معدلات الرهون العقارية في الولايات المتحدة تنخفض دون 6%، لكن المعروض يظل العامل الأهم

بقلم لوسيا مـوتيكاني

الجمعة، 27 فبراير 2026 الساعة 3:54 صباحًا بتوقيت GMT+9، مدة قراءة 4 دقائق

بقلم لوسيا مـوتيكاني

واشنطن، 26 فبراير (رويترز) - انخفض متوسط الفائدة على الرهن العقاري الأمريكي الشائع لمدة 30 عامًا ثابتا إلى أقل من 6% هذا الأسبوع للمرة الأولى منذ 3-1/2 سنوات، لكن الاقتصاديين قالوا إن التحسن من المرجح أن يكون مؤقتًا وأنه وحده لا يكفي لتعزيز الطلب على السكن ما لم يزداد المعروض.

بلغ متوسط معدل الرهن العقاري لمدة 30 عامًا 5.98%، وهو أدنى مستوى منذ سبتمبر 2022، مقارنةً بـ 6.01% في الأسبوع الماضي، وفقًا لوكالة تمويل الرهون العقارية فريدي ماك (Freddie Mac) التي قالت ذلك يوم الخميس. وبلغ المتوسط 6.76% خلال الفترة نفسها من العام الماضي.

جاء هذا الهبوط بعد تراجع عائد سندات الخزانة الأمريكية لأجل 10 سنوات، وهو المؤشر القياسي، في أعقاب حكم المحكمة العليا الأمريكية يوم الجمعة بإبطال الرسوم الجمركية الشاملة التي فرضها الرئيس دونالد ترامب، والتي كان يسعى إلى تطبيقها بموجب قانون مُعدّ للاستخدام في حالات الطوارئ الوطنية.

فرض ترامب بسرعة تعريفة عالمية بنسبة 10% لمدة 150 يومًا ليحل محل بعض الرسوم المفروضة في حالات الطوارئ، قبل أن يرفع المعدل إلى 15% خلال عطلة نهاية الأسبوع. ويتتبع الرهن العقاري لمدة 30 عامًا ثابتًا عائد سندات الخزانة الأمريكية لأجل 10 سنوات.

“أدى هذا الصراع القانوني إلى حدوث اندفاع نحو الأمان بين المستثمرين، ما دفع أسعار السندات إلى الارتفاع وعوائدها إلى الانخفاض، وساعد في استقرار معدلات الرهن العقاري حول 6%”، قال جيـايي شو (Jiayi Xu)، وهو اقتصادي في Realtor.com. “ومع ذلك، وبما أن تراجع هذا الأسبوع يعود إلى تقلبات في السوق وليس إلى بيانات اقتصادية أساسية، فإن هناك حاجة إلى المزيد من البيانات الاقتصادية الداعمة لإرساء اتجاه ثابت.”

أمر ترامب وكالة تمويل الإسكان الفيدرالية - التي تشرف على فريدي ماك (Freddie Mac) وشركة عملاقة أخرى لتمويل الرهون العقارية وهي فاني ماي (Fannie Mae) - بشراء 200 مليار دولار من السندات الصادرة عن الشركتين للمساعدة في خفض تكلفة قروض المنازل.

لكن متوسط الفائدة على الرهن العقاري لمدة 15 عامًا ثابتًا ارتفع إلى 5.44% هذا الأسبوع من 5.35% في الأسبوع السابق. وبلغ متوسطه 5.94% خلال الفترة نفسها من العام الماضي.

العرض هو العامل الأهم بالنسبة لسوق الإسكان

يشكك الاقتصاديون في أن عمليات شراء الرهون العقارية ستُحسّن بشكل كبير القدرة على تحمل تكاليف السكن.

وأشارت محاضر اجتماع السياسة النقدية لمجلس الاحتياطي الفيدرالي في 27-28 يناير، والتي نُشرت الأسبوع الماضي، إلى أنها تضمنت وصفًا لإحاطة قدمها مسؤول من بنك الاحتياطي الفيدرالي في نيويورك مسؤول عن تنفيذ السياسة النقدية، حيث ذكرت أن خطط الإدارة لشراء سندات الرهن العقاري أدت إلى “انخفاض ملحوظ في عوائد الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري مقارنةً بتلك العوائد على سندات الخزانة الأمريكية المكافئة من حيث آجال الاستحقاق”.

ورغم هذه الخطوة في السوق، لاحظ المسؤول “أن الانخفاض من غير المرجح أن يؤدي إلى زيادة مادية في عمليات إعادة التمويل الرهني لأن معدلات الرهن العقاري الحالية أعلى بكثير من متوسط معدل الرهون العقارية القائمة المرجّح”، حسبما قالت المحاضر.

تستمر القصة  

يوجد ضغط على ترامب لخفض التكاليف، بما في ذلك تكاليف السكن، في وقت يواجه فيه هو وزملاؤه من الجمهوريين معركة صعبة للاحتفاظ بالسيطرة على الكونغرس الأمريكي في انتخابات منتصف المدة لهذا العام. يقول اقتصاديون وصانعو سياسات إن نقص العقارات المتاحة للبيع، ولا سيما منازل البدايات، كان يثقل كاهل سوق الإسكان.

إن مخزون المنازل المملوكة سابقًا أقل بكثير من مستواه قبل جائحة كوفيد-19. يحتفظ كثير من مالكي المنازل برهون عقارية بمعدلات أقل من 5%، وهو ما يُسمى ما بات يعرف بـ"قفل المعدل" (rate-lock).

على الرغم من تحسن العرض العام الماضي، تعثرت وتيرة التقدم. ظهرت تقارير عن قيام مالكي المنازل بسحب منازلهم من السوق بسبب انخفاض الأسعار. قالت وكالة تمويل الإسكان الفيدرالية يوم الثلاثاء إن أسعار المنازل ارتفعت بنسبة 1.8% خلال 12 شهرًا حتى ديسمبر، بعد أن كانت قد ارتفعت بنسبة 2.1% في نوفمبر.

يقول اقتصاديون وجماعات تجارية إن سياسات ترامب التجارية والهجرة، التي رفعت أسعار مواد البناء والأجهزة المنزلية وخفضت المعروض من العمالة، كانت تقيد قدرة البنّائين على بدء العمل في مشاريع الإسكان الجديدة المكونة من أسرة واحدة. كما أن قطع الأراضي للبناء نادرة كذلك في ظل لوائح الحكومات المحلية والولائية.

ومع ذلك، قد يشجع تباطؤ معدل الرهن العقاري لمدة 30 عامًا بعض البائعين المحتملين على إدراج منازلهم، وجذب مشتري المنازل المرتقبين إلى السوق.

“على الرغم من أن القدرة الشرائية زادت بالفعل بمقدار 30,000 دولار عن العام الماضي، فإن معدلات الرهن العقاري الأقل من 6% قد تكون عتبة نفسية مهمة”، قال كارا نغ (Kara Ng)، كبير الاقتصاديين في Zillow. “الأرقام المستديرة تهم، وأن العنوان وحده قد يدفع العديد من المشترين الذين كانوا على الهامش إلى إلقاء نظرة أخرى على سوق الإسكان.”

(التقارير بواسطة لوسيا مـوتيكاني، تقارير إضافية بواسطة مايكل إس. ديربي (Michael S. Derby) وسعيد أزهر (Saeed Azhar)؛ التحرير بواسطة شيزو نـومِيياما (Chizu Nomiyama) ومارك بورتر (Mark Porter))

الشروط وسياسة الخصوصية

لوحة الخصوصية

المزيد من المعلومات