باع المالك العقار بمبلغ 400 ألف، ثم باع المشتري بعد إعادة تهيئته بمبلغ 698 ألف، إذ رفع المشتري الثاني دعوى بحجة أن أنبوب الصرف الصحي الموجود في السقف تسبب في تسرب، وفي الدرجة الأولى قضت المحكمة بأن يتحمل المالك المسؤولية عن مبلغ يقارب 80 ألف.

تسأل AI · كيف تحدد المحكمة أن مالك العقار الأصلي أخفى تسرب أنبوب المجاري في الصالة بما يُعد احتيالًا؟

“اشتريت منزلي بمبلغ 400 ألف يوان فقط، لكن المحكمة في الدرجة الأولى حكمت بأن نتحمل نحن المسؤولية وحدنا بنحو 800 ألف يوان، أي كأن ذلك المنزل قد ضاع”، قالت السيدة وو من مقاطعة وانزو في مدينة تشونغتشينغ، في اتصال هاتفي مع خط أخبار هواشِنباو دا فنغ نيوز 029-88880000، إنها لا تقبل حكم الدرجة الأولى وقد قدمت استئنافًا.

بيع العقار—

باع المالك عقارًا تابعًا لمدرسة بمساحة 154 مترًا مربعًا بـ40 مليون، ثم باعتها امرأة بعد إعادة التجديد بـ69.8 مليون

السيدة وو من سكان مقاطعة وانزو في تشونغتشينغ. وذكرت أن عائلتها اشترت في عام 2008 شقة ضمن نطاق التعليم في شارع بايانغ، وانزو، “تقع قرب منطقة غاو سونغتان في وانزو، حيث توجد أفضل المدارس الإعدادية والثانوية الابتدائية ورياض الأطفال في كامل المقاطعة. وقتها كان التسجيل باسم زوجي وابني، وكان المنزل في الطابق الثاني، بمساحة تقارب 154 مترًا مربعًا”.

وأوضحت لمراسلة هواشِنباو دا فنغ نيوز أن العقار بُني في عام 1998، وكان عند الشراء في هيئة نظيفة دون تشطيب، ثم تم تأجيره للغير لافتتاح صالون تجميل وفندق، وفي مايو 2024 أرادت بيع العقار بسبب الانتقال.

في 10 سبتمبر من العام نفسه، باعت السيدة وو العقار بسعر 400 ألف يوان عبر وسيط إلى السيدة تشو. وقالت: “بعد أن وقعنا عقد بيع وشراء العقار، دفعت هذه المبالغ لنا، لكن بناءً على طلبها لم يتم تسجيل نقل الملكية مؤقتًا، وبعد شهرين وأكثر، بعد إعادة التجديد، باعت العقار بسعر 698 ألف يوان إلى امرأة نحو شخص ما”.

في 25 نوفمبر 2024، باعتبار زوج السيدة وو وابنها كطرف أول، وبتفويض السيدة تشو كطرف ثانٍ وتحديد نحو شخص ما، تم توقيع عقد “الوساطة الناجحة لبيع وشراء العقارات” 《عقد وسيط إتمام صفقة بيع وشراء العقارات》، واتفق الطرف الأول على أن يقوم ببيع هذا العقار بحالته، وبوصفه وحدة لكل شقة، إلى الطرف الثاني. كما تعهد الطرف الأول بأن ملكية العقار واضحة الإجراءات ومشروعة، وأنه حصل على موافقة جميع المالكين المشاركين، وله حق التصرف المشروع في العقار. وجاء في الاتفاق أن “الطرف الثاني قام بفحص كامل واستيعاب جميع أوضاع العقار دون اعتراض، وقرر شراء هذا العقار”.

“دفعت نحو شخص ما المبلغ الأولي 198 ألف يوان للسيدة تشو، ثم حُوِّلت دفعة الرهن العقاري من البنك البالغة 500 ألف يوان إلى حساباتنا.” قالت السيدة وو، “بعد ذلك قمنا بتحويل الـ500 ألف يوان إلى السيدة تشو على دفعتين. في الحقيقة دخلنا من بيع المنزل هو الـ400 ألف يوان فقط.”

في 27 ديسمبر 2024، تم تسجيل العقار رسميًا باسم نحو شخص ما.

ومن المفارقات أنه بعد نحو 7 أشهر، شهدت هذه القضية تطورات مفاجئة بسبب ورقة استدعاء صادرة عن محكمة وانزو.

دعوى قضائية—

يدّعي نحو شخص ما أن السيدة أخفت وجود تسرب في أنبوب صرف المجاري داخل سقف صالة الجلوس مع رائحة كريهة، ويطلب رد كامل مبلغ شراء العقار وتعويض خسائر

في يوليو 2025، رفع نحو شخص ما دعوى أمام محكمة مقاطعة وانزو في تشونغتشينغ، وضم في لائحة المدعى عليهم زوج السيدة وو وابنها وآخرين مثل السيدة تشو.

جاء في وثيقة الدعوى أن نحو شخص ما ذكرت أنه في البداية اشتريت الشقة من السيدة وو عبر وساطة شركة، وأنها دفعت للسيدة تشو مبلغ 198 ألف يوان مقابل شراء العقار، كما دفعت رسوم خدمة وسيط بقيمة 10000 يوان. وأقامت رهنًا على العقار لإجراءات قرض شراء قيمته 500 ألف يوان لدى فرع البنك الزراعي الصيني في وانزو، على أن يتم سداد القرض شهريًا بواسطة نحو شخص ما.

وقالت إنها اكتشفت مؤخرًا أن أنبوب المدير الرئيسي للصرف الصحي/البراز الموجود في الطابق الذي يقع فيه العقار موجود مباشرة فوق صالة الجلوس في داخل العقار، وأن أنبوب صرف المجاري يتسرب ويصاحبه رائحة كريهة، مما أدى إلى عدم تمكنها من السكن بشكل طبيعي.

وأضافت أن المدعى عليهم، مثل الطرف الأول والسيدة تشو، أخفوا عمدًا خلال عملية تداول العقار حقائق مهمة كفيلة بالتأثير على صفقة العقار، مما جعلها تُخدع وتوقع عقد شراء العقار، وهو ما ينتهك بشكل جسيم حقوقها المشروعة.

طلب نحو شخص ما من المحكمة إلغاء ذلك “عقد الوساطة الناجحة لبيع وشراء العقارات”، وطلب من الطرف الأول والسيدة تشو رد مبلغ الدفعة الأولى مقابل شراء العقار ودفع الفوائد ذات الصلة، كما طلب رد مبلغ الرهن العقاري البالغ 500 ألف يوان ودفع فائدة مؤقتة قدرها 8.49196 مليون يوان. بالإضافة إلى ذلك، طالب بدفع ضريبة ورسوم نقل الملكية البالغة 2.6979 مليون يوان، وكذلك رسوم الوسيط ورسوم المحامي ذات الصلة، ليصبح المجموع قرابة 800 ألف يوان.

الرد—

مشكلة العقار محل النزاع هي تصميم من المطور العقاري، ولم يخف البائع عمدًا، وطلب رد الدعوى

في جلسة المحاكمة، دفعت جهة السيدة وو أساسًا بأن أنبوب صرف المجاري المتعلق بالعقار محل النزاع هو تصميم أصلي من المطور العقاري. وأنهم لم يخفوا أي حقيقة. وأن مكان الأنبوب وبنيته داخل العقار تم التخطيط له وبناؤه بشكل موحد من قبل المطور، ولا يملكون معرفة هندسية/معمارية متخصصة، وبالتالي لا يمكنهم توقع مخاطر ومشاكل الأنبوب. وخلال عملية التداول أخبروا بشكل صادق عن حالة العقار، كما أن السيدة تشو أعادت تجديد العقار، ولم يخفوا معلومات كانوا يعلمون بها عمدًا. وتوجد مشكلة تسرب الأنبوب المزعومة بعد تسليم العقار، وبالتالي لا ينبغي أن يتحملوا مسؤولية عن عيوب جودة جسيمة. ولا يجوز للمدعي نحو شخص ما استنتاج وجود عيوب جودة جسيمة في العقار محل النزاع من مجرد أن الممتلكات المملوكة بشكل مشترك قد حدث فيها تسرب سابقًا. كما أن العقار محل النزاع هو شقة مستعملة؛ ووفقًا لأحكام القانون، فإن مدة الضمان لخطوط إمداد المياه والصرف الصحي هي سنتان فقط.

كما دفعت بأنهم في عملية بيع العقار تلقوا فقط مبلغ الـ400 ألف يوان الذي دفعته السيدة تشو في البداية مقابل شراء العقار، أما بقية المبالغ فكانت بالكامل من نصيب السيدة تشو. “لم يحدث في الصفقة أي احتيال. ولا يوجد في عقد البيع و الشراء سبب ينطبق عليه إمكانية الإلغاء. وقد تم نقل الملكية واكتمال المعاملة في العقار، وتم تأكيد الحقوق العينية. وبموجب ما اتفق عليه في العقد، فقد أنهى كل طرف حقوقه والتزاماته التي يجب تنفيذها. وبالنسبة للمدعي نحو شخص ما بصفته شخصًا طبيعيًا مكتمل الأهلية المدنية، كان عليه أن يعترف بحالة العقار قبل اتخاذ قرار الشراء. وفي الوقت نفسه، فإن حقه في طلب الإلغاء قد تجاوز مدة التقادم، لذا نطلب من المحكمة رفض جميع طلبات المدعي.”

أما السيدة تشو، بوصفها المدعى عليها، فقالت إن البند الأول من العقد ينص على أن المدعي قد اشترى العقار بعد تفكير متروٍ، وأن البيع قد اكتمل حتى الآن وتمت إجراءات نقل الملكية. وبما أنه لا تعرف لماذا ندمت، فإن طلبها لا ينبغي قبوله.

وأضافت السيدة تشو أن أنبوب التسرب المذكور من قبل المدعي هو تشكّل تاريخي؛ إذ كان موجودًا بهذه الهيئة عند الشراء، ولم تقم هي بالتحرك عليه أثناء التجديد. ولم يخبر المالك الأصلي للعقار بتسرب المياه. “وبعد فحص الموقع، فإن ما يدعيه المدعي حول تسرب الأنبوب المصحوب برائحة كريهة غير صحيح. ولا يشكل هذا الملف حالة خطأ جسيم أو احتيال أو غيرها من الحالات القانونية الموجبة للإلغاء، كما لا يشكل خرقًا جوهريًا للعقد. لذا نطلب رفض دعواه.”

الحكم—

إخفاء المالك للوضع الحقيقي للعقار محل النزاع بنية احتيال، والحكم بتحمل مسؤولية تقارب 800 ألف يوان

قامت محكمة وانزو بالتحقق من الوقائع ذات الصلة أثناء المحاكمة، كما ذكرت أنه في ذلك الوقت، كونهما بائعًا (السيدة وو) ومشتريًا (السيدة تشو)، تم توقيع عقد بمساعدة وسيط. “العقار محل النزاع هو معاملة شقة مستعملة، والسعر النهائي المتفق عليه 400 ألف يوان. سلم البائع العقار للمشتري ليستخدمه وفقًا للحالة الفعلية التي عاينها المشتري في الموقع. وبعد شراء السيدة تشو للعقار محل النزاع، قامت بتجديد داخل الشقة.”

كما تحققَت المحكمة من أنه في 14 سبتمبر 2024، قامت عائلة السيدة وو كبائعة والسيدة تشو بإجراءات وكالة توثيقية في مكتب التوثيق بمدينة يوبيو في تشونغتشينغ. وكان مضمونها أن البائعة، بسبب انشغال الأعمال، لا يمكنها الحضور شخصيًا إلى مركز تسجيل العقارات لإجراءات نقل ملكية بيع وشراء هذا العقار، لذا أوكلت للسيدة تشو التعامل مع الأمور التالية: توقيع “عقد بيع وشراء العقار” مع المشتري الثاني وإتمام عقد التوقيع الإلكتروني، وإجراءات نقل ملكية بيع العقار ذات الصلة، ودفع/الخصم من الضرائب والرسوم ذات الصلة، وتوقيع المستندات والاتفاقيات ذات الصلة، وما إلى ذلك.

وقالت محكمة وانزو إنه خلال المعاينة في الجلسة، كانت قاعدة التشطيب للعقار محل النزاع جديدة تمامًا، كما أن سقف صالة الجلوس في كامل الشقة هو سقف جديد. وبعد فتح السقف، يقع فوق سقف منطقة المائدة/الطعام في الصالة والمكان القريب من باب الدخول أنبوب صرف المجاري الخاص بكامل المبنى. ينعطف أنبوب صرف المجاري هناك، وهو أنبوب قديم نسبيًا، وبه الكثير من الأوساخ والبقع. أصبح الجزء الموجود في السقف فوق الأنبوب أسود، كما توجد حول الأنبوب لفافات/غشاء بلاستيكي محيط به.

أهم نقطة في هذه القضية في الجلسة هي: هل عقد بيع وشراء العقار محل النزاع يُعد احتيالًا؟

كما تحققت محكمة وانزو من أنه في عام 2024 كانت إدارة الممتلكات قد رفعت دعوى ضد مالك الفندق الذي استأجر شقة السيدة وو لعدم دفع رسوم إدارة الممتلكات. وذكرت الطرف المقابل في الجلسة: “بسبب تسرب أنبوب صرف المجاري الرئيسي، تسببت في خسائر لفندقي، لذلك لم أدفع رسوم إدارة الممتلكات.” وبعدها تمت تسوية هذه القضية بنجاح.

ومع ذلك، تُظهر إحدى “إيصالات بلاغات/استدعاءات” صادرة عن قسم الشرطة تشانغغوانغ في مقاطعة وانزو التي قامت السيدة وو بإصدارها أن السيدة وو في حوالي الساعة 3 عصرًا في 4 أبريل 2024 أبلغت عن حدوث خلاف بينها وبين مالك الفندق بشأن مسألة تأجير العقار، ثم تم التعامل مع الأمر عبر تسوية قام بها رجال الشرطة.

في هذه الجلسة، رأت محكمة وانزو أنه بناءً على نتائج معاينة الموقع، وكذلك على وثائق تسوية مدنية بين إدارة الممتلكات ومالك الفندق، يمكن إثبات واقعة تسرب أنبوب صرف المجاري الموجود فوق سقف منطقة الطعام/الصالة في العقار محل النزاع. كما أن السيدة تشو، بوصفها وكيلة تفويض البائع، وهي على علم بأن أنبوب صرف المجاري الخاص بكامل المبنى موجود فوق سقف منطقة الطعام/الصالة ويتسرب، قامت بإخفاء الحالة عن طريق التجديد وإضافة غشاء بلاستيكي لتغطية الأنبوب، وبالتالي ارتكبت نية احتيال وسلوكًا احتياليًا. وعند توقيع العقد، لم تبلغ السيدة تشو المدعية السيدة وو بالحقيقة كما هي، مما أدى إلى توقيع المدعية عقد إتمام الصفقة دون علم. وهذا السلوك يشكل احتيالًا.

كما رأت محكمة وانزو أن المدعية نحو شخص ما تطالب بأن السيدة تشو يجب أن تتحمل التزامًا مشتركًا بالدفع. وذكرت المحكمة أن جميع تصرفات السيدة تشو كانت تتم بناءً على تفويض من البائع، وأن السيدة تشو ليست الطرف المقابل في العقد؛ لذلك لا توجد وقائع وأساس قانوني لهذا الطلب.

في 4 يناير 2026، أصدرت محكمة وانزو في الدرجة الأولى حكمًا بأن يتم إلغاء العقد الذي وقعه المدعي نحو شخص ما مع عائلة المالك السيدة وو ومع شركة الوساطة، وقررت أن ترد عائلة السيدة وو للمدعي نحو شخص ما مبلغ 698 ألف يوان مقابل شراء العقار وفوائد على استخدام الأموال، كما قررت دفع ضريبة ورسوم نقل الملكية ورسوم الوساطة ورسوم المحامي.

“محكمة وانزو في الدرجة الأولى طلبت منا أن نرد وحدنا مبلغ 698 ألف يوان مقابل شراء العقار، بالإضافة إلى الفوائد وبقية التكاليف، المجموع حوالي 800 ألف يوان.” قالت السيدة وو وهي تبكي وهي تشكك في الحكم: “أليس هذا يعني أن المحكمة تحكم بأن نسلم منزلنا الذي قيمته 400 ألف يوان مجانًا؟”

وقالت إنها بعد صدور حكم الدرجة الأولى طلبت من محكمة وانزو تقديم رد كتابي. “لقد وضعنا 14 نقطة، لكن حتى الآن لم يحصل أي رد كتابي.”

في 6 أبريل عصرًا، تواصل مراسل هواشِنباو دا فنغ نيوز مع القاضي ليو في الدرجة الأولى بناءً على ذلك، لكنها لم تُبدِ ردًا مباشرًا.

الاستئناف——

عدم الإفصاح عن “تسرب تاريخي” لا يستند إلى أي أساس قانوني لاعتباره احتيالًا، ولا يمكن لقرار التسوية المدنية أن يُستخدم كأساس لحسم القضية

قالت السيدة وو إنهم لا يرضون بنتيجة حكم الدرجة الأولى، فقاموا باستئناف الحكم أمام المحكمة الشعبية المتوسطة الثانية في تشونغتشينغ. واعتبروا أن المحكمة في الدرجة الأولى أخطأت في تحديد الوقائع ولم تُطبق القانون بشكل صحيح، مما ألحق ضررًا جسيمًا بحقوقهم المشروعة.

وأضافوا في الاستئناف أنهم لا يمكن أن يكون حكم الدرجة الأولى قد اعتبرهم واقعين في احتيال بسبب عدم إفصاحهم عن “تسرب تاريخي”، لأنه لا يوجد أساس قانوني لذلك.

قالت السيدة وو إنهم بالنسبة لعلامات تاريخية تم إصلاحها ولا تؤثر على الاستخدام، وخاصة الآثار الناتجة عن تسرب في المناطق العامة، لا توجد لديهم واجب قانوني للإفصاح بشكل تلقائي، ولا توجد نية للاخفاء. لم تُثبت المحكمة في الدرجة الأولى ما إذا كان الأمر يتعلق بتسرب سابق أم تسرب حالي، وهل كان تسربًا للأوساخ/البراز أم تسرب مياه، وهل هو تسرب طويل الأمد أم تسرب قصير الأمد، وهل هو تسرب في المناطق العامة أم تسرب بسبب مشكلة في جودة البناء ذاتها. كما أن الغشاء البلاستيكي هو إجراء لمنع التسرب في أعمال الهندسة، أم هو طريقة لإخفاء آثار التسرب. على سبيل المثال، بخصوص “الغشاء البلاستيكي”، ومن حيث الشكل الخارجي، يبدو أنه تم توصيل أنبوب، وهو واضح أنه إجراء لمنع التسرب وليس لإخفاء شيء. ومع ذلك، استخدمت محكمة الدرجة الأولى ذلك لاستنتاج وجود نية لـ"إخفاء آثار التسرب"، وبالتالي ضخّمت موضوع التسرب إلى احتيال.

وأضافت السيدة وو أيضًا أن أنبوب صرف المجاري/البراز الموجود في سقف منطقة الصالة وغرفة الطعام هو أنبوب رئيسي لكل المبنى. وقد قام المطور العقاري ببنائه في الأصل عند بناء المبنى في عام 1998. ولم يقموا بتغييره. ولا يمكن استخدام معايير “تصميم المساكن” الحالية لإخضاع العقار القديم.

وفي استئنافها، قالت السيدة وو أيضًا إن نحو شخص ما اشترت “وحدة سكنية” تم تجديدها بواسطة السيدة تشو. وكان قرارها بالشراء يعتمد أساسًا على حالة العقار عند المعاينة، ولا توجد علاقة سببية قانونية بين قرار الشراء وبين “تسرب تاريخي”. إن حقيقة أن منزلهم لم يحقق ربحًا تنفي بالكامل شرط “الاستحواذ غير المشروع بهدف” في عنصر الاحتيال. كما أن نحو شخص ما في مرحلة المعاينة والصفقة لم تلتزم بواجب العناية والحيطة المعقولة. وبالتالي يجب أن تتحمل وحدها العواقب. إن العقار محل النزاع هو شقة مستعملة؛ وقد نص العقد على “تسليم العقار حسب حالته”. وفي معاملات بيع وشراء العقار، فإن المشتري نحو شخص ما هو شخص ذو أهلية مدنية كاملة، كما يقع عليه واجب العناية والتحقق. وخلال عدة مرات من المعاينة والفحص لم تطرح أي اعتراض على جودة العقار. وإذا كانت تعتقد أن مشكلة التسرب بالغة الأهمية، فلديها تمامًا القدرة على اكتشاف آثارها ذات الصلة من خلال فحص دقيق أو عبر الاستعانة بجهة فنية مختصة. “إنها قصّرت في التحقق من جانبها، ولا يحق لها أن تلقي كامل المسؤولية علينا.”

كما قالت السيدة وو في استئنافها أيضًا إن المادة 107 من “التفسير القضائي لقانون الإجراءات المدنية” تنص على أنه عندما يتنازل الأطراف ويتوافقون على بروتوكول تسوية أو اتفاق صلح، فلا يجوز استخدام الوقائع التي تم الاعتراف بها كنتيجة لهذا التنازل كأساس غير مؤاتٍ لهم في القضايا اللاحقة. وبناءً على ذلك، فإن ما ورد في حكم الدرجة الأولى بشأن قول مالك الفندق لا يمكن اعتباره أساسًا للوقائع في القضية؛ إذ كان اعترافًا منه من أجل الوصول إلى تسوية، ولا يجوز أن يؤثر ذلك في تحديد الوقائع في قضايا أخرى. كما لا يجوز اعتباره وقائع مُثبتة في قضايا أخرى دون قيام المحكمة الشعبية بالتحقق.

طلبت السيدة وو من محكمة الدرجة الثانية إلغاء حكم الدرجة الأولى، وإعادة القضية إلى محكمة الدرجة الأولى لإعادة المحاكمة أو إصدار حكم بديل وفقًا للقانون برفض جميع طلبات الدعوى في الدرجة الأولى المقدمة من نحو شخص ما. “إذا لم يكن من الممكن إلغاء ‘عقد بيع وشراء العقار’، فاطلبوا من المحكمة إضافة السيدة تشو كطرف ثالث وفقًا للقانون، وتعديل الحكم بحيث تتحمل هي المسؤولية بالكامل، أو بحيث تُعيد إلينا مبلغ الـ698 ألف يوان الذي قمنا بتحصيله مقابل شراء العقار، وتتحمل المسؤولية عن جميع الخسائر.”

مراسل هواشِنباو دا فنغ نيوز: هوانغ بينغ · محرر: ليو مينغيو

(إذا كانت لديك معلومات موثوقة/بلاغ، فاتصل بخط أخبار هواشِنباو دا فنغ نيوز 029-8888 0000)