هل لا تزال هناك ضرورة لسداد القروض العقارية الشخصية المبكرة بعد انخفاض رصيد القروض الشخصية القائمة لدى الستة بنوك الكبرى بمقدار 0.7 تريليون يوان؟

هل انتهى اتجاه التقاعد المبكر لقروض الرهن العقاري بعد؟ منذ النصف الثاني من عام 2022، بدأ المقترضون من قروض الإسكان الشخصية في تسريع السداد المبكر للقروض، وتدريجيًا تكوّن خلال فترة من الزمن ما يُسمّى بـ“موجة السداد المبكر”.

لكن في الوقت الراهن، لم يعد مشهد حجز أرقام في ساعة الفجر والوقوف في طوابير لعدة أشهر أمرًا شائعًا. هل ما زال “الريح” الخاصة بالسداد المبكر مستمرة؟ قام مراسل “تشاينا ديلي إيكونوميك نيوز” (《每日经济新闻》) بتجميع بيانات، ووجد أن أرصدة قروض الإسكان الشخصية القائمة لدى أكبر ستة بنوك مملوكة للدولة تبلغ نحو 24.48 تريليون يوان، أي أقل بنحو 0.71 تريليون يوان مقارنةً بالعام السابق.

قال وانغ بنغبو، كبير محللي قطاع الخدمات المالية في شركة بروتون للاستشارات (博通咨询)، “لا يزال هناك بالطبع سداد مبكر لقروض الرهن العقاري، لكن بالمقارنة مع السنوات القليلة الماضية لم يعد يمكن تسميته ‘موجة’.” وأوضح أن انخفاض أرصدة قروض الرهن العقاري يعود إلى تضافر عاملين: سحب السداد المبكر لقروض الرهن العقاري من خلال السداد المبكر، إضافةً إلى ضعف رغبة شراء المنازل في العام الماضي.

وجدير بالانتباه أنه في الربع الأول من هذا العام ظهر في سوق العقارات “ربيعٌ دافئ صغير” (انتعاش خفيف). واعتبر الخبير في سياسات التمويل على المدى الطويل تشو ييتشين، أن الأمر ليس مجرد ارتداد قصير الأمد من انخفاض مبالغ فيه، بل إن ثقة السوق تتعافى تدريجيًا مع خفض أسعار الفائدة في السوق تدريجيًا وتليين سياسات شراء المنازل تدريجيًا، وهناك أمل في استمرار هذا الاتجاه خلال الربع الثاني.

انخفاض أرصدة قروض الرهن العقاري الشخصية العام الماضي

من خلال تجميع البيانات، ما زالت أرصدة القروض العقارية الشخصية لدى البنوك تتجه إلى الانخفاض.

في عام 2024، بوصفها القوة الرئيسية في إصدار قروض الرهن العقاري، خفضت أكبر ستة بنوك مملوكة للدولة قروضها العقارية الشخصية بنحو 0.62 تريليون يوان؛ وفي عام 2025 ككل كان صافي الانخفاض حوالي 0.71 تريليون يوان، وهو ما وسّع نطاق الانخفاض مقارنةً بعام 2024.

وجدير بالانتباه أنه في النصف الأول من عام 2025، بلغ إجمالي الانخفاض لدى أكبر ستة بنوك مملوكة للدولة 244.8k يوان، أي أقل بشكل واضح من 7.1k يوان في النصف الأول من 2024. لكن في النصف الثاني من عام 2025 شهد انخفاضًا كبيرًا بلغ 6.2k يوان، ما جعل إجمالي الانكماش في أرصدة القروض العقارية الشخصية في العام الماضي يتسع أكثر مقارنةً بعام 2024.

ومع استمرار انكماش أرصدة القروض العقارية الشخصية، فقد ودّعت أرصدة القروض العقارية الشخصية لدى أكبر ستة بنوك مملوكة للدولة جميعها “عصر 6 تريليونات يوان”.

ومن منظور السوق على مستوى الدولة ككل، تتجه أرصدة القروض العقارية الشخصية أيضًا إلى الأسفل. تُظهر بيانات بنك الشعب الصيني أن أرصدة القروض العقارية الشخصية في نهاية عام 2025 على مستوى البلاد بلغت 37.01 تريليون يوان، بانخفاض بنسبة 1.8% على أساس سنوي.

يرى العاملون في المجال أن انخفاض أرصدة قروض الرهن العقاري القائمة هو في الواقع “تنافس” بين قوتين: الأولى هي مقدار ما “يسحبه” السداد المبكر من خلال الرهن العقاري، والثانية هي مقدار ما “يضيفه” إصدار قروض الرهن العقاري الجديدة.

قال يانغ هاي بينغ، باحث مميّز من الجمعية الخاصة بقطاع إدارة الثروات في بكين، إن العقارات ما زالت في مرحلة التعديل، وهناك العديد من فئات الطلب الأساسي، لكن يوجد أيضًا العديد من فئات المراقبة المترددة، لذا فإن إجمالي نمو قروض الرهن العقاري ضعيف.

“ربيعٌ دافئ صغير” في سوق العقارات في الربع الأول

في الربع الأول من هذا العام، شهدت معاملات العقارات السكنية المستعملة “ربيعًا دافئًا صغيرًا”. تُظهر بيانات تقرير “كلير آي” (克而瑞) أن مساحة مبيعات العقارات المستعملة في المدن العشرين الرئيسية خلال شهر مارس بلغت نحو 7.1k متر مربع، بزيادة قدرها 117% على أساس شهري، وبزيادة أيضًا بنسبة 6% على أساس سنوي؛ وفي إجمالي الربع الأول، بلغت مساحة المبيعات التراكمية نحو 107.8B متر مربع، بزيادة قدرها 4% على أساس سنوي.

وفي خضم هذا “الربيع الدافئ الصغير”، قامت مدن مثل بكين وشانغهاي من المدن من الدرجة الأولى بدور “قاطرة الريادة”.

قال تشو ييتشين للمراسل: “يأتي ‘الربيع الدافئ الصغير’ في سوق العقارات للربع الأول من عام 2026 بدفع رئيسي من انتعاش سوق العقارات السكنية المستعملة في المدن من الدرجة الأولى، وفي الوقت الحالي نحن في مرحلة تعافٍ معتدل، وقد يحمل اتجاه الاحترار إمكانية استمرار معينة.” وأشار تشو ييتشين إلى أن التأثير الإيجابي لهذا “الربيع الدافئ الصغير” على أرصدة قروض الرهن العقاري للأفراد في البنوك التجارية سيظهر تدريجيًا أيضًا.

وأضاف تشو ييتشين أن نشاط معاملات العقارات المستعملة سيؤدي مباشرة إلى زيادة حجم طلبات قروض الرهن العقاري، وسيخفف تدريجيًا من حدة انخفاض الرصيد، ومن المتوقع لاحقًا أن يوفر دعمًا إيجابيًا لأرصدة قروض الرهن العقاري، وأن السوق العقاري ككل يتجه نحو اتجاه “ارتفاع الحجم واستقرار الأسعار”.

قال يان يويجين، نائب院 مدير معهد إيوجو العقاري في شنغهاي: “يركز ‘الربيع الدافئ الصغير’ أكثر على معاملات العقارات المستعملة في المدن الرئيسية، وما يزال السوق في المرحلة الأولية من تعافي سوق العقارات على مستوى البلاد. وفي الربع الثاني، إذا تحسن أداء المعاملات بشكل أكبر، فسيقدم ذلك دعمًا إيجابيًا لسوق القروض أيضًا. لكن بعض العملاء يستخدمون قروض صندوق الادخار للإسكان (公积金)، ولن يتم إدراجهم في بيانات قروض البنوك التجارية، ما قد يؤثر أيضًا على بيانات أرصدة القروض التجارية.”

ارتفاع حجم طلبات قروض الرهن العقاري في بنك الاتصالات

وبخصوص وضع قروض الرهن العقاري للأفراد هذا العام، لاحظ المراسل أيضًا أن إدارات عدة بنوك قد قدمت أحكامًا في مؤتمرات عرض الأداء. ومن بينها، كان تقييم بنك الاتصالات (交通银行) لأعمال قروض الرهن العقاري للأفراد متفائلًا نسبيًا.

في مؤتمر عرض الأداء السنوي لعام 2025، قال نائب رئيس بنك الاتصالات تشو وانفو (周万阜) إنه منذ دخول عام 2026 عبر شهر مارس، شهد هذا البنك ارتفاعًا ملحوظًا في حجم طلبات إقراض الرهن العقاري. وقال تشو وانفو: “يبدو أن هذا إشارة إلى أن سوق العقارات يستقر.” وأضاف أنه إذا استمرت هذه الاتجاهات، فإن أعمال قروض الرهن العقاري في عام 2026 ستحقق نموًا إيجابيًا تدريجيًا، كما سيساعد ذلك بنك الاتصالات على تحقيق هدف النمو المتوقع لكامل أعمال الإقراض للأفراد.

وفي المقابل، رد نائب رئيس بنك الصناعة والتجارة (工商银行) وانغ جينغوو بخصوص معدل القروض غير الجيدة (الذمم غير العاملة) في القروض للأفراد. قال وانغ جينغوو إن جودة أصول القروض للأفراد لدى البنك ظلت طويلة الأجل ممتازة، وفي السنوات القليلة الماضية، وبسبب عوامل مثل التحول الاقتصادي وتعديل سوق العقارات واختلال مرحلي بين العرض والطلب، ارتفع معدل القروض غير الجيدة بشكل مؤقت، وهو ما يتماشى مع الاتجاه العام للصناعة.

“لقد ظل أساس الاقتصاد الوطني لدينا ثابتًا، وبنيته مرنة، وإمكانياته كبيرة؛ ولم تتغير ظروف الدعم بعيدة المدى لاتجاه جيد على المدى الطويل والاتجاه الأساسي. وفي المستقبل، فإن مخاطر القروض للأفراد يمكن السيطرة عليها.” حكم وانغ جينغوو بأن سوق الائتمان للأفراد سيتحسن تدريجيًا مع تسريع تنفيذ حزمة السياسات وامتداد إطلاق مزايا السياسة، كما ستعود جودة أصول القروض للأفراد إلى مستوى معقول.

وعلى الرغم من أن الدولة تواصل إصدار سياسات متعلقة بالعقارات، وأن السوق العقاري يظهر بوادر تعافٍ، قال يانغ هاي بينغ للمراسل إن نسبة قروض الرهن العقاري في تخصيص أصول البنوك قد تميل إلى الانخفاض.

ومن البيانات الحالية، لاحظ المراسل أن البنوك الكبيرة قد حققت نموًا كبيرًا في القروض الاستهلاكية للأفراد والقروض التشغيلية للأفراد. فقد زادت قروض الاستهلاك للأفراد لدى بنك الصناعة والتجارة (工商银行) بمقدار 778.19 مليار يوان، بنسبة نمو 18.5%، وزادت القروض التشغيلية للأفراد بمقدار 2522.38 مليار يوان، بنسبة نمو 15.0%؛ ووصلت وتيرة نمو قروض الاستهلاك للأفراد داخل الصين لدى بنك الصين (中国银行) إلى 28%.

هل السداد المبكر لقرض الرهن العقاري مجدٍ؟

في السابق، كانت الدوافع الرئيسية لـ“موجة السداد المبكر” لرهون السكن ترجع إلى المقترضين: فمن ناحية، شهد الاقتصاد تقلبات؛ ومن ناحية أخرى، شهد السوق المالي في الصين تقلبات، وانخفضت عوائد استثمارات السكان العاديين، فبدا تفضيلهم للمخاطرة أكثر تحفظًا. إضافةً إلى ذلك، كانت بعض أسعار الفائدة على قروض الرهن العقاري القائمة مرتفعة؛ وقد يكون لدى بعض المقترضين أسعار فائدة على قروضهم العقارية القائمة تتجاوز 5%. ومع تأثير هذه العوامل مجتمعة، حول المقترضون جزءًا من الأموال التي كانت تستخدم للاستثمار إلى السداد المبكر.

لكن مع خفض أسعار الفائدة على قروض الرهن العقاري القائمة، تنخفض أيضًا تدريجيًا تكلفة أسعار فائدة قروض السكن الشخصية. ووفقًا لبيانات بنك الشعب الصيني، في شهر فبراير من هذا العام، بلغ متوسط السعر المرجح للفائدة على القروض الجديدة للإسكان الشخصية حوالي 3.1%، وهو أقل بنحو 10 نقاط أساس تقريبًا مقارنةً بنفس الفترة من العام الماضي، كما ظلت أسعار الفائدة على القروض عند مستوى منخفض.

وبما أن أسعار الفائدة في مستوى منخفض، فهل يكون السداد المبكر للقروض للأفراد مجديًا؟

قال وانغ بنغبو: “إن كان مجديًا أم لا يعتمد على مستوى عوائد الاستثمار أو الادخار للمستهلكين حاليًا، وبمدى الفرق بين ذلك ومعدل الفائدة على الرهن العقاري بعد التخفيض.” فإذا كانت العوائد الاستثمارية أعلى من معدل فائدة القرض، يمكن التفكير في تخصيص المزيد من الأموال للاستثمار؛ أما إذا كان العكس، فيمكن النظر في سداد جزء من القرض أو كله. إضافة إلى ذلك، يجب أيضًا تخصيص أموال لتغطية نفقات المعيشة اليومية، وكذلك الادخار للمستقبل مثل التقاعد والرعاية الطبية.

كما أنه من منظور طريقة السداد، فإنه عمومًا في طريقة السداد بأقساط أصل متساوية (等额本金)، يكون أصل القسط المسدد في المرحلة المبكرة أكبر وفائدة أقل؛ وبالمقارنة، يكون السداد المبكر أكثر جدوى قليلًا. أما في طريقة السداد بأقساط متساوية من أصل وفائدة (等额本息)، فتكون الفائدة المسددة في المرحلة المبكرة أكبر والأصل أقل؛ وإذا كان وقت السداد قد تجاوز نصف المدة، فيمكن كذلك عدم النظر في السداد المبكر.