن تحسين بيئة السكن وتعزيز حيوية المجتمع وجاذبيته، إضافة إلى استكمال مرافق التشجير والتجهيزات التجارية، يجب أيضًا أن يترافق مع تجهيز مساحات مكتبية لاستيعاب فئات مختلفة من العاملين في قطاعات صناعية متعددة للانتقال إلى المجتمع للإقامة والعمل: “وذلك لأنه عندما نرى أيضًا وجود احتياج للعمل المكتبي المرن داخل المجتمع، فإننا نقوم الآن بتمديد نقاط وصولنا إلى مناطق عمل مكتبي غير تقليدية داخل المجتمع، وتنفيذ مراكز عمل مكتبي مرن. وهذا يتكامل بالفعل مع بناء مجتمع جيد وبيئة سكنية جيدة، ويكمل جوانب إدخال الصناعات (الاستقدام الصناعي) وقطاعات التنمية المستدامة.”

تعد هذه الفكرة التي تكسر القاعدة مناسبة ليس فقط لسوق الزيادة، بل أيضًا لتحديث المدن. واعتبر تشو ييبينغ، المدير المسؤول عن قطاع التقييم والاستشارات المهنية في قوانغزو لدى شركة فيرست باتراب ديڤيس (First Pacific Davies)، والمدير التنفيذي للشركة، أن نموذج التطوير القابل للتكرار بلا حدود في تحديث المدن قد وصل إلى نهايته. وفي المستقبل، ستتركز المشاريع القادرة على تحقيق اختراق على استخراج فرق إيجار الأرض (قيمة فرق الإيجار/الفرق في تكلفة الموقع). وهذه المشاريع تنقسم إلى مسارين رئيسيين: الأول هو الاعتماد على العمق الثقافي للمكان لبناء سمات لا يمكن تقليدها؛ والثاني، إذا كان المشروع لا يملك موقعًا مميزًا فريدًا، فيمكن بناء تنافسية عبر إدخال محتوى مستمر بشكل متواصل.

وشدد تشو ييبينغ على أن “التميّز والتخصيص وإدخال المحتوى” هي القدرة التنافسية الأساسية لمشاريع تحديث المدن: “إن تحديث المدن يمر حاليًا بمرحلة تبادل بين القديم والجديد؛ وقد انتهى نموذج التطوير التقليدي القائم على حيازة الأرض. وسوف ينتقل القطاع من التطوير الواسع إلى التطوير الدقيق.”

المسؤول عن التحرير: تشانغ بي، رئيس التحرير: تشانغ يو نينغ