لقد بدأت مؤخرًا في استكشاف بيانات صناديق الاستثمار العقاري (REIT) وبصراحة، هناك شيء مثير للاهتمام هنا قد يغفله معظم المستثمرين. الجميع يتحدث عن كيف تنهار الأسهم خلال فترات الركود، لكن صناديق الاستثمار العقاري خلال الركود تروي قصة مختلفة.

إذن، إليك الأمر - صناديق الاستثمار العقاري هي أساسًا أوراق مالية تتيح لك امتلاك أسهم في شركات العقارات. بموجب القانون، يجب أن تحتفظ بما لا يقل عن 75% من أصولها في العقارات وتوزع 90% من الأرباح كأرباح نقدية. يبدو الأمر مملًا حتى تنظر إلى الأرقام الفعلية.

تاريخيًا، حققت صناديق الاستثمار العقاري أداءً مذهلاً. من عام 1972 حتى 2024، حققت متوسط عائد سنوي قدره 12.6% مقارنة بـ 8% لمؤشر S&P 500. لكن، نعم، كانت السنوات الخمس الماضية صعبة - فقط 5.5% مقابل 15.3% للسوق. لهذا السبب يتساءل الناس السؤال الحقيقي: هل صناديق الاستثمار العقاري محصنة فعلاً من الركود؟

اتضح أن صناديق الاستثمار العقاري خلال الركود لا تؤدي بالسوء الذي قد تتوقعه. خلال فترات الانكماش، كانت تخسر بمعدل متوسط 17.6% مقارنة بانخفاض أكثر من 20% لمؤشر S&P 500. إذن فهي تتعرض لضربة، لكنها أقل من السوق الأوسع. وما هو المدهش حقًا هو ما يحدث بعد ذلك.

في الأشهر الـ 12 التي تسبق الركود، كانت صناديق الاستثمار العقاري تحقق متوسط عائد إيجابي قدره 5.7%. ثم خلال الركود الفعلي، نعم، تنخفض. لكن هنا يصبح الأمر مثيرًا للاهتمام - بعد آخر ستة ركودات، تعافت صناديق الاستثمار العقاري بمتوسط 22.7% في الأشهر الـ 12 التالية. هذا نوع من الانتعاش لا يمكن لمعظم الأصول مجاراته.

لماذا التعافي السريع؟ أسعار الفائدة. تتغير قيم العقارات مع معدلات الرسملة، التي تتبع أسعار الفائدة عن كثب. تقوم البنوك المركزية بخفض الفائدة خلال الركود، مما يقلل من معدلات الرسملة ويرفع أسعار العقارات. وبما أن صناديق الاستثمار العقاري تتداول في الأسواق العامة، فإن الأسعار تستجيب على الفور. الأسواق تضع في الحسبان قيمة الشركات بعد 12-18 شهرًا، وليس اليوم.

لكن هناك تفصيل مهم - ليست جميع صناديق الاستثمار العقاري متساوية. مراكز البيانات، والرعاية الصحية، وصناديق الإيجار الثلاثي الصافي تظهر مرونة خاصة خلال الانكماشات. الفنادق، لوحات الإعلانات، وصناديق الرهن العقاري؟ تلك تتعرض لضربات أشد. لذا، إذا كنت تفكر في صناديق الاستثمار العقاري كوسيلة للتحوط خلال الركود، عليك أن تكون انتقائيًا.

الخلاصة: صناديق الاستثمار العقاري لا تنهار مثل السوق الأوسع عندما تشتد الأزمات، وتتعافى بسرعة أكبر من معظم فئات الأصول، وإذا اخترت القطاعات الصحيحة مثل الرعاية الصحية أو مراكز البيانات، تحصل على حماية إضافية. من المنطقي أن يبدأ الناس في النظر إليها بشكل أكثر دقة.