"زيادة 50 ألف خلال ليلة واحدة، فما الذي نتحدث عنه؟" سوق العقارات المستعملة في شنغهاي يشهد ارتفاعات كبيرة في أسعار البيع، والمشترون لم يعودوا يوافقون

اسأل AI · هل إن كانت استراتيجية رفع الأسعار في ظل انتعاش السوق بنتيجة عكسية؟

المبرمج شياو يو من منطقة تشانغجيانغ، والذي كان يستأجر في مجتمع سكني في جينتشياو، يراقب شقة بإجمالي سعر يزيد على 8B يوان منذ قرابة عام. كان ينوي الاستفادة من عطلة عيد تشينغ مينغ لزيارة الشقة، لكن عندما فتح التطبيق رأى مباشرةً قفزة قدرها 8B يوان. قال: «كيف يمكن التفاوض بعد ذلك؟».

هذه ليست حالة فردية. بعد صدور «القواعد السبعة الجديدة» لقطاع العقارات في شنغهاي، سجّل حجم تداول الشقق المستعملة في مارس أعلى مستوى له خلال 5 سنوات. لم يتردد عدد من المشترين في إبداء رغبتهم. خلال عطلة عيد تشينغ مينغ كان الوقت مناسبًا لزيارة الشقق. غير أن بعض المشترين اكتشفوا أن الشقق التي أعجبتهم إما ارتفعت أسعارها فجأة أو لم يعد من الممكن التفاوض بشأنها إطلاقًا.

السيدة شيا نظرت إلى شقة في الضواحي لا تتجاوز مساحتها 100 متر مربع. في الليلة السابقة كانت قد ناقشت السعر مع البائع إلى أن استقر عند 500k يوان، لكن في اليوم التالي رفع البائع السعر إلى 2.05 مليون يوان. لم تستطع أن تمنع نفسها من الضحك والبكاء في الوقت نفسه: «اعتقدت أنه مع وضع السوق الحالي، سيقوم معظم الملاك بخفض الأسعار وعرض البيع. الآن يرتفع السعر… هل هذا “تمويه” لإخراج سلع الجار؟» ثم غيرت هدفها لاحقًا، وتمكّنت من الحصول على شقة قديمة بُنيت عام 1995 وبمساحة مبنى تبلغ 93 مترًا مربعًا، بسعر صفقة قدره 1.9 مليون يوان.

أما شياو تشو، فهو مهاجر من خارج المدينة في «شنغهاي» منذ ثلاث سنوات فقط بعد التخرج. قبل عيد رأس السنة شاهد شقة من فئة «قديم ومتهالك» في منطقة بوتو، وكان ينوي الاستفادة من العطلة للتفاوض على السعر. وقبل أن يتكلم حتى، رفع البائع السعر بمبلغ 150 ألف يوان. وقدرَت استياءه بعد ذلك فكتب منشورًا يطلب المساعدة: «الفجوة بين توقعات البائع النفسية وتوقعاتي تبلغ 150 ألف يوان، ما هي مهارات التفاوض؟»

منشور طلب مساعدة على منصات التواصل الاجتماعي.

والبيانات أيضًا تؤكد تغيّر عقلية البائع. في مارس، ارتفع متوسط سعر عرض الشقق السكنية المستعملة في شنغهاي بنسبة 0.08% على أساس شهري، لينهي سلسلة من 33 شهرًا من التراجع المتواصل.

أعاد عدد كبير من البائعين إشعال توقعات رفع الأسعار. وفقًا لما ذكره أحد الوسطاء، منذ مارس ظهرت في عدة مناطق من شنغهاي ظاهرة أن البائعين يرفعون السعر ويحرصون على عدم البيع، إضافةً إلى أن البائعين كانوا يرفضون البيع بعد التوصل إلى سعر في مرحلة سابقة. فقد تم في عدة مجمعات سكنية شهيرة رفع السعر بمبلغ يتراوح بين 100 ألف إلى 500 ألف يوان بشكل مباشر. بل إن بعض الأشخاص أوقفوا إدراج الشقق مؤقتًا وتوجهوا إلى مراقبة السوق.

يمكن فهم عقلية البائع، لكن العاملون في المجال يرون عمومًا أن رفع الأسعار في هذا الوقت قد لا يكون الحل الأمثل.

قال المحلل لو ونشي من شركة تشونغ يوان للعقارات في شنغهاي إن سبب تعافٍ حجم التداول في هذه الجولة ليس بداية دورة ارتفاع شاملة للأسعار، بل هو إطلاق الطلبات العالقة بشكل مركز بدعم من السياسات الجديدة. من بين الشقق المستعملة التي تم تداولها في مارس، تجاوزت نسبة 70% منها (أو أكثر) إجمالي سعرها 3 ملايين يوان بأقل من 3 ملايين يوان. ومن جانب الطلب، ما زال اللاعب الرئيسي في السوق هم مشترو المنازل للاستخدام الذاتي الذين لديهم ميزانية محدودة وحساسية شديدة تجاه الأسعار.

ومن جانب العرض، ما يزال إجمالي حجم العروض في سوق العقارات في شنغهاي ضمن نطاق معقول، وليست المسألة أن كل شقة نادرة للغاية. قال لو ونشي: «السوق الآن يكون حارًا في جانب إتمام الصفقات وليس حارًا في جانب الأسعار. فالسعر هو فقط الذي توقّف عن الانخفاض واستقر للتو، أما زيادة كبيرة للسعر فقد تدفع مباشرةً المشترين ذوي الطلب الذاتي إلى التراجع وتفقد العقار القدرة التنافسية».

على سبيل المثال، في بودونغ، بعد أن اتفق الطرفان على 5.8 مليون يوان لشقة من غرفتين وصالة، قام البائع برفع السعر مؤقتًا بمبلغ 80 ألف يوان. وتخلّى المشتري مباشرة عن الصفقة، ثم اشترى شقة من نفس المجمع وبنفس الطراز. انتظر البائع شهرًا إلى أن جاء مشترٍ آخر، وفي النهاية تم إتمام الصفقة بسعر 5.72 مليون يوان. لم يربح فقط 80 ألف يوان أقل من المتوقع، بل تكبد أيضًا تكلفة حيازة إضافية لمدة شهر.

قال لو ونشي: «إن كان هناك نافذة زمنية، فالأفضل هو إبرام الصفقة بحسم. بالنسبة للبائع، تتمثل أفضل استراتيجية في تسعير الشقة بما يتماشى مع أسعار الصفقات القريبة، دون رفع الأسعار بشكل أعمى أو التراجع المؤقت. عند مواجهة مشترٍ صادق، أبرم الصفقة بسرعة واجعل الأمر محسومًا. أما البائعون الذين يقومون بصفقة تبديل (بيع وشراء جديد)، فيجب عليهم أيضًا اغتنام الإيقاع بسرعة: بيع القديم وشراء الجديد بسرعة، والاستفادة من مرحلة نشاط السوق لتحويل الأصول إلى نقد، ولا تفوّت الفرصة بسبب انتظار ارتفاع الأسعار».

ارتفاع الأسعار أو عدمه يقرره البائع؛ والشراء أو عدمه يقرره المشتري عبر «التصويت بالأقدام». يتسارع إيقاع الصفقات لدى أولئك البائعين الذين لديهم نية جادة.

وفقًا لما علمه المراسل، في حي هوا مو بمدينة بودونغ، توجد شقة بمساحة 94 مترًا مربعًا؛ عرض البائع بيعها بإخلاص، وعدّل السعر 3 مرات خلال نصف سنة، من 7 ملايين يوان إلى 5.8 مليون يوان. وخلال عطلة عيد تشينغ مينغ وحدها، تمت 9 مرات من مشاهدة الشقة. وفي منطقة تشانغ تشنغ ببوتو، توجد شقة بمساحة 131 مترًا مربعًا؛ خلال نصف سنة تم تعديل السعر 4 مرات، من 8.4 مليون يوان إلى 7.68 مليون يوان. وخلال عطلة عيد تشينغ مينغ وحدها، تمت 13 مرة من مشاهدة الشقة.