انخفضت المبيعات بنسبة تزيد على 50% مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي، هل هناك شركات عقارية لا تزال جيدة الأداء؟

وفقًا لبيانات الهيئة الوطنية للإحصاء، بلغ إجمالي مساحة مبيعات العقارات التجارية في جميع أنحاء البلاد في عام 2025 نحو 881 مليون متر مربع، أي أنها شهدت تراجعًا تراكميًا يتجاوز 50% مقارنةً بأعلى مستوى تاريخي في عام 2021 البالغ 1.79B متر مربع. ووفقًا لمراقبة من جهات مختصة، فإن أسعار البيع في نفس المشروع للعقارات الجديدة في 34 مدينة رئيسية انخفضت بنسبة 31% مقارنةً بأعلى مستوياتها، وبنسبة 10% على أساس سنوي.

في ظل هذا المشهد الكبير، أصبحت خسائر شركات التطوير العقاري أمرًا شائعًا. وخلال الفترة الأخيرة، أصدرت كبرى شركات التطوير العقاري تباعًا تقاريرها المالية لعام 2025، حيث لا تزال غالبية الشركات في المقدمة تحقق خسائر مستمرة. وتسببت خسارة شركة “فانكي” (Vanke) البالغة 67.1B يوان (88.56B元) في حالة من الاهتمام والجدل داخل قطاع العقار.

لقد اعتلت النجمة السابقة خشبة المسرح ثم رحلت، دون تصفيقٍ. لم يبقَ سوى الأنين. خلال بضعة أعوام فقط، انتهى سوق الزيادة، وبدأ سوق المخزون؛ وخلال تجربة تاريخية غير مسبوقة، شهد قطاع العقارات عملية تصفية خروج. ففي قائمة أفضل 10 شركات عقارية في مبيعات عام 2021، لم يتبقَّ من الشركات التي لم تُصب بمشكلات سوى أربع شركات مملوكة للدولة “招保中华” وشركة “لونجهو” (لونغ فور) وهي شركة خاصة.

ولحسن الحظ، فقد وجدت هذه الشركات التي نجت، وسط موجة الخسائر التي اجتاحت القطاع، سبلًا للبقاء.

حصة أعمال التطوير المتوازن لدى شركات التطوير العقاري

في عام 2025، ما زالت الشركات المملوكة للدولة والجهات المركزية تهيمن على التطوير كثيف الأصول، حيث تتجاوز حصتها في الغالب 85%. تبلغ حصة أعمال التطوير العقاري لدى “بولـي” (Poly) 90%، وحوالي 96% لدى “Greentown China”، و93.3% لدى “China Overseas”، و82% لدى “China Resources Land”، و88% لدى “招商蛇口”، بينما تُعد الزيادة المفرطة في حصة أعمال التطوير العقاري ميزة أيضًا، لكنها في الوقت نفسه خطر.

وبالنسبة لتطوير العقارات كثيف الأصول، يجب أن يتم الحصول على الأراضي. ومع ذلك، مقارنةً بكيف كانت الشركات تتنافس على الأراضي قبل أكثر من عشر سنوات بكل اندفاع “رميًا لأموال كثيرة”، أصبحت الشركات في الوقت الحالي أكثر عقلانية في شراء الأراضي. وتُظهر بيانات منشورة أن المراكز الخمسة الأولى من حيث مبالغ شراء الأراضي كلها كانت “فريق الدولة” بشكل كامل. أما أولان فهما على التوالي “China Overseas” و“بولـي للتطوير” (保利发展). ثم تأتي “Greentown China” و“China Resources Land” و“招商蛇口”. وتبلغ مبالغ شراء الأراضي على الترتيب 58.5B يوان و51.4B يوان و21B يوان و6B يوان و1.02B يوان. وتعد “Greentown China” هي الشركة الوحيدة غير المملوكة للدولة من شركات التطوير، لكن المساهم الأكبر فيها هو شركة “China Communications Construction Group” (中交集团) وهي جهة مملوكة للدولة، وبالتالي فهي تمتلك كذلك خلفية من شركات الدولة.

في ظل فتور قطاع العقارات ككل، أوقف معظم مطوري القطاع الخاص مؤقتًا شراء الأراضي. وتُعد شركة “لونجهو” من القلائل التي ما زالت تحصل على الأراضي. ففي عام 2025، حصلت “لونجهو” على 7 قطع أراضٍ في مدن عالية المستوى مثل شنغهاي وشنتشن وسوتشو وتشونغتشينغ وتشينغدو. وبالمقارنة مع الانكماش والتركيز في سوق الأراضي، بذلت “لونجهو” مزيدًا من الجهد في التخلص من المخزون. وحتى نهاية عام 2025، انخفضت المخزونات الفعلية لدى “لونجهو” مقارنةً ببداية العام بمقدار 210 مليارات يوان. وتم إغلاق 78 مشروعًا خلال العام بشكل تراكمي، وجرى دفع 14 مشروعًا من مشروعات المخزون إلى تجديد شامل، وتحقيق تصريف يفوق 60 مليار يوان.

في الواقع، يتجه الآن عدد كبير من شركات التطوير العقاري إلى تنويع أعمالها، وخفض تدريجي لحصة أعمال التطوير العقاري. فمثلًا، كانت حصة إيرادات أعمال التطوير العقاري لدى “لونجهو” مرتفعة سابقًا؛ إذ وصلت إلى 90.4% في 2021. لكن خلال السنوات التالية انخفضت هذه الحصة باستمرار. وفي عام 2025 انخفضت إلى 72.5%. ويعني هبوط حصة إيرادات أعمال التطوير العقاري أن “لونجهو” إلى جانب العقار تملك قفزة سريعة في أعمال أخرى، وأن التنويع في التطوير يمنح “لونجهو” كذلك قدرة أعلى على مقاومة المخاطر والثقة في الاستمرار.

في الوقت الحالي، يتجه عدد كبير من شركات التطوير العقاري إلى تنويع أعمالها وخفض حصتها تدريجيًا في أعمال التطوير العقاري. وقد بدأت “لونجهو” منذ وقت مبكر بالتركيز على أعمال التشغيل والخدمات، وحرصت على جعل تحصيل المبالغ من المبيعات كل عام عند سقف 10%، واستثمرت في العقارات المحتفظ بها (نمط التشغيل)، وبذلك تشكل الآن وضع جديد يتقدم فيه التطوير + التشغيل + الخدمات في ثلاث واجهات أعمال رئيسية بالتوازي.

في عام 2025، حققت “لونجهو” صافي ربح عائد للمساهمين منسوبًا إلى 10.2 مليارات يوان، ومن بينها حققت أعمال التشغيل والخدمات صافي ربح صافٍ للحقوق الأساسية قدره 79.2 مليار يوان، لتصبح المصدر الرئيسي للمساهمة في الأرباح.

دَفْع الديون يدخل مرحلة الأعماق

لم ينته بعد دور بناء قاعدة سوق العقار. كما دخلت مخاطر ديون شركات التطوير العقاري إلى مرحلة الخروج العميق من السوق.

تعمل جميع شركات التطوير العقاري بجد على معالجة الديون، لكن بعضها يحقق نجاحًا وبعضها لا. تتميز الشركات المملوكة للدولة/المرتبطة بها بأنها أكثر ثباتًا نسبيًا؛ إذ تستخدم أساليب مثل خفض الديون قصيرة الأجل واستبدالها بتمويل منخفض الفائدة، بحيث يتم تغطية الديون المستحقة عبر التدفق النقدي الناتج عن النشاط، ولا تعتمد إلا نادرًا على إعادة الهيكلة. ويتم بذلك “استقرار الهيكل وتقليل التكلفة” لبناء قاعدة أمان متينة. لكن بشكل عام، وعلى مستوى شركات العقار المملوكة للدولة، فإن نتائج “ضغط الديون وخفض الرافعة” ليست واضحة. فما زال إجمالي الالتزامات ذات الفائدة إما ينمو أو يبقى عند مستويات مرتفعة، مع سمات “استقرار ظاهر وزيادة خفية، وتفاضل في البنية، والاقتراض الجديد لسداد القديم”.

تكمن المشكلة الأساسية في صعوبة خفض حجم الالتزامات، وما تزال الضغوط قائمة. ورغم أن القطاع في مرحلة تعديل عميق، ورفعت عدة شركات رائدة في القطاع العقاري شعار “خفض الديون”، إلا أن بيانات أحدث التقارير المالية تظهر أن إجمالي الالتزامات ذات الفائدة لدى شركات العقار المملوكة للدولة لم ينكمش بشكل واضح. بل إن بعض الشركات حتى زادت في الاتجاه المعاكس. ففي نهاية عام 2025، بلغ حجم الالتزامات ذات الفائدة لدى “بولـي للتطوير” حوالي 385.8B يوان. ورغم أن نسبة الالتزام انخفضت قليلًا، إلا أن الحجم المطلق ما زال في مقدمة القطاع، كما لم ينخفض إجمالي الديون بشكل واضح، وذلك لدعم المبيعات والاستثمار.

أما لدى “فانكي” ففي نهاية 2025 بلغ حجم الالتزامات ذات الفائدة 358.48B يوان. وبالمقارنة مع 2024 لم ينخفض بل زاد؛ وارتفعت نسبة صافي الدين لتصل إلى 123.5%، مع الاعتماد على قروض المساهمين وتمديد آجال الديون للمحافظة على الوضع. وبالنسبة لـ “招商蛇口” ففي عام 2025 تجاوزت الالتزامات ذات الفائدة ألف مليار يوان، وتبلغ نسبة صافي الدين 72.46%. وفي ظل تراجع المبيعات بنسبة 10.6% وتراجع الأرباح بنسبة 74.65%، ما زال حجم الالتزامات ثابتًا نسبيًا. وبسبب ضخامة الحجم، تصبح صعوبة خفض الديون لدى الشركات المملوكة للدولة في المقدمة أكبر، بل إن بعض الشركات حتى تشهد زيادة طفيفة في حجم الالتزامات.

(مصدر البيانات: التقرير نصف السنوي وبيانات الربع الثالث لعام 2025)

بالنسبة لشركات التطوير العقاري الخاصة التي تعرضت لمشاكل مثل “碧桂园” و“融创中国” و“旭辉控股”، لا يوجد خيار سوى خلال إعادة الهيكلة وتقليص الديون لتحقيق “حل فعلي من الأزمة”. وتتم إعادة هيكلة الديون داخل وخارج الصين مع تصفية الأصول؛ ومن خلال التحويل إلى أسهم وتقليص أصل الدين يتم تحقيق تخفيض كبير للديون. وقد أنهت 21 شركة من بين الشركات المتعثرة إعادة الهيكلة في 2025، ليبلغ إجمالي حجم معالجة الديون نحو 1.2 تريليون يوان، وتسارع خروج مخاطر القطاع من السوق.

كما توجد شركات خاصة مستقرة كثيرة خفضت ديونها بشكل نشط، وحسّنت التدفق النقدي القوي، وتحولت للتخطيط على المدى الطويل. وتُعد “لونجهو” نموذجًا نموذجيًا ضمن هذا النوع. منذ 2023، أصرت “لونجهو” على الاعتماد على التدفق النقدي التشغيلي الإيجابي لدفع نمو الأعمال، وبناء بنية ديون آمنة ومستقرة لتشكيل قاعدة أساس للتنمية المستدامة. في عام 2025، حققَت مجموعة “لونجهو” تدفقًا نقديًا تشغيليًا صافيًا داخلًا قدره 5.8 مليارات يوان (بما يشمل المصروفات الرأسمالية)، وهو ما يمثل بالفعل ثلاث سنوات متتالية تحقق خلالها مجموعة “لونجهو” تدفقًا نقديًا تشغيليًا إيجابيًا يشمل المصروفات الرأسمالية.

إن وجود تدفق نقدي تشغيلي إيجابي له أهمية شديدة في التخفيف من مخاطر الديون الخاصة بها. وبفضل ذلك أيضًا تمتلك “لونجهو” قاعدة مالية متينة. ففي عام 2025 بالكامل، سددت “لونجهو” في موعدها/بشكل مبكر ديونًا بما فيها السندات الائتمانية داخل الصين، والسندات القابلة للدعم بزيادة الضمان لدى وزارة التمويل (中债增担保债券)، والقروض الائتمانية خارج الصين، بإجمالي 22 مليار يوان. وبحلول نهاية 2025، انخفض حجم الالتزامات ذات الفائدة لدى “لونجهو” من حوالي 12k يوان في منتصف 2022 إلى 152.81B يوان في 2025. خلال 3 سنوات ونصف، تراكم تخفيض يقارب 23.51B يوان. ومن بينها، خلال عام 2025 وحده، بلغ مبلغ التخفيض السنوي 235.1 مليار يوان، بنسبة انخفاض 13%.

بشكل عام، انتقلت معالجة ديون العقار من مرحلة “التمديد السلبي للوقت” إلى مرحلة “الخفض النشط للديون والإصلاح المنهجي”. داخل الصين يتم ذلك بشكل معتدل، وخارج الصين يتم تقليصه بشدة. ويصبح “التحويل إلى أسهم + تعويض بالاستحواذ على الأصول + تمديد مع خفض الفائدة” هو المواصفة القياسية. وتستند الشركات المملوكة للدولة على دعم المساهمين والسياسات لـ “استقرار الالتزامات وتحرير الحجم”. أما الشركات الخاصة فتعمل عبر تقليص عميق للديون لـ“التخطيط للتحول”. وفي النهاية الهدف واحد: الاستمرار في الحياة واستعادة التشغيل. وبالمقارنة مع “الاندفاع المتواصل لإنقاذ الوضع” لدى أغلب شركات التطوير، تبدو “لونجهو” في معالجة الديون أكثر هدوءًا واتزانًا.

طالبات/طلاب النماذج الموثوقين

في الوقت الحالي، يمر قطاع العقار بتعديلات عميقة وفرز سريع. يتراجع مبيعات السوق، وينكمش الاستثمار، وترتفع مخاطر الديون. وتعاني أغلب شركات التطوير العقاري ما تزال في أزمة السيولة وخفض الرافعة المالية. ويتسارع تشكيل نمط “الفائز هو الباقي” في الصناعة. وفي هذا السياق، يبرز التقرير المالي لعام 2025 لمجموعة “لونجهو” بشكل استثنائي رغم عكس اتجاه السوق. وبدعم من القوة المالية المتينة ومزايا الأعمال المتنوعة، أصبحت “لونجهو” معيارًا ثابتًا لشركات التطوير العقاري الخاصة وحتى على مستوى القطاع بأكمله.

يُظهر التقرير المالي أن “لونجهو” حققت في عام 2025 إيرادات بلغت 26.77B يوان، منها بلغت إيرادات أعمال التشغيل والخدمات 7.92B يوان، وهو رقم قياسي مرتفع تاريخيًا، وساهم في أرباح أساسية قدرها 79.2 مليار يوان. كما أن هامش الربح الإجمالي يتجاوز 50%، لتصبح “حجر الأساس” الذي يساعد على عبور الدورة. ويستقر معدل التأجير التجاري عند مستوى مرتفع يصل إلى 97%. وتستمر في التوسع أعمال إدارة الأصول والخدمات العقارية وبناء المدن الذكية وغيرها، كما أن هيكل الأرباح المتنوعة يعوض بشكل فعّال تقلبات أعمال التطوير.

بالطبع، تُعد سلامة الديون أكبر مصدر للثقة لدى “لونجهو”. فقد انخفض متوسط تكلفة التمويل إلى 3.51%، وهو أدنى مستوى جديد في القطاع. كما تم تمديد آجال الديون إلى 12.12 عامًا. وتبلغ ديون مستحقة في 2026 فقط 61 مليار يوان. ومع استمرار التدفق النقدي التشغيلي إيجابيًا لثلاث سنوات متتالية، فقد تخلصت بشكل أساسي من مخاطر الأزمة المرتبطة بالديون.

في ظل فوضى وفرز القطاع الكبير، تتم تصفية الشركات الخاصة عالية الرافعة، وتواجه بعض الشركات المملوكة للدولة ضغطًا على الالتزامات؛ لكن “لونجهو” بفضل السيطرة الاستباقية على المخاطر، وبنية ديون صحية، وأعمال غير تطوير قوية، فقد خرجت مبكرًا من مرحلة التعديل. ومع استقرار القطاع تدريجيًا في المستقبل، ستواصل “لونجهو” اغتنام حصص السوق اعتمادًا على ملامحها الثابتة، مع آفاق تطوير طويلة المدى تبدو متفائلة.

يُعد انخفاض نسبة الالتزام لدى “لونجهو” خطها الأحمر في الأمان. فهو يبعد “لونجهو” عن مخاطر التخلف عن سداد الديون وجفاف السيولة، ولا تحتاج إلى اللجوء إلى أساليب مؤلمة لمعالجة الديون مثل التمديد وخصم الديون والتحويل إلى أسهم. وبذلك تستطيع الحفاظ على استقلالية التشغيل وسلامة الائتمان، وهي الأساس الحقيقي لاستمرار شركات التطوير العقاري في الحياة. كما أن انخفاض نسبة الالتزام يجلب ميزة في التمويل. فتكلفة التمويل أقل، والآجال أطول، والقنوات أكثر استقرارًا. وعندما يتشدد التمويل في القطاع، يمكنها الحصول على المزيد من الموارد المالية، مما يشكل دورة حميدة. وهذا يمنح “لونجهو” القدرة على مقاومة تأثيرات الدورة، وسيساهم أيضًا في دفع “لونجهو” لإتمام التحول في هيكل الأعمال في وقت مبكر.

هذه المقالة عبارة عن عمل أصلي لشركة BT财经، ولا يجوز استخدامها أو نسخها أو نشرها أو تعديلها دون إذن. وفي حال تشكيلها انتهاكًا، سيتم اتخاذ المسؤولية القانونية.

作 者 | 梦萧

作者声明：内容引用自站外媒体