يمتلكون مدينة تشينغداو وانشيانغ تشون التي تحقق أرباحًا سنوية قدرها 4 مليارات، وREIT التجارية لـCR ينتظر تنفيذ زيادة التمويل.

رأي وونج أصبحت منطقة وانشيانغ بمدينة تشينغداو أكثر سهولة في التجول، حيث تمتلك شركة “تشاينا ريسورسز التجارية” للاستثمار العقاري المتداول (المشار إليها فيما بعد باسم “华润商业REIT”) “بقّرة حلوب نقدية”؛ ومن الطبيعي أن يزيد ذلك من حالة الاطمئنان لديها.

في الوقت الحالي، لا تبدو أحوال سوق التجارة بالتجزئة المحلي في الداخل جيدة جدًا، إذ تعاني العديد من المشاريع التجارية من قيود ناتجة عن اشتداد المنافسة الإقليمية، أو تركز هيكل المستأجرين بشكل أحادي، أو قصور في قدرات التشغيل، ما يؤدي إلى ضعف نمو الإيجارات، وتذبذب معدلات الإشغال، بل وحتى مواجهة مخاطر فقدان المستأجرين الرئيسيين.

وفي ظل هذا السياق، فإن الأصول التي يمكنها تحقيق نمو في المؤشرات الأساسية تتمتع بلا شك بمرونة أقوى تجاه تقلبات الدورة.

في العام الماضي، قدمت وانشيانغ بمدينة تشينغداو هذا النوع من الأداء.

وباعتبارها أصلًا أساسيًا وحيدًا تمتلكه “华润商业REIT” حاليًا، فإن مركز التسوق الذي افتُتح في 2015 وبحجم يقارب 300 ألف متر مربع، لم يظهر ظاهريًا أي علامات على الإرهاق عند اكتمال فترة تشغيله التي تبلغ عشر سنوات.

وهذا ما دفع “华润商业REIT” إلى تحقيق نمو مزدوج الرقم في الأداء خلال 2025.

ومن منظور الأداء المالي، حققت “华润商业REIT” في العام الماضي إيرادات تشغيلية قدرها 7.62 مليار يوان، بزيادة قدرها 18.7%؛ وبلغت قيمة EBITDA 300k يوان؛ وسجلت صافي الأرباح 762M يوان، مقارنة بـ 1231.2 مليون يوان في العام السابق، محققة نموًا مرتفعًا.

وبخصوص التوزيعات، بلغ مبلغ المخصص للتوزيع المتاح لـ “华润商业REIT” 55.73M يوان، في حين بلغت قيمة التوزيع الفعلية 12.31M يوان، وخلال 2025 واصلت الشركة إنجاز 4 توزيعات أرباح، لتبلغ نسبة توزيع التدفق النقدي نحو 3.72%.

كحماية داعمة للأداء، حققت شركة إدارة الأعمال التجارية تشينغداو جياشينغ رونتشنغ المحدودة (مركز وانشيانغ بمدينة تشينغداو) في 2025 نموًا شاملًا.

مصدر الصورة: التقارير المالية للشركات، مقتطف من Business Client

ما زال المشروع يحافظ على وضعه كوجهة من الفئة M2 العليا (إذا تم استخدام التحديد الأحدث فإنه يعد “العَلَم الحضري”) ويُظهر الأداء المقابل؛ بلغت الإيرادات التشغيلية 7.54 مليار يوان، بزيادة قدرها 19.74%؛ وبلغت قيمة EBITDA 365M يوان، بزيادة قدرها 20.91%؛ وفي الوقت نفسه ارتفعت نسبة مجمل الربح من 61.42% في الفترة نفسها من العام الماضي إلى 64.73%.

معدل الإشغال هو مؤشر أساسي لقياس صحة تشغيل مركز التسوق، ويعتقد السوق عمومًا أن نسبة 95% من الإشغال هي خط الصحة للمشاريع التجارية. وبحلول نهاية 2025، بلغت المساحة القابلة للتأجير في وانشيانغ بمدينة تشينغداو 13.98 ألف متر مربع، والمساحة المؤجرة فعليًا 13.85 ألف متر مربع، لتبلغ نسبة الإشغال 99.09%.

وبخصوص سعر الإيجار للوحدة، بلغ متوسط مستوى وانشيانغ بمدينة تشينغداو خلال فترة التقرير 426.61 يوان/متر مربع/شهر. وبالنظر إلى أن تشينغداو مدينة خط ثانٍ قوية من حيث مستوى الاستهلاك، فإن سعر الإيجار للوحدة هذا يقع ضمن فئة المستوى الأعلى.

كما جاء في تقرير 2025 Q4 لـ “华润商业REIT” أن متوسط سعر الإيجار للوحدة في وانشيانغ بمدينة تشينغداو قد ارتفع فعليًا إلى 436.44 يوان/متر مربع/شهر. بينما كان مستوى سعر الإيجار للوحدة خلال كامل عام 2024 397.73 يوان/متر مربع/شهر.

إضافة إلى ذلك، يبلغ متوسط مدة الإيجار المتبقية المرجّح بالعقود في نهاية الفترة 2 سنة، وهي بنية صحية. كما تحافظ حاليًا نسبة تركيز المستأجرين على مستوى منخفض نسبيًا؛ إذ تبلغ نسبة مجموع إيرادات الإيجار من أكبر خمسة مستأجرين 13.63% فقط، وتكون بنية المستأجرين قابلة للضبط.

تكشف القوائم المالية أيضًا أن مركز وانشيانغ بمدينة تشينغداو حقق العام الماضي أعلى مستوى لحجم تدفق الزوار في تاريخه، كما زاد عدد الأعضاء أيضًا بنسبة 22% على أساس سنوي إلى 1.77 مليون. وبالمقارنة، وحتى نهاية 2024، بلغ عدد السكان المقيمين في مدينة تشينغداو حوالي 10.44 مليون نسمة.

وراء هذه البيانات المتنوعة، يكمن أن وانشيانغ بمدينة تشينغداو دفعت في العام الماضي نحو ترقيات إيجابية في الجوانب الناعمة والصلبة، ما عادت فوائده على الأداء التشغيلي.

ووفقًا لما علمته المصادر، ففي أغسطس من العام الماضي حقق وانشيانغ بمدينة تشينغداو اكتمالًا مبكرًا بقرابة شهرين لمنطقة إعادة تطوير القسم الجنوبي للمرحلة الأولى، مع افتتاحها قبل الموعد المحدد، وتبلغ مساحة البناء المعنية حوالي 1.25 ألف متر مربع. كما تمت الاستعانة بـ 15 متجرًا جديدًا، منها علامات تجارية لبيع الملابس بالتجزئة مثل西町村屋، وعلامات تجارية لمنتجات المنزل مثلHarbor House، إضافة إلى علامات مطاعم مثل驸马巷، 十秋، 芸山季، 阿萨中东料理، 魔宗烧肉، 小岩隐، ضمن إجمالي 6 علامات مطاعم.

كما أنه، وبالاقتران مع المناطق التي تم إنجاز إعادة تطويرها في المرحلة الأولى L4-L5 والمرحلة الثانية L4-L5 في 2024، فإن مساحة المناطق التي أنجزت وانشيانغ بمدينة تشينغداو ترقيات وإعادة تطوير في السنوات الأخيرة تتجاوز 25 ألف متر مربع.

لكن ما يلفت انتباه الأطراف الخارجية أكثر هو قوة الدفع التي يطبقها وانشيانغ بمدينة تشينغداو في تعديل العلامات التجارية. وتُظهر القوائم المالية أنه خلال 2025، افتتح المشروع 151 متجرًا جديدًا، منها 46 متجرًا تمثل “المتجر الأول في مقاطعة شاندونغ”، و12 متجرًا تمثل “المتجر الأول في مدينة تشينغداو”.

وبالتفصيل، أدخل وانشيانغ بمدينة تشينغداو مجموعة من العلامات التجارية، منها迪桑特DESCENTE (الفرع الأول على مستوى مقاطعة شاندونغ)، وسالومونSalomon (أول S-فئة على مستوى مقاطعة شاندونغ)، وHOURGLASS (الفرع الأول في شاندونغ)، وDOCUMENTS (الفرع الأول في تشينغداو)، وGROTTO (الفرع الأول في شاندونغ)، وtea‘stone (الفرع الأول في شاندونغ)، و巴奴毛肚火锅 (الفرع الأول في تشينغداو)، و芸山季 (الفرع الأول في شاندونغ)، و四季椰林 (الفرع الأول في شاندونغ)، و驸马巷 (الفرع الأول في شاندونغ) وغيرها من العلامات.

ومن الجدير بالملاحظة بشكل خاص التأثير التجميعي للعلامات التجارية الخاصة بالرياضات والأنشطة الخارجية ضمن المشروع. ففي 2025، دخلت تباعًا أو قامت بترقية متاجرها علامات خارجية دولية معروفة مثلSalomon وKEEN وMAMMUT وHaglofs، ما جعل مصفوفة العلامات التجارية الخارجية في وانشيانغ بمدينة تشينغداو تكبر بسرعة.

وبحسب ما كشفه الطرف المسؤول عن المشروع في سبتمبر 2025 على منصة Xiaohongshu، فإن عدد العلامات التجارية المتعلقة بالرياضات الخارجية داخل المنشأة يقترب بالفعل من 50 علامة، ما يشكل تغطية كاملة تمتد من المعدات الاحترافية إلى نمط الحياة الحضري للأنشطة الخارجية. لقد تماشى هذا التخطيط مع نقاط ساخنة بنيوية في سوق الاستهلاك الحالية، إذ ظلت في السنوات الأخيرة فئات الاستهلاك المرتبطة بالأنشطة الخارجية تسجل معدلات نمو أسرع باستمرار من مجمل سوق التجزئة.

وفي الوقت الحالي أيضًا، ما يزال وانشيانغ بمدينة تشينغداو مستمرًا في تعزيز تنوعه في مجال علامات الرياضة والأنشطة الخارجية.

وبحسب المعلومات، خلال نحو نصف سنة من Q4 2025 إلى Q1 2026، قام المشروع بإدخال المزيد من العلامات التجارية مثل斯凯奇Skechers kids، وعلامة الأنشطة الخارجية المستدامة الألمانيةVAUDE، وعلامة الأطفال عالية المستوى Dodopoli، وعلامة الأنشطة الخارجية الخفيفة للآباء والأطفال ACMEITEM 爱棵米 وغيرها من العلامات، لتستمر وانشيانغ بمدينة تشينغداو في كونه المركز التجاري الأكثر اكتمالًا لعلامات الرياضة والأنشطة الخارجية في تشينغداو.

وفي الوقت ذاته، واصل وانشيانغ بمدينة تشينغداو أيضًا إجراء تعديلات وترقيات على العلامات داخل المشروع، بما في ذلك إدخال علامة كورية潮牌Mmlg (الفرع الأول في شاندونغ)، وعلامة ملابس نسائيةAIRIQI، وعلامة ملابس مستقلة خاصة بالنساء MEIYANG.美洋، وعلامة ملابس نسائية متوسطة إلى راقيةARIOSEYEARS، وعلامة أحذية إنجليزية كلاسيكية ترفيهيةWALSH، وعلامة ملابس الأطفالPAW IN PAW، و安踏校园Anta Campus، وعلامة أحذية مطر إنجليزية HUNTER (الفرع الأول في شاندونغ)، و太平鸟، وعلامة ملابس عصريةSMILEREPUBLIC وغيرها؛

إضافة إلى嘉士利·黄油手信، وHOOHOO创意料理، وعلامة الحلوياتrainbobo، وعلامة مطبخ 新京菜羲和·京致، وعلامة 新零售番茄口袋، وعلامة 川菜马鸿兴 (الفرع الأول في شاندونغ)، وعلامة 铜锣烧泽田本家، وعلامة إكسسوارات 国潮福录، و三丽鸥 (الفرع الأول في تشينغداو)، و好利来 (الفرع الأول في شاندونغ) وغيرها.

ومع ذلك، حتى لو كانت إدارة أصل واحد ممتازة، تبقى هناك دائمًا مخاطر التركّز. وبالنسبة لـ “华润商业REIT”، فإن التوسّع بإدخال أصول جديدة (توسيع الطرح/الإضافة) هو الطريق الذي لا مفر منه.

في عام 2025، طرح مدير صندوق “华润商业REIT” سابقًا خطتين للتوسّع بإضافة أصول.

تم الإعلان عن الجولة الأولى في 25 مارس، وكان المقصود توسيع شراء مشروع كونشان وانشيانغ. وتم الإعلان عن الجولة الثانية في 9 يوليو، وكان المقصود توسيع شراء ثلاثة مشاريع هي: هانغتشو شياوشان وانشيانغ، وشنيانغ تشانغبai وانشيانغ، وزيبو وانشيانغ.

وفقًا للإعلان الأحدث، لا تزال الأعمال المتعلقة بالجولة الأولى من التوسّع تُدفع وفقًا للخطة؛ أما الجولة الثانية من التوسّع، فبالنسبة لها يلزم حاليًا التقديم إلى لجنة الدولة للتنمية والإصلاح للتوصية، والحصول على موافقة هيئة تنظيم الأوراق المالية الصينية لتغيير تسجيل الصندوق، وموافقة بورصة شينزهين على طلب تغيير منتج الصندوق، إضافة إلى طلبات تتعلق بأوراق داعمة بالأصول، وأخيرًا لا يمكن تنفيذها إلا بعد قرار اتخذه مؤتمر مالكي حصص الصندوق.

تسعى “华润置地” إلى الدفع قدمًا، وبالنظر إلى المستقبل، فإن ترسيخ التوسّع مجرد مسألة وقت.

ووفقًا للخطة الأحدث لـ “华润置地”: خلال فترة “الخطة الخمسية الخامسة عشرة” (十五五)، ستواصل الشركة دفع حجم صناديق REITs العامة إلى تجاوز 360M يوان. وباعتبارها موارد احتياطية للتوسّع بإضافة أصول، وحتى نهاية 2025، تمتلك “华润置地” 98 مركزًا تجاريًا مملوكًا لها قيد التشغيل. وحتى نهاية 2030، من المتوقع أن يرتفع عدد المراكز التجارية قيد التشغيل إلى 127.

إخلاء مسؤولية: لا تمثل محتويات هذه المقالة والبيانات الواردة فيها إلا تجميعًا من “观点” استنادًا إلى معلومات منشورة، ولا تُعد نصيحة استثمارية. يرجى التحقق قبل الاستخدام.

(المحرر: 董萍萍)

     【إخلاء المسؤولية】 هذه المقالة تمثل فقط وجهات نظر كاتبها ولا علاقة لها بـ Hexun. وتحتفظ منصة Hexun بالحياد تجاه ما ورد في النص من تصريحات وتقديرات وأحكام. ولا تقدم المنصة أي ضمان صريح أو ضمني فيما يتعلق بدقة أو موثوقية أو اكتمال المحتوى. يُرجى من القراء الرجوع إليها على سبيل الإشارة فقط، ويتحملون مسؤوليتهم كاملة بأنفسهم. البريد الإلكتروني: news_center@staff.hexun.com

الإبلاغ