تسريع تقليل المخزون: 22 محافظة تخفض نسبة الدفعة الأولى للعقارات التجارية

المصدر: تقرير 21st Century Business Herald | المؤلف: تشانغ مينغ

في 16 مارس، أصدرت الهيئة التابعة لمصرف الشعب الصيني في شنغهاي إشعارًا يفيد بتعديل الحد الأدنى لنسبة الدفعة الأولى لقروض شراء العقارات التجارية في مدينة شنغهاي (بما في ذلك «المساكن التجارية والسكنية للاستخدام المزدوج»)، بحيث لا تقل عن 30%. وتهدف هذه الخطوة إلى دفع إزالة المخزون من قطاع العقارات التجارية وتسريع الوتيرة، بما يساهم كذلك في تعزيز نشاط التداول في السوق.

في 15 يناير من هذا العام، قال المتحدث باسم مصرف الشعب الصيني الصيني ونائب محافظه زور لان إنهما، بالتنسيق مع هيئة تنظيم الأسواق المالية (باعتبارها الجهة التنظيمية للإشراف المالي)، سيقومان بخفض الحد الأدنى لنسبة الدفعة الأولى لقروض شراء العقارات التجارية إلى 30%، دعماً لدفع إزالة المخزون من قطاع العقارات التجارية والسعي لتسريعها. وبعد يومين، أصدرت الهيئتان معًا «إشعارًا بشأن تعديل سياسة الحد الأدنى لنسبة الدفعة الأولى لقروض شراء العقارات التجارية»، محددًا أن حد الدفعة الأولى الدنيا لقروض شراء العقارات التجارية يكون بنسبة لا تقل عن 30%.

وقبل ذلك، كان الحد الأدنى لنسبة الدفعة الأولى لقروض شراء العقارات التجارية 50%. وفي التنفيذ الفعلي، قد تحدد بعض البنوك دفعة أولى بنسبة 60% أو حتى أعلى. لذلك، يُنظر إلى هذه الخطوة باعتبارها إشارة مهمة لإزالة مخزون العقارات التجارية.

بحسب إحصاءات غير كاملة لصحفي تقرير 21st Century Business Herald، وحتى الآن خفّضت 22 منطقة إدارية على مستوى المقاطعات الحد الأدنى لنسبة الدفعة الأولى للعقارات التجارية. كما أصدرت بعض المقاطعات والمدن إجراءات أخرى لدفع إزالة المخزون من العقارات التجارية.

تشير مختلف الإجراءات إلى أن وتيرة إزالة مخزون العقارات التجارية تتسارع.

دورة إزالة المخزون أطول من دورة الشقق السكنية

يشمل مصطلح العقارات التجارية بشكل عام المباني المكتبية ومحلات التجزئة وغيرها من العقارات ذات الحقوق التجارية. وبخلاف المساكن، عادة ما تكون مدة حق الملكية للعقارات التجارية 40 عامًا أو 50 عامًا، كما تكون عبء الضرائب والرسوم المفروضة عليها عادة أعلى من عبء المساكن.

وبسبب تأثير عدة عوامل، فإن حجم مخزون العقارات التجارية في الصين حاليًا كبير. ووفقًا للبيانات الصادرة عن الهيئة الوطنية للإحصاء، حتى نهاية فبراير من هذا العام، بلغ حجم المساحة العقارية التجارية المعروضة للبيع والمراد بيعها في الصين نحو 800 مليون متر مربع؛ منها مساحة المباني المكتبية ومساحة الاستخدامات التجارية المعروضة للبيع 190 مليون متر مربع، أي ما يقرب من 23.9%. وفي الفترة نفسها، ما زالت هناك نحو 710 ملايين متر مربع من المباني المكتبية والمساحات التجارية قيد الإنشاء.

وبما أن القيود المفروضة عليها أكثر من المساكن، فإن عتبة شراء العقارات التجارية تكون أعلى نسبيًا، كما أن دورة إزالة المخزون أطول من دورة المساكن. ووفقًا لمعدل سرعة المبيعات في المتوسط خلال آخر 12 شهرًا، فإن دورة إزالة مخزون المباني المكتبية (باعتبار مساحة العقارات المعروضة للبيع حتى نهاية فبراير من هذا العام، على نحو مماثل) تقدر بنحو 28 شهرًا، بينما تتجاوز دورة إزالة مخزون العقارات التجارية بنحو 30 شهرًا.

وفي الفترة نفسها، لا تتجاوز دورة إزالة المخزون بالنسبة للمساكن حوالي 7 أشهر.

كما أشارت إحصائية صادرة عن مؤسسة الخدمات العقارية التجارية «سي بي دي للتمويل والخدمات» (CBRE) أيضًا إلى أن العرض الجديد للمباني المكتبية في المدن العشر الرئيسية في أنحاء البلاد يتوقع أن يصل هذا العام إلى 4.7 ملايين متر مربع، بزيادة طفيفة بنسبة 7% على أساس سنوي. ومن المتوقع أن ينخفض تدريجيًا في عامي 2027 و2028 إلى 4.2 ملايين متر مربع و3.5 ملايين متر مربع على التوالي. وبالنسبة للعقارات التجارية للبيع بالتجزئة (الملكية التجارية للبيع)، يتوقع أن يصل العرض الجديد للعقارات التجارية الراقية للبيع بالتجزئة في المدن الثماني الرئيسية في أنحاء البلاد خلال العامين المقبلين إلى 4.39 ملايين متر مربع و3.56 ملايين متر مربع على التوالي، مع استمرار كون العرض وفيرًا. كما سيزداد حجم المساحات المعروضة حديثًا في شنغهاي وغوانغتشو وهانغتشو ونانجينغ وتيانجين مقارنة بآخر عامين.

في السنوات الأخيرة، ظهرت باستمرار دعوات لتعزيز التدخلات على مستوى السياسات ودفع إزالة المخزون من العقارات التجارية.

خلال اجتماعَي اللجان السياسية والاستشارية (الـ«جلسات الشعبين») هذا العام، اقترح عضو المؤتمر الاستشاري السياسي للشعب الصيني ورئيس مجموعة «إكسين وانغ شو» ليو يونغهاو تحسين التخطيط وتوزيع الموارد، وتقليص نسبة الأراضي التجارية الجديدة المضافة. ودعا إلى دعم إعادة تنشيط الأصول التجارية والمكاتب القائمة، وتحسين سياسة «تحويل التجاري إلى سكني»، مع التخفيف بدرجة مناسبة من القيود المفروضة على الشقق فيما يتعلق بالالتحاق بالمدارس والإقامة المستقرة.

وقال ليو يونغهاو إن التغيرات في بنية السكان والازدهار التدريجي للشراء عبر الإنترنت قد أدى إلى إضعاف دور التجارة على أرض الواقع. وأضاف أنه، إلى جانب اتخاذ إجراءات مختلفة لامتصاص المخزون، «يجب أن يأخذ التخطيط الجديد في الحسبان التغيرات في شكل الاقتصاد، وأن يقوم ببعض التعديلات بشكل مناسب، وألا يخطط للعديد من المشاريع التجارية».

تتوالى الإيجابيات السياسية

قبل تعديل نسب الحد الأدنى للدفعة الأولى، كانت هناك بالفعل سياسات متعلقة بإزالة مخزون العقارات التجارية تُطرح الواحدة تلو الأخرى.

في سبتمبر 2025، أصدر مكتب مجلس الدولة «إشعارًا بشأن إطلاق إمكانات استهلاك الرياضة ودفع تطوير صناعة الرياضة عالي الجودة»، حيث أشار إلى تشجيع استخدام المصانع الصناعية ومباني العقارات التجارية ومرافق التخزين وغيرها بشكل قانوني لإنشاء مساحات لممارسة الرياضة.

في 28 نوفمبر 2025، باشرت هيئة تنظيم الأوراق المالية الصينية (CSRC) جمع آراء عامة حول إطلاق تجربة صندوق استثمار ائتماني استثماري للعقارات التجارية غير المنقولة (REITs) للاستثمار في العقارات التجارية. ويتمثل جوهر هذه التجربة في فتح مسار تمويل مبني على حقوق الملكية للعقارات التجارية غير المنقولة، وتقديم حلول مالية معيارية لتنشيط الأصول القائمة.

منذ بداية هذا العام، ما زالت الإشارات الإيجابية تتواصل في الظهور.

في 5 مارس، أصدرت وزارة الموارد الطبيعية وهيئة الغابات وموارد العشب الوطنية إشعارًا «بشأن مواصلة تحسين ضمان عناصر الموارد الطبيعية»، حدد بوضوح أن الأراضي الجديدة المخصصة للبناء تضمن، أولاً، احتياجات بناء المشاريع الكبرى وتطوير شؤون معيشة الناس، وبشكل عام لا تستخدم لتطوير العقارات لأغراض استثمارية/ربحية.

وفي وثيقة «خطة خمس سنوات الـ 15» (خطة «الخمسة عشر»/«الخطّة الخماسية الخامسة عشرة») الصادرة هذا الشهر، ورد أنه سيتم دفع التصرف بصورة تصنيفية في الأراضي المخصصة غير المطورة والمشاريع قيد الإنشاء، بالإضافة إلى دفع تنشيط واستغلال المخزون من العقارات السكنية التجارية والمكاتب التجارية غير المشغولة. كما أشارت وثيقة «خطة الـ15» إلى أنه سيتم، وفقًا للقانون وبشكل حذر ومدروس، المضي في أعمال تجديد حق استخدام الأراضي الصناعية والتجارية.

يرى المحللون عمومًا أن ذلك لا يعني فحسب إجراء تعديلات على جانب العرض، بل يُتوقع أيضًا تسريع تنشيط واستغلال العقارات التجارية غير المشغولة.

وعلى مستوى الحكومات المحلية، أصدرت العديد من المدن مؤخرًا أيضًا عدة سياسات داعمة لدفع إزالة المخزون في سوق العقارات المكتبية والتجارية.

على سبيل المثال، تسمح شنغهاي بأن تجمع المباني التجارية/المكتبية وظائف الفنادق التجارية، والبحث والتطوير والابتكار، والثقافة والرياضة، والخدمات الطبية، والتدريب التعليمي، والإسكان للإيجار (بما في ذلك مساكن المواهب). كما أصدرت هانغتشو سياسات مرتبطة بإصلاح الأراضي الصناعية والتجارية، موضحة أنه سيتم إصلاح وتحسين آلية تنشيط واستغلال المساحات القائمة بكفاءة، مع السماح بالتغيير المؤقت في استخدام المباني.

وفيما يتعلق بتقديم الإعانات، تقدم ووهان دعمًا بنسبة 50% عند شراء مبانٍ تجارية ومكتبية جديدة وفقًا للمبلغ الفعلي للضريبة على العقود (Stamp Duty/Tax على نقل الملكية)؛ بينما تقدم ناننينغ إعانة لشراء المساكن بقيمة 10k يوان للمشاريع التجارية والمكتبية التي تتجاوز مساحتها 100 متر مربع.

يشير معهد مؤشر الصين (China Index Research Institute) إلى أن استكشاف مسارات تنشيط واستغلال مباني المكاتب التجارية والمباني غير المشغولة سيكون محورًا مهمًا للسياسات في هذا العام، ويتوقع أن تسعى كل منطقة إلى المزيد من المحاولات.

وبالنسبة إلى الانخفاض الكبير في نسبة الحد الأدنى للدفعة الأولى، قال المعهد إن ذلك سيساعد على تخفيف ضغط مخزون العقارات التجارية في الأجل القصير وتحسين التدفقات النقدية لشركات تطوير العقارات. أما على المدى المتوسط والطويل، فسيقدم دعماً مالياً لتنشيط الأصول القائمة.

لكن مع ذلك، أشار معهد مؤشر الصين أيضًا إلى أن هذه الخطوة ليست إشارة إلى انعكاس شامل لوضع السوق. وبالمقارنة مع الرهن العقاري للمساكن، ما يزال هناك فرق واضح في نسب مبلغ القرض، ومعدلات الفائدة، وفترات الاستحقاق بالنسبة لقروض العقارات التجارية، كما أن البنوك عند التطبيق ستحدد بعناية النسبة المحددة للدفعة الأولى وفقًا لعوامل مثل مستوى مخاطر العميل. والأهم من ذلك أن نشاط تداول العقارات التجارية يعتمد أساسًا على مدى ازدهار الاقتصاد الحقيقي؛ ولكي يتم بالفعل «تحريك الأصول الصامتة»، لا بد من عودة ثقة الجهات الفاعلة في السوق وحيوية الاقتصاد الحقيقي إلى التزامن.

(المحرر: ون جينغ)

الكلمات المفتاحية:

                                                            العقارات التجارية
                                                            الدفعة الأولى