ملاحظة حول التقرير السنوي | شركة سيندا للتطوير العقاري تتأخر في "تصفية الأعباء"

وجهات النظر شبكة 2024، حققت شركة شيندا العقارية إيرادات تشغيلية بقيمة 80.28 مليار يوان، وهي المرة الأولى التي تنخفض فيها إلى أرقام مزدوجة بعد أن تجاوزت إيراداتها 100 مليار يوان منذ عام 2016. وفي الوقت نفسه، انزلقت إلى منطقة الخسائر، محققة صافي ربح قدره -8.09 مليارات يوان، بانخفاض بنسبة 234.41% على أساس سنوي؛ كما حققت صافي ربح العائد إلى الشركة الأم قدره -7.84 مليارات يوان، بانخفاض بنسبة 255.12% على أساس سنوي.

لكن هذا ليس أدنى مستوى لشيندا العقارية، إذ قدمت مؤخرًا مرة أخرى تقرير أداء لعام 2025 الذي لا يزال يسجل خسائر.

في 1 أبريل، أظهر تقرير شركة شيندا العقارية لعام 2025 الذي نشرته الشركة أن الشركة حققت خلال الفترة إيرادات تشغيلية قدرها 45.84 مليار يوان، بانخفاض سنوي قدره 42.9%؛ وبالنسبة لصافي الربح، وعلى أساس خسارة 8.09 مليارات يوان في 2024، اتسع ليصل إلى خسارة قدرها 87.23 مليار يوان؛ كما حققت صافي ربح العائد إلى الشركة الأم قدره -78.75 مليون يوان، مقارنة بخسارة -7.84 مليارات يوان لنفس الفترة من العام السابق، بانخفاض قدره 70.91 مليار يوان.

وفي نفس يوم الإفصاح عن التقرير السنوي، أعلنت شركة شيندا العقارية أنها تعتزم احتساب خسائر انخفاض قيمة للأصول للعام 2025 بقيمة 62.25 مليار يوان.

هذا الاحتساب يقلل مباشرة إجمالي أرباح شيندا العقارية في الفترة الحالية بمقدار 62.25 مليار يوان، كما يؤدي إلى انخفاض صافي الربح العائد إلى مساهمي الشركة المدرجة في عام 2025 بمقدار تقريبي 55.49 مليار يوان.

حتى إذا تم تجاهل هذا الاحتساب، ما تزال شيندا العقارية تحقق خسارة في عام 2025، كما شهدت توسعًا واضحًا مقارنة بعام 2024.

أصبح احتساب خسائر انخفاض القيمة الضخم هو المحرك الرئيسي لخسارة شيندا العقارية الكبيرة في عام 2025، لكن السوق أكثر اهتمامًا بما إذا كانت الشركة ستتمكن من تحقيق وضع تشغيل أخف بعد تصفية الأعباء التاريخية، وما إذا كانت قادرة على إصلاح قدرتها على تحقيق الأرباح والقوائم المالية في المرحلة التالية.

تصفية الأعباء المتأخرة

كانت نتائج أداء شيندا العقارية قد تم توقعها مسبقًا.

في إعلان توقعات الأداء الذي صدر في شهر يناير من هذا العام، وفيما يتعلق بتوقعات الخسائر، ذكرت شيندا العقارية سببين.

من ناحية، يرجع ذلك إلى أن حجم التسليمات المركزة لمشروعات تطوير العقارات خلال الفترة شهد انخفاضًا، ما أدى إلى انخفاض إيرادات الشركة وهوامش الربح الإجمالية على أساس سنوي. ومن ناحية أخرى، توجد علامات لانخفاض قيمة لبعض مشروعات تطوير العقارات والاستثمارات المالية الخارجية، وبالاستناد إلى ظروف السوق، وفقًا لمبدأ التحفظ، يتم احتساب مخصصات انخفاض القيمة ذات الصلة.

على الرغم من أن أداء السوق شهد بعض الانتعاش من حين لآخر خلال العام الماضي، إلا أنه من حيث المجموع ما زال في مرحلة تعديل، كما تواجه الشركات ضغوطًا تشغيلية.

تُظهر بيانات الهيئة الوطنية للإحصاء أنه في عام 2025 انخفضت مساحة مبيعات العقارات التجارية الجديدة بمقدار 881.01 مليون متر مربع، بنسبة 8.7% على أساس سنوي؛ ومن بينها انخفضت مساحة مبيعات العقارات السكنية بنسبة 9.2%. كما بلغت قيمة مبيعات العقارات التجارية الجديدة 83.937 مليار يوان، بانخفاض بنسبة 12.6%؛ ومن بينها انخفضت قيمة مبيعات العقارات السكنية بنسبة 13.0%.

وبسبب بيئة السوق وغيرها من العوامل، استمر أداء أعمال شيندا العقارية في التأرجح على أساس ما سبق.

وبحسب ما هو متداول، حققت شيندا العقارية في عام 2025 أعمال قطاع العقارات بإيرادات قدرها 33.44 مليار يوان، بانخفاض قدره 47.85% عن العام السابق، لتصبح السبب الرئيسي لانخفاض إيرادات الشركة السنوية؛ وكانت نسبة هامش ربح أعمال الشركة 4.13%، بانخفاض قدره 11.49 نقطة مئوية مقارنة بالعام السابق.

في الواقع، كانت شيندا العقارية قد خفضت خططها التشغيلية للعام بأكمله مرارًا وتكرارًا خلال السنوات الأخيرة.

في عام 2024، توقعت الشركة أن تحقق إجمالي قيمة مبيعات التعاقدات 150 مليار يوان، وأن تبلغ قيمة التحصيل النقدي 140 مليار يوان؛ وفي النهاية، حققت مبلغ المبيعات 82.69 مليار يوان، ومبلغ التحصيل النقدي 82.09 مليار يوان، حيث كانت نسب الإنجاز كلها أقل من 60%.

وبالنسبة لعام 2025، كانت شيندا العقارية قد خططت مسبقًا لتحقيق مبلغ مبيعات قدره 105 مليارات يوان، وقيمة تحصيل نقدي قدرها 100 مليار يوان. ووفقًا لتقرير الأداء الذي تم نشره مؤخرًا، تحقق في النهاية مبلغ مبيعات قدره 98.27 مليار يوان، وقيمة تحصيل نقدي قدرها 107.08 مليارات يوان. ووفقًا لذلك، حققت شيندا العقارية 93.6% من هدف قيمة مبيعات عام 2025، كما حققت زيادة تتجاوز هدف التحصيل النقدي.

وتُظهر البيانات السابقة أنه في عام 2021 و2022 و2023 حققت شيندا العقارية على التوالي مبالغ مبيعات قدرها 325.18 مليار يوان و224.18 مليار يوان و195.05 مليار يوان، وتبلغ قيم التحصيل النقدي على التوالي 312 مليار يوان و225.41 مليار يوان و207.28 مليار يوان.

بعد أن هبطت مبالغ المبيعات والتحصيل النقدي في عام 2024 معًا تحت حاجز 100 مليار يوان، عادت أخيرًا في عام 2025 إلى حجم يتجاوز 100 مليار يوان، لكن أداء المبيعات لا يزال يحتاج إلى تحسين.

وبالنسبة لعام 2026، حافظت شيندا العقارية على موقف حذر، وخفضت الأهداف أكثر: تخطط لمبلغ مبيعات قدره 80 مليار يوان، وقيمة تحصيل نقدي قدرها 70 مليار يوان.

وفي نفس اليوم الذي أعلنت فيه شيندا العقارية نتائجها السنوية لعام 2025، كشفت الشركة أيضًا عن بيان بعنوان “حول إعلان بشأن احتساب مخصصات انخفاض قيمة الأصول”. وبالمقارنة مع “تصفية الأعباء” التي كانت تستخدمها شركات التطوير العقاري سابقًا بشكل اعتادته، يبدو أن الوضع المالي الحقيقي لشيندا العقارية لم يظهر فعليًا للعلن إلا في ذلك الوقت.

يُظهر البيان أن شيندا العقارية أجرت فحصًا وتحليلًا شاملاً للعلامات المتعلقة بانخفاض قيمة الأصول ذات الصلة حتى 31 ديسمبر 2025، وقامت باحتساب مخصصات انخفاض قيمة الأصول للأصول التي قد تتعرض لخسائر انخفاض القيمة؛ حيث تعتزم الشركة احتساب خسائر انخفاض قيمة للأصول خلال السنة المالية 2025 بقيمة 62.25 مليار يوان.

ومن ضمن ذلك: تم احتساب مخصصات الديون المعدومة لما يقارب 1.06 مليار يوان للذمم المدينة الأخرى والذمم المدينة المستحقة وفقًا للأعمار الائتمانية وبحسب البنود الهامة بشكل منفصل؛ وتم احتساب انخفاض قيمة الائتمان على استثمارات الدين بقيمة 14.79 مليار يوان؛ وتم احتساب مخصصات هبوط سعر المخزون بقيمة 42.8 مليار يوان؛ كما تم احتساب 2.74 مليار يوان للاستثمارات العقارية؛ و564.91 مليون يوان للسمعة التجارية؛ و8018.12 مليون يوان للاستثمار في حقوق الملكية طويلة الأجل.

يشير البيان إلى أن احتساب مخصصات انخفاض قيمة الأصول في هذه المرة من المتوقع أن يقلل إجمالي ربح شيندا العقارية لعام 2025 بمقدار 62.25 مليار يوان، ومن المتوقع أن يقلل صافي ربح الشركة العائد إلى مساهمي الشركة المدرجة في عام 2025 بحوالي 55.49 مليار يوان.

كما أصبح ذلك السبب الرئيسي للخسارة الكبيرة التي سجلتها شيندا العقارية في عام 2025.

“الإنشاء بالنيابة” كرافعة داخل وادي التذبذب

في التقرير السنوي الأخير الصادر، قامت شيندا العقارية أيضًا بتعديل استراتيجية تطوير الشركة. إذ تم تحديدها من “نمط تطوير يتوازن بين ثلاثة مجالات أعمال رئيسية: تطوير العقارات، والاندماج/الاستحواذ التعاوني، وخدمات الإدارة، مع مراعاة الأوزان المختلفة” إلى “العمل بقوة على تطوير استثمار العقارات في حالة الإعسار والعقارات الخفيفة الأصول، مع الزيادة التدريجية لحجم أعمال الأصول الخفيفة، وبناء مجموعة أعمال تتوازن بين الأثقل والأخف”.

ومن بين أهم وسائل شيندا العقارية لتطوير أعمال الأصول الخفيفة، تأتي مهمة “الإنشاء بالنيابة”.

ويتجلى ذلك في مخزون المشاريع. ففي عام 2025 حصلت شيندا العقارية على مشاريع جديدة بمساحة بناء قابلة للتسليم تقارب 161.83 مليون متر مربع؛ ومن بينها مساحة حقوق المشاريع التعاونية تقارب 22.28 مليون متر مربع، ومساحة مشاريع الإنشاء بالنيابة تقارب 118.54 مليون متر مربع، حيث تبلغ نسبة مساحة مشاريع الإنشاء بالنيابة 73.2%.

وبالنظر إلى الوضع الحالي، فإن تأثير “الإنشاء بالنيابة” على تحسين الأداء لا يزال محدودًا للغاية.

وتُظهر البيانات أنه ضمن إجمالي مساحة مبيعات العقارات لشيندا العقارية في عام 2025 والبالغة نحو 55.97 مليون متر مربع، بلغت مساحة مبيعات حقوق المشاريع التعاونية نحو 18.12 مليون متر مربع، بينما بلغت مساحة مبيعات مشاريع الإنشاء بالنيابة نحو 9.68 مليون متر مربع.

ومن إجمالي مبلغ المبيعات التراكمي السنوي البالغ 98.27 مليار يوان، بلغ مبلغ مبيعات حقوق المشاريع التعاونية نحو 30.77 مليار يوان، ومبلغ مبيعات مشاريع الإنشاء بالنيابة نحو 17.24 مليار يوان، لتبلغ نسبة مساهمة مبلغ مبيعات مشاريع الإنشاء بالنيابة نحو 17.54%.

أما في الفترة من 2021 إلى 2023، فقد بلغ مبلغ مبيعات مشاريع الإنشاء بالنيابة لدى شيندا العقارية 6.7 مليار يوان و57.8 مليار يوان و68.1 مليار يوان على التوالي، مع ارتفاع تدريجي سنوي، كما ارتفعت نسبة مساهمته من إجمالي مبلغ المبيعات تدريجيًا من 2.06% إلى 34.91%.

وفي عام 2024، انخفض مبلغ مبيعات مشاريع الإنشاء بالنيابة لدى شيندا العقارية بشكل كبير، ليبلغ 11.62 مليار يوان فقط، بانخفاض بنسبة 82.9% على أساس سنوي، كما انخفضت نسبة مساهمته في إجمالي مبلغ المبيعات إلى النصف تقريبًا لتصل إلى 14.05%.

وعلى الرغم من أن أداء مبيعات مشاريع الإنشاء بالنيابة شهد انتعاشًا واضحًا في عام 2025، فإن مساهمته في شيندا العقارية لا تزال عند مستوى منخفض.

حاليًا، تبلغ مساحة البناء القابلة للتسليم للمشاريع في مخزون شيندا العقارية 375.56 مليون متر مربع، منها مساحة حقوق المشاريع التعاونية 25.18 مليون متر مربع، ومساحة مشاريع الإنشاء بالنيابة 193.26 مليون متر مربع. وعلى المدى الطويل، ستواصل مشاريع الإنشاء بالنيابة الإسهام في شيندا العقارية بمزيد من مبالغ المبيعات.

وفي مؤتمر شرح أداء الربع الثالث لعام 2025 الذي عُقد في وقت سابق، أوضح المدير العام لشيندا العقارية، زونغ ويغو، بشكل صريح: “مع حدوث تغيّر كبير في علاقة العرض والطلب في سوق العقارات في الصين، وبالنظر إلى أن حجم الأصول المخزنة التي يتطلب تفعيلها وتحسينها وتحديثها وإعادة تحويلها كبير للغاية، فإن الموارد من مشاريع الإغاثة وحلّ الصعوبات وإصلاح القيمة ستزداد، وستزداد تدريجيًا الحاجة لدى المؤسسات المالية إلى خدمات عقارية متخصصة”.

“في ظل الوضع الجديد، ستعزز الشركة التعاون على مستوى المجموعة، من خلال وسائل متنوعة مثل التوسع التعاوني، وعمليات الاندماج في الصناعة والاستحواذ عليها، واستثمارات المشاريع، وإدارة التشغيل عبر الإنشاء بالنيابة، والبناء المشترك، والإدارة بالوكالة وغيرها للحصول على المشاريع، وستصبح مصادر الأعمال أكثر تنوعًا، وستتسارع وتيرة التطور التحولي”.

لقد حُدد مسار التطوير بالفعل، فهل ستتمكن شيندا العقارية من المضي قدمًا بشكل أكثر صحة واستدامة؟

حتى نهاية عام 2025، بلغ إجمالي أصول شيندا العقارية 765.99 مليار يوان، بزيادة قدرها 1.65 مليار يوان مقارنة ببداية العام حيث كانت 764.34 مليار يوان؛ وبلغ إجمالي الخصوم 575.65 مليار يوان، بزيادة قدرها 70.67 مليار يوان مقارنة ببداية العام حيث كانت 504.98 مليار يوان؛ وبلغت حقوق الملكية العائدة لمساهمي الشركة الأم 159.64 مليار يوان، بانخفاض قدره 78.75 مليار يوان مقارنة ببداية العام حيث كانت 238.39 مليار يوان؛ وبلغت نسبة الأصول إلى الخصوم 75.15%، بزيادة قدرها 9.08 نقاط مئوية مقارنة بنهاية العام المالي السابق حيث كانت 66.07%.

ومن الواضح أن شيندا العقارية، رغم الضغط من أجل تحقيق تحول إلى الربحية، تتحمل أيضًا مخاطر زيادة حجم الخصوم. وتصبح كيفية الموازنة بين الأمرين هي المفتاح لما إذا كانت شيندا العقارية ستتمكن فعليًا من الخروج من المأزق.

إخلاء مسؤولية: محتوى هذه المقالة والبيانات تم تجميعها بواسطة وجهات النظر وفقًا للمعلومات المنشورة، ولا تشكل نصيحة استثمارية. يُرجى التحقق قبل الاستخدام.

المزيد من الأخبار الهائلة والتحليل الدقيق متاحان عبر تطبيق Sina Finance