مرور شهر على "القواعد السابعة في شنغهاي": تم تداول 25,700 وحدة من العقارات الجديدة والثانية، والصناعة تقول إن "الربع الذهبي ثابت، والربع الفضّي في الأفق"

اسأل AI · كيف يمكن لسياسات جديدة إصلاح ثقة سوق العقارات في شانغهاي بسرعة؟

مراسل جيجيان شيباني | وانغ تينغتينغ

منذ صدور سياسة «السبع مقالات لشانغهاي» الجديدة، يشهد سوق العقارات في شانغهاي ربيعًا دافئًا.

في 27 مارس، علمت «جيجيان شيباني» من إدارة الإسكان والموارد العقارية في مدينة شانغهاي أنه، ومنذ تنفيذ «السبع مقالات لشانغهاي» الجديدة لمدة شهر واحد، بلغ إجمالي المساحة المتعاقد عليها في شقّي العقارات الجديدة والمستعملة في شانغهاي 2.17 مليون متر مربع (25.7k وحدة؟)، أي بزيادة 11% مقارنة بالفترة نفسها بعد عيد الربيع من العام الماضي.

أولًا، ارتفع حجم تداول العقارات المستعملة مع ثبات نسبي في الأسعار. فقد قلّصت «السبع مقالات لشانغهاي» الجديدة بشكل كبير فترة تعافي السوق بعد عيد الربيع، واتخذ حجم تداول العقارات المستعملة اتجاهًا تصاعديًا أسبوعًا بعد أسبوع. خلال شهر من تنفيذ السياسة الجديدة، بلغ حجم تداول العقارات المستعملة في شانغهاي 1.92 مليون متر مربع (23.7k套)، بزيادة 19% مقارنة بالفترة نفسها بعد عيد الربيع من العام الماضي.

تحول مؤشر الأسعار على أساس ربع سنوي/مقارنة بالشهر السابق من السالب إلى الموجب؛ ففي فبراير ارتفع مؤشر أسعار العقارات المستعملة لدي بنسبة 0.2% مقارنة بالشهر السابق، وبعد أن كان قد شهد انخفاضًا متصلًا على أساس شهري لمدة 9 أشهر بدءًا من مايو من العام الماضي، عاد إلى المنطقة الموجبة.

كما تحسن أيضًا نشاط سوق العقارات الجديدة. بعد صدور «السبع مقالات لشانغهاي» الجديدة، أطلقت شانغهاي 20 مشروعًا في الجولة الخاصة بالافتتاح والحجوزات، وارتفعت حرارة بعض القطاعات؛ مثل «بينجيانغ آن لان تينغ» في قطاع شيهوي/فينغلين، و«تشاو مينغ جيان دي» في قطاع بيواي تان في هونغكو، و«شين هاو مينغ دي» في قطاع شانغاي-دا في باوشان وغيرها، وكانت نسب الحجز جميعها تتجاوز 1، ومن بينها مشروع «شين هاو مينغ دي» التي اقتربت جولة افتتاحه من النفاد بالكامل.

يرى خبراء أن سوق العقارات في الشقين الجديد والمستعمل يشهد حيوية متزامنة هذا العام، وأن «ربيعًا صغيرًا» في السوق يبدو واعدًا بجودته. «أثر السياسة واضح، واتجاه تعافي السوق بات محددًا؛ ويمكن القول إن الربع الثالث قد تم تثبيته، والربع الرابع يُنتظر أن يكون جيدًا».

** مطاردة المطورين لحصد «ربيع صغير» في سوق العقارات**

مع صدور سياسة «السبع مقالات لشانغهاي» الجديدة، ارتفع كل من حجم الزيارات وحجم الصفقات في غالبية المشاريع في شانغهاي معًا، ما أظهر اتجاه تشغيل يتمثل في ارتفاع «الكم والنوع» معًا. وتعمل شركات التطوير على اغتنام نافذة الفرصة بنشاط لدفع العروض وتحقيق التخفيضات، وتناضل من أجل «الربيع الصغير» في سوق العقارات.

«من بيانات قاعات المبيعات، بعد صدور السياسة الجديدة حقق المشروعان اختراقين رئيسيين: أولًا زيادة حادة في حجم الزيارات، وثانيًا اختراق في حجم المبيعات». صرّح لو يون هوا، مدير التسويق في شركة سينهاي للخدمات العقارية في شانغهاي. وبالاستناد إلى مثال «آن لان شانغهاي»، ففي أول عطلة نهاية أسبوع بعد السياسة الجديدة، حقق حجم الزيارات الأسبوعي نموًا بلغ 10 أضعاف، وسجل مبيعات ساخنة بحوالي 23.7k يوان.

وأوضح لو يون هوا أنه في سوق بميزانية إجمالية بمستوى مئات الملايين/الآلاف الملايين، ظهرت أيضًا نتائج لافتة في «برواتش/تشو-تس»؟ «تشونغ هاي هوان يو جيو تشانغ» في بوتو-جينغ-يو (بو في مقاطعة تشينغ شانغ/تشين جينغ)، و«تشونغ هاي يون دي جيو تشانغ» في يانغبو. ومن بينها: في «تشونغ هاي · هوان يو جيو تشانغ» في تشنغ رو من بوتو، تم دفع الدفعة الثانية بسلاسة بعد السياسة الجديدة؛ وفي هذا الشهر، أعاد حجم الزيارات تسجيل رقم قياسي جديد في التاريخ، مع توقع تجاوز 1300 مجموعة. وفي «تشونغ هاي · يون دي جيو تشانغ» في يانغبو، بعد نشر السياسة الجديدة حدث انفجار مزدوج في تدفق العملاء والصفقات؛ إذ زاد حجم الزيارات مقارنةً بشهر فبراير بنسبة 500%، وارتفع حجم الصفقات بنسبة 254% مقارنةً بشهر فبراير.

«ومن خلال بيانات عدة مشاريع لدى سينهاي من «آن لان شانغهاي» حتى «شوان جي جيو» (منازل لوحات مبيعات حمراء)، فإن البيانات تثبت بشكل كافٍ أن تأثير السياسة على إصلاح ثقة السوق ما زال يظهر بشكل مستمر. كما أن رغبة المشترين في الدخول إلى السوق ازدادت بشكل واضح، ويبدو أن سوق العقارات في شانغهاي يدخل مرحلة جديدة مستقرة ومزدهرة.» قال لو يون هوا. «إن صدور سياسة «السبع مقالات لشانغهاي» لا يجلب فقط عودة حرارة السوق، بل يوفر أيضًا استقرارًا واضحًا لتوقعات السوق اللاحقة.

كما دخلت شركة التطوير المملوكة للدولة «بولـي ديڤيلوبمنت» مرحلة حصاد. وأشار مسؤولون من بولي ديڤيلوبمنت إلى أنه: «من بيانات مشاريع شركتنا، ارتفع عدد الزيارات الجديدة مقارنة بشهري 1 و2 بنسبة 74%، وارتفعت المبيعات مقارنة بما قبل صدور السياسة بنسبة 30%. وعادت الحيوية إلى مستوى قريب من أعلى مستوى خلال سنة تقريبًا منذ مارس 2025، وبشكل عام فإن سرعة التعافي واضحة جدًا».

بعد صدور السياسة، حققت بولي ديڤيلوبمنت نتائج بارزة في عدة مشاريع في شانغهاي. في «بولي · دو هوي شيوي» ضمن قطاع تشانغيانغ تشو-تشياو في مينهانغ، وبعد 20 يومًا من صدور السياسة، تجاوز عدد الزيارات 1380 مجموعة، وتم حجز 72 وحدة، وبلغت قيمة المبيعات 630M. واستمر أعلى حجم مبيعات يومي في التجديد المستمر حتى 16 وحدة. وبلغ معدل التحويل اليومي حتى 20%، ومن المتوقع أن تتجاوز المبيعات هذا الشهر 100 وحدة.

أما مشروع «بولي شيبو تيان يو» فقد ارتفع عدد الزيارات فيه بنحو 25% مقارنة بما قبل السياسة الجديدة؛ وكان متوسط الزيارات الأسبوعية نحو 110 مجموعات. وتزايد إجمالي السعر لوحدات المبيعات، كما ارتفع معدل دوران منتجات بقيمة 50 مليون؟ «50M» بنسبة 50%، وبلغت زيادة إجمالي سعر الصفقات 12.5%.

مع استمرار إطلاق أثر السياسة، قال «جيان تشانغ يي بينغ» (C&W Yipin) إنه يريد «تسريع عملية المبيعات والتخفيضات وخدمات العملاء لمشاريع «يوان جينغ في وذبوانغ» و«فو شينغ لي» بكل قوة، والتقدم بثبات في تطوير وبناء مشروع I10-01 وإطلاق المبيعات عند دخوله السوق».

منذ تنفيذ السياسة لمدة أربعة أسابيع، كانت الملاحظات التي تلقاها مشروع «جيان تشانغ يي بينغ · يـوان جينغ» في وذبوانغ إيجابية نسبيًا. ووفقًا لما ذكره تشانغ كون، نائب المدير العام لقسم أعمال شرق الصين في «جيان تشانغ يي بينغ»، فإن حجم زيارات العملاء ارتفع بنسبة 47% مقارنة بالعطلة السابقة؛ كما ارتفعت كمية الحجوزات خلال فترة البيع (持销期) بنسبة 112%.

وفقًا لبيانات المراقبة على الخط الأول لمشروع «جيان تشانغ يي بينغ · يـوان جينغ» في وذبوانغ، فإن من بين العملاء الذين أبرموا صفقات بتأثير السياسة الجديدة: كانت نسبة الأعلى ممن تأثرت توقعاتهم بتحسن السوق وعودة الثقة، لتصل إلى 54%، وهو ما أصبح العامل الأهم في جذب الصفقات. ثانيًا: دعم سياسات القروض لصندوق الإسكان العام، وتحسن كفاءة تبديل المنازل المستعملة، وإطلاق الطلب المعقول على مساكن لسكان غير مسجلين محليًا، وقد بلغت نسبتهم 23% و15% و8% على التوالي.

وبحسب ما علمت «جيجيان شيباني»، فإن شركة «جيانفا فـانجـتشنغ» (Jianfa) التابعة لسلطة أصول بلدية شيامن، وهي شركة عقارية مملوكة للدولة، استفادت أيضًا من حصة أرباح سياسة «السبع مقالات لشانغهاي». فقد ارتفع عدد الزيارات والصفقات في عدة مشاريع تابعة لها في شانغهاي بشكل متزامن، وكانت نتيجة المبيعات إجمالًا جيدة.

قال تشن فنغ، نائب المدير العام لشؤون شركة جيانفا العقارية في شانغهاي: «في مشروع روي هو الموجود في مدينة جين شان الجديدة، ارتفع حجم زيارات منتجات المنازل شبه المنفصلة بنسبة 12% مقارنةً بالشهر السابق؛ وفي مشروع هاي تشين الموجود في شين جيانغ وانغ في يانغبو، تجاوز عدد العملاء الذين تم استقبالهم بشكل فعّال في عطلات نهاية الأسبوع 120 مجموعة، أي بزيادة بمقدار الضعف مقارنة بما قبل صدور السياسة.» ويرى تشن فنغ أن هذا يوضح أن صدور «السبع مقالات لشانغهاي» يفعّل بفعالية الطلب المحتمل في سوق العقارات، ويجعل المزيد من المشترين يعيدون توجيه أنظارهم إلى العقار.

ومن وجهة نظر تشن فنغ، بعد تطبيق السياسة الجديدة أصبح موقف المشترين من ذوي الاحتياجات الصلبة أكثر استقرارًا. أظهرت مشاريع مثل «تشينغ بُو يينغ شينغ تشينغ» و«جين شان لان يو» أداءً لافتًا من حيث حجم الصفقات منذ مارس، ومن المتوقع أن تحقق رقمًا قياسيًا جديدًا منذ الربع الأخير من العام الماضي. «أكثر من 60% هم عملاء يقومون بالشراء الأول، وقالوا إن صدور السياسة أزال مخاوفهم السابقة بشأن تقلبات أسعار المنازل؛ والآن أصبحوا أكثر استعدادًا لاتخاذ قرار الشراء.»

** استقرار وعودة ارتفاع في سوق العقارات بمناطق شانغهاي المتعددة**

تحت تأثير التوجيهات السياسية وتدافع الشركات لطرح العروض وتوافق احتياجات السوق، قدمت جميع مناطق شانغهاي تقارير نتائج لافتة.

ذكرت «جيجيان شيباني» أن إدارة الإسكان والموارد العقارية في منطقة شيهوي أفادت بأن بعد صدور «السبع مقالات لشانغهاي»، وخلال ثلاث أسابيع، استمرت بنية المساحة الخاصة بتداول العقارات الجديدة ونطاقات إجمالي الأسعار في شيهوي بالارتفاع. إذ تسارع بوضوح إطلاق الطلب على منتجات التحسين عالية الجودة ضمن نطاق 150—300 متر مربع، وإجمالي السعر بما يتجاوز 25 مليون يوان.

أما بالنسبة لسوق العقارات المستعملة، فمنذ صدور السياسة الجديدة، تعززت بشكل ملحوظ رغبة المشترين في دخول السوق، وأصبح لدى البائعين موقف أكثر إيجابية في إدراج العقارات للبيع، وتسرّع معدل استيعاب مصادر العقارات القائمة، ما يساعد على تدعيم قاعدة السوق باستمرار.

تشير البيانات إلى أنه في الأسبوع الأول من تنفيذ السياسة الجديدة، ارتفع عدد الوحدات المتعاقد عليها في العقارات المستعملة بمنطقة شيهوي في أسبوع واحد بنحو 22.5%، واحتلت إجمالي المساحة المتعاقد عليها المرتبة الثانية بين المراكز الحضرية. ومن منظور بيانات الإدراج، فإن حجم إدراج العقارات المستعملة في «Lienjia» في شيهوي انخفض بنسبة 4.2% مقارنةً بالشهر السابق؛ ومن بينها، كان انخفاض إدراج العقارات في الأحياء القديمة أكثر وضوحًا نسبيًا. وفي الوقت نفسه، توقف نزول متوسط سعر الإدراج واستقر، مع ارتفاع بنسبة 0.6% مقارنةً بالشهر السابق.

وأشارت إدارة الإسكان والموارد العقارية في شيهوي إلى أن منذ صدور السياسة تحسنت التوقعات في السوق تدريجيًا. وجرى إطلاق احتياجات الإسكان من ذوي الاحتياجات الصلبة واحتياجات التحسين المتراكمة سابقًا بشكل منظم ضمن نافذة السياسة، ما عزز أكثر من اتجاه تثبيت السوق وتدعيم القاع.

«منذ قرابة شهر على تنفيذ السياسة، كانت استجابة سوق المساكن في المنطقة الجديدة جيدة. إذ انتقل كثير من المشترين من مرحلة المراقبة إلى اتخاذ إجراءات؛ وزاد عدد الأشخاص الذين يزورون لعرض المنازل، ما أدى في النهاية إلى زيادة حجم تداول المساكن في الشقين الجديد والمستعمل».

كما ذكرت إدارة الإسكان والموارد العقارية في منطقة بودونغ الجديدة أنه بعد صدور السياسة الجديدة ارتفعت بشكل واضح حرارة مبيعات العقارات الجديدة، وازداد بسرعة عدد الزيارات لاستقبال العملاء في مشاريع البيع. قبل السياسة، كان متوسط عدد الزيارات اليومية حوالي 230 شخصًا، وبعد السياسة أصبح 323 شخصًا، أي بزيادة 40%. وارتفع عدد الوحدات المقرر التعاقد عليها بوضوح؛ قبل السياسة كان متوسط عدد الوحدات المقرر 26 وحدة يوميًا، وبعد السياسة صار 37 وحدة، بزيادة 42%.

كما أن عودة دفء سوق العقارات المستعملة كانت واضحة أيضًا. من 26 فبراير إلى 22 مارس، تم التعاقد على 4751 وحدة سكنية مستعملة في بودونغ الجديدة، وبمساحة 387.5k? «387.5k» متر مربع، أي بزيادة 25% مقارنة بما قبل السياسة (يناير 2026).

ويرى أصحاب مصلحة أن سياسة «السبع مقالات لشانغهاي» الجديدة بدأت تظهر مفعولها بالفعل، ومن المتوقع أن يظهر تأثير السياسة بشكل أكبر خلال الأشهر القليلة القادمة.

وبالنسبة لمنطقة يانغبو، فإن «الربيع الصغير» في سوق العقارات يشهد أيضًا حرارة. ووفقًا لشرح إدارة الإسكان والموارد العقارية في يانغبو، بعد صدور السياسة، تسارع تقدم تصريف العقارات الجديدة؛ فعلى سبيل المثال، مشروع «مينغ دي سنغ لي» في قطعة تطوير تجديد الواجهة/المظهر القديم لحي جيو/90 (منطقة جسر دا تشياو ستريت؟) التابع لمشروع «دا تشياو جيه»؟ التابع لشركة الإنشاءات من المستوى الثالث، حيث بيعت جميع 136 وحدة من الدفعة الأولى بالكامل. وفي 12 مارس تم طرح 88 وحدة من الدفعة الثانية، وبلغ معدل التصريف خلال 3 أيام 60%.

كما أن مشروع «珺湾雅园» التابع لبولي للتنمية، والذي انتهت حجوزاته في 25 مارس، قد جدد رقم قياسي لحجوزات أول افتتاح لهذا العام، إذ بلغت نسبة الحجز 129%، وكان عدد زيارات العملاء قريبًا من 5000 مجموعة.

يظهر سوق العقارات المستعملة حالة من الحيوية. في مارس، ارتفع كل من حجم إدراج السوق وحجم الصفقات بالتزامن. بلغ متوسط الزيادة اليومية لإجمالي الإدراج الجديد مقارنةً بشهر فبراير 144%. وفي الفترة الأخيرة، ارتفعت سخونة سوق العقارات المستعملة في عطلات نهاية الأسبوع؛ إذ ارتفع متوسط حجم الصفقات يوم الأحد الأخير في مارس مقارنةً بالشهر السابق بنسبة 17.7%، وارتفع مؤشر الأسعار مقارنةً بالشهر السابق بنسبة 1.8%.

وأشارت إدارة الإسكان والموارد العقارية في منطقة جينشان إلى أنه بعد صدور السياسة، عاد سوق العقارات المستعملة في المنطقة للدفء أولًا. ومن 1 مارس إلى 22 مارس، بلغت الصفقات في كامل منطقة جينشان 715 وحدة، بمتوسط توقيع على الإنترنت يوميًا قدره 32.5 وحدة. مقارنةً بشهر فبراير، بلغ متوسط التوقيع على الإنترنت يوميًا 13.18 وحدة، بزيادة 146.6%، وبالمقارنة مع يناير متوسط 23.06 وحدة، بزيادة 40.9%.

«أما بالنسبة للعقارات الجديدة، فبالأساس حافظت على ثبات نسبي. ومع دخول مشاريع ذات جودة أعلى تباعًا إلى السوق، قد يكون هناك أيضًا تحسن إضافي.»

ويرى الجميع في القطاع أن صدور «السبع مقالات لشانغهاي» يعكس قدرة حكومة مدينة شانغهاي الممتازة على ضبط القطاع وتوجيهه، مما يحقن «جرعة قوة» في تطور القطاع بصورة مستقرة وصحية، ويطلق الطلب المعقول على السكن، ويجعل المشترين يرون أن «الثقة أغلى من الذهب».