【استراتيجية التنمية】 وداعًا للتمويل من الأراضي تحسين بيئة تطوير الاقتصاد المحلي

（العنوان الأصلي: [خطة التطوير] الوداع بـ"مالية الأراضي" تحسين بيئة تطوير الاقتصاد المحلي）

تشن تاو

في السنوات الأخيرة، استمر قطاع العقارات في الصين في مرحلة تعديل مستمرة، وحدثت تغييرات عميقة في علاقة العرض والطلب بين طرفي الشراء والبيع في سوق العقارات، مما جعل نمط الاعتماد على “مالية الأراضي” الذي كان يعتمد بشكل كبير على عائدات بيع الأراضي حتى وصلت في السابق إلى نحو أربعين بالمئة من إيرادات مالية الحكومات المحلية، يقترب من نهايته تدريجيًا؛ بل قد يفرض على الحكومات المحلية أن تولي مزيدًا من الاهتمام بالتنمية عالية الجودة للاقتصاد المحلي وتحسين بيئة تطوير الاقتصاد المحلي.

حجم إيرادات بيع الأراضي يتناقص تدريجيًا عامًا بعد عام. يُقصد عادةً بإيرادات بيع الأراضي الدخل الناجم عن التنازل/إحالة استخدام الأراضي المملوكة للدولة ضمن الميزانية الخاصة بالصناديق الحكومية. ومن الواضح أن إيرادات بيع الأراضي لدى الحكومات المحلية مرتبطة ارتباطًا وثيقًا بمدّ وجزر سوق العقارات. بعد إصلاح نظام الإسكان في عام 1998، بدأ سوق العقارات في الصين بالانطلاق، وابتداءً من عام 2003 ظهرت فترة تطور سريع. في عام 2003، بلغ حجم إيرادات بيع الأراضي في جميع أنحاء البلاد 542.1 مليار يوان، أي نحو 35% من إجمالي الدخل المالي المحلي. بعد عام 2003، واصلت سوق العقارات في الصين الارتفاع بسرعة، وارتفعت أيضًا إيرادات “مالية الأراضي” تبعًا لذلك. في عام 2021، وصلت إيرادات “مالية الأراضي” إلى ذروة بلغ قدرها 8.5 تريليون يوان. ومنذ الربع الرابع من عام 2021، ومع استمرار تعديل أوضاع العرض والطلب في سوق العقارات في الصين، انخفضت إيرادات بيع الأراضي في عام 2025 على مستوى البلاد بنحو 40% مقارنة بذروة عام 2021. وفي ظل تحفيز سلسلة من السياسات العقارية الأخيرة، تكون تعديلات أسعار المساكن في مختلف المدن قد اكتملت تقريبًا، وسُجل بعض الارتفاع في معاملات العقارات، وخصوصًا في المدن من الدرجة الأولى؛ كما شهد سوق العقارات المستعملة نشاطًا، وارتفع سعر بعض العقارات قليلًا، لتظهر ملامح أولية للاستقرار. وحتى مع ذلك، ينبغي أن ندرك بعمق أن علاقة العرض والطلب في سوق العقارات في الصين قد شهدت تغيرًا جذريًا؛ فمن غير المحتمل تقريبًا أن يتكرر مسار الارتفاع السريع والمتواصل الذي كان يحدث في السوق العقارية في الماضي بالنسبة لسوق الأراضي.

ويجري أيضًا تعديل نظام الأراضي بما يتماشى مع هذا الاتجاه. في الآونة الأخيرة، أصدرت وزارة الموارد الطبيعية ووكالة الغابات والمرعى الوطنية معًا “إشعارًا بشأن مواصلة تيسير ضمان عناصر الموارد الطبيعية” (طبيعة الموارد المصدرة〔2026〕38)، ويتضمن عدة عناصر رئيسية مرتبطة بالتنازل/بيع الأراضي، والتي من شأنها دفع الحكومات المحلية تدريجيًا، على مستوى النظام، إلى تقليل اعتمادها على “مالية الأراضي”.

أولًا: لا يمكن للحكومات المحلية أن تبيع الأراضي كيفما تشاء؛ فقد انكمشت صلاحياتها بشكل كبير. لا تستطيع الحكومات المحلية أن تقرر بنفسها بيع الأراضي، بل يتعين عليها تنسيق ذلك على مستوى المقاطعات/الأقاليم. ومن خلال تحليل اتجاهات السياسات المرافقة من كل مستوى إقليمي/محافظي، فمن المرجح أن يتم إيلاء المزيد من الاهتمام وتوجيه إنتاج القيمة لـ"الأرض"، وقد يتم إجراء تنسيق على مستوى المقاطعات/الأقاليم وفقًا لجودة وسرعة تطور اقتصاد المدن على مستوى المحافظات/المدن، وحالة تدفق السكان، بحيث تُجسد ترتيبات تفاضلية لمؤشرات توفير الأراضي.

ثانيًا: قد يتحول العمل المتعلق بتوريد الأراضي إلى التركيز أكثر على تنشيط المخزون عبر تجديد المدن. لا يجوز من حيث المبدأ أن يتجاوز إجمالي الأراضي الجديدة المخصصة للبناء الحضري والريفي سنويًا مساحة الأراضي التي تم تنشيطها من المخزون؛ أي أنه كلما زادت مساحة الأراضي التي يتم تنشيطها من المخزون، زادت كذلك مساحة الأراضي الجديدة المخصصة للبناء الحضري والريفي التي يمكن للحكومات المحلية إضافتها. وهذا يوجّه—من حيث الآلية والمصلحة—الحكومات المحلية إلى زيادة الاستثمار بصورة أكبر في مشاريع تجديد المدن، مع الحاجة إلى إطلاق المزيد من مساحة الأراضي الجديدة المخصصة للبناء الحضري والريفي من خلال مشاريع تجديد المدن. لذلك، يمكن توقع بشكل منطقي أن يتسارع تقدم مشاريع تجديد المدن في الصين بدءًا من عام 2026؛ وبالأخص قد تتم إعادة الاعتراف بقيمة “القديم المتداعي والصغير” في المناطق الأساسية/المركزية للمدن.

ثالثًا: تقييد تطوير العقارات. من حيث المبدأ، لا تُستخدم الأراضي الجديدة المخصصة للبناء في تطوير العقارات ذات الطابع التشغيلي/الربحي. ويُتوقع أن ينخفض توفير الأراضي العقارية السكنية الجديدة سلعة-بسلعة في مختلف المدن ابتداءً من عام 2026، ما سيساعد على التحكم في عرض العقارات على مستوى إجمالي الكمية، وتقليل كمية العرض من المساكن التجارية/العامة الجديدة. حاليًا، تعاني معظم المدن في الصين من ضغوط التخلص من المخزون، وبما أن مؤشرات أراضي المساكن/البيوت التجارية ستنخفض، فإن ذلك يساعد على موازنة علاقة العرض والطلب، ويدفع سوق العقارات تدريجيًا نحو الاستقرار.

لا شك في أنه، في الوقت الحالي، ترتبط حتمًا إيرادات بيع الأراضي ارتباطًا بوضع مالية الحكومات المحلية ومسار النفقات والإيرادات المالية المستقبلية. فمن ناحية، لا يمكن أن يتغير نمط الاعتماد على “مالية الأراضي” الذي تشكل موضوعيًا خلال سنوات عديدة مضت بشكل كامل بين ليلة وضحاها. ومع ضغوط السوق والقيود النظامية، ستقلل الحكومات المحلية أيضًا بشكل مستقل من اعتمادها على “مالية الأراضي”. وبالطبع، فإن انخفاض إيرادات بيع الأراضي سيؤدي حتمًا إلى وجود فجوة، لذا يلزم أيضًا التعامل بشكل حذر ومنظم مع الصدمات والمخاطر الناجمة عن ابتعاد “مالية الأراضي” تدريجيًا. ومن ناحية أخرى، فإن انخفاض إيرادات بيع الأراضي أربع سنوات متتالية سيجبر الحكومات المحلية على استخدام أموال المالية المحلية بمزيد من الكفاءة، والاهتمام أكثر بتحسين تعديل هيكل الصناعات المحلية، وتعزيز القدرة التنافسية للقطاعات الصناعية الأساسية للتنمية، وتسريع زراعة بيئة أعمال جيدة، بهدف جذب المزيد من الكيانات/المشاركين في السوق، وتحقيق توسيع مصادر الإيرادات المالية وزيادة الإيرادات المالية عبر تحقيق التنمية عالية الجودة للاقتصاد المحلي. وإذا حللنا من هذا المنظور، فقد تكون “مالية الأراضي” تبتعد تدريجيًا هي الحافز/المُحفّز لتنمية الاقتصاد المحلي عالية الجودة.

لا تمثل مقالة عمود هذا العدد سوى وجهات نظر المؤلف الشخصية