انخفضت أسعار العقارات بشكل حاد في هويسو، وأصبحت بديل دبي للطبقة الوسطى

اسأل الذكاء الاصطناعي · ما قصة التطوّر التي تُخفيها وراء انخفاض أسعار المساكن في هويتشو؟

المؤلف/وانغ دونغ

المحرر/يان رويي

خلال الأسبوع الماضي، شعر مستثمرو “A-shares” في الصين لأول مرة حقًا بتقلبات شديدة صعودًا وهبوطًا.

ولعل ما يفوق A-shares في حدّته وحماسته هو عقارات دبي.

منذ اندلاع الحرب، وفي غضون أسبوعين فقط، انهارت أسعار المساكن في دبي بنسبة 30%.

على مدى السنوات الماضية، اجتذبت دبي عددًا لا يُحصى من الرحّالة الرقميين بفضل سياسات ضريبية تفضيلية ورسوم دخول منخفضة لما يُسمّى “تأشيرة الإقامة الذهبية”.

يعتقد كثيرون أنه طالما لديهم بعض المدّخرات ووظيفة يمكن إنجازها عن بُعد، فيمكنهم الذهاب إلى دبي والعيش حياة “التقاعد المبكر” المستبقاة.

لكن كل ازدهار قائم على وهم الأمان بأن دبي هي “ملاذٌ آمن” في الشرق الأوسط.

مع اندلاع الحرب، بدا أن الوافدين الجدد والسياح المقيمين في كل مكان يستيقظون كمن كان في حلم: النوم بجوار برميل متفجرات يجعل الأرق أمرًا سهلًا للغاية.

فما الذي سيكون “ملاذ الاستلقاء” التالي للرحّالة الرقميين بعد انهيار دبي؟

هناك من قدّم الجواب:

في الشرق البعيد، مدينة اسمها هويتشو.

هويتشو: قاعدة جديدة للرحّالة الرقميين

عندما طرح شخص ما أن هويتشو هي العاصمة الجديدة للهجرة الرقمية، صُدم كثيرون، وراحوا يسألون:

أين تقع هويتشو؟

هويتشو مدينة على مستوى مدينة على مستوى المحافظات في مقاطعة قوانغدونغ، تقع في الجزء الجنوبي الشرقي من المقاطعة، وعلى الطرف الشرقي من دلتا نهر اللؤلؤ، وتجاور قوانغتشو وشنتشن، وهي واحدة من المدن المهمة في منطقة خليج قوانغدونغ الكبرى، ومن المدن الوطنية التاريخية والثقافية المعروفة……

واضح أن الإجابات السابقة لا تشرح سبب تحوّل هويتشو إلى “قدّام مكان” جديد للشباب الباحثين عن حياة الاستلقاء.

صاحب كلمة السر ربما يكون سون يو تشين، الذي وُلد في هويتشو وتخرّج من المدرسة الثانوية الأولى في هويتشو، إذ قد يمثّل الكثيرين ممن ينظرون إلى هويتشو بنظرة إيجابية.

في نظر “سون جيه”، تتمتع هويتشو بمزايا عديدة مثل انخفاض تكاليف المعيشة، والأمان، وجمال الطبيعة، وملاءمة المناخ للحياة. فسواء كانت بانكوك أو نيو سنغ، أو نيويورك ولندن، لا يمكن لأي منها المقارنة بها.

سون يو تشين ليس أول من يوصي بهويتشو.

في برنامج “وداعًا أيها العاشق”، كان المؤثر “ليو تشو شيو” الذي لم يعد في ذروة الشهرة دائمًا يشتاق إلى العيش لاحقًا في هويتشو: شقة كبيرة في طابق مرتفع، وقيادة دراجة نارية لركوب الأمواج كل يوم، مواجهة البحر، شتاءٌ دافئ وربيعٌ متفتح.

ومن هنا نعود بالزمن إلى ما قبل ألف عام. كان هناك بالفعل مؤثر مشهور في هويتشو قال مثلًا هذه العبارة:

يأكل من ليشي مئات الحبات في اليوم، ولا يترك أبدًا العيش في لينغنان.

ليست هويتشو مدينة صغيرة. من ناحية المساحة، فهي المدينة الثانية الأكبر في منطقة خليج قوانغدونغ الكبرى—بمساحة 11k كيلومتر مربع؟ لا، بل 11k كيلومتر مربع: أي 11 ألف كيلومتر مربع، وهو ما يساوي ستة شنتشن؛ ومن حيث عدد السكان يتجاوز 6 ملايين شخص؛ ومن الناحية الاقتصادية تحتل هويتشو باستمرار المرتبة الخامسة في مقاطعة قوانغدونغ من حيث إجمالي الناتج المحلي.

لكن صورة هويتشو كمدينة لا تتطابق تمامًا مع هذه البيانات:

عملاق على مستوى الأرقام، وصغير على مستوى الإحساس.

فكونها محشورة بين تجمعات مدن عالمية من طراز قوانغتشو وشنتشن ودونغقوان، يجعل ضوء هويتشو خافتًا لا محالة.

يقول الجميع إن هويتشو رائعة، لكن في النهاية: ما الذي يجعل هويتشو رائعة فعلًا؟

وبسبب اتساع المساحة، تتسم صناعة المدينة وسكانها بتشتت شديد. لدى مدينة هوتشينغ رائحة “نار البلدة القديمة” وحيوية الحياة فيها، لكنها بعيدة عن قوانغتشو وشنتشن؛ أما هوييانغ وداياوان القريبتان من شنتشن، فهما مدينتان للنوم معزولتان.

عند التجوال في هويتشو، من الصعب أن تشعر بما يشبه ضغط “مدينة كبرى” يطاردك من كل الجهات كما في قوانغتشو وشنتشن؛ بدلًا من ذلك، تبدو كأنها تتألف من عدد لا يحصى من البلدات الصغيرة غير المتصلة ببعضها.

〓 مصدر الصورة: شياوهونغشو @ مايك تشووج

أما المعروض من المساكن هنا، فيُقال إنه قادر على استيعاب سكان كامل مقاطعة قوانغدونغ.

وبفضل هذا المعروض الزائد، ظلت أسعار المساكن في هويتشو لفترة طويلة منخفضة جدًا.

في المناطق النائية المحيطة بخليج شوانيباي وخليج شينغلياو، يمكن أن يصل ثمن شقق إطلالة البحر إلى عشرات الآلاف فقط للوحدة الواحدة—ما يعادل تقريبًا سعر شقة من شنتشن في نفس المربع.

حتى في حالة العقارات الجديدة في مواقع جيدة، لا يتجاوز السعر 7–8 آلاف يوان للقدم المربعة؟ تقريبًا لكل متر مربع—أي ثلث دونغقوان.

وإذا كانت للإيجار فالأمر أكثر ربحًا: يمكن استئجار شقة بحرية بإطلالة ساحلية في مقابل 1000–2000 يوان شهريًا، غرفتان، وإطلالة بحر لا مثيل لها، مع خدمة تنظيف.

والرخص لا يقتصر على أسعار العقارات.

مقارنةً بمدن شِنغ قوه/هونغ كونغ، فإن مستوى الأسعار في هويتشو يعادل تقريبًا “الصدقة”. شاي الصباح بحدود الأرقام الأحادية، وشوربة “هينغلي” بسعر 15 يوان للوعاء—إنه تدليك لروح كل من يعمل من أجل لقمة العيش.

في شارع شويتشونغ، ما زال بإمكانك تناول أحدث أنواع المأكولات البحرية على موائد مطاعم الحيّ عند الساعة الثانية صباحًا.

الرخص لا يعني بالضرورة عدم الجودة، وجودة الحياة في هويتشو أيضًا جيدة.

آخر “ملاذ استلقاء” كان يحظى بتقدير الشباب، كان في هيلونغجيانغ: مدينة خهغانغ، حيث كانت أسعار المساكن أقل، ويمكن شراء شقة من غرفتين بمبالغ بضع عشرات آلاف فقط.

الآن، فإن أول دفعة من الشباب الذين ذهبوا إلى خهغانغ، كثير منهم عادوا. يكفي فصل شتاء واحد فقط ليعطي درسًا لكل شاب لم يعرف قدر الأمور وثقلها.

وبالمقارنة مع المناخ الذي يُتعب ويُعذّب، فإن المشكلة الأكثر خطورة في خهغانغ هي الابتعاد عن الحياة الحديثة.

حتى “مدينة الدول الخمس” التي سكنها سونغ هويزونغ في زنزانة برد، وحتى نينغغوتا التي نُفي إليها “تشين يوانداو”، تقع في الجنوب أكثر قليلًا من خهغانغ.

هنا لن تجد شيئًا مناسبًا مثل عملٍ لائق، ولا يمكن التحدث عن وجود دائرة اجتماعية يمكنك الاستمتاع بها.

هذه المشكلات كلها لا وجود لها في هويتشو.

يمكنك القيادة بدواسة البنزين إلى شنتشن في خطوة واحدة، والذهاب إلى هونغ كونغ وغوانغتشو—شدة ذلك تعادل تقريبًا تنقلات من يعمل في بكين.

يمكن للرحّالة الرقميين أن يهربوا بعزلتهم، لكن لا يمكنهم “الانفصال” كليًا. في هويتشو، لا تستطيع فقط أن تعترض هواء المحيط الهادئ، بل أيضًا أخبارًا من طليعة العصر.

〓 مطربون من هويتشو: “لان لاو”

بسبب أن إيجارات القاعات وتكاليف الأمن في هويتشو أقل من شنتشن، فإن كثيرًا من كبار الفنانين اليوم يتخطون دونغقوان ويختارون هويتشو أولًا كـ“محطة ثابتة” في جولات منطقة خليج قوانغدونغ الكبرى.

يمكنك الحفاظ دون عناء على دائرة اجتماعية لمدينة من الصف الأول، وحتى الحياة الثقافية لن تتراجع عن رتمها.

كما أن البيئة هنا ليست مما يمكن مقارنته بخهغانغ.

هويتشو من بين المدن التي تتمتع بأفضل جودة هواء في البلاد.

في فصل الشتاء: متوسط درجة الحرارة في فصل الشتاء 15℃. في العام، لا يبرد أكثر من أسبوعين تقريبًا. وفي عيد الربيع يمكنك ارتداء قمصان قصيرة الأكمام، وما إن تفتح باب المنزل حتى تكون على أفضل شواطئ قوانغدونغ.

أدفأ من خهغانغ، وأرخص من دالي، وأسهل من روميشان……

وبهذا، تبدو هويتشو كأنها الجنة تمامًا. لكن هل لدى هويتشو عيوب فعلًا؟

بالطبع ليس الأمر بهذه البساطة التي تتخيلها.

من يحمل العبء ويتقدم

عندما يبدأ الشباب في التدفق إلى هويتشو، سيكتشفون أن كبار السن موجودون هناك بالفعل.

خصوصًا كبار السن من الشمال الشرقي.

وبمقارنة الشباب الذين يدركون للتو أن “العيش بعيدًا” يمكن أن يكون نوعًا من الهوية، فهم هم أصحاب الخبرة القديمة—طيور مهاجرة من ذوي السن الأقدم، ورحّل من شعب البداوة في المجتمع الحديث.

في هويتشو يمكنك تذوق أشهى شواء من الشمال الشرقي والمأكولات “مالا تانغ” القديمة، ما يكاد يضاهي مستوى سانيا؛

وفي داياوان وشينلياو باي، تُعد اللغة الشمالية الشرقية لغةً مشتركة.

منذ أكثر من عشرات السنين، أصبحت إعلانات العقارات في هويتشو موجّهة بالفعل إلى الشمال الشرقي.

من حيث الدوافع والاحتياجات، هناك تشابه كبير بين العيش على مهل والاستعداد للتقاعد.

بالنسبة لكبار السن، فإن شتاء الشمال ليس انخفاضًا في درجات الحرارة فقط؛ بل يترافق مع ارتفاع تكاليف التدفئة، ونسبة منخفضة جدًا من الأنشطة في الهواء الطلق، وتهديدات لصحة الجهاز التنفسي والقلب والأوعية الدموية.

وبالنسبة للشباب، فإن الإيجارات المرتفعة في مدينة الصف الأول، والعمل الإضافي الذي لا ينتهي، وتكاليف التواصل الاجتماعي العالية للغاية—هي “قضمة برد” بصيغة أخرى.

الجيل الأكبر يعالج حالة الجسد، والشباب يعالج حالة الروح.

لإجابة سؤال كيف أصبحت هويتشو فجوة الأسعار الحالية، لا بد من العودة إلى تاريخ هوس هذه المدينة ببناء المدن.

في الفترة حوالي 2015، مع بدء ارتفاع أسعار المنازل في شنتشن بشكل جنوني، وازدياد القيود على شراء العقارات خطوة تلو خطوة، بدأ “شنتشن الجديدة” التي لم تلحق بركوب القطار (الاستثمار المبكر) أن تُحوّل أهدافها إلى مدنٍ قمرية في منطقة خليج قوانغدونغ الكبرى.

وبما أن الإمداد بالأراضي كان كافيًا، ولا توجد قيود على شراء العقارات في هويتشو، فقد أصبحت الخيار الأول لزوار شنتشن.

في ذلك الوقت، شركات التطوير العقاري التي يقودها بي غويتشوانغ، وجينغ رونغ جيه… بدأت في هويتشو حملة “بناء مدينة” غير مسبوقة.

عندما يتعلق الأمر بمشاريع داياوان العقارية، كان مكتب المبيعات يبدو مثل المطار، وكانت هناك يوميًا مئات الحافلات القادمة من شنتشن، بل ومن أماكن في كل أنحاء البلاد لجذب العملاء.

والشعار الأكثر تخديرًا وقتها كان**“1/5 من سعر منازل شنتشن، للعيش في فيلات بإطلالة على البحر”.**

〓 هذه الخبزة الملحمية لم تُحقّق حتى الآن

في زمن لم يكن هناك حتى أثر لنفق “شين تشونغ تونغ” ولم تكن خطة خط المترو رقم 14 قد ظهرت على أرض الواقع في الرسومات، صدّق عدد لا يحصى من المستثمرين بقصة “شنتشن وهويتشو كمدينة واحدة”، معتبرين أنها ستكون شنتشن الجنوبية القادمة.

في عام 2016، اندفع المعروض قرب الحدود في داياوان من7000 يوان /㎡ بسرعة إلى 13k.

ومع ذلك، كان لا يزال عليك أن تتنافس حتى من أجل اللحاق؛ رسوم “شرب الشاي”، ورسوم تغيير الاسم، وربط مواقف السيارات……

لم تجتذب هويتشو آنذاك فقط عددًا كبيرًا من عملاء شنتشن، بل اعتمدت أيضًا على شبكة توزيع قوية لاقتطاف الأموال القادمة من جميع أنحاء البلاد.

كثيرون منهم لم يزوروا الموقع أصلًا؛ فقد نظروا فقط إلى المخططات وقاموا بتوقيع العقود.

حسنًا هي شنتشن—وسوءًا هي شنتشن أيضًا.

في عام 2021، مع إفلاس شركات التطوير العقاري وتشديد تنظيم سوق العقارات، بدأت مبيعات شنتشن بالعقارات في التهدئة. وباعتبار هويتشو “منتج ظل” لسوق شنتشن العقاري، هوت أسعار عقارات هويتشو تقريبًا بين ليلة وضحاها.

القصص التي كانت تدعم سردية أسعار عقارات هويتشو، تبدو أيضًا غير متينة على الإطلاق.

تأخر تنفيذ التمديد للمترو إلى الشرق دون موعد واضح. كما أن تقدم مشروع الربط بين شنتشن وهويتشو/شنتشن وداتشينغ لم يكن مثاليًا. أما خطة “تقدم شنتشن شرقًا” و”دمج شنتشن وهويتشو” التي تمت مناقشتها لسنوات، فقد بقيت على الورق.

كل مدينة من الصف الأول تحتاج إلى هويتشو

حتى الآن، ما زالت بيوت كثير من الناس “مقفلة” في هويتشو.

مثال: صديقي شياو وانغ.

في عام 2019 دخل سوق العقارات في هويتشو، واعتبر أن اختياراته بعناية للعقارات أصبحت الآن كأنها تُعطى مجانًا—فلا أحد يريدها، لأن القروض المتبقية أعلى من دفع كامل سعر شراء العقار الجديد.

أما الملاك الذين اشتروا داخل نفس المجتمع السكني في ذلك الوقت، فقد انخفضت قيمة أصولهم عمومًا بنسبة تزيد عن 50%.

بالنسبة لهؤلاء الذين اشتروا عقارات خاطئة في توقيت خاطئ، ومكان خاطئ، وسعر خاطئ، فهذا يعني عملية مؤلمة لإزالة الرافعة المالية؛ لكن بالنسبة للشباب الذين جاءوا إلى هنا مثل الطيور المهاجرة:

هويتشو مكان بلا أعباء تاريخية.

ففي عصر طفرة العقارات آنذاك، خلّفت المدينة وراءها مبانٍ وبنية تحتية تفوق بكثير القدرة الاستيعابية للسكان. وهذه الموارد الزائدة، كان من حسن الحظ أن تولّى أمرها الشباب الذين أرادوا الهروب من دوامة التنافس الداخلي والسعي إلى حياة بتكاليف أقل.

بعد عشر سنوات من التكيّف، فإن “الخبز المرسوم” آنذاك—مثل قطار فائق السرعة وبعض الملحقات التجارية، وحدائق التشجير الخضراء—رغم أنه كان بطيئًا، إلا أنه نزل أخيرًا على أرض الواقع ولو تدريجيًا.

لكل نسمة بحر في داياوان، وراءها يئن مالك عقار في شنتشن محبوس في الفقاعة بلا هدوء.

بعد انحسار الفقاعة، تحولت هويتشو بدلًا من أن تكون أسوأ، إلى مكان أكثر ودًّا للشباب.

وعندما ساءت أسعار العقارات، بدأت الحياة تتحسن.

البيوت بإطلالة البحر بأسعار منخفضة جدًا، والممرات الساحلية التي لم تعد مزدحمة، أعادت هويتشو إلى جوهرها كوجهة للراحة والتمتع.

لكن في النهاية، سيتكتشف الشباب الذين تدفقوا إلى هويتشو بسرعة أيضًا ما لا يناسبهم.

معظم البيوت والشقق البحرية الرخيصة التي تظهر في مقاطع الفيديو—توجد غالبًا في المناطق القريبة من شنتشن مثل داياوان وهوييانغ.

〓 خليج شوانيباي في هويتشويدونغ (هويتشيه)، هو من الأماكن السياحية الأكثر شعبية في هويتشو

الانتقال من هنا إلى المنطقة الرئيسية لهويتشو، منطقة هويتشنغ، غير مريح للغاية.

بالنسبة للقطار فائق السرعة إلى شنتشن، يمكن أن يكون هناك رحلة كل 20 دقيقة تقريبًا، ويبدو الأمر جميلًا، لكن المشكلة الحقيقية هي: كيف ستخرج من باب منزلك؟

معظم المشاريع العقارية الشعبية هنا عبارة عن مجتمعات مغلقة ومعزولة. لا يمكن القول إن النقل العام سيئًا فحسب—بل يمكن القول إنه شبه معدوم.

إذا لم تكن تشتري سيارة، فالدخول والخروج سيعتمد فقط على الحافلات المكوكية أو على استدعاء سيارات أجرة عبر تطبيق بصعوبة بالغة. وإذا كنت ستشتري سيارة لكي تعيش في هويتشو، فستفقد معنى “العيش كرحّال” (الاستقلال عن ضغط المدينة).

في المكان توجد مستشفيات من فئة ثلاثية وجهاز “سامز كلوب” (Sam’s Club)، لكن لا أحد يذهب إليها يوميًا. أما النشاطات التجارية المجتمعية التي تهم فعلًا، فلا يمكن وصفها إلا بأنها موجودة بالكاد.

أسعار العقارات المنخفضة بحد ذاتها هي نتيجة فائض في المعروض، لذا إذا كنت تريد أن تسكن هنا، فستواجه حتمًا مشكلة أخرى ناتجة عن هذا الفائض:

لا يوجد جيران.

كثير من المجتمعات العملاقة جدًا—فمعدل إشغالها لا يتجاوز 20% أو 30%. خلال النهار الأمر مقبول، لكن تجربة الليل ليست بنفس الجمال.

حتى لو كنت شخصًا “محبًا جدًا” (i) فسيكون من السهل التقليل من تقدير احتياجاتك للتواصل الاجتماعي.

لكن بالنسبة للشباب الذين يأتون ويغادرون بحرية مثل الطيور المهاجرة، فإن هذه النواقص وعدم الملاءمة الواقعية ليست في الحقيقة مشكلة جوهرية.

المشكلة الوحيدة هي أن التاريخ أخبرنا مبكرًا: عندما يتحول مكان من مكان متخصص لفئة صغيرة إلى وجهة عامة كبيرة، ويصبح “ملاذ الاستلقاء” مرفوعًا عبر تطبيقات التواصل الاجتماعي ومقاطع الفيديو القصيرة، ثم يندفع عدد كبير من السياح وتنتشر مقاهي المؤثرين عند كل زاوية…… سترتفع أسعار المساكن والإيجارات بهدوء، وستبدأ أسعار السلع بالارتفاع تدريجيًا، وتعود تكلفة المعيشة لتنتعش كما كانت.

كل المزايا التي كانت تجذبنا في البداية ستصبح مع مرور الوقت “أغلى” تدريجيًا بسبب المزيد من الناس.

وحين تصبح هويتشو فعلًا “الجنة المثالية” التي يتجمع فيها الشباب، فلن تعود مدينة هويتشو الحالية منخفضة التكلفة وبطيئة الإيقاع والتي تسمح بالاستلقاء براحة.

ربما في ذلك الوقت سيتعين على الشباب البحث عن هويتشو التالية.