تسريع طلبات صناديق الاستثمار العقاري التجارية (REITs)، إذ يتم إتمام/استكمال الرد في غضون أقل من تسعة وعشرين يومًا في المتوسط

الكاتب: وانغ روي، من صحيفة تشنغشينج تايمز

تُظهر بيانات البورصات في شنغهاي وشينزن أنَّه حتى 18 مارس، قامت 11 مؤسسة لإدارة الأصول ضمن الصناديق الاستثمارية العامة بإجمالي تقديم طلب تسجيل لـ 15 منتجًا من صنف REITs للعقارات التجارية (صناديق الاستثمار في الثقة العقارية). باستثناء 3 منتجات تم تقديمها في مارس، فإن المنتجات الـ12 الأخرى قد دخلت بالفعل مرحلة تقديم ردود أو مرحلة الاستيضاح.

في اليوم الأخير من عام 2025، أصدر مجلس الصين لِتنظيم الأوراق المالية (CSRC) 《إعلان بشأن إطلاق تجارب صندوق الاستثمار في الثقة العقارية للاستثمار في العقارات التجارية》. خلال شهرين ونصف فقط، بلغ عدد طلبات REITs للعقارات التجارية 15 منتجًا، ومن المتوقع أن يتجاوز إجمالي حجم جمع الأموال 3.07B يوان، بمتوسط حجم جمع لكل منتج يقارب 4B يوان.

ومن المنتجات التي تم تقديمها، يُتوقع أن يكون من بينها 6 منتجات يصل فيها حجم جمع الأموال إلى أكثر من 7.47B يوان. ومن ذلك: صندوق سينغ جينغ لصناديق الاستثمار في الثقة العقارية للعقارات التجارية بنظام الإغلاق “CICC Weipinhui” (封闭式商业不动产证券投资基金) يُتوقع أن يجمع 5.06B يوان، وهو الأعلى من حيث الحجم؛ كما يُتوقع أن يجمع صندوق غوانتاي هاي تونغ لـ “SAND- THE BOAT” (国泰海通砂之船封闭式商业不动产证券投资基金) وصندوق غوانغدا باو دي شين لصندوق “Guangda Anshi” (光大保德信光大安石封闭式商业不动产证券投资基金) على التوالي 4.91B يوان و49.05 مليار يوان.

أفادت صحيفة تشنغشينج تايمز، نقلاً عن عدة شركات وساطة ومؤسسات لإدارة الأصول، أنه في ظل بيئة السوق منخفضة الفائدة الحالية، أصبحت REITs أداة مهمة لمؤسسات إدارة الأصول في الصناديق العامة لتكبير أحجام إدارة غير الأموال النقدية. وبحسب تقدير حجم كل منتج عند 3B يوان، فإن الطرح الأولي لـ 3 إلى 4 منتجات فقط يمكن أن يتجاوز 100 مليار يوان؛ ومع إضافة آفاق التطوير للتوسع في التكديس طويل الأجل للأصول القائمة (long-term stock expansion)، فإن مساحة النمو المستقبلية واسعة.

ومن منظور مشاريع REITs للعقارات التجارية المقدمة، تتموضع الأصول الأساسية أساسًا في مدن الدرجة الأولى مثل شنغهاي وشينزن قوانغتشو، وكذلك في مدن الدرجة الثانية التي تمتلك زخمًا تنمويًا قويًا مثل هيفي (Hefei) وسيآن (Xi’an). تشمل نطاقات التجربة أنواعًا تقليدية من العقارات التجارية مثل المجمعات التجارية والبيع بالتجزئة التجاري والمكاتب والفنادق. كما أن المانحون للحقوق الأصيلة هم أيضًا مزيج من شركات مملوكة للدولة وشركات خاصة، مع تنوع مصادر الأصول.

صرح 彭文玉، محلل لدى شركة شنيوآن هونغيوان (申万宏源)، أنَّه مقارنةً بـ REITs الخاصة بالبنية التحتية، فإن REITs للعقارات التجارية تمتلك خصائص عالية للسوقية في نوع الأصول، وأن جهات الإصدار أصبحت أكثر تنوعًا (حصة أعلى لجهات مثل الشركات الخاصة والأجنبية وشركات العقارات المطورّة)، كما أن سلسلة المراجعة أصبحت أكثر بساطة وكفاءة، وأن المرونة في أداء الأصول الأساسية أعلى، مع سمات أقوى فيما يتعلق بـ “سلوك السهم” أو جاذبيته. وبالتزامن مع إطلاق REITs للعقارات التجارية، سيصبح هيكل أصول سوق صناديق REITs في الصناديق العامة أكثر ثراءً، ومن المتوقع إعادة تشكيل نظام التقييم (التسعير)، ما يفتح كذلك السعة السوقية بشكل أكبر، وتُعد “بحرًا أزرق” بقيمة تريليون يمكن توقعه.

وتجدر الإشارة إلى أنَّ متوسط مدة إنجاز الردود للمنتجات الـ12 المذكورة سابقًا يبلغ 28.5 يومًا. وفيما يتعلق بـ华泰紫金华住安住REITs، ففي حين تم استلام الطلب، تم الانتهاء من جولة الاستيضاح بعد 22 يومًا فقط، ما يُظهر أن جهات التنظيم تُظهر كفاءة مرتفعة في مراجعة REITs للعقارات التجارية والرد عليها.

يرى فريق محللي الدخل الثابت لدى شركة هوايوان للأوراق المالية (华源证券) بقيادة 廖志明، أنه وفقًا لآراء التغذية الراجعة الحالية، فإن نقاط اهتمام الجهات التنظيمية تتركز أساسًا في أربعة جوانب: الامتثال العقاري، مثل اكتمال الإجراءات، وامتثال استخدام الأرض، وكفاية تراخيص/مؤهلات التشغيل؛ سلامة الأصول، بما يشمل نطاق الأصول المدرجة في الحوض ووضع الأصول المشتركة؛ وضع إيرادات المشروع، مع اشتراط استكمال الإفصاح عن نموذج تشغيل المشروع وقدرته التنافسية، واستكمال الفحص لمخاطر مثل كون عقود الإيجار تتقارب في تاريخ الاستحقاق، والمعاملات المرتبطة؛ معقولية التقييم، مع اشتراط التقييم المتأني للقيم المختارة لمعدل النمو طويل الأجل، وقيم معدل الإشغال/التأجير خلال فترة التوقع.

وبالفعل، إلى جانب دفع البورصات قدميًا وبسرعة لإنزال الدفعة الأولى من المشاريع إلى أرض الواقع، فإن مجلس الصين لِتنظيم الأوراق المالية (CSRC) ووحدات تنظيم الأوراق المالية في مختلف المناطق تعقد أيضًا تدريبات بحماس، لتوجيه الشركات والمؤسسات المالية والجهات الحكومية وغيرها على اغتنام فرص التطور الجديدة لـ REITs للعقارات التجارية بشكل فعّال. في 13 مارس، نشر مجلس الصين لِتنظيم الأوراق المالية إعلانًا عن قبول باحثين ما بعد الدكتوراه ضمن دفعة 2026، وقد أدرج تحديدًا “بحث في بناء نظام سوق REITs” كاتجاه بحثي مرجعي.

وبالتزامن أيضًا في 13 مارس، أفادت هيئة تنظيم الأوراق المالية في سيتشوان (四川证监局) بأنَّه في الآونة الأخيرة، تم بالتعاون مع كلٍّ من بورصتي شنغهاي وشينزن، ومكتب الشؤون المالية التابع للحزب في المقاطعة (省委金融办)، عقد “اجتماع دفع تجربة REITs للعقارات التجارية في سيتشوان” بهدف المضي قدمًا في التجربة. وقد تم حشدٌ جديد وإعادة تموضع للعمل، من أجل إجراء مسح شامل للأصول (摸底资产)، والقيام بتربية/تنمية متدرجة لمشاريع REITs للعقارات التجارية والتقديم بشأنها، كما جرى، وبالنسبة لصعوبات وعوائق دفع المشاريع التي طرحتها الشركات، تنفيذ “سؤال مقابل جواب لكل حالة” لضمان دفع الحالات بشكل فردي.

(المحرر: ون جينغ)

الكلمات المفتاحية：

                                                            REITs