سوق العقارات في شنغهاي يحقق أداءً قويًا في "شهر الذهب"؛ ارتفاع في حجم وقيمة العقارات المستعملة، وتسريع انتعاش العقارات الجديدة

《本报》记者 李贝贝 报道

在“沪七条”落地后，3月上海楼市迎来成色十足的“小阳春”：多个新房项目的客流与成交显著改善，二手房市场表现尤为亮眼：以31215套的成交量创下近5年新高、近10年同期第二高纪录，价格也终结了长达33个月的下跌态势。

保利发展相关人士向《华夏时报》记者表示：“从保利发展上海公司来看，3月新访量较1—2月提升74%、成交较新政前增长三成，盘均访交达到全市竞品的1.7倍，跑赢大势，整体回暖速度明显。”

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶分析指出，从全国核心城市来看，上海目前表现出的复苏力度与市场韧性，使其成为今年“小阳春”行情中活跃度最高的城市。

新房市场成交激增

2月25日，上海出台“沪七条”新政，从限购门槛、公积金贷款、房产税征收等七大维度对房地产政策进行优化调整。

3月以来，借助新政红利，房企抢抓市场窗口期积极推盘去化，上海多个新房项目来访量与成交量同步走高。

华润上海公司相关负责人向记者透露，今年3月，公司旗下澐启滨江项目热销112套，销售面积达30k平方米，销售金额突破4B元，短短4个月内累计成交金额已达10.8B元。另一款热销产品时代雲境（时代之城三期加推产品）表现同样亮眼：3月成功售出180套房源，销售金额达1.1B元，稳居3月上海新房销售套数榜单首位。据华润上海公司介绍，从整体来看，时代之城大盘累计销售已超2000套。

华润的表现并非个例。位于杨浦新江湾城的建发海宸项目，其3月来访量超1500组，成交套数60余套，位列杨浦区3月及一季度成交榜首。建发房产上海事业部副总经理陈凤表示，项目售楼处周末日均有效接待客户量突破了150组，较政策出台前翻了一番。同时，公司旗下位于金山新城的瑞湖项目，联排产品的来访量环比上涨12%。

中海地产上海公司营销总监陆溢华表示，“沪七条”落地后，公司旗下项目实现来访量激增，成交量亦出现突破。其中，安澜上海在新政后的首个周末，单周到访量实现10倍增长，录得热销约630M元。普陀真如的中海·环宇玖章，新政后二批次加推，3月来访量再创历史新高，有望突破1300组；杨浦中海·云邸玖章在新政后的来访环比2月增长500%，成交环比增长254%。

“访客量与成交量较新政前已实现翻倍增长，目前（市场）活跃度已回升至2025年3月以来的近一年高位。”保利发展相关人士也向记者介绍说，今年3月，公司在上海的多个项目表现亮眼。如保利世博天悦项目来访较新政前涨幅约25%，周均来访约110组，成交套总价提升，50M级产品流速提升50%，成交套总价涨幅12.5%；杨浦新江湾城的保利珺园项目日均来访量较新政前提升30%，周均来访460余组等。

上述企业的亮眼表现，正是上海新房市场3月成交激增的生动缩影。整体而言，上海中原地产统计数据显示，3月上海新建商品住宅成交面积达563k平米，环比激增251.6%，反弹力度显著。尤其是宝山、嘉定等刚需及首次改善需求集中区域，成交面积均超50k平米，成为支撑新房成交爆发的核心力量。

值得关注的是，随着市场持续回暖，新房市场优惠收窄信号也已开始显现。据公开报道，保利都汇和煦项目宣布自3月9日起，在售洋房房源成交价格全线上调0.5%，3月23日起进一步收紧购房折扣；金海雲墅、华发海上都荟、壹江臻邸等多个项目也计划于4月逐步收减购房折扣。

不过，业内人士对当前部分楼盘的价格调整持理性态度。上海中原地产市场分析师卢文曦表示：“个别开发商出现涨价行为，多是其采取的营销行动，主要是给购房者心理压力，促使买家快点入市。”

ثانوي: المعاملات في سوق العقارات المستعملة تحقق أعلى مستوى خلال 5 سنوات

بالمقارنة مع اتجاه انتعاش سوق العقارات الجديدة، فإن تعافي سوق العقارات المستعملة في شنغهاي كان أكثر بروزًا، إذ يظهر بوضوح اتجاه ارتفاع الكمية والسعر معًا. منذ صدور السياسة الجديدة، شهد سوق العقارات المستعملة تحسنًا إيجابيًا في طرفي العرض والطلب: عززت نية المشترين للدخول إلى السوق بشكل ملحوظ، وازداد نشاط البائعين في إدراج العقارات للبيع، وتسارع معدل استيعاب المخزون من العقارات القائمة، ما دفع إلى تعزيز قاع السوق باستمرار.

وفقًا للبيانات المنشورة على الموقع الرسمي لتبادل العقارات في شنغهاي “网上房地产”، في شهر مارس من هذا العام، بلغ إجمالي التوقيع الإلكتروني للعقارات المستعملة في شنغهاي (بما في ذلك العقارات التجارية) 31215 وحدة، لتسجل مرة واحدة أعلى رقم منذ مارس 2021 خلال السنوات الخمس الماضية، بما يعكس بشكل مباشر عودة قوية لثقة السوق.

توضح لي جين، المسؤولة عن معهد “Lianjia” للأبحاث في شنغهاي، أنه في مارس وصلت أحجام تداول العقارات المستعملة في جميع أنحاء المدينة إلى 31k وحدة، بزيادة 6% على أساس سنوي مقارنة بشهر مارس من العام الماضي، وبزيادة كبيرة قدرها 37% مقارنة بشهر يناير من هذا العام. منذ صدور سياسة “沪七条”، كانت نية المشترين قوية للدخول إلى السوق، إذ بلغ متوسط مدة إتمام الصفقة للمشتري في يونيو 2025 49 يومًا، بينما تقلص متوسط مدة إتمام الصفقة في مارس من هذا العام إلى 39 يومًا.

وفقًا لإحصاءات “Wo Ai Wo Jia”، ومن منظور بيانات الأسبوع الواحد واليوم الواحد، في الفترة من 2 مارس إلى 8 مارس، سجلت الصفقات الأسبوعية للعقارات المستعملة في شنغهاي 5709 وحدة، ما يشير إلى أن السوق بعد عطلة رأس السنة بدأ يتعافى تدريجيًا. خلال الفترة من 9 مارس إلى 15 مارس، سجلت الصفقات الأسبوعية للعقارات المستعملة 7233 وحدة، وتسارع وتيرة التعافي بوضوح. خلال الفترة من 16 مارس إلى 22 مارس، تم تجديد الرقم القياسي مرة أخرى إلى 7488 وحدة في الأسبوع. ومن 23 إلى 29 مارس، بلغ إجمالي الصفقات للعقارات المستعملة 7732 وحدة، مع استمرار تجديد أعلى رقم قياسي أسبوعي خلال نحو 5 سنوات.

كما كانت بيانات الصفقات اليومية لافتة للغاية. تُظهر بيانات “Wo Ai Wo Jia” أنه في 28 مارس (يوم السبت) من هذا الشهر، تم إبرام 1585 صفقة للعقارات المستعملة في شنغهاي، لتسجل أعلى مستوى خلال نحو 5 سنوات. وفي اليوم التالي (الأحد)، تم إبرام 1442 صفقة، ليبلغ إجمالي يومي عطلة نهاية الأسبوع 3027 صفقة، وقد نجح هذا الرقم أيضًا في تجديد ذروة المبيعات خلال عطلة نهاية الأسبوع خلال نحو 5 سنوات. تشير مراقبة معهد 58 Anjuke إلى أنه بعد تطبيق “沪七条” بـ30 يومًا، بلغ متوسط التداول اليومي للعقارات المستعملة في شنغهاي 961 صفقة يوميًا، بزيادة 22.9% مقارنة بما بعد الجولة السابقة لصدور سياسة في 2024. وظل حجم التداول الأسبوعي مرتفعًا باستمرار، ما يؤكد كذلك استمرارية سخونة السوق.

وعلى جانب الأسعار، صدرت أيضًا إشارات إيجابية للاستقرار والارتفاع. تُظهر بيانات الهيئة الوطنية للإحصاء أن في فبراير 2026، وبعد تسعة أشهر متتالية من الانخفاض، ظهرت لأول مرة زيادة بنسبة 0.2% على أساس شهري في أسعار بيع العقارات السكنية المستعملة في شنغهاي. وبناءً على ذلك، تُظهر بيانات “Lianjia” في شنغهاي أن مؤشر الأسعار في مارس ارتفع بنسبة 1% على أساس شهري. كما تُظهر بيانات معهد “Zhongzhi” أن متوسط سعر العقارات السكنية المستعملة في مارس بلغ 55075 يوانًا/متر مربع، بزيادة طفيفة قدرها 0.08% على أساس شهري، ما أنهى اتجاه الانخفاض الذي استمر 33 شهرًا.

ما زال التعافي في السوق يحتاج إلى التقدم بثبات

يرى معظم العاملين في القطاع أن التنفيذ القوي لظاهرة “الصعود الربيعي” في سوق العقارات في شنغهاي يرجع إلى نتيجة مزدوجة تقودها التوجيهات والسياسات من جهة، وتحسين العرض والطلب من جهة أخرى.

“توضح هذه السلسلة من الأداءات بشكل كامل دقة وفعالية السياسة الجديدة ودورها في التحفيز.” يرى لي جين أن السياسة الجديدة تعمل عبر عدة أبعاد مثل تحسين شروط تقييد الشراء وتقليل تكاليف المعاملات، ما يفتح فعليًا سلسلة المبادلة ويطلق الطلب على السكن الصلب والطلب على التحسين. إن استمرار تفاعل السياسة مع السوق يضخ سيولة في السوق، ويدفع سوق العقارات المستعملة في شنغهاي إلى الدخول تدريجيًا إلى مسار تعافٍ يمر بمرحلة دورة سليمة، حيث ترتفع الكمية والسعر معًا.

يسهم التحسين المستمر في هيكل العرض والطلب في السوق أيضًا في ضخ زخم إضافي لعودة دفء السوق. وعلى سبيل المثال، تُظهر بيانات المراقبة من معهد “Zhongzhi” أنه دخل سوق العقارات المستعملة في شنغهاي في مسار التخلص من المخزون اعتبارًا من أغسطس 2025، وبحلول فبراير 2026 انخفض المخزون من العقارات المعلنة المتاحة بنسبة 25.7% مقارنة بذروة المرحلة السابقة، مع استمرار تحسين العلاقة بين العرض والطلب.

يعتقد معظم الأشخاص الذين تم مقابلتهم أنه بالنظر إلى المستقبل، إذا استمرت حالة التفاؤل الإيجابي في السوق، فمن المتوقع أن تحافظ شنغهاي على مستوى عالٍ من النشاط خلال ظاهرة “الصعود الربيعي”.

يعتقد يان يوجين، نائب مدير معهد إتروجياو للأبحاث العقارية في شنغهاي، أن حجم تداول العقارات المستعملة في شنغهاي في مارس، وهو 30k وحدة، بشكل عام يقع عند مستوى مرتفع نسبيًا تاريخيًا. وبالاقتران مع أحجام التداول في نهاية العام الماضي وخلال الربع الأول من هذا العام، تكون شنغهاي قد استقرت بشكل أساسي أيضًا، وهو ما يوفر طلبًا كامناً كبيرًا لإتمام تبديل العقارات لاحقًا. إذا تمكنت بيانات المعاملات في الربع الثاني من الحفاظ على مستويات مرتفعة والاستمرار عند نحو 25k وحدة/شهر، فسيعكس ذلك بشكل أكبر النشاط في تداول السوق. مع دخول النصف الثاني من مارس وما بعده، يُتوقع أن يعزز حجم تداول الطلبات الموجهة للتحسينات من الفئات المتوسطة إلى الراقية وسوق العقارات الفاخرة أيضًا، أي سيتم توسيع نطاق سخونة السوق وانتقالها.

كما يرى معهد أبحاث “Wo Ai Wo Jia” أن سوق العقارات بدأ بالفعل الدخول إلى مرحلة جديدة. إن الأساسيات في المدن الصينية من الدرجة الأولى مثل شنغهاي جيدة نسبيًا، إذ توجد على المدى الطويل طلبات صلبة على السكن وطلب على التحسينات، كما لا تزال سياسات العقارات تملك مجالًا للتحسين؛ لذلك من المتوقع أن تستمر سيناريو “الاستقرار والتحسن” وتدفع سوق العقارات في شنغهاي لتحقيق تطور مستقر وصحي. تُظهر البيانات التي أصدرها هذا المعهد مؤخرًا، “الاستبيان حول طلب العقارات في شنغهاي وتوقعاتها”، أيضًا أن 41.4% من المستجيبين يرون أن أسعار العقارات في شنغهاي ستشهد زيادة خلال السنوات 1—2 القادمة.

لكن ما زالت تشاو جينغجين متحفظة. ووفقًا لتقديرها، إذا تمكنت المشاعر الحالية في السوق من الاستمرار، فمن المتوقع أن تحافظ شنغهاي على مستوى عالٍ من النشاط خلال فترة “الصعود الربيعي” في شهري 3—4: “لكن ما يجب الانتباه إليه هو أن عملية استقرار السوق ستكون تدريجية، وتعتمد استمراريتها لاحقًا على حدوث تحسن جوهري في الأساسيات الاقتصادية الكلية، مثل تعافي توقعات دخل السكان وتوقعات أسعار المنازل.”

المسؤول عن التحرير: تشانغ بي المشرف العام: تشانغ يو نينغ