زيادة الطلب: معدل الشغور في مكاتب الدرجة الأولى في بكين ينخفض قليلاً

21世纪经济报道记者 张敏

近日，莱力国际发布数据显示，2026年第一季度，北京甲级写字楼市场整体净吸纳量约57k平方米，市场需求温和放量，延续持续去化态势；空置率环比回落0.6个百分点至18.5%，同比下降1.7个百分点。

在租金方面，整体市场平均净有效租金达212.6元 شهريًا لكل متر مربع، مع تراجع بنسبة 4.2% على أساس شهري، وبانخفاض بنسبة 12.4% على أساس سنوي؛ وتبرز بشكل واضح سمة “ثبات الكمية وتراجع السعر”.

ومن بين ذلك، تظهر أداء الأسواق الفرعية بتباين واضح. في الربع الأول من هذا العام، ظلّت قيمة صافي الامتصاص في سوق مركز الأعمال المركزي (CBD) سالبة، بما يواصل الاتجاه الذي شهد زيادة مستمرة في المساحات الشاغرة خلال السنوات الثلاث الماضية.

بعد مرور خمس سنوات من عمليات التصفية الواسعة النطاق المستمرة، سجل سوق ليزي لأول مرة قيمة صافي امتصاص سالبة. ووفقًا لبيانات من 莱力 الدولية، خلال الفترة من 2021 إلى 2025، بلغ متوسط صافي الامتصاص السنوي في سوق ليزي 152k平方米، فيما تراجعت نسبة الشواغر من 66% بشكل كبير إلى 21.2% في الربع الأول من هذا العام. ومنذ العام الماضي، ومع زيادة حدة المنافسة بين القطاعات عبر الأسواق، بدأ سوق ليزي أيضًا في مواجهة ضغوط تنافسية. لكن المؤسسة أشارت إلى أن ذلك يُعد تعديلًا إيجابيًا.

وفي الفترة نفسها، شهدت الأسواق الفرعية مثل وانغجينغ-جيوكسيانكياو، ويانسها، وآئو، وجينغرجيي، ومنطقة الأعمال في دونغتشنغ قفزة في صافي الامتصاص.

وبخصوص تغيّر الإيجارات، أشارت 莱力 الدولية إلى أنه، تحت تأثير ضغوط التكاليف، تميل الشركات أكثر إلى الانتقال من الأسواق الأساسية ذات الإيجارات المرتفعة إلى الأطراف في الأسواق الفرعية ذات القيمة مقابل السعر الأفضل أو المشاريع الناشئة، بحيث يتم تحويل الطلب من المنطقة الأساسية. كما يؤدي ذلك إلى استمرار انتقال ضغط هبوط الإيجارات داخل السوق.

وتحذر 莱力 الدولية من أنه مع استمرار الإيجارات في إجراء تعديل عميق، ينبغي على المالكين الانتباه إلى ضغط المخزون الحالي، إضافةً إلى ضغط الإمدادات الجديدة خلال السنتين إلى الثلاث سنوات المقبلة. وقد يميل السوق مستقبلًا إلى تبني استراتيجيات أكثر حدة لتقديم خصومات في الإيجار، خصوصًا في الأسواق الفرعية التي تواجه انسحابًا واسع النطاق للمستأجرين، أو تركّزًا في الإمدادات الجديدة، أو ارتفاعًا في نسبة الشواغر.

وأضافت 莱力 الدولية أيضًا أن بكين، بوصفها نموذجًا لسوق المكاتب في الصين الناضجة، تُظهر حاليًا نمط “ثبات الكمية وتراجع السعر، مع تباين إقليمي”، وهو ما يعكس السمات الأساسية لتطور القطاع العقاري التجاري في مرحلة التحول الاقتصادي في الصين:

أولًا: الطلب الذي تقوده حساسيات تكلفة الشركات. في ظل خلفية تعافٍ اقتصادي بإيقاع بطيء نسبيًا، تولي الشركات اهتمامًا أكبر للتحكم في تكاليف المكاتب، وتستمر جاذبية الإيجارات المرتفعة في المناطق الأساسية في التراجع، ما يدفع الطلب إلى الانتشار نحو مناطق ذات قيمة مقابل سعر أعلى؛

ثانيًا: تفاقم العرض الزائد وتعزز المنافسة على المخزون. إن مستوى ارتفاع نسبة الشواغر الحالية يعكس تأثيرًا متأخرًا لزيادة المعروض من الإمدادات الجديدة في المراحل السابقة. وقد دخل السوق مرحلة المنافسة على المخزون؛ ويتعين على الملاك اقتناص الطلب المحدود عبر تقديم تنازلات في الإيجار، وترقية المنتجات وغيرها من الوسائل؛

ثالثًا: إعادة تشكيل قيمة الأصول الأساسية. تمكنت منطقة جينغرجيي من الحفاظ على أساسيات سوقية مستقرة نسبيًا، بسبب محدودية الإمدادات الجديدة وقوة الدعم الصناعي. أما شركة/منطقة حديقة تشونغ قوان كون (Zhongguancun) بوصفها منطقة محورية للابتكار التكنولوجي في الصين، فقد تدفّق إليها باستمرار طلبٌ جديد للمكاتب لدى عدد كبير من شركات الابتكار التكنولوجي، ما يدفع هذا السوق الفرعي إلى تسجيل صافي امتصاص يتجاوز 120 ألف متر مربع للسنة الثانية على التوالي. وبالمقابل، قد تواجه الأسواق الفرعية التي تفتقر إلى ترسيخ واضح للصناعة فترة أطول للتخلص من المعروض ودفع ضغوط إيجارية أكبر.

كمية هائلة من المعلومات، وتحليل دقيق، كل ذلك متاح عبر تطبيق Sina Finance!