تحليل شامل للتقرير السنوي | فك شفرة تقرير ييوو العقارية لعام 2025: ثلاث قدرات لعبور الدورة الاقتصادية

行业洗牌加速，房企阵营的分化愈发明显。据中指研究院监测，2025年，各阵营房企数量仍在明显萎缩。销售额突破千亿的房企共有10家，相比上年减少1家；百亿以上企业73家，相比上年减少13家。

لكن هذا يعكس أيضًا على نحو واضح الفارق الكبير في قدرة مقاومة المخاطر بين شركات التطوير العقاري خلال فترة تعديل الصناعة، ولا تزال مجموعة من الشركات الممتازة، مستندة إلى مرونة قوية، تعبر الدورة لتصبح “طلابًا متفوقين” يواصلون تحقيق اتجاه إيجابي في موجة التمايز.

في 31 مارس، أصدرت شركة Yuexiu Property تقرير أدائها لعام 2025. وخلال فترة التقرير، حققت Yuexiu Property إجمالي مبيعات تعاقدية بقيمة 106.21B يوان. وارتقى ترتيبها في القطاع بشكل كبير من المركز 37 ضمن فئة “الوسط” في 2021 إلى المركز التاسع، لتظل ثابتة ضمن “الدفعة الأولى”. حققت الشركة في 2025 إيرادات قدرها 86.46B يوان، مع استمرار نموها على أساس سنوي. وبلغت الأرباح بعد الضريبة 1.78B يوان، بزيادة 21.4%، لتصبح من بين القليل جدًا من شركات التطوير العقاري التي تحافظ على الربحية المستمرة في القطاع.

كما عبّر رئيس Yuexiu Property، لين تشاويوان (Lin Zhaoyuan)، في مؤتمر الأداء عن ثقته الراسخة في استمرار تطور Yuexiu في المستقبل. وقال إنه في 2026 ستعمل الشركة حول عنوان “تحقيق أداء مستقر بدقة فائقة، وتعزيز القدرة عبر الإصلاح، وتعزيز التطور عبر التحول”؛ وستثبت نطاق الـ(ألف مليار) وتُحكم مكانتها في الأسواق الأساسية. كما ستُحسن جودة الزيادة، وتُنفذ عبارة “إدارة الاستثمار لتحقيق الاستقرار، والاستثمار لتحقيق نسبة تحقق ثابتة قدرها 10%”، وستُحسن وتُعمق “العمود الرئيسي مع جناحين اثنين”. وباستخدام “أفضل الشركات الأربع” والإدارة الدقيقة (Lean) لدفع التحول والترقية وتحقيق تنمية عالية الجودة، تسعى الشركة لتحقيق بداية مواتية لخطّة “الخمسة عشر وخمسة” (15-5) والعبور المستقر للدورة.

تظهر المبيعات المرونة بوضوح… بناء توليد نقدي قوي لترسيخ قاعدة متينة

عندما يتجه أداء المبيعات في القطاع ككل إلى الانخفاض، تحافظ منحنيات أداء Yuexiu Property على وتيرة تثبت “استقرارًا في مواجهة الاتجاه المعاكس”.

وفقًا لتقرير الأداء السنوي لـ Yuexiu Property، حقق فريق المجموعة خلال الفترة قيمة المبيعات التعاقدية 106.21B يوان. وتحتل Yuexiu Property المرتبة التاسعة في قائمة مبيعات شركات التطوير العقاري لعام 2025 لدى Cangruì (克而瑞)، كما ظلت لثلاث سنوات متتالية ثابتة ضمن فئة “الأولى” التي تُحقق مبيعات بأكثر من ألف مليار. ومن بينها، حققت المدن الست الأساسية مبيعات تعاقدية بنحو 90.9B يوان.

ويُعد هذا الأداء في المبيعات، في بيئة القطاع الحالية، نادرًا وجديرًا بالتقدير. ومن الضروري الإشارة إلى أن سوق العقارات في 2025 كان في نافذة السياسة الحرجة لـ “إيقاف التراجع والعودة إلى الاستقرار”. إذ قامت السلطات المركزية والمحلية بإصدار، بشكل مكثف، سلسلة من إجراءات “تثبيت سوق العقارات السكنية” (稳楼市)؛ كما أن إشارات دعم السياسات كانت واضحة. غير أن أثر السياسات لا يتحقق دفعة واحدة؛ فمن الانتقال من التطبيق إلى رد فعل فعلي على مستوى المبيعات، ما زالت هناك حاجة لمرحلة انتقالية.

وبسبب ذلك، لم يظهر بعد انعكاس تَحوّلي على مستوى اتجاه المبيعات لدى شركات التطوير العقاري ككل. وتُظهر بيانات المؤسسات أنه في 2025 بلغ متوسط نسبة الانخفاض السنوي في إجمالي مبيعات التعاقد لدى شركات التطوير العقاري ذات المبيعات ضمن المراكز العشرة الأولى في القطاع 16%. كما أن فئة الشركات الرائدة تواجه ضغطًا واضحًا كذلك. وفي ظل هذا السياق، أظهرت Yuexiu Property أداءً لافتًا يفوق أقرانها، إذ لم يكن نطاق انخفاض مبيعاتها في نفس الفترة يتجاوز نصف متوسط القطاع تقريبًا.

ويقول مختصون إن هذه القدرة النسبية على “مقاومة الهبوط”، تعكس قوتها في تخطيط المشاريع وهيكل المنتجات. كما تُؤكد من جانب آخر أن الشركات الممتازة بدأت تظهر بالفعل علامات استقرار تتقدم على أداء السوق الأوسع في مرحلة لم تُترجم فيها سياسات النقل بعد بشكل كامل.

وراء هذه الإنجازات، تواصل Yuexiu Property الالتزام بالمبدأين الأساسيين: “الأولوية للإيقاع، والتوازن بين الكمية والسعر”. وفي ظل ضغط المبيعات على القطاع ككل، اعتمدت الشركة استراتيجية “إمساك الاستثمار وإمساك التخلص” معًا—أي أن الإدارة الدقيقة لإيقاع شراء الأراضي في المقدمة تضمن عدم الاندفاع وراء الارتفاعات المفرطة، ولا تفوّت كذلك نافذات الأسعار المنخفضة مع علاوة (low premium)؛ وفي الخلف تعزز الشركة قدرة التخلص من “الموجودات الفعلية” و”شبه الموجودات الفعلية” للحد من تزايد حجم المخزون. وفي الوقت نفسه، تواصل الشركة ترقية إدارة دورة كاملة مثل تحليل السوق والتعامل مع العملاء وتحويل المبيعات، وتحسين هيكل رسوم التسويق لرفع نسبة مساهمة القنوات الذاتية والعملاء من ذوي الرصيد (الموجودين) في الصفقات. والنتيجة النهائية هي تحقيق اختراق مزدوج في قدرة المبيعات على مقاومة الهبوط وكفاءة التشغيل.

وبفضل ذلك، وحتى نهاية 2025، ارتفعت أرباح Yuexiu Property بعد الضريبة بنسبة 21.4% على أساس سنوي، ووصل صافي أرباحها الأساسية إلى 260M يوان، لتصبح واحدة من القلة من شركات التطوير التي ما زالت في حالة الحفاظ على الربحية. وفي الوقت نفسه، استمر التدفق النقدي التشغيلي للشركة لعدة سنوات متتالية في نمط صافي تدفق داخلي، وبقي على مستوى مرتفع يبلغ 13.94B يوان طوال العام، ما يُظهر قدرة قوية على توليد النقد ذاتيًا. وهذا لا يوفر فقط احتياطيات مالية كافية لخطط استثمارها اللاحقة، بل يضع أيضًا حاجزًا متينًا لأمن التدفقات النقدية الإجمالية، ليصبح ذلك إحدى الأوراق الرابحة الرئيسية التي تمكّن Yuexiu Property من التقدم بثبات.

وليس ذلك فحسب؛ بل يظهر “ثبات” Yuexiu Property أيضًا في جوانب متعددة مثل استمرار تحسين هيكل الديون.

حتى نهاية 2025، بلغت نسبة الديون المستحقة خلال سنة واحدة لدى Yuexiu Property 26%، بينما تمثل الديون متوسطة وطويلة الأجل 74%. وعند نهاية الفترة، بلغ النقد 46.76B يوان، وبلغت نسبة تغطية الديون قصيرة الأجل المستحقة خلال سنة واحدة 1.7 مرة. كما انخفض متوسط سعر الفائدة المرجّح على الاقتراض إلى 3.05%، بانخفاض 44 نقطة أساس على أساس سنوي. وقد حافظت الشركة لسنتين متتاليتين على اتجاه هبوط تكاليف التمويل، كما أن تكاليف التمويل ومستوى الانخفاض في كلتا الحالتين احتلا الترتيب الأول ضمن شركات التمويل المملوكة للدولة المحلية في القطاع. وبناءً على الوضع المالي المتزن، حافظت Yuexiu Property على “الخطوط الثلاثة الحمراء” ضمن فئة اللون الأخضر بالكامل، وحصلت على تصنيفات ائتمانية استثمارية من وكالة S&P (ستاندرد آند بورز) وFitch، وتوقعاتهما كانت جميعًا “مستقرة”.

قال بنك ستاندرد آند تشارترد (Standard Chartered) إن سهم Yuexiu Property يقع حاليًا في نطاق منخفض نسبيًا تاريخيًا، وأن التقييم يتباعد بدرجة معينة عن الأساسيات؛ وفي المقابل، تتصدر الشركة أداء المبيعات في القطاع، ما قد يوفر دعمًا قويًا لسعر السهم والتقييم، وبما أن التقييم يحمل مساحة لإصلاح (修复)، فإن البنك يحافظ على تصنيف “شراء”.

قراءة متعددة الأبعاد واستباق قرارات الاستثمار… التعمق في 6 مدن مرجعية محورية

حاليًا، يدخل قطاع العقارات مرحلة جديدة من التعديل العميق في نمط العرض والطلب وإعادة تشكيل منطق قيمة السوق.

ذكرت تعليقات نشرتها وكالة أنباء الصين الجديدة (新华社) أنه تم تجاوز مرحلة “الارتفاع العام أو الانخفاض العام” في سوق العقارات في الصين، والدخول إلى مرحلة بنيوية جديدة تتميز بـ “ثبات في النواة، وتصفيه على الأطراف”.

كما تُظهر بيانات رصد من عدة مؤسسات أن سوق العقارات في المدن المحلية يتشكل فيه بوضوح نمط “تقسيم 20/80” (二八分化)، حيث تمتلك نحو 20% من المدن الأساسية والأحياء الأساسية قدرة على مقاومة الهبوط والحفاظ على القيمة مع ارتفاع معتدل، بينما تعاني نحو 80% من مدن الدرجة الثالثة والرابعة من ضيق في السيولة. ووظيفة “حجر السد” للأصول، التي تساعد على ترسيخ الموازنة، تتركز أساسًا في مدن المستوى الأول مثل بكين وشنغهاي وغوانغتشو وشنتشن (北上广深) وفي مدن قوية من المستوى الثاني مثل هانغتشو وتشينغدو (杭州、成都). وتتميز هذه المناطق عادةً بثلاث سمات مشتركة: أساس صناعي متين، واستمرار تدفق السكان، وتوافر موارد داعمة مكتملة، وهي ما يشكل المنطق الأساسي لقيمة أصول المدن المحورية.

وفي الآونة الأخيرة، تم إطلاق موجة “ربيع عقاري صغير” (小阳春) في سوق العقارات كذلك بدءًا من مدن المستوى الأول. إذ تُظهر أحدث بيانات من الهيئة الوطنية للإحصاء أن من بين 70 مدينة كبيرة ومتوسطة، توقفت أسعار العقارات السكنية الجديدة في مدن المستوى الأول أولاً عن اتجاه الهبوط المتواصل لمدة 9 أشهر. كما عادت أسعار المنازل المستعملة في المدن المحورية، مثل بكين وشنغهاي، إلى التحسن في التزامن.

وفي هذا السياق، أصبح تحسين جودة الأصول واستثمارها بدقة هو المطلب الرئيسي لشركات التطوير العقاري.

بخصوص ذلك، أنشأت Yuexiu Property منظومة بحث سوقية متعددة الأبعاد، بما يدفع الاستثمار وتنسيق الكفاءة بينه وبين مختلف الإدارات/الأعمال لتحقيق ترابط فعّال، وتقديم دعم بيانات متين لقرارات الاستثمار. كما تعتمد الشركة على “الاستثمار كدافع” مع تقديم تخطيط المنتج واستباقه في مرحلة شراء الأراضي؛ إذ يتم إنجاز بحث أولي للتخطيط للمنتجات واستراتيجيات التطوير في وقت مبكر، ما يقلل بفعالية من عدم اليقين في حلقات التطوير ويضمن إمكانية توقع عائد الاستثمار.

وعلى مستوى التوجه الاستراتيجي، تواصل Yuexiu Property الالتزام باستراتيجية التركيز على المدن المحورية، واقترحت مفهوم إدارة التنفيذ “قراءة المدينة، قراءة الأرض، قراءة الأشخاص”. ومن خلال ذلك، تتعمق في فهم سمات احتياجات المدن المختلفة، وتواصل تعزيز قدرة التشغيل المحلي. كما تتعاون الشركة بشكل إيجابي مع الحكومات المحلية لتحسين إيقاع توفير الأراضي، وبناء ميزة تنافسية مميزة في تفاعل الحكومة والشركات، وصولًا إلى تحقيق منفعة متبادلة.

وبناءً على هذه المنظومة الناضجة لإدارة الاستثمار، يتمركز ثقل استثمار Yuexiu Property بشكل شديد على ست مدن محورية: بكين وشنغهاي وغوانغتشو وشنتشن وهانغتشو وتشينغدو. في عام 2025، بلغت نسبة استثمارات حقوق الملكية في هذه المدن الست 96.3%، ما يعكس قوة تركيز استثمار عالية جدًا. ومن زاوية مساهمة المبيعات، أثبتت هذه الخريطة فعاليتها بصورة واضحة: إذ تجاوزت مبيعات مدينة بكين 30B يوان؛ بينما حققت شنغهاي وغوانغتشو 29.1Bًا و30Bًا على التوالي. وإجمالي مساهمة هذه المدن الثلاث يشكل قرابة 78% من إجمالي مبيعات الشركة. وبشكل عام، بلغت نسبة مبيعات الشركة في المدن المحورية من المستوى الأول والثاني 85.6%.

وبالنظر إلى حجم مبيعاتها الذي تجاوز ألف مليار، فإن ذلك يعود إلى تخطيط استباقي من جانب الاستثمار، ولا ينفصل كذلك عن “الأساس المتين” من جانب المخزون الأرضي. وحتى نهاية 2025، بلغ إجمالي مخزون الأراضي لدى Yuexiu Property 18.55 مليون متر مربع، مع استمرار تركّز التوزيع نحو المدن عالية المستوى؛ إذ بلغ إجمالي نسبة المدن من المستوى الأول والثاني 94.4%. وفي الزيادات الجديدة على مخزون الأراضي خلال 2025، ارتفعت نسبة المدن من المستوى الأول أكثر إلى 67.7%. إضافة إلى ذلك، اغتنمت Yuexiu Property فترات إضافة احتياطي في السوق عندما يحدث تراجع وتصبح شروط الأسعار أقل علاوة، وقامت بزيادة حصة شراء الأراضي بدقة؛ وفي النهاية تم ضبط متوسط معدل العلاوة المدفوعة لشراء الأراضي ضمن 9.3% أو أقل، وهو أقل بنحو النصف تقريبًا مقارنة بمتوسط شركات التطوير TOP10.

ومن الجدير بالاهتمام أنه في شهر فبراير من هذا العام، حصلت مجموعة Yuexiu على أرض حصان (马场) في تقاطع ثلاث مناطق CBD الكبرى في قوانغتشو—منطقة تشو جيانغ نيو تاون-تشينغ رونغ تشينغ-بو تشو (珠江新城-金融城-琶洲)—بقيمة 23.6 مليار يوان، ما أثار اهتمامًا واسعًا في القطاع.

وقال مختصون إن هذا المشروع هو آخر قطعة “تحديث حضري” على شكل كتلة مترابطة في تشو جيانغ نيو تاون، مع ربط مساحة عامة مفتوحة للعموم عبر مساحات مخصصة للترف الفاخر (وقد تم التعاقد لـ SKP)، وفنادق راقية، ومكاتب فائقة التصنيف (超甲级办公) وغيرها من الأنماط. ومن المتوقع أن تشارك Yuexiu Property بعمق اعتمادًا على قدرتها على تطوير المدن وتشغيلها بصورة شاملة. وفي وقت سابق، أثبتت نمذجة المجموعة “إخراج الشركة الأم وتغذيتها ثم إدخال الشركة المدرجة” (母公司孵化-上市公司注入) نجاحها بالفعل عبر مشروع TOD جنوب بو تشو (琶洲南TOD)، ما يوفر مسارًا ناضجًا للتعامل مع تشغيل الأصول لاحقًا. مشاريع من نوع “马场” بمحدودية عالية لا تجلب فقط زيادة في الأداء على المدى الطويل، بل تدفع أيضًا ترقية منهجية لقدرة الشركة على المنتج وقوة علامتها التجارية وقدراتها التشغيلية.

صقل “المنزل الممتاز” بدعم الطلب السائد… وبناء خندق دفاعي للقطاع

إذا كان تحسين مخزون الأراضي هو ما يكدس طاقة الدفع للمستقبل، فإن إتقان المنتج والخدمات هو ما تشكّله الشركة كقدرة داخلية للمنافسة طويلة المدى.

يشير مختصون إلى أنه في ظل تعمق الانقسام الهيكلي في القطاع، لا يمكن الفوز بالدورة الجديدة بنشاط دون التمسك بالمحورية تجاه المنتج؛ إذ لا بد من تشكيل “المنزل الممتاز” الحقيقي الذي يتوافق مع احتياجات السوق عبر أفكار مبتكرة وتجربة قصوى.

في 2025، فُتحت نوافذ سياسات في مدن محورية مثل بكين وشنغهاي تباعًا، لكن أصبح المشترون أكثر تحفظًا في اختيارهم. إذ تتجه الأموال بشكل أكثر عقلانية نحو المشاريع التي تتمتع بدرجة أعلى من اليقين. فما الذي يجعل المشروع “أكثر يقينًا”؟

“المنزل الممتاز” (好房子) ورد في تقارير عمل الحكومة لمدة سنتين متتاليتين، ما يعني أن اتجاه السياسة هذا صار متزامنًا مبكرًا مع احتياجات السوق. أي إن “المنزل الممتاز” لم يعد مجرد مفهوم، بل أصبح محركًا جديدًا لاستثمار الاستهلاك العقاري، ونال اعترافًا من المشترين مقابل أموال حقيقية.

تُظهر بيانات معهد Zhongzhi (中指研究院) أن مشروع “He Yu Wang Yun” في بكين التابع لـ Yuexiu Property حقق معدل تصريف قدره 96% في شهر الافتتاح. وبمبيعات بلغت 9.25 مليارات يوان، احتل المشروع المرتبة الأولى في قائمة مبيعات العقارات السكنية الجديدة في بكين لعام 2025. بينما حقق مشروع “Fei Yun Yue Fu” في شنغهاي مبيعات قدرها 15.9 مليار يوان وبعدد 1022 وحدة، لينال المرتبة الأولى في شنغهاي من حيث عدد الوحدات المباعة والمساحة المباعة على حد سواء…

ومع أن أداء هذه الصفقة الواحدة (مشروع منفرد) يمثل جانبًا واحدًا فقط لنيل Yuexiu Property لاعتراف السوق، فإن النظر إلى صورة الشركة ككل يظهر أنها حققت إنجازات لافتة في عدة مدن محورية. ففي قاعدتها في غوانغتشو، احتلت الشركة المركز الثاني محليًا بمبيعات قدرها 29.1 مليار يوان. وفي بكين تجاوزت 22.2B يوان أيضًا لتحتل المركز الثاني ضمن القائمة. أما شنغهاي فقد حققت 22.2 مليار يوان، لتحتل المركز السابع.

وقال رئيس Yuexiu Property، لين تشاويوان (Lin Zhaoyuan)، في مؤتمر الأداء: “تلتزم الشركة على المدى الطويل باستراتيجية ‘الشركات الأربع الممتازة’ المتمثلة في: منتجات ممتازة وخدمات ممتازة وعلامة تجارية ممتازة وفريق ممتاز”.

وعمليًا، من “صناعة المنازل” إلى “صناعة المنازل الممتازة”، ثم إلى “صناعة حياة أفضل”، تواصل Yuexiu Property تعميق نظام البحث حول العملاء (客研). كما قامت بتطبيق مفهوم “منتج 4X4 الممتاز” (4X4好产品理念)، وإنجاز ترقية معيارية لـ أربعة خطوط منتجات، بما يحقق تلبية مختلفة للاحتياجات لدى فئة التحسينات الراقية وفئة الطلب الجيد الأساسي (quality rigid demand). ومن خلال دفع بقوة دمج التصميم والتنفيذ (design-construction integration) وترقية نظام “Yue Smart Manufacturing” (悦智造)، يتم تحقيق تحسين متزامن في جودة المنتج وكفاءة البناء ورضا العملاء. وقد حصلت عدة مشاريع على جوائز في تصميم وجودة من القطاع.

وفي الوقت نفسه، وباعتبار احتياجات العملاء عبر دورة حياتهم هي المحور، تبني Yuexiu منظومة ابتكار منتج “بحث-بناء-خدمة” ثلاثية الأبعاد (研-建-服)، وتسارع إلى تطوير وتطبيق تقنيات سكن صحي. ومن خلال “تكامل المنتج + الخدمة + التشغيل” يتم دفع بناء “منزل ممتاز” و”حي ممتاز”؛ ما يحقق ترقية قفزية من تسليم المنتج إلى تعايش القيمة (value co-existence).

وعند نقطة البداية الجديدة لمرحلة “15-5”، يشهد قطاع العقارات تغيرات عميقة في هيكله. إذ تتجمع الموارد والمساحة السوقية تدريجيًا في الشركات التي تمتلك قدرة شاملة. وبفضل قاعدة مالية صحية، وتخطيط استثمار دقيق، وقدرات منتج قوية ودفعة نمو ثابتة، استطاعت Yuexiu Property الخروج بمسار مستقل في موجة إعادة ترتيب القطاع. وتبين تجربتها أن المفتاح لعبور الدورة لا يتعلق بحجم الشركة، بل بمدى صلابة القاعدة، ووضوح الاستراتيجية، ومدى إتقان التنفيذ. وهذا هو جوهر ما يلزم أن يحققه قطاع العقارات ليرتقي إلى تنمية عالية الجودة.