وداعًا للتمويل الحكومي القائم على الأراضي، وتحسين بيئة تطوير الاقتصاد المحلي

تشانغ تاو

في السنوات الأخيرة، استمر سوق العقارات في الصين في حالة تعديل مستمر، وقد شهدت علاقة العرض والطلب بين طرفي البيع والشراء في سوق العقارات تغيّرات عميقة، ما أدى إلى أن نمط الاعتماد على ما يُسمّى بـ“المالية القائمة على بيع الأراضي” الذي كانت تعتمد عليه الحكومات المحلية بدرجة كبيرة—حيث كانت رسوم إتاحة الأراضي تعادل نحو أربعين بالمائة من إيرادات ميزانيات الحكومات المحلية—يتجه تدريجيًا نحو الزوال، وربما يُجبر الحكومات المحلية على التركيز أكثر على تحقيق التنمية عالية الجودة للاقتصاد المحلي وعلى تحسين بيئة تطوره.

حجم إيرادات إتاحة الأراضي يتناقص عامًا بعد عام. تشير إيرادات إتاحة الأراضي عادةً إلى إيرادات إتاحة حق استخدام الأراضي المملوكة للدولة ضمن الميزانية الخاصة بالرسوم المملوكة للجهات الحكومية. ومن الواضح أن إيرادات إتاحة الأراضي لدى الحكومات المحلية ترتبط ارتباطًا وثيقًا بمدى سخونة أو برود سوق العقارات. بعد إصلاح نظام السكن في 1998، بدأ سوق العقارات في الصين خطواته الأولى، وبعد 2003 ظهر تطور سريع. في 2003، بلغ حجم إيرادات إتاحة الأراضي في جميع أنحاء البلاد 542.1B يوان، أي ما يقارب 35% من إجمالي إيرادات المالية المحلية. وبعد 2003، واصل سوق العقارات في الصين الارتفاع بسرعة، وارتفعت معها أيضًا إيرادات “المالية القائمة على الأراضي” بشكل “يزداد كما يعلو النهر”. في 2021، وصلت إيرادات المالية القائمة على الأراضي إلى ذروة بلغ قدرها 8.5 تريليون يوان. منذ الربع الرابع من 2021، وبالتزامن مع استمرار تعديل وضع العرض والطلب في سوق العقارات في الصين، فإن إيرادات إتاحة الأراضي في 2025 في جميع أنحاء البلاد انكمشت بالفعل بحوالي أربعين بالمائة مقارنة بذروة 2021. ومع التحفيز الناجم عن سلسلة من السياسات العقارية مؤخرًا، فقد اكتمل إلى حد كبير تعديل أسعار المنازل في مختلف المدن. فقد شهدت معاملات العقارات، ممثلةً بالمدن من الفئة الأولى، بعض السخونة، ونشطت معاملات سوق المنازل المستعملة، وارتفع سعر بعض العقارات قليلًا، لتظهر مبدئيًا علامات على الاستقرار والاحتواء. ومع ذلك، يجب أن ندرك بعمق أن سوق العقارات في الصين قد شهد بالفعل تغيّرًا جذريًا في وضع العرض والطلب، وأنه من غير المرجّح إطلاقًا أن يتكرر مسار الارتفاع المستمر والسريع للسنوات السابقة في سوق الأراضي.

كما يجري تعديل نظام الأراضي بما يتماشى مع الاتجاه. مؤخرًا، أصدرت وزارة الموارد الطبيعية، إلى جانب الإدارة الوطنية للغابات والأراضي العشبية، معًا “إشعارًا بشأن الاستمرار في إنجاز ضمان عناصر الموارد الطبيعية بشكل أفضل” (الوثيقة رقم 38 لعام 2026 من “موارد طبيعية فا”)، ويتناول عدة عناصر رئيسية مرتبطة بإتاحة الأراضي، والتي يُتوقع أن تدفع—من منظور تنظيمي—الحكومات المحلية تدريجيًا إلى تقليل اعتمادها على المالية القائمة على الأراضي.

أولًا: لا يمكن للحكومات المحلية بيع الأراضي “على هواها”، بل تم تضييق هامش الاستقلالية بشكل كبير. لا تستطيع الحكومات المحلية أن تقرر وحدها بيع الأراضي، بل يتعين تنسيق ذلك على مستوى المقاطعات. ومن خلال تحليل اتجاهات السياسات المساندة على مستوى كل مقاطعة، سيتم إعطاء أهمية أكبر—على الأرجح—والتوجيه نحو توليد قيمة “للأرض”، وقد يتم تنفيذ تنسيق على مستوى المقاطعات وفقًا لجودة وسرعة تطوير اقتصاد المدن على مستوى المحافظات/المستويات الأدنى، وبحسب أوضاع تدفق السكان، مع إبراز ترتيبات تفاضلية لمؤشرات تزويد الأراضي.

ثانيًا: قد يتحول عمل توفير الأراضي ليكون متمركزًا بشكل أساسي على تفعيل المخزون عبر تحديث المدن. وبموجب مبدأ الأراضي الجديدة المضافة للبناء الحضري والريفي خلال العام، يُفترض ألا تتجاوز المساحة الإجمالية للأراضي التي يتم تفعيل مخزونها. أي أن مساحة تفعيل المخزون من الأراضي كلما زادت، زادت أيضًا مساحة الأراضي الجديدة المضافة للبناء الحضري والريفي لدى الحكومات المحلية. وهذا يوجّه—من حيث الآليات والمصالح—الحكومات المحلية إلى ضرورة زيادة الاستثمار في مشاريع تحديث المدن، والحاجة إلى إطلاق المزيد من مساحة الأراضي الجديدة المضافة للبناء الحضري والريفي من خلال مشاريع تحديث المدن. لذلك، من المعقول توقع أن يتسارع تقدم إنشاء مشاريع تحديث المدن في الصين بدءًا من 2026، وبخاصة أن قيمة “القديم/المتهالك والصغير والمساحات الضيقة” في المناطق الأساسية/المركزية للمدن قد تُعاد قراءتها وتقييمها.

ثالثًا: يُقيَّد تطوير العقارات. وبموجب مبدأ أن الأراضي الجديدة المخصصة للبناء لا تُستخدم عادةً لتطوير العقارات لأغراض تشغيلية/استثمارية، يُتوقع أنه بدءًا من 2026 ستنخفض إمدادات أراضي العقارات التجارية الجديدة في كل مدينة. سيساعد ذلك على التحكم في عرض العقارات على مستوى الإجمالي وتقليل كمية إمدادات العقارات التجارية الجديدة. في الوقت الحالي، تواجه معظم المدن في الصين ضغوطًا تتعلق بتصريف المخزون. ويؤدي انخفاض مؤشرات أراضي المنازل التجارية إلى المساعدة في موازنة العرض والطلب، ودفع سوق العقارات إلى الاستقرار التدريجي.

لا شك أن إيرادات إتاحة الأراضي ترتبط حتمًا بوضع مالية الحكومات المحلية ومسار نفقات/إيرادات المالية المستقبلية. فمن ناحية، فإن اعتماد “المالية القائمة على الأراضي” الذي تشكل موضوعيًا خلال السنوات الماضية لا يمكن تغييره بالكامل بين ليلة وضحاها. ومع ضغوط السوق والقيود التنظيمية، ستقوم الحكومات المحلية أيضًا بتقليل اعتمادها الذاتي على المالية القائمة على الأراضي. ومن المؤكد أنه مع انخفاض إيرادات إتاحة الأراضي ستنشأ فجوة، ولذلك يجب أيضًا العمل بشكل متين ومنظم على التعامل مع الصدمات والمخاطر الناجمة عن ابتعاد المالية القائمة على الأراضي تدريجيًا. ومن ناحية أخرى، فإن انخفاض إيرادات إتاحة الأراضي على مدار أربع سنوات متتالية سيُجبر الحكومات المحلية على استخدام أموال الميزانية بشكل أكثر كفاءة وتركيزًا، وعلى إيلاء اهتمام أكبر لتحسين تعديل هيكل الصناعات المحلية، وتعزيز القدرة التنافسية للقطاعات الأساسية للتنمية، وتسريع تنمية بيئة أعمال جيدة، لجذب المزيد من الجهات الفاعلة في السوق، وتحقيق توسيع مصادر التمويل وزيادة إيرادات المالية من خلال التنمية عالية الجودة للاقتصاد المحلي. وإذا ما نظرنا إلى الأمر من هذا المنظور، فإن ابتعاد المالية القائمة على الأراضي تدريجيًا قد يكون بمثابة محفز للتنمية عالية الجودة للاقتصاد المحلي.

مقال عمود هذه النسخة يعبر فقط عن وجهة نظر المؤلف الشخصية

(المحرر: دونغ بينغ بينغ)

     【إخلاء المسؤولية】هذا المقال يعبر فقط عن وجهة نظر المؤلف، وهو غير مرتبط بأي حال بموقع Hexun للأنباء. يحتفظ موقع Hexun بموقف محايد من التصريحات والأحكام المتعلقة بالآراء الواردة في النص، ولا يقدم أي ضمانات صريحة أو ضمنية بخصوص دقة أو موثوقية أو اكتمال أي محتوى وارد. يُرجى من القراء الاكتفاء بالاطلاع باعتباره مرجعًا فقط، وتحمّل المسؤولية الكاملة بأنفسهم. البريد الإلكتروني: news_center@staff.hexun.com

الإبلاغ